房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施工程造價(jià)控制與管理的辦法

文/羅建能　珠海華發(fā)城市運(yùn)營投資控股有限公司 廣東珠海 519030

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房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施工程造價(jià)控制與管理的辦法

文/羅建能珠海華發(fā)城市運(yùn)營投資控股有限公司 廣東珠海 519030

在2015年底，公司為適應(yīng)企業(yè)發(fā)展，進(jìn)行管理架構(gòu)調(diào)整之際，我部門集思廣益，推出了一系列的管理創(chuàng)新，成為了改革先鋒，并取得了較好的綜合效益。精準(zhǔn)高效的造價(jià)控制與管理是企業(yè)創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)效益和持續(xù)發(fā)展的重要手段。管理創(chuàng)新和精細(xì)化管理可解決企業(yè)發(fā)展瓶頸。本人希望通過工作中的實(shí)踐和領(lǐng)悟，分享房地產(chǎn)企業(yè)的造價(jià)管理的解決之道。

工程造價(jià)；房地產(chǎn)企業(yè)；科學(xué)決策

目前在房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營的過程之中，工程造價(jià)的管理與控制仍然是其重要的內(nèi)容。那么如何做好工程造價(jià)的控制與管理工作是每一個房地產(chǎn)企業(yè)所要思考的重要問題。本文將以工程造價(jià)控制與管理的重要意義為著手點(diǎn)，針對目前房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施工程造價(jià)控制與管理工作中所存在的問題進(jìn)行具體分析，從而為其提供相應(yīng)的解決措施，希望可以為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展提出一些可行性建議。

一、房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施工程造價(jià)控制與管理的重要意義和作用

房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營目標(biāo)就是做到社會效益與經(jīng)濟(jì)效益的統(tǒng)一，在滿足社會效益的同時，進(jìn)行相應(yīng)的工程造價(jià)控制與管理的工作就是為了促進(jìn)經(jīng)濟(jì)效益的提高。工程造價(jià)的管理與控制并不是一門簡單的學(xué)問，而是一個具有相應(yīng)完整體系［1］，并且擁有相關(guān)配套措施的重要項(xiàng)目環(huán)節(jié)，科學(xué)的工程造價(jià)管理體系可以在一定程度上降低成本的損耗，提升項(xiàng)目建設(shè)效率，促進(jìn)各個方面相關(guān)資源的合理配置。

（一）項(xiàng)目決策的科學(xué)性是建立在市場調(diào)研、經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)分析、資金使用評估等基礎(chǔ)上的。造價(jià)控制與管理需考慮到投資開發(fā)周期、項(xiàng)目定位、投資主體等并進(jìn)行經(jīng)濟(jì)測算，作為項(xiàng)目投資決策依據(jù)。

（二）建立科學(xué)合理的管理組織架構(gòu)和清晰的考核管理制度，公司總部與項(xiàng)目公司在分工協(xié)作上是平等地位關(guān)系，總部的職能部門是專業(yè)服務(wù)部門，專業(yè)工作服務(wù)深入到項(xiàng)目公司，項(xiàng)目公司專注于按公司節(jié)點(diǎn)計(jì)劃落實(shí)及具體生產(chǎn)。公司總部的成本控制職能中心，主要的工作是建立造價(jià)管理制度、跨部門協(xié)調(diào)設(shè)計(jì)、工程管理、招商研發(fā)等專業(yè)職能部門，精準(zhǔn)把控工程的產(chǎn)品定位、時間節(jié)點(diǎn)、工程進(jìn)度與質(zhì)量與工程造價(jià)的平衡，派駐區(qū)域經(jīng)理、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人等進(jìn)行三維全方位專業(yè)技術(shù)服務(wù)，并及時反饋項(xiàng)目的造價(jià)控制及項(xiàng)目協(xié)調(diào)，使管理效率提高。利用OA系統(tǒng)的普及應(yīng)用，便日常的審批管理流程更高效快捷。

