影響評估房產(chǎn)價格的因素

文/劉景偉 日照市國土資源局嵐山分局 山東日照 276800

影響評估房產(chǎn)價格的因素

文/劉景偉 日照市國土資源局嵐山分局 山東日照 276800

隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，二手房交易越來越多，房地產(chǎn)估價可以對消費者購房和投資給與參考。房地產(chǎn)價格受到內(nèi)外部環(huán)境的影響，同時受到人們偏好的影響，房產(chǎn)估價影響因素眾多，政策環(huán)境和房地產(chǎn)的地理位置，都對房產(chǎn)估價有著重要影響，此外住宅的通風、采光、房間功能等都對消費者心理產(chǎn)生影響。通過對房地產(chǎn)估價影響因素進行分析，可以對人們購房和房產(chǎn)二手交易給予價格參考。

房地產(chǎn)；估價；因素

房地產(chǎn)在經(jīng)過三十多年發(fā)展，很大程度上推動了城市化的發(fā)展。隨著城市化的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)在促進社會發(fā)展過程中，發(fā)揮了重要作用。房地產(chǎn)作為國家的支柱產(chǎn)業(yè)，在城市化發(fā)展過程中，發(fā)揮著中重要推動作用。房產(chǎn)二手交易、房產(chǎn)估價等市場隨之風生水起，成為促進房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的潤滑劑，很大地服務了房地產(chǎn)市場的發(fā)展。房地產(chǎn)價格評估對房產(chǎn)所有者和購買者來說尤為重要。建筑是人們?nèi)粘Ｉ畹闹饕獔鏊?，舒適的建筑需要具備良好的室內(nèi)熱環(huán)境、光環(huán)境、聲環(huán)境和空氣環(huán)境。

通過對房地產(chǎn)評估價格影響原因進行，總結房產(chǎn)價格影響因素。主要包括政治環(huán)境、地理環(huán)境、公眾偏好等。房產(chǎn)的內(nèi)在因素也對房產(chǎn)的價格有著重要影響，主要有采光、通風、客廳方位、功能布局等，相同的時間，房產(chǎn)價格有較大差異。

1、社會經(jīng)濟政治環(huán)境對房產(chǎn)價格的影響

房地產(chǎn)作為國家經(jīng)濟社會的支柱產(chǎn)業(yè)，國家向來對房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展重點觀眾，房地產(chǎn)行業(yè)更是關系人民安居所在，與每個人生活息息相關。國家根據(jù)經(jīng)濟發(fā)展趨勢和國家政治目標對房地產(chǎn)行業(yè)進行宏觀調(diào)控，很大程度上影響著房地產(chǎn)的投資和消費。宏觀政策在房產(chǎn)供求產(chǎn)生影響的重要方式是價格。房產(chǎn)價格在最近幾年的發(fā)展中呈現(xiàn)穩(wěn)中有升的趨勢，地價成本呈現(xiàn)上升趨勢，各地“地王”新聞不斷。

2、地理位置對房產(chǎn)價格的影響

房地產(chǎn)所處的地理位置對房產(chǎn)價格有著重大影響，周圍的交通、基礎服務設施、醫(yī)療、商業(yè)等都對購房者的購房動機有著較大的刺激作用，學區(qū)房、核心商業(yè)中心等周圍房產(chǎn)價格往往比較高。

3、房產(chǎn)戶型對房產(chǎn)價格的影響

房產(chǎn)的社會環(huán)境和地理位置房產(chǎn)消費者和投資者無法左右，屬于外在環(huán)境對房產(chǎn)價格影響，房產(chǎn)的內(nèi)在因素對房產(chǎn)價格也有重大影響。通過對房產(chǎn)交易價格內(nèi)在因素分析，可發(fā)現(xiàn)房產(chǎn)價格受到戶型設計的影響較大，往往直接影響著人們滿意度。通常房間的舒適度越高，房產(chǎn)價格就越高，居住者對室內(nèi)熱環(huán)境的滿意度主要受到空氣溫度、相對濕度、熱輻射等影響。室內(nèi)空氣熱舒適度對居住者最為敏感，空氣濕度是影響居住著舒適度的另一重要因素，室內(nèi)空氣的新鮮和流動程度也影響室內(nèi)居住者的感覺。人在室內(nèi)環(huán)境中，會與周圍的物體相互之間產(chǎn)生熱輻射。室內(nèi)建筑的溫度與環(huán)境溫度差控制在3℃～4℃之間時，比較舒適。房間舒適度受到戶型的平面布置的影響， 朝陽，采光、通風、客廳面積、衛(wèi)生間通風等都是重要的影響因素。

3.1 采光和朝陽的影響

比較理想的戶型要有3個左右房間可以朝陽，朝陽面的寬度最好在11m左右，進深不宜過深，控制在12m左右，這樣的房間可以有比較好的采光和通風。一些不理想的戶型，進深過大造成屋內(nèi)部采光效果較差，屋內(nèi)黑洞洞靠點燈進行照明，并且不利于通風。大開間小進深能夠提高室內(nèi)的舒適度，居住質(zhì)量也高，商業(yè)價值比較大。

建筑設計規(guī)范對建筑設計進行明確標準制定，但是在進行設計的時候，為了追求更大的容積率，提高房地產(chǎn)收益，房地產(chǎn)商想盡辦法增加容積率。這一方面也是高地價和規(guī)劃條件的原因，在嚴格的規(guī)定之下，只能通過增加進深來提高容積率。開發(fā)商既要建設大空間的花園，又要達到規(guī)劃標準，開發(fā)商只能通過增加建筑高度，增加進深來實現(xiàn)。一些地塊形狀限制，放兩排建筑不夠，放一排建筑又達不到容積率，因此增加單體的進深來實現(xiàn)，這在最近幾年房屋建筑中使用的越來越多。

3.2 客廳最好朝南

房間客廳作為家庭生活最重要的場所之一，對整個家庭的視覺和舒適度有重要影響，一些地區(qū)對室內(nèi)陽光要求較高，要求客廳有足夠的陽光。目前一些高層住宅客廳朝北或者居中，客廳采光無法滿足，幾乎沒有日照。正因為采光在家庭生活的重要性，要求客廳要有比較好的采光，邊套常常更比中間套受歡迎，很多人寧愿接受西邊陽光的照射，也不選擇中間套。

3.3 衛(wèi)生間盡可能開窗(明衛(wèi))

隨著生活觀念的轉(zhuǎn)變，衛(wèi)生間的干凈、整潔、通風越來越受到重視，成為對居住環(huán)境的重要影響因素。衛(wèi)生間的面積越來越大，而且衛(wèi)生間的通風采光要求越來越高，明亮、通風的衛(wèi)生間更受歡迎，一些檔次比較高的衛(wèi)生間常常把衛(wèi)生間做成明衛(wèi)，而一些小高層則把衛(wèi)生間做成暗衛(wèi)。

3.4 功能布局緊湊，走道面積或功能不確定的面積應盡可能少

房間的功能布局對消費者心理有重要影響，每個房間都有明確的功能，設計師進行精心化分，房間的結構緊湊，沒有先與空間，可以增加消費者高房價的心理平衡。最近幾年，有很大部分，房間功能不夠緊湊，功能劃分不合理，一些空間不能很好的發(fā)揮功能，存在空間浪費，消費這在購房時很看重這一點。在進行二手房交易時，小戶型功能緊湊的中小戶型價格容易走低，。房間功能分明，走道和功能不確定的空間盡可能小，可以提高估價。

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