淺析房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的成本控制

文/馬科 廈門(mén)海天房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 福建廈門(mén) 361000

淺析房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的成本控制

文/馬科 廈門(mén)海天房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 福建廈門(mén) 361000

伴隨著我國(guó)改革開(kāi)放的力度不斷加大和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的不斷完善，使得我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，再加上國(guó)家對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)不斷加大監(jiān)管力度，從而使房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)逐漸遠(yuǎn)離暴利時(shí)代，這就使得房地產(chǎn)企業(yè)必須真正提高自身的核心競(jìng)爭(zhēng)力才能在市場(chǎng)立足，而成本控制則是新形勢(shì)下房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益最大化，提高企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力的關(guān)鍵手段之一。因此，本文對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的成本控制進(jìn)行了深入研究，目的在于更好的為房地產(chǎn)企業(yè)提供有益的理論和實(shí)踐參考。

房地產(chǎn)；開(kāi)發(fā)項(xiàng)目；設(shè)計(jì)階段；成本控制

引言

伴隨著我國(guó)改革開(kāi)放的力度不斷加大和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的不斷完善，使得我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，再加上國(guó)家對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)不斷加大監(jiān)管和調(diào)控力度；并且，隨著2016年房地產(chǎn)去庫(kù)存新政的穩(wěn)步實(shí)施，全國(guó)土地及房地產(chǎn)市場(chǎng)又呈現(xiàn)出一片火熱的景象，尤其是一、二線城市更是地王頻出。從而使房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)逐漸遠(yuǎn)離暴利時(shí)代，這就使得房地產(chǎn)企業(yè)必須真正提高自身的核心競(jìng)爭(zhēng)力才能在市場(chǎng)立足，而成本控制則是新形勢(shì)下房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益最大化，提高企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力的關(guān)鍵手段之一。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)過(guò)程中，需要經(jīng)歷項(xiàng)目決策、項(xiàng)目設(shè)計(jì)、項(xiàng)目實(shí)施、項(xiàng)目竣工交付和回訪保修等五個(gè)階段，而設(shè)計(jì)階段作為一個(gè)十分關(guān)鍵的決定性階段，在項(xiàng)目決策和項(xiàng)目施工之間起著承上啟下的重要作用，因此房地產(chǎn)企業(yè)能否對(duì)項(xiàng)目設(shè)計(jì)成本進(jìn)行有效控制，已經(jīng)成為關(guān)乎房地產(chǎn)項(xiàng)目能否取得成功的關(guān)鍵點(diǎn)。因此，本文對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的成本控制進(jìn)行了深入研究，目的在于更好的為房地產(chǎn)企業(yè)提供有益的理論和實(shí)踐參考。

一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制的概念

成本控制作為企業(yè)實(shí)現(xiàn)成本計(jì)劃的關(guān)鍵手段，主要包括對(duì)成本的

事前、事中以及事后控制。成本控制是以原先確定的目標(biāo)成本為主要依據(jù)，對(duì)企業(yè)生產(chǎn)和銷(xiāo)售而產(chǎn)生的各種費(fèi)用進(jìn)行嚴(yán)格的監(jiān)督和管理，從而達(dá)到降低企業(yè)成本、實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益最大化的目的。

根據(jù)成本控制的概念，我們可以將房地產(chǎn)成本控制定義為：主要針對(duì)一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，在保證滿(mǎn)足項(xiàng)目合同要求的前提條件下，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目整個(gè)實(shí)施過(guò)程中所發(fā)生的各種費(fèi)用，通過(guò)科學(xué)合理的協(xié)調(diào)和控制來(lái)實(shí)現(xiàn)預(yù)期的成本控制目標(biāo)，并且動(dòng)態(tài)跟蹤以及時(shí)糾正偏差，從而盡可能的降低房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本費(fèi)用的一種項(xiàng)目管理活動(dòng)。應(yīng)該說(shuō)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制是一個(gè)復(fù)雜且長(zhǎng)期的動(dòng)態(tài)管理過(guò)程，涉及到的單位、部門(mén)、工作人員以及工作內(nèi)容眾多，需要項(xiàng)目參建各方全員共同參與并綜合團(tuán)隊(duì)智慧，才有可能真正達(dá)到實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制的目的。

