商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)關(guān)鍵及其發(fā)展趨勢(shì)

文/夏天 中南建筑設(shè)計(jì)院股份有限公司 湖北武漢 430071

商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)關(guān)鍵及其發(fā)展趨勢(shì)

文/夏天 中南建筑設(shè)計(jì)院股份有限公司 湖北武漢 430071

現(xiàn)如今，隨著我國(guó)綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力的不斷增長(zhǎng)以及我國(guó)城市化進(jìn)程不斷推進(jìn)，我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)快速發(fā)展，投資規(guī)模、開(kāi)發(fā)面積等不斷增長(zhǎng)。但是快速發(fā)展的同時(shí)也暴露出了很多問(wèn)題，嚴(yán)重制約了商業(yè)地產(chǎn)健康發(fā)展。本文對(duì)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)關(guān)鍵及其發(fā)展趨勢(shì)進(jìn)行探討。

商業(yè)地產(chǎn)；開(kāi)發(fā)；管理

一、商業(yè)地產(chǎn)的主要特征

1.開(kāi)發(fā)商投資規(guī)模大，項(xiàng)目建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)高

商業(yè)地產(chǎn)的選址多數(shù)定位于城市中心繁華區(qū)域，此地帶的地價(jià)比普通住宅地價(jià)更高；項(xiàng)目建成后，出售及持有并存的模式使得開(kāi)發(fā)商資金投資回收周期更長(zhǎng)；項(xiàng)目的選址、建設(shè)、經(jīng)營(yíng)每個(gè)階段都面臨著內(nèi)部更改及外部政策變動(dòng)的不確定性因素的干擾，風(fēng)險(xiǎn)之大不言而喻。

2.招商先行，開(kāi)發(fā)隨后的模式

商業(yè)地產(chǎn)有別于住宅地產(chǎn)，其開(kāi)發(fā)模式也不同于住宅地產(chǎn)以及其他類(lèi)型的地產(chǎn)，利用專(zhuān)業(yè)的市場(chǎng)調(diào)研以及成熟的商業(yè)策劃明確項(xiàng)目開(kāi)發(fā)目標(biāo)及未來(lái)的客戶十分重要。如若缺乏前期所述工作抑或項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位模糊即開(kāi)發(fā)施工，項(xiàng)目建成后期招商階段問(wèn)題頻出，原因在于所開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目戶型未必適合進(jìn)場(chǎng)商家的需求，最直接的結(jié)果就是招商困難甚至失敗，造成資源浪費(fèi)和經(jīng)濟(jì)損失。

3.運(yùn)營(yíng)模式多樣化

商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)模式多種多樣，出租、出售、租售結(jié)合、整體運(yùn)營(yíng)、獨(dú)立運(yùn)營(yíng)、托管運(yùn)營(yíng)等模式逐一出現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理模式中。另外，商業(yè)地產(chǎn)的核心在于"商業(yè)"，商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的順利與否直接決定著其未來(lái)價(jià)值及收益，商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)整合投資、建設(shè)、運(yùn)營(yíng)管理三位一體，實(shí)行整體開(kāi)發(fā)和整體經(jīng)營(yíng)的運(yùn)營(yíng)模式，以期借助周邊土地增值、設(shè)施完備、物業(yè)增值等帶動(dòng)自身增值獲取收益。

二、商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)管理的關(guān)鍵點(diǎn)

1.選址是關(guān)鍵，業(yè)態(tài)定位需結(jié)合當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)

商業(yè)設(shè)施選址直接關(guān)系企業(yè)經(jīng)營(yíng)的戰(zhàn)略決策，是商業(yè)地產(chǎn)的核心競(jìng)爭(zhēng)力，其定位要符合當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)背景及市場(chǎng)情況。商業(yè)地產(chǎn)的業(yè)態(tài)定位性質(zhì)直接決定了建筑的檔次、成本和運(yùn)營(yíng)模式。關(guān)于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)和設(shè)計(jì)工作的出發(fā)點(diǎn)，應(yīng)致力于未來(lái)項(xiàng)目的租售定位、項(xiàng)目檔次以及業(yè)態(tài)組合模式。第一，明確項(xiàng)目未來(lái)的銷(xiāo)售模式，即出售或租賃。二者的選擇與該項(xiàng)目的成本、將來(lái)運(yùn)營(yíng)模式具有最為直接的關(guān)系，因此需要投資部門(mén)和營(yíng)銷(xiāo)部門(mén)在大量調(diào)研的基礎(chǔ)上，結(jié)合地段，給出清晰和明確的項(xiàng)目的租售決策。第二，明確項(xiàng)目的檔次。項(xiàng)目檔次的高低直接關(guān)系項(xiàng)目的投資、成本。第三，明確項(xiàng)目未來(lái)的業(yè)態(tài)組合模式。

