新區(qū)開發(fā)建設(shè)中規(guī)劃設(shè)計(jì)對土地價值提升影響
——以南通海安縣濱海新區(qū)新城區(qū)為例

文/陳晨杰 上海經(jīng)緯建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院股份有限公司 上海 200090

新區(qū)開發(fā)建設(shè)中規(guī)劃設(shè)計(jì)對土地價值提升影響
——以南通海安縣濱海新區(qū)新城區(qū)為例

文/陳晨杰 上海經(jīng)緯建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院股份有限公司 上海 200090

本文以南通海安縣濱海新區(qū)新城區(qū)城市設(shè)計(jì)為實(shí)例，介紹了濱海新區(qū)的概況及總體規(guī)劃，又詳細(xì)分析了項(xiàng)目區(qū)現(xiàn)狀、項(xiàng)目定位、方案設(shè)計(jì)詳情等，打造了一個立足本土、靈活多樣、特色鮮明的濱海新城區(qū)。

新區(qū)開發(fā)；規(guī)劃設(shè)計(jì)；土地價值；海安縣

從2000-2016年間，是中國歷史上土地資產(chǎn)化發(fā)展最為迅猛的時代。在此期間，全國土地出讓總收入超過30.2萬億元。目前，全國各地城市建設(shè)都在如火如荼進(jìn)行，城市土地用“寸土寸金”形容毫不夸張。如何在新區(qū)規(guī)劃中最大限度地提高土地利用價值，打造舒適、宜居、特色的居住環(huán)境，已成為當(dāng)前我國房地產(chǎn)行業(yè)最為關(guān)心的問題之一[1]。

1、項(xiàng)目概況

南通市海安縣濱海新區(qū)地處海安、如東、東臺三地交界處，是江蘇省“百家名鎮(zhèn)”，也是聞名全球的紫菜和河豚養(yǎng)殖基地。2011年10月，南通市政府對海安縣實(shí)行“區(qū)鎮(zhèn)合一”，成立老壩港濱海新區(qū)，轄區(qū)面積128km2，總?cè)丝?.9萬，下轄20個行政村、300多家企事業(yè)單位。

老壩港濱海新區(qū)地理位置優(yōu)越，各個配套設(shè)施建成后可完全融入“上海1.5小時經(jīng)濟(jì)圈”。目前，整個規(guī)劃范圍內(nèi)用地類型以圍墾用地、村鎮(zhèn)建設(shè)用地、二類工業(yè)用地和水域?yàn)橹?，區(qū)域?qū)ν饨煌ㄕ谛藿?，?nèi)部交通欠缺。區(qū)內(nèi)環(huán)境水景觀資源較好，綠化景觀資源欠缺。濱海水鄉(xiāng)是海安城市風(fēng)貌的特色之一，基地瀕臨大海，內(nèi)部有兩條河流穿過，分別是中心支河和北凌河，另有較多塊狀水域（見下表1所示）。

2、海濱新區(qū)項(xiàng)目區(qū)總體規(guī)劃介紹

濱海新區(qū)總體定位是打造沿海交通樞紐、新興產(chǎn)業(yè)、先進(jìn)制造業(yè)、生態(tài)宜居的沿海旅游基地，借助沿海優(yōu)勢，發(fā)展特色養(yǎng)殖業(yè)和加工業(yè)，使縣域內(nèi)形成“一主一港兩副，一軸四片”空間結(jié)構(gòu)。

上述總體規(guī)劃可將新區(qū)品位提高一個檔次，也是未來濱海新區(qū)發(fā)展的重中之重，如何將城市特征與區(qū)域發(fā)展有效銜接，也是新城區(qū)具體設(shè)計(jì)的核心點(diǎn)。