二、房地產(chǎn)企業(yè)目前實(shí)施工程造價(jià)控制與管理中所存在的問題及解決方向

其實(shí)現(xiàn)在的房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施工程造價(jià)管理工作時，其相關(guān)控制舉措及制度往往都流于形式，不能真正將工程造價(jià)管理控制工作落在實(shí)處。很多工程在竣工的時候，其結(jié)算的價(jià)格很大程度上都會多于預(yù)算。并且由于其監(jiān)管制度不完善［2］，監(jiān)察工作進(jìn)行不到位，就會出現(xiàn)拖延工期或是偷工減料的現(xiàn)象發(fā)生，十分不利于成本的控制。在進(jìn)行招標(biāo)的時候，進(jìn)行投資決策的過程之中往往也忽視了實(shí)際考察、合理考量的這一個重要的環(huán)節(jié)，其預(yù)算往往不符合實(shí)際情況的需求。

還有一些房地產(chǎn)企業(yè)雖然做到了實(shí)施工程造價(jià)控制與管理工作的具體要求，但是其工程質(zhì)量卻沒有滿足相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)。這些都是目前房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施工程造價(jià)控制與管理工作中所出現(xiàn)的相應(yīng)問題。工程造價(jià)需結(jié)合相應(yīng)的項(xiàng)目定位、進(jìn)度、質(zhì)量要求進(jìn)行具體獨(dú)立分析，并對設(shè)計(jì)可能出現(xiàn)的缺項(xiàng)等進(jìn)行測算，在招標(biāo)文件和合同條款對設(shè)計(jì)要求及驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)、合同條款、質(zhì)量要求、工期進(jìn)度要求、施工方案、獎罰制度進(jìn)行嚴(yán)謹(jǐn)約束，使項(xiàng)目的造價(jià)與之掛鉤，能有效管理控制和預(yù)判。

三、加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施工程造價(jià)控制與管理的具體措施

（一）科學(xué)地進(jìn)行投資決策以促進(jìn)工程造價(jià)控制與管理工作

在前期進(jìn)行投資決策的時候就應(yīng)該科學(xué)地進(jìn)行相應(yīng)的實(shí)地考察，從而做出符合實(shí)際情況的投資決策，因?yàn)槌跗谕顿Y決策所提出的預(yù)算，在很大程度上可以影響后來的工程造價(jià)控制與管理工作，并且能夠影響相應(yīng)的項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)行狀況。不僅僅是前期的實(shí)地考察，還需要提前做好多種設(shè)計(jì)方案，不僅僅要注重項(xiàng)目建設(shè)的功能性以及實(shí)用性，也要在一定程度上考慮好相應(yīng)的建設(shè)成本。并且在圖紙會審階段就應(yīng)該對工程造價(jià)進(jìn)行相應(yīng)的控制手段［3］。這些都是完善前期準(zhǔn)備從而促進(jìn)工程造價(jià)控制與管理工作的重要手段。造價(jià)管理是貫穿整個公司的投資決策與項(xiàng)目實(shí)施的，是全過程管理。項(xiàng)目前期的項(xiàng)目定位、方案設(shè)計(jì)、招標(biāo)計(jì)劃對造價(jià)的影響達(dá)到總項(xiàng)目投資的七成。

（二）完善相應(yīng)的限額設(shè)計(jì)制度

房地產(chǎn)企業(yè)及相關(guān)部門應(yīng)該針對目前所擁有的投資及工程總量進(jìn)行數(shù)據(jù)的掌握與相應(yīng)的了解，從而進(jìn)行合理的劃分以此來制定不同的目標(biāo)，檢查對于合理定額的套用是否正確。其實(shí)完善限額設(shè)計(jì)制度也是在為工程造價(jià)設(shè)立相應(yīng)的“上限”，有了標(biāo)準(zhǔn)，工程建設(shè)才能在合理的范圍之內(nèi)去進(jìn)行相應(yīng)的工作，并且可以在可控范圍內(nèi)管理成本及項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度。以此促進(jìn)工程造價(jià)控制與管理工作的順利進(jìn)行。在設(shè)計(jì)之前，市場研發(fā)中心與造價(jià)管理部門根據(jù)項(xiàng)目的定位進(jìn)行設(shè)計(jì)限額測算，設(shè)計(jì)院提出多套可選擇的設(shè)計(jì)方案，并進(jìn)行綜合評估比選，造價(jià)管理部門參與方案優(yōu)化經(jīng)濟(jì)分析，并對設(shè)計(jì)深度不足的內(nèi)容提出問題，進(jìn)行補(bǔ)充完善設(shè)計(jì)。