二、設(shè)計(jì)階段對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制的重要意義

（一）有利于房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)成本風(fēng)險(xiǎn)控制

由于國(guó)家對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)不斷加大調(diào)控力度，從而使房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)逐漸遠(yuǎn)離暴利時(shí)代，這就使得房地產(chǎn)企業(yè)面臨著土地成本不斷攀升、銀行貸款不斷收縮的不利局面，再加上房地產(chǎn)行業(yè)恰恰是一個(gè)高度依賴(lài)資金的行業(yè)，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)的資金周轉(zhuǎn)日益困難。面對(duì)這一不利局面，房地產(chǎn)企業(yè)必須通過(guò)有效的項(xiàng)目成本控制來(lái)提高資金的使用效率，從而盡可能讓經(jīng)濟(jì)效益最大化，進(jìn)而不斷降低房地產(chǎn)企業(yè)自身的風(fēng)險(xiǎn)；而項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制的關(guān)鍵階段，可以以最小的成本實(shí)現(xiàn)最大的控制效果，從而做到事半功倍。

（二）為房地產(chǎn)項(xiàng)目整體成本控制奠定基礎(chǔ)

在整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中，各個(gè)不同階段都會(huì)產(chǎn)生相應(yīng)的成本，關(guān)系緊密且內(nèi)容復(fù)雜。根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)表明：項(xiàng)目設(shè)計(jì)階級(jí)可以決定房地產(chǎn)項(xiàng)目后期75%左右的建造成本?？梢哉f(shuō)，設(shè)計(jì)階段在項(xiàng)目決策和項(xiàng)目施工之間起著承上啟下的重要作用，因此，設(shè)計(jì)階段的成本控制是項(xiàng)目整體成本控制的基礎(chǔ)和保障，房地產(chǎn)企業(yè)能否對(duì)項(xiàng)目設(shè)計(jì)成本進(jìn)行有效控制，已經(jīng)成為關(guān)乎房地產(chǎn)項(xiàng)目整體成本控制能否取得成功的重點(diǎn)環(huán)節(jié)。

（三）可以有效促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的良性競(jìng)爭(zhēng)

伴隨著我國(guó)改革開(kāi)放的力度不斷加大和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的不斷完善，使得我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，這就使得房地產(chǎn)企業(yè)必須真正提高自身的核心競(jìng)爭(zhēng)力才能在市場(chǎng)立足，而成本控制則是新形勢(shì)下房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益最大化，提高企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力的關(guān)鍵手段之一。因此，通過(guò)不斷加強(qiáng)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的成本控制不僅有利于強(qiáng)化房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制意識(shí)，而且可以改變當(dāng)前企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)觀念，從而更好的遏制行業(yè)的惡性競(jìng)爭(zhēng)，進(jìn)而有效促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的良性競(jìng)爭(zhēng)，更能有效促進(jìn)整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)步、健康的發(fā)展。

三、房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段成本控制存在的主要問(wèn)題

（一）存在“重技術(shù)、輕經(jīng)濟(jì)”的現(xiàn)象

目前，仍然有許多房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段過(guò)于重視項(xiàng)目的技術(shù)問(wèn)題，而對(duì)于項(xiàng)目設(shè)計(jì)的合理性和經(jīng)濟(jì)性未引起足夠重視，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)項(xiàng)目主要指標(biāo)被過(guò)分提高，如鋼筋含量以及混凝土含量，從而使得建筑成本不斷提高。與此同時(shí)，由于現(xiàn)行的設(shè)計(jì)收費(fèi)制度并沒(méi)有將項(xiàng)目設(shè)計(jì)的經(jīng)濟(jì)性納入設(shè)計(jì)費(fèi)用考核的范圍之內(nèi)，從而導(dǎo)致設(shè)計(jì)人員對(duì)于設(shè)計(jì)過(guò)程中出現(xiàn)的浪費(fèi)現(xiàn)象不需要承擔(dān)任何相關(guān)責(zé)任，這也使得部分設(shè)計(jì)單位及人員缺乏成本控制意識(shí)，加上設(shè)計(jì)保守，對(duì)安全系數(shù)考慮過(guò)大，從而使額外增加工程造價(jià)的設(shè)計(jì)現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。