城市設(shè)計(jì)應(yīng)充分挖掘可利用的資源，并強(qiáng)化人的使用，以舒適、宜人為主要的設(shè)計(jì)原則，避免出現(xiàn)不切實(shí)際的宏大場所。此外，從旅游功能引導(dǎo)城市的角度出發(fā)，缺乏個性的城市空間難以形成印象深刻的場所，需重點(diǎn)研究，進(jìn)而確定區(qū)域的風(fēng)貌特征。相關(guān)規(guī)劃確定了濱海新區(qū)總?cè)丝诩s為10萬，在32平方公里的用地范圍內(nèi)，3.26平方公里的新城區(qū)（中心區(qū)），設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)認(rèn)為以特色新市鎮(zhèn)形象展現(xiàn)更為合理。

3、項(xiàng)目區(qū)具體規(guī)劃設(shè)計(jì)方案分析

3.1 空間結(jié)構(gòu)分析

新城區(qū)建筑高度分4級控制：24m以下控制區(qū)；60m以下控制區(qū)；80m以下控制區(qū)；80-100m控制區(qū)。新區(qū)建筑的主體高度設(shè)計(jì)為60m，在北部區(qū)域?yàn)橥怀雎糜喂δ?，則以24m高度為主。在臨港路和開元路這一主次軸交叉點(diǎn)處，設(shè)置一棟100m的濱海新區(qū)地標(biāo)性建筑。

3.2 建筑景觀風(fēng)貌控制

（1）序列化的空間布局

在新城區(qū)設(shè)計(jì)時注重梳理各個地塊的空間形態(tài)和開發(fā)強(qiáng)度間的關(guān)系，將序列感、秩序感、韻律感充分結(jié)合，打造現(xiàn)代感十足的空間場所。

在新城區(qū)的“東大門和北大門”兩個入城門戶處設(shè)置入口廣場和坡道式迎賓節(jié)點(diǎn)，采用剛?cè)岵?jì)、收放自如的設(shè)計(jì)手法，充分展現(xiàn)新區(qū)的別致性。在空間搭配上往往需要處理好整體與局部、開放與封閉、映襯與韻律在城市空間的表現(xiàn)上至關(guān)重要。將新城區(qū)的主要交通要道設(shè)計(jì)為花園大道，以特型景觀樹陣及充滿秩序感的綠化植栽，營造豐富的景觀效果。

（2）特征鮮明的建筑形態(tài)

建筑設(shè)計(jì)應(yīng)注重把握建筑物宜人尺度分寸，且必須與周圍道路及周邊建筑相協(xié)調(diào)。主要原則如下：1.商業(yè)建筑應(yīng)創(chuàng)造富有親和力而尺度適宜的建筑空間；2.濱水建筑應(yīng)輕盈靈動，與水景有機(jī)結(jié)合；3.濱水一線高層據(jù)居住建筑高寬比不小于2.5，應(yīng)盡量避免屏風(fēng)樓的出現(xiàn)；4.將建筑庭院作為城市開放空間體系的重要組成，即杜絕過度圍合空間、缺乏定義空間等[2]。

3.3 慢行活動通道設(shè)計(jì)

（1）交通場所景觀化

本項(xiàng)目設(shè)想沿道路兩側(cè)預(yù)留足夠的綠化，以打造多條花園大道，包括南北向的臨港路及東西向穿越基地的開元路。重點(diǎn)在花園大道兩側(cè)，根據(jù)建筑尺度，預(yù)留一定的景觀空間，設(shè)置層次豐富的綠化植栽。對于市民而言，真正做到了“宜人”。景觀道路的主要設(shè)計(jì)要素及指標(biāo)見下表2所示。

（2）步行道路及廣場設(shè)計(jì)

濱海新城區(qū)沒有獨(dú)立的廣場用地，在地塊開發(fā)中，通過建筑物與道路形成的退讓關(guān)系，以及因界面需要預(yù)留的廣場空間，作為重要的景觀節(jié)點(diǎn)呈現(xiàn)，在內(nèi)涵上為景觀節(jié)點(diǎn)的重要組成部分。方案中在金港大道臨港路交叉口、區(qū)政府大樓入口、中央公園局部等為上述處理方式。

3.4 水體及其兩岸設(shè)計(jì)