（三）建立標(biāo)前策劃會制度。

按公司計(jì)劃節(jié)點(diǎn)要求推進(jìn)項(xiàng)目實(shí)施，減少項(xiàng)目實(shí)施過程中出現(xiàn)的問題，提高工作效率，明確各職能部門完成各事項(xiàng)的時間節(jié)點(diǎn)。區(qū)域公司項(xiàng)目分管副總在正式施工圖出圖前約三周時間內(nèi)，組織召開標(biāo)前策劃會。各職能部門根據(jù)職責(zé)明確事項(xiàng)完成時間及成果提交形式。項(xiàng)目管理部負(fù)責(zé)組織召開標(biāo)前策劃會。由項(xiàng)目分管副總或副指揮長主持，負(fù)責(zé)提供標(biāo)段劃分、招標(biāo)范圍、施工界面劃分、合同工期，負(fù)責(zé)提供專項(xiàng)施工措施、臨時措施（如臨水臨電、施工便道等）。設(shè)計(jì)部門負(fù)責(zé)提出圖紙出圖計(jì)劃、提供設(shè)計(jì)定樣定板、明確技術(shù)要求。招標(biāo)采購部門負(fù)責(zé)提供招標(biāo)計(jì)劃及材料設(shè)備品牌檔次。成本部門負(fù)責(zé)提出預(yù)算編制計(jì)劃。

（四）建立預(yù)結(jié)算聯(lián)審制度。

在招標(biāo)預(yù)算確定前，組強(qiáng)設(shè)計(jì)、項(xiàng)目公司、招標(biāo)采購部門對招標(biāo)預(yù)算進(jìn)行內(nèi)部評審，審核預(yù)算用圖紙、設(shè)計(jì)部門的圖紙技術(shù)交底文件、圖紙答疑回復(fù)及補(bǔ)充設(shè)計(jì)資料等前期資料完整性，對圖紙不明確、不完善（不能計(jì)算工程、不能準(zhǔn)確計(jì)算價(jià)格）項(xiàng)目進(jìn)行成本測算，并報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行招標(biāo)決策。招標(biāo)文件、合同書方面，招標(biāo)文件、合同范本外是（否）有影響預(yù)算造價(jià)的條款（列清楚條款）。若有，是否據(jù)此調(diào)整預(yù)算。招標(biāo)采購部門提供品牌、招標(biāo)范圍。項(xiàng)目公司提供工期說明（若趕工，需提供趕工方案和平臺公司同意的文件）、措施項(xiàng)目方案、施工界面。造價(jià)咨詢公司提供材料詢價(jià)記錄。造價(jià)職能部門審核工程造價(jià)指標(biāo)，抽查審核預(yù)算主要工程量，編制項(xiàng)目造價(jià)分析報(bào)告，并作為招標(biāo)控制價(jià)的參考依據(jù)。

（五）注重各個階段合同簽訂環(huán)節(jié)