（二）房地產(chǎn)項(xiàng)目限額設(shè)計(jì)沒(méi)有落到實(shí)處

目前，我國(guó)許多房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)開(kāi)始逐漸推行限額設(shè)計(jì)，即根據(jù)項(xiàng)目設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)預(yù)先批準(zhǔn)的投資估算開(kāi)展初步設(shè)計(jì)，并且根據(jù)初步設(shè)計(jì)的總概算造價(jià)控制施工圖設(shè)計(jì)，然后再按施工圖的預(yù)算做出相應(yīng)的決策。然而，由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)周期一般都較長(zhǎng)，任何一個(gè)項(xiàng)目都會(huì)存在著不可預(yù)測(cè)的諸多風(fēng)險(xiǎn)因素，進(jìn)而難免會(huì)發(fā)生工程設(shè)計(jì)變更的情況，從而導(dǎo)致工程成本難以得到有效控制。

（三）房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)招標(biāo)制度不夠合理

我國(guó)已經(jīng)逐漸將成本控制作為房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)招標(biāo)制度的重要參考標(biāo)準(zhǔn)之一，然而由于設(shè)計(jì)方案評(píng)審不夠透明，意見(jiàn)和結(jié)果沒(méi)有完全公開(kāi)，再加上仍然沒(méi)有一個(gè)詳細(xì)的可操作性的成本控制評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，從而使得設(shè)計(jì)招標(biāo)的結(jié)果仍然嚴(yán)重依賴(lài)于評(píng)委的能力和道德水平，不僅難以保證設(shè)計(jì)方案的優(yōu)化，而且也使設(shè)計(jì)概算成本指標(biāo)失去應(yīng)有的參考意義。

（四）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)周期不夠合理

對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)而言，不僅需要確立一個(gè)合理的項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案，而且還需要綜合考慮項(xiàng)目設(shè)計(jì)的經(jīng)濟(jì)性和技術(shù)性之間的有機(jī)結(jié)合，這就需要對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行充分的論證和精準(zhǔn)的比較，這樣才有可能獲得一個(gè)具備經(jīng)濟(jì)合理性和技術(shù)先進(jìn)性的項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案，而這就需要具備足夠的設(shè)計(jì)時(shí)間作為基礎(chǔ)保障。然而，房地產(chǎn)企業(yè)出于資金時(shí)間成本及投資收益的考慮，加上各種主客觀因素，導(dǎo)致許多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將其視作為一種簡(jiǎn)單的勞作型工作，一味的壓縮設(shè)計(jì)周期，只求速成而沒(méi)有給予充分的時(shí)間，從而導(dǎo)致設(shè)計(jì)質(zhì)量和成本控制難以得到保障。