新城區(qū)內(nèi)包含了龍港河、分花河、北凌支河、撫琴河等，在這些水系內(nèi)部均設(shè)置了步行通道、步行節(jié)點(diǎn)及駐留場所。方案在設(shè)計(jì)初衷，設(shè)想以中央公園為核心向四周延展開公園式步行廊道，使得區(qū)域的開發(fā)為公園及水體所圍合，做到真正意義上的生態(tài)型的商務(wù)、休閑生活區(qū)[3]。

表1 老壩港濱海新區(qū)土地組成

表2 濱海新區(qū)景觀道路設(shè)計(jì)指標(biāo)

具體設(shè)計(jì)思路如下：1.水體規(guī)劃強(qiáng)調(diào)臨水綠化景觀的自然生態(tài)和親水性，可以改造河堤，現(xiàn)出緩坡或臺階，露出水面，加強(qiáng)水景與園林的結(jié)合沿河道寬窄不等的帶狀綠地；2.增強(qiáng)視線的通透性與空氣流動，避免過于濃密栽植的植被，布置草坪、花壇、樹叢、游憩場地等；3.植物配置要求生態(tài)自然，不宜過于圖案化，要求有良好的遮蔭；每處濱水地段應(yīng)有2-3種主導(dǎo)景觀樹，可選用葉色、花色或樹形優(yōu)美的喬、灌木，成片、成帶、成林種植，偶爾在水岸邊的高大樹群能制造出一種視覺上的沖擊；4.在適當(dāng)?shù)攸c(diǎn)設(shè)置較為開敞的硬質(zhì)小廣場，“暴露”河道水景，水景小廣場布置在水岸園林景觀區(qū)內(nèi)的戰(zhàn)略地點(diǎn)，每個小廣場面積不小于 500m2，小廣場可包括親水平臺設(shè)計(jì)、涼亭與其他便民設(shè)施；5.設(shè)置園林燈飾：重點(diǎn)地段如濱水廣場等需要進(jìn)行濱水環(huán)境專項(xiàng)照明設(shè)計(jì)。

3.5 地下空間的利用

老壩港新區(qū)新城區(qū)的地下空間包含了靜態(tài)交通、綜合防災(zāi)規(guī)劃的內(nèi)容。其中靜態(tài)交通主要強(qiáng)化平時地下空間的使用目的，目前以停車場為主要的利用方式；綜合防災(zāi)主要強(qiáng)化戰(zhàn)時地下空間的使用目的，并根據(jù)戰(zhàn)時組織疏散通道。根據(jù)地塊特征及相關(guān)道路特性，金港大道、龍港路及開元路為疏散通道，而新區(qū)政府則為戰(zhàn)時指揮中心。

濱海新區(qū)新城區(qū)地下空間設(shè)計(jì)原則包含以下幾方面：1.按照地上建筑面積2%或者總投資6%在人防重點(diǎn)建設(shè)區(qū)域修建人防地下室；2.充分利用其在平安時期的空間利用，結(jié)合公共空間，規(guī)劃設(shè)置地面與地下結(jié)合的停車場地；3.地下公共停車庫應(yīng)方便出入并設(shè)置明顯的導(dǎo)向標(biāo)識，應(yīng)采取必要措施，滿足安全、舒適、通風(fēng)、防火、防護(hù)設(shè)施以及降低噪音的要求。

新城區(qū)地下過街通道設(shè)計(jì)原則如下：1.地下通道凈寬不應(yīng)小于5m，通道長寬比不宜大于5；2.注重安保設(shè)施設(shè)置，布置良好的燈光照明系統(tǒng)；3.注重環(huán)境衛(wèi)生的保持、通風(fēng)系統(tǒng)和排水系統(tǒng)的穩(wěn)定；4.鋪設(shè)人行地磚，通道內(nèi)部采用淺色系或暖色系裝。此外，地下建筑離用地邊界距離不宜小于地下建筑埋置深度的0.7倍。按上述距離要求退讓相鄰用地邊界確有困難的，其距離可適當(dāng)縮小，但應(yīng)不小于3m[4]。