無論是項(xiàng)目進(jìn)行的前期、中期還是竣工及竣工后期，都會進(jìn)行不同合同的簽訂，其中以項(xiàng)目進(jìn)行前期居多。房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行相應(yīng)合同的簽訂時要明確建設(shè)成本的浮動范圍，將一切因素都要考慮進(jìn)去，確保所有的合同條款都比較合理，避免高估冒算的現(xiàn)象發(fā)生，對于工程索賠、建場費(fèi)及誤工費(fèi)等多種費(fèi)用都要考慮進(jìn)去［4］，避免建設(shè)單位等鉆合同出現(xiàn)的空子，以此來控制成本，避免項(xiàng)目建設(shè)過程之中不必要的支出。合同條款要清晰約定造價(jià)調(diào)整條款的調(diào)價(jià)方式，索賠原則、專業(yè)分包的管理費(fèi)用率。措施費(fèi)用的計(jì)價(jià)方式等與造價(jià)控制條款。

（六）完善工程造價(jià)控制與管理的監(jiān)督體系

完善工程造價(jià)控制與管理的監(jiān)督體系，在很大程度上能對工程建設(shè)中的用款行為進(jìn)行相應(yīng)的監(jiān)管，無論是工期還是材料的使用環(huán)節(jié)，都能監(jiān)管到位。所以我們要在制度上設(shè)立具有相關(guān)配套措施的監(jiān)理制度以及相關(guān)的實(shí)施細(xì)則，確保體制上能夠促進(jìn)工程造價(jià)管理體系的進(jìn)行，確保監(jiān)管工作的科學(xué)性以及時效性，明確各個部門以及各個環(huán)節(jié)人員的責(zé)任劃分［5］，將責(zé)任落實(shí)在每一個人的身上，切實(shí)做到出現(xiàn)問題有跡可循，有據(jù)可依。并且在建設(shè)完善工程造價(jià)控制與管理的監(jiān)督體系的過程之中，也要加強(qiáng)與相關(guān)企業(yè)單位、政府部門之間的交流與溝通，為促進(jìn)工程造價(jià)控制與管理監(jiān)督體系做出努力。項(xiàng)目實(shí)施過程中，材料品牌、款式、規(guī)格是否與招標(biāo)文件中的品牌范圍、材料的質(zhì)量進(jìn)場驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)要求一致。施工是否嚴(yán)格按設(shè)計(jì)圖紙及合同執(zhí)行進(jìn)行現(xiàn)場監(jiān)管。對金額超出公司規(guī)定相應(yīng)限額的工程進(jìn)度款及現(xiàn)場施工簽證，造價(jià)管理人員需積極到施工現(xiàn)場進(jìn)行復(fù)核事實(shí)。

結(jié)語：

在房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施工程造價(jià)控制與管理工作的過程之中，確實(shí)出現(xiàn)了監(jiān)管力度小，結(jié)算金額遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于預(yù)算金額的問題，對此，房地產(chǎn)企業(yè)要轉(zhuǎn)變觀念，認(rèn)識到工程造價(jià)控制與管理的重要意義，通過科學(xué)進(jìn)行投資決策以促進(jìn)工程造價(jià)控制與管理工作，完善相應(yīng)的限額設(shè)計(jì)制度，注重各個階段合同簽訂環(huán)節(jié)，完善工程造價(jià)控制與管理的監(jiān)督體系，加強(qiáng)與相關(guān)企業(yè)單位及政府部門的溝通、明確各個環(huán)節(jié)管理人員責(zé)任劃分等多種手段進(jìn)行工程造價(jià)控制與管理工作，以此促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理，從而將經(jīng)濟(jì)效益與社會效益有機(jī)結(jié)合起來。

［1］林毅勇.非對稱信息條件下的房地產(chǎn)企業(yè)成本管理激勵機(jī)制研究［D］.華南理工大學(xué)，2013.

［2］陳元元.房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理的應(yīng)用研究［D］.浙江工業(yè)大學(xué)，2013.

［3］余銳.JDL房地產(chǎn)公司十里緹香項(xiàng)目成本控制問題及對策研究［D］.西南大學(xué)，2014.

［4］方新宇.A房地產(chǎn)公司項(xiàng)目開發(fā)成本控制研究［D］.安徽大學(xué)，2014.

［5］謝翩.房地產(chǎn)項(xiàng)目全過程的造價(jià)管理與控制［D］.華南理工大學(xué)，2015.