四、加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段成本控制的主要措施

（一）不斷完善設(shè)計(jì)招投標(biāo)制度擇優(yōu)選擇設(shè)計(jì)單位

應(yīng)該重視并不斷完善房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)招投標(biāo)制度，從中擇優(yōu)選擇合適的設(shè)計(jì)單位以及設(shè)計(jì)方案，是做好房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制的第一步。為了不斷完善房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)招標(biāo)制度，首先，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行準(zhǔn)確的定位，對(duì)其功能和投資提出明確的要求，并編制出完整規(guī)范的設(shè)計(jì)項(xiàng)目招標(biāo)文件。其次，應(yīng)建立健全設(shè)計(jì)招標(biāo)評(píng)審指標(biāo)體系，完善評(píng)價(jià)機(jī)制，以更好的保證設(shè)計(jì)招標(biāo)工作的公平、公正。再次，在開(kāi)始設(shè)計(jì)招標(biāo)前應(yīng)對(duì)意向投標(biāo)單位的資質(zhì)和信用等各方面開(kāi)展相應(yīng)的考察與資格審查工作。最后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)綜合分析各個(gè)投標(biāo)單位的風(fēng)格、工藝以及布局規(guī)劃、技術(shù)經(jīng)濟(jì)性等綜合指標(biāo)，從中選擇出有利于項(xiàng)目發(fā)展和銷(xiāo)售的最優(yōu)設(shè)計(jì)方案；并應(yīng)在中標(biāo)之后應(yīng)召集各個(gè)部門(mén)專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員共同對(duì)中標(biāo)方案進(jìn)行優(yōu)化，以期更好的提高設(shè)計(jì)方案的合理性和經(jīng)濟(jì)性。

（二）提高項(xiàng)目設(shè)計(jì)單位及人員的經(jīng)濟(jì)責(zé)任感

應(yīng)該從思想上明確項(xiàng)目設(shè)計(jì)單位及工作人員不僅僅只需要負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)方案的技術(shù)指標(biāo)，同時(shí)也需要對(duì)設(shè)計(jì)方案的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)負(fù)責(zé)。設(shè)計(jì)單位及工作人員應(yīng)和成本控制人員密切合作，對(duì)設(shè)計(jì)的各個(gè)階段和環(huán)節(jié)開(kāi)展成本對(duì)比分析，進(jìn)行技術(shù)方案的經(jīng)濟(jì)效果評(píng)價(jià)，并且始終不渝的堅(jiān)持經(jīng)濟(jì)觀念，主動(dòng)控制項(xiàng)目成本，從而實(shí)現(xiàn)優(yōu)化設(shè)計(jì)的目標(biāo)。與此同時(shí)，還應(yīng)該適當(dāng)引入項(xiàng)目設(shè)計(jì)優(yōu)獎(jiǎng)劣罰的激勵(lì)制度，并寫(xiě)入設(shè)計(jì)合同條款；即如果設(shè)計(jì)單位及工作人員在項(xiàng)目投資限額內(nèi)，在滿(mǎn)足合同的目標(biāo)的前提之下對(duì)設(shè)計(jì)方案進(jìn)行技術(shù)優(yōu)化和經(jīng)濟(jì)控制，從而達(dá)到節(jié)約成本的應(yīng)該給予一定的獎(jiǎng)勵(lì)，反之如果超出的則需要進(jìn)行相應(yīng)的處罰，從而強(qiáng)化項(xiàng)目設(shè)計(jì)單位及工作人員的經(jīng)濟(jì)責(zé)任感。

（三）建立健全項(xiàng)目限額設(shè)計(jì)的管理體系

應(yīng)該積極將限額設(shè)計(jì)落到實(shí)處，同時(shí)不斷建立健全項(xiàng)目限額設(shè)計(jì)的管理體系。首先，應(yīng)將限額設(shè)計(jì)目標(biāo)進(jìn)行分解控制到各個(gè)專(zhuān)業(yè)，從而做到從初步設(shè)計(jì)到施工圖設(shè)計(jì)的每一個(gè)環(huán)節(jié)都進(jìn)行嚴(yán)格準(zhǔn)確的認(rèn)證，進(jìn)而依照最優(yōu)原則選擇兼具經(jīng)濟(jì)性和技術(shù)性的設(shè)計(jì)方案，真正確保設(shè)計(jì)預(yù)算控制在投資限額之內(nèi)。其次，項(xiàng)目設(shè)計(jì)單位應(yīng)不斷完善自我約束機(jī)制，將成本控制指標(biāo)主動(dòng)納入到項(xiàng)目設(shè)計(jì)成果的質(zhì)量體系之中，并制定出科學(xué)的規(guī)范制度，從而更好的落實(shí)限額設(shè)計(jì)以達(dá)到控制項(xiàng)目成本的目的。最后，應(yīng)在每一個(gè)建設(shè)環(huán)節(jié)的設(shè)計(jì)和選擇都應(yīng)開(kāi)展多種設(shè)計(jì)方案的對(duì)比和分析，從中選擇出技術(shù)先進(jìn)且經(jīng)濟(jì)合理的最佳設(shè)計(jì)方案。

