試析貴陽市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展

文/李淑貞、彭賢偉 貴州師范大學地理與環(huán)境科學學院 貴州貴陽 550001

試析貴陽市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展

文/李淑貞、彭賢偉 貴州師范大學地理與環(huán)境科學學院 貴州貴陽 550001

商業(yè)地產(chǎn)是城市商業(yè)化發(fā)展指標，借助商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營規(guī)模可帶動區(qū)域經(jīng)濟增長，推動城市商業(yè)化改革進程。由于社會主義市場體制尚未健全，貴陽商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營模式依舊面臨著多方面的風險隱患，市場營銷風險對商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營造成諸多不利影響，限制了商業(yè)地產(chǎn)在市場戰(zhàn)略決策中的主導地位。因此，從商業(yè)地產(chǎn)概念出發(fā)，結合貴陽市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀，總結其商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展存在的問題，從經(jīng)營改革、市場營銷、財務控制、政府監(jiān)督等方面，提出切實可行的發(fā)展建議及措施。

商業(yè)地產(chǎn)；市場營銷；管理模式；對策

1、商業(yè)地產(chǎn)

“商業(yè)地產(chǎn)是指用于商業(yè)服務業(yè)經(jīng)營用途的物業(yè)形式，包括零售、餐飲、娛樂、健身服務、休閑設施等，其開發(fā)模式、融資模式、經(jīng)營模式以及功能用途都有別于住宅、公寓、寫字樓等地產(chǎn)形式”。商業(yè)地產(chǎn)作為商業(yè)用途的地產(chǎn)，即商鋪地產(chǎn)。以區(qū)別于以居住功能為主的住宅房地產(chǎn)，以工業(yè)生產(chǎn)功能為主的工業(yè)地產(chǎn)等?，F(xiàn)階段，商業(yè)地產(chǎn)分為三類：一是“沃爾瑪”模式，這種模式比較典型的是業(yè)內的“萬達”模式；二是“百貨公司”模式，即在同一個地域各種產(chǎn)品同時做，產(chǎn)品也多樣化；三是“精品店”的模式，主要在少數(shù)高端的市場進行精品店的經(jīng)營，堅持走高端路線。商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模有大有小，規(guī)模大的，可以達到幾十萬、上百萬平方米，規(guī)模小的商業(yè)房地產(chǎn)項目僅幾百平方米，甚至更小。

2、貴陽市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀

近幾年來貴陽市城市綜合體不斷崛起，以商鋪和寫字樓為代表的花果園、未來方舟、北大資源夢想城、西南商貿(mào)城、紅華新天地、貴州金融城、貴陽喀斯特公園等商業(yè)地產(chǎn)項目的相繼推出，加快了貴陽市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的速度，但與此同時，由于房地產(chǎn)存量過多，去庫存壓力也不斷加大，而且這種庫存現(xiàn)象并不僅限于住宅領域，以寫字樓和商鋪為代表的商業(yè)地產(chǎn)的庫存壓力也不容忽視。尤其是以超級大盤花果園為首的商業(yè)地產(chǎn)，其商鋪和寫字樓產(chǎn)品成為了銷售的主力，但由于建筑密度過大，經(jīng)營管理不到位等因素的影響，即使售價較低，很多消費者也不愿購買，使花果園項目商業(yè)地產(chǎn)存量過多，銷售壓力不斷增大。從近幾年貴陽市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展情況來看，在電商的沖擊下，新興的商業(yè)綜合體和傳統(tǒng)商業(yè)相結合，使貴陽市商業(yè)地產(chǎn)不斷地走向轉型升級的道路，但貴陽市商業(yè)地產(chǎn)的供給大于消費者的需求，業(yè)態(tài)同質化，缺乏統(tǒng)一專業(yè)的經(jīng)營管理團隊，缺少像成都寬

窄巷子、清鎮(zhèn)時光貴州之類的特色創(chuàng)新商業(yè)，因此在這種商業(yè)地產(chǎn)市場競爭日趨激烈的情況下，對貴陽市商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展來說，產(chǎn)業(yè)的轉型升級不僅是機遇，而且是很大的挑戰(zhàn)。

3、貴陽市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展過程中存在的問題

3.1經(jīng)營管理問題

商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營管理的模式有三種：“只租不售”、“只售不租”、“租售結合”，而貴陽市大部分商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營模式以“只租不售”為主，它是一種以出租為主，獲取利益的經(jīng)營模式。但是對于開發(fā)商來說，這種經(jīng)營模式的資金壓力較大，而“資金鏈”又是維持公司長期經(jīng)營的基本保障，對公司內外經(jīng)營決策起到了重要作用。例如，2015年受經(jīng)濟下行壓力影響，房開企業(yè)信心不足，新開工面積呈下降態(tài)勢。4月份以來貴陽市房屋新開工面積持續(xù)負增長。貴陽市全年房屋新開工面積802.5萬平方米，比上年下降3.3%，降幅比一季度擴大6個百分點。不難看出，由于經(jīng)營管理制度缺失，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)缺少新型的開發(fā)與經(jīng)營模式，導致商業(yè)地產(chǎn)項目投放市場后難以達到預定的目標，影響了經(jīng)營效益與產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平。

