我國房地產(chǎn)企業(yè)中的眾籌融資模式淺析

文/ 楊柳　重慶大學(xué)建筑城規(guī)學(xué)院 重慶 400030

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我國房地產(chǎn)企業(yè)中的眾籌融資模式淺析

文/ 楊柳重慶大學(xué)建筑城規(guī)學(xué)院 重慶 400030

歷經(jīng)數(shù)十年的飛速發(fā)展，我國的房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)。但我國的房地產(chǎn)企業(yè)就存在融資渠道的單一、融資成本高、融資風(fēng)險(xiǎn)大等問題。因互聯(lián)網(wǎng)而起的眾籌融資模式，從國外傳至國內(nèi)成為一種新型融資模式，并且在房地產(chǎn)行業(yè)得到應(yīng)用。本文從眾籌融資的相關(guān)概念以及特點(diǎn)，來總結(jié)了此模式在中國房地產(chǎn)行業(yè)的應(yīng)用情況，并提出相應(yīng)的問題。

眾籌融資模式；房地產(chǎn)融資；金融

1、眾籌融資模式的相關(guān)概念

在當(dāng)今房地產(chǎn)行業(yè)，人民大眾的投資需求和低價(jià)購房需求強(qiáng)烈、而房地產(chǎn)企業(yè)又需要突破單一的依靠銀行貸款融資模式。也就是在這樣的背景下，眾籌融資模式隨著互聯(lián)網(wǎng)的飛速發(fā)展而被創(chuàng)造出來，從美國發(fā)跡，一路風(fēng)靡來到中國生根發(fā)芽。2006 年8 月，邁克爾.薩利文第一次使用了眾等融資這個(gè)概念來描述了一個(gè)叫Fundavlog 的融資平臺(tái)的核心價(jià)值。在這一平臺(tái)上，發(fā)起人可以通過播放視頻等展示自己的項(xiàng)目，繼而獲得融資。在中國，眾籌一詞最早出現(xiàn)在2011 年 2 月號(hào)的《創(chuàng)業(yè)邦》雜志中，作者寒雨（筆名）在《眾籌的力量》一文中，首次將《Entrepreneur》雜志中的 Crowd funding一詞譯為了“眾籌” ［1］。

2、國內(nèi)外眾籌融資發(fā)展?fàn)顩r與發(fā)展趨勢(shì)

作為一種新型的融資模式，眾籌融資模式從誕生即飛速發(fā)展，2009年，全球眾籌融資的市場(chǎng)總額只有5.3億美元，到2013年這個(gè)數(shù)字已經(jīng)提升了差不多10倍，達(dá)到51億美元。在我國，從2013年開始，眾籌融資這一新興融資模式才開始真正進(jìn)入公眾視野。隨著P2P、互聯(lián)網(wǎng)金融等概念火起來，該融資模式也開始被房地產(chǎn)行業(yè)所應(yīng)用［2］。

3、眾籌融資的特點(diǎn)

與傳統(tǒng)的融資模式相對(duì)，眾籌融資模式具有如下一些典型的特點(diǎn)：

一是融資進(jìn)入門檻低。與傳統(tǒng)的融資模式中對(duì)融資的主體要求高，比如貸款融資一般都需要有抵押支撐，有合法的公司主體等，眾籌融資模式的融資門檻比較低，一般而言，只要項(xiàng)目足夠吸引人，你有證明能兌現(xiàn)眾籌融資承諾的能力，即使你是小企業(yè)、新公司、甚至是個(gè)人，都可以通過發(fā)布眾籌融資項(xiàng)目。

二是融資規(guī)?？纱罂尚?。由于眾籌融資中的投資者是普通大眾，是一種一對(duì)多的眾籌形式，所以，其融資規(guī)模可以大也可以小。在實(shí)際操作中，眾籌項(xiàng)目的每份額度也是可以大也可以小的，有些眾籌項(xiàng)目每份眾籌金額甚至只有10元。但是值得注意的是，參與眾籌的門檻低，就會(huì)導(dǎo)致其規(guī)模更大。

三是融資效率更高。由于眾籌融資主要的傳播渠道是依托于互聯(lián)網(wǎng)進(jìn)行，傳播面更廣，傳統(tǒng)融資過程中可能出現(xiàn)的信息不對(duì)稱問題可以規(guī)避。另一方面，眾籌融資的整個(gè)環(huán)節(jié)都在互聯(lián)網(wǎng)上進(jìn)行，可以快速提高融資效率，降低融資成本。