（四）加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)交底與圖紙會(huì)審工作

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該重視并加強(qiáng)項(xiàng)目設(shè)計(jì)交底與圖紙會(huì)審工作，盡可能將工程變更的發(fā)生控制在項(xiàng)目施工之前。應(yīng)該邀請(qǐng)具備較高水平的專(zhuān)業(yè)審圖公司或工程技術(shù)、經(jīng)濟(jì)專(zhuān)家，開(kāi)展嚴(yán)格的圖紙會(huì)審工作，對(duì)施工圖紙技術(shù)上的合理性、成本上的經(jīng)濟(jì)性以及施工上的可行性進(jìn)行嚴(yán)格的審核，從各個(gè)專(zhuān)業(yè)角度對(duì)項(xiàng)目設(shè)計(jì)圖紙進(jìn)行全面的會(huì)審，從而不斷提高設(shè)計(jì)質(zhì)量，盡可能避免因?yàn)楦鞣N主客觀因素而給項(xiàng)目施工帶來(lái)負(fù)面影響而造成經(jīng)濟(jì)損失。同時(shí)，要求設(shè)計(jì)單位對(duì)其設(shè)計(jì)意圖、技術(shù)工藝難點(diǎn)、施工注意要點(diǎn)進(jìn)行全面細(xì)致的交底，解除施工技術(shù)疑惑。

（五）嚴(yán)格控制房地產(chǎn)項(xiàng)目施工過(guò)程中的設(shè)計(jì)變更

在完成房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)圖紙會(huì)審工作之后，應(yīng)該加強(qiáng)施工現(xiàn)場(chǎng)的配合工作，嚴(yán)格控制房地產(chǎn)項(xiàng)目施工的設(shè)計(jì)變更。雖然，在房地產(chǎn)項(xiàng)目施工過(guò)程中由于各種主客觀因素會(huì)導(dǎo)致突發(fā)情況較多，但仍然需要嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)變更，建立健全起嚴(yán)格的設(shè)計(jì)變更審批審核制度，從而更好的保證投資限額不會(huì)被輕易突破。同時(shí)，應(yīng)該要求設(shè)計(jì)人員全面細(xì)致的考慮每一個(gè)環(huán)節(jié)，并盡可能的進(jìn)駐施工現(xiàn)場(chǎng)，根據(jù)施工現(xiàn)場(chǎng)情況不斷優(yōu)化設(shè)計(jì)方案，進(jìn)行設(shè)計(jì)工作的動(dòng)態(tài)管理，從而盡最大限度的減少或降低設(shè)計(jì)變更的比例，使工程造價(jià)得以有效控制。

五、結(jié)語(yǔ)

成本控制是新形勢(shì)下房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益最大化，提高企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力的關(guān)鍵手段之一。項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段作為一個(gè)十分關(guān)鍵的決定性階段，在項(xiàng)目決策和項(xiàng)目施工之間起著承上啟下的重要作用，因此房地產(chǎn)企業(yè)能否在設(shè)計(jì)階段對(duì)項(xiàng)目成本進(jìn)行有效控制，已經(jīng)成為關(guān)乎房地產(chǎn)項(xiàng)目能否取得成功的關(guān)鍵點(diǎn)。應(yīng)該說(shuō)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制是一個(gè)復(fù)雜且長(zhǎng)期的動(dòng)態(tài)管理過(guò)程，涉及到的部門(mén)、工作人員以及工作內(nèi)容眾多，需要全員共同參與并綜合團(tuán)隊(duì)智慧，運(yùn)用科學(xué)的方法不斷完善管理的措施和手段，才有可能最終實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本有效控制的目的。

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