3.2政府監(jiān)管問題

政府是市場經(jīng)濟的宏觀調控者，政府對商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)建設具有宏觀調控能力，尤其在市場項目營運階段可通過監(jiān)管機制，對商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)實施綜合調控，確保商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)形成良好的市場機制。但是，由于政府監(jiān)管體制缺失，導致貴陽市商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)失去了均衡性，如價格均衡、產(chǎn)業(yè)均衡、開發(fā)失衡等。此外，政府部門尚未構建法律體制，對公司商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展監(jiān)督不足，導致數(shù)據(jù)報表失誤或存在虛假問題，這些都影響了貴陽市商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展水平。我國商業(yè)地產(chǎn)屬于新興產(chǎn)業(yè)，是建立于早期房地產(chǎn)經(jīng)濟的新形勢，政府監(jiān)管體制必須要隨著行業(yè)需求而不斷調整，才能滿足產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展要求。

3.3市場營銷問題

“營銷”是商業(yè)地產(chǎn)公司推廣項目的根本路徑，也是創(chuàng)造經(jīng)濟效益的關鍵措施，重視市場營銷對商業(yè)地產(chǎn)公司效益增收有著重要意義。目前，貴陽市商業(yè)地產(chǎn)還存在“重開發(fā)、輕市場”的問題，盲目地開發(fā)新商業(yè)地產(chǎn)項目，加大商業(yè)投資力度、開發(fā)范圍，但是尚未形成完整的市場營銷體系。例如，“高檔商鋪”開發(fā)過程中，前期投入巨額成本，竣工后期由于營銷方式不當，導致商鋪銷售業(yè)績不佳，約束了商業(yè)地產(chǎn)項目效益增收。傳統(tǒng)營銷模式在商業(yè)地產(chǎn)中占據(jù)主流，“互聯(lián)網(wǎng)+”時代，商業(yè)地產(chǎn)銷售未能完全步入網(wǎng)絡化時代，這是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展滯后性的原因之一，而且貴陽市對商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)也失去了網(wǎng)絡化平臺。

4、貴陽市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展建議及措施

4.1經(jīng)營改革對策

基于經(jīng)濟學理論指導下，市場營銷管理是商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營不可缺少的應對決策，強化市場營銷內控有助于提升公司運營水平，為公司組織創(chuàng)造更加理想的收益水平。從宏觀角度來說，市場營銷決定了整個商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展趨勢，從微觀角度來說，內控管理決定了地產(chǎn)公司經(jīng)營成效。為了進一步協(xié)調商業(yè)地方發(fā)展節(jié)奏，要結合地區(qū)市場經(jīng)營環(huán)境及公司內部營運條件，擬定科學的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略。倡導商業(yè)地產(chǎn)優(yōu)化改革，為商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展提供綜合性保障措施，維持整個產(chǎn)業(yè)規(guī)劃與發(fā)展水平，帶動企業(yè)經(jīng)營流程一體化發(fā)展。同時，為了進一步擴大商業(yè)地產(chǎn)市場占有率，商業(yè)地產(chǎn)公司要運用統(tǒng)一的經(jīng)營管理模式，做到產(chǎn)權、招商、營銷、管理的統(tǒng)一，共同實現(xiàn)投資者、經(jīng)營者和管理者的最大利益。商業(yè)地產(chǎn)運營的核心是經(jīng)營管理，統(tǒng)一的經(jīng)營管理模式，能使商業(yè)地產(chǎn)公司抓住自己的核心競爭力，在激烈的競爭環(huán)境中立于不敗之地。

4.2市場營銷策略

市場營銷分析是公司管理控制的核心內容之一，也是帶動公司收益水平增長的有效形式。隨著市場經(jīng)濟體制不斷優(yōu)化改革，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)結構模式也要堅持多元化調整，以營銷分析管理為指導思想優(yōu)化內部賬務管理體制，幫助公司解決現(xiàn)實賬務管理階段遇到的困境。從商業(yè)地產(chǎn)營銷角度考慮，公司要及時更新原有的賬務結構體系，重點對資金收支、賬務調配、風險防控等方面，建立更加全面的調度方式。同時，發(fā)揮會計人員在財務結構中的控制作用，及時處理各類風險引起的異常隱患，這些都是營銷分析管理體制改革的重點內容，也是構建公司現(xiàn)代營銷機制的重要決策。

貴陽市商業(yè)地產(chǎn)處于營銷“瓶頸期”，由于地區(qū)經(jīng)濟條件的滯后性，地產(chǎn)項目開發(fā)與銷售面臨巨大挑戰(zhàn)，導致地產(chǎn)營銷模式處于落后狀態(tài)。同時，貴陽商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)會計市場營銷水平和國際先進水平還有一定差距，還需要不斷加強。商業(yè)地產(chǎn)公司可以通過APP、云商業(yè)，提供O2O電商交易，整合電商和實體資源，線下體驗、線上消費，開創(chuàng)“店鋪+電鋪”多鋪經(jīng)營模式等，深入挖掘市場潛在客戶資源。這種既注重體驗式消費，又能體現(xiàn)電商優(yōu)勢、利用互聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)、O2O平臺實現(xiàn)城市升級版的商業(yè)，正成為新興商業(yè)地產(chǎn)項目的探索方向。