4、眾籌融資模式在我國房地產(chǎn)行業(yè)的應(yīng)用情況

隨著眾籌融資模式快速獲得市場(chǎng)認(rèn)可，對(duì)資金需求旺盛，繼續(xù)融資模式創(chuàng)新的房地產(chǎn)行業(yè)也快速引入了眾籌融資模式，至今，房地產(chǎn)眾籌融資已成為整個(gè)眾籌融資行業(yè)一顆閃亮的新星。目前我國房地產(chǎn)行業(yè)的眾籌才剛剛開始，發(fā)展模式主要有三種。

4.1針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的理財(cái)投資類眾籌融資

這一類型的眾籌融資模式相對(duì)簡單。即：眾籌融資平臺(tái)本身就是眾籌項(xiàng)目的發(fā)起人，他們通過尋找到好的項(xiàng)目，繼而發(fā)布眾籌融資信息，投資者根據(jù)發(fā)起人的要求，達(dá)成邀約，支付投資款，完成眾籌項(xiàng)目（主要是指購買房產(chǎn)），然后根據(jù)市場(chǎng)的變化，適時(shí)銷售該房屋，實(shí)現(xiàn)盈利，投資者根據(jù)投資份額分享購進(jìn)賣出的利潤。這類型的眾籌融資模式，很少有房地產(chǎn)企業(yè)自己參與，一方面是這類型的融資量不大，二是無法解決開發(fā)商的銷售問題。

4.2針對(duì)房地產(chǎn)銷售的營銷炒作類眾籌融資

營銷炒作類眾籌融資典型代表是京東。京東推出的與房地產(chǎn)企業(yè)的合作，多用于營銷炒作。房地產(chǎn)企業(yè)與電商平臺(tái)合作的眾籌融資，除了有銷售房屋、眾籌融資的訴求外，更重要的是節(jié)約了營銷成本。但是，這種眾籌融資模式能否持續(xù)長久還需要時(shí)間的驗(yàn)證。

4.3 針對(duì)預(yù)售購房的合作建房類眾籌融資

這種模式的核心就是，項(xiàng)目發(fā)起人通過網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)發(fā)布建房項(xiàng)目，把投資者的錢用于房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)。這種眾籌模式將傳統(tǒng)的房地產(chǎn)企業(yè)與購買者的純買賣關(guān)系，轉(zhuǎn)變成為省略了各種中間環(huán)節(jié)的購房者委托房地產(chǎn)企業(yè)修建房屋的雇傭［4］。在這種雇傭關(guān)系中，購房者參與眾籌融資可以以更低廉的價(jià)格買到房子，而開發(fā)商通過眾籌融資不僅可以快速融資，更是實(shí)現(xiàn)了房屋的銷售。

［1］Ethan Mollick. The Dynamics of Crowdfunding Determinants of Success and Failure［C］. SSRN Electronic Journal. SSRN.doi：10.2139/ssrn. 2088298，2012.

［2］楊艾祥.眾籌融資模式在我國房地產(chǎn)企業(yè)中的應(yīng)用——以重慶GW房地產(chǎn)公司LYT項(xiàng)目為例［D］.重慶理工大學(xué)，2015.5

［3］張新鈺.“大家投”網(wǎng)眾籌融資模式分析［D］.遼寧大學(xué).2014.4

［4］鳳凰網(wǎng).房地產(chǎn)眾籌會(huì)是2015年房企的救命稻草么？

［5］趙文軍.房地產(chǎn)開發(fā)中的法律問題研究［D］.黑龍江大學(xué).2004.5.20

［6］袁曉瀾.那些年降息后的樓市：08年北京新房價(jià)格漲57%.新京報(bào)，2014.12.5

［7］羅文炳.我國房地產(chǎn)企業(yè)海外融資方式研究［D］.重慶大學(xué).2012.

［8］王重潤.房地產(chǎn)融資結(jié)構(gòu)與金融風(fēng)險(xiǎn)研究［J］.中國房地產(chǎn)金融，2006，（09）.

［9］高通智庫.玩轉(zhuǎn)眾籌［J］.中國房地產(chǎn)業(yè).2014.10