3.6 街道公共設(shè)施設(shè)計(jì)分析

公共設(shè)施直接關(guān)系到居民的生活質(zhì)量，也對提升當(dāng)?shù)赝恋貎r值意義重大，因此是新區(qū)設(shè)計(jì)中的重點(diǎn)問題之一。

（1）港灣式公共汽車候車?yán)?/p>

新城區(qū)車站兩邊采用渠化概念把公交車引入或?qū)搿案蹫场?，建設(shè)紅線、步行道、路緣綠帶相應(yīng)地調(diào)整，渠化路段≥30m，站距≤500m，車站泊車位長度按道路性質(zhì)而定，一般≥12m，停車位寬≥3m；新城區(qū)主要道路與路設(shè)換乘公交站點(diǎn)，應(yīng)有線路牌、線路圖、本區(qū)域地圖，并標(biāo)有換乘公交站點(diǎn)位置，標(biāo)識清楚規(guī)范，有照明設(shè)施。

（2）公共洗手間

在人流較大的部位宜安排公共洗手間，應(yīng)有明顯的公共洗手間標(biāo)志。應(yīng)以一、二類標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，公共洗手間全部采用水沖式。配置間距為400-500m，每平方公里不宜少于3座；每座公共洗手間建議面積為50-70m2，并需具備無障礙通道與廁位。可結(jié)合綠地與便民設(shè)施建設(shè)，新城區(qū)內(nèi)建議盡量建設(shè)附建式公共洗手間，以減少干擾[5]；

（3）夜景照明

根據(jù)新城區(qū)道路性質(zhì)和寬度的不同，采用不同的燈桿高度和寬度標(biāo)準(zhǔn)。主干道上燈桿高度為7-10m；次干道上燈桿高度為6-8m；支路上燈柱高度為5-6m；小區(qū)內(nèi)部道路上燈桿高度為2.5-3m。燈具的安裝高度要根據(jù)燈具的布置方式、路面有效寬度及燈具的配光、光源功率來決定，還應(yīng)考慮維護(hù)條件、經(jīng)費(fèi)支出等其它因素。燈桿位置可設(shè)在人行道或綠化分隔帶上，燈桿位置離人行道道牙的距離為1.0-1.5m。兩條景觀軸部位的燈桿上宜裝置臨時基座，以布置節(jié)日彩旗或公告。

結(jié)語：

土地價值的提升關(guān)鍵在于是否合理對其進(jìn)行開發(fā)和利用，濱海新區(qū)新城區(qū)的設(shè)計(jì)方案充分結(jié)合了當(dāng)?shù)氐牡乩韮?yōu)勢，并將優(yōu)勢放大，以營造“花園小鎮(zhèn)”為主題，使新區(qū)建設(shè)在舒適性、特色化、人性化等方面都切實(shí)展現(xiàn)了現(xiàn)代潮流。在充分利用新區(qū)土地的基礎(chǔ)上較好地體現(xiàn)了人與自然和諧共處思想，打造了一個宜居、宜游的生態(tài)新區(qū)。

[1]黃賢金，曹大貴.南京江北新區(qū)儲備土地效益提升的政策建議[J].土地經(jīng)濟(jì)研究，2015，（12）：31-35.

[2]汪勁柏，趙民.我國大規(guī)模新城區(qū)開發(fā)及其影響研究[J].城市規(guī)劃學(xué)刊，2012，（05）：46-50.

[3]吳國英.有效提升城市土地價值的途徑[J].城市建筑，2012，（17）：44-48.

[4]丁成日.土地價值與城市增長[J].城市發(fā)展研究，2012，（06）：42-46.

[5]高中貴，周生路，王鐵成，等.大都市邊緣住宅開發(fā)區(qū)土地價值提升動態(tài)評估——以廣州市南村住宅開發(fā)區(qū)為例[J].人文地理，2013，（02）：56-60.

[6]盛洪.《土地管理法》應(yīng)推倒重來[J].中國房地產(chǎn)業(yè).2014.9

陳晨杰，男，（1982.07—），浙江蒼南人，畢業(yè)于浙江工業(yè)大學(xué)，本科，工程師，研究方向：城市新區(qū)規(guī)劃或城市更新。