4.3財務控制策略

為了更好地加快商業(yè)地產(chǎn)公司發(fā)展與內部管理，要結合財務分析特點實施優(yōu)化改造，建立更加穩(wěn)定的風險控制體系，不斷調整現(xiàn)有的賬務結構模式，對賬款調控與管理進行綜合規(guī)劃。成本預算中要結合國家稅收法律，對金融資金收支實施合理調控，才可避免政策變動造成的風險。商業(yè)地產(chǎn)公司走財務分析管理模式是一種市場經(jīng)濟活動，市場運營必然面臨著風險隱患，這些是商業(yè)地產(chǎn)公司營運需要考慮的問題，也是降低風險損失的關鍵。公司會計報表管理走市場化經(jīng)營是一種改革，更是一種挑戰(zhàn)，如何適應市場化環(huán)境是公司財務控制急需思考的問題。開發(fā)公司應結合會計報表特點實施優(yōu)化改造，建立更加穩(wěn)定的風險控制體系，不斷調整現(xiàn)有的賬務結構模式，規(guī)范經(jīng)營環(huán)境和積極推進法制建設，進行有法制的對賬款調控與管理進行綜合規(guī)劃。

凈資產(chǎn)收益率是公司的凈利潤與凈資產(chǎn)平均額之間的比率，凈資產(chǎn)收益率是判斷企業(yè)資本盈利能力的核心指標，指標越高，說明企業(yè)的盈利能力越強。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)公司可以結合凈資產(chǎn)收益率進行財務控制，如表1，貴陽市某商業(yè)地產(chǎn)公司凈資產(chǎn)收益率的變動中，總資產(chǎn)收益率、所得稅稅率對凈資產(chǎn)收益率起到很大的影響，由于總資產(chǎn)報酬率的增加導致凈資產(chǎn)收益率增加了1636.05%，財務控制階段，可以進一步優(yōu)化資產(chǎn)結構形式，結合國家稅率政策調整財務戰(zhàn)略方向，在降低總成本投入前提下，實現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)效益最大化。

4.4政府監(jiān)管策略

嚴格按照國家經(jīng)濟政策提出建筑產(chǎn)品改革方案，確保企業(yè)在法律規(guī)定內執(zhí)行監(jiān)督管理機制，避免潛在的市場經(jīng)營風險。為了加快貴陽市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略轉型，要發(fā)揮法律機制在地產(chǎn)結構調整中的作用，推動商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營體系的優(yōu)化改革，采取法律措施解決產(chǎn)業(yè)經(jīng)營及市場糾紛存在的問題，這些都是提高產(chǎn)業(yè)規(guī)劃水平的重點，有助于實現(xiàn)經(jīng)濟戰(zhàn)略轉型改革體制。政府是商業(yè)地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展的宏觀調控者，政府部門要做好各方面的協(xié)調工作，為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)提供良好的發(fā)展環(huán)境。監(jiān)管是為了更好地實施營銷戰(zhàn)略，把貴陽市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展引入新的發(fā)展時代。當前，政府可以從法律政策、市場調控、戰(zhàn)略指導等方面進行監(jiān)管。例如，在法律政策上，通過調整商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)稅率指標，限制商業(yè)地產(chǎn)公司招投標工作，對商業(yè)用地面積進行適當調控，以免超前、超面積開發(fā)造成的不利影響；其次，“限價政策”參與市場調控，為商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃及發(fā)展提供良好的“價格”環(huán)境，避免“價格戰(zhàn)”對貴陽市商業(yè)地產(chǎn)平穩(wěn)性造成的破壞等。

結論：

商業(yè)地產(chǎn)是城市經(jīng)濟現(xiàn)代化發(fā)展的先進模式，憑借商業(yè)地產(chǎn)公司優(yōu)勢可以實現(xiàn)市場戰(zhàn)略優(yōu)化，帶動行業(yè)經(jīng)濟收益持續(xù)增長。因此，未來貴陽市房地產(chǎn)及商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，必須深入財務分析及營銷管理改革，為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)提供科學的資金調配機制，實現(xiàn)財務與營銷的一體化建設，為公司參與項目投資創(chuàng)造穩(wěn)定收益。為了實現(xiàn)貴陽市商業(yè)地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展，商業(yè)地產(chǎn)公司要堅持對內外調控管理形成綜合性保障體系，不斷引進先進的技術和高素質人才，并且要加大政府管理力度，采取經(jīng)營改革、市場營銷、財務控制、政府監(jiān)督等相關改革策略，為貴陽市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展創(chuàng)造更加優(yōu)越的發(fā)展環(huán)境，確保項目開發(fā)與營銷活動的協(xié)調運營，使貴陽市商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展做到穩(wěn)中求進，促進整個貴陽市房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。

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