2.規(guī)劃設(shè)計(jì)需契合定位要求，必須滿足商業(yè)建筑使用特點(diǎn)

商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)不像普通住宅，其關(guān)系到商業(yè)建筑最終服務(wù)商家的需求、客戶運(yùn)營(yíng)與利潤(rùn)的及時(shí)獲得，在整個(gè)建筑、結(jié)構(gòu)、機(jī)電設(shè)計(jì)上需結(jié)合商戶使用要求進(jìn)行定位。對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，項(xiàng)目業(yè)態(tài)的確定取決于項(xiàng)目前期的可行性分析，項(xiàng)目業(yè)態(tài)一經(jīng)確定，繼而招商主力店就有了方向，換句話說(shuō)，也就意味著明確了市場(chǎng)上客戶的需求，最終對(duì)整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)模式更加明晰化，可以盡可能地規(guī)避在設(shè)計(jì)階段的盲目性和唐突性，有效地降低設(shè)計(jì)圖紙頻繁改動(dòng)的概率，同時(shí)，在項(xiàng)目成本控制方面也是比較樂(lè)觀的。值得注意的是，在項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，對(duì)于項(xiàng)目的設(shè)計(jì)應(yīng)保留一定的機(jī)動(dòng)性，用以靈活應(yīng)對(duì)后期項(xiàng)目細(xì)節(jié)變化。

3.工程管控難度較大，提高人員工程管理素質(zhì)

（1）加強(qiáng)前期施工圖的審核。避免后期施工過(guò)程中因圖紙深度不夠帶來(lái)一系列的問(wèn)題。（2）謹(jǐn)慎選擇具有資質(zhì)的施工單位以及戰(zhàn)略單位。施工單位的能力直接關(guān)系到整個(gè)工程質(zhì)量及品質(zhì)的保證，應(yīng)全過(guò)程、全方位地對(duì)施工單位進(jìn)行考量和確定。（3）計(jì)劃管理需合理。項(xiàng)目總控計(jì)劃勿"前緊后松"，即預(yù)售之前的計(jì)劃安排偏緊，達(dá)到預(yù)售之后的時(shí)間節(jié)點(diǎn)偏松，應(yīng)編制合理的總控計(jì)劃，管理要有前瞻性，影響關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)的重大問(wèn)題應(yīng)及時(shí)發(fā)現(xiàn)和預(yù)警。（4）提高工程管理人員素質(zhì)。前期需引進(jìn)專(zhuān)業(yè)商業(yè)招商及經(jīng)營(yíng)管理人才，后期施工過(guò)程中，特別是對(duì)其執(zhí)行力提出更高要求，因此，在工程管理過(guò)程中應(yīng)選擇具有豐富的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)的工程人員。

4.源頭控制成本，過(guò)程開(kāi)發(fā)建設(shè)管控成本

成本控制是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)控制最重要的環(huán)節(jié)之一，成本控制的好壞直接關(guān)系到后期的利益。前期做好規(guī)劃設(shè)計(jì)、招商工作，服務(wù)于成本控制。招商工作先行，避免后期大量工程改造費(fèi)用。中期應(yīng)非常重視和加強(qiáng)施工現(xiàn)場(chǎng)的管控。在人員管理方面，嚴(yán)格貫徹和執(zhí)行施工現(xiàn)場(chǎng)的各種規(guī)章制度，約束人員的施工行為；在材料使用方面，切切實(shí)實(shí)地保障建筑材料的質(zhì)量以及相應(yīng)的施工設(shè)備。后期核實(shí)工程簽證、設(shè)計(jì)變更成本占總價(jià)比例是否滿足預(yù)期控制要求，對(duì)比招商及項(xiàng)目開(kāi)業(yè)前的改造費(fèi)用占總價(jià)的比例用以定量分析成本控制的效用，以結(jié)算價(jià)、投標(biāo)價(jià)、控制價(jià)之間的差距進(jìn)行成本控制分析。

三、中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展趨勢(shì)

商業(yè)地產(chǎn)從改變中國(guó)的商業(yè)開(kāi)始，它悄悄地改變著我們身邊建筑的形態(tài)，它也改變著人們的消費(fèi)心理和消費(fèi)行為，它讓中國(guó)的商業(yè)氛圍變得更加商業(yè)化、時(shí)尚化和人性化，其中包容萬(wàn)象，讓人流連忘返，也更加完全的詮釋了中國(guó)改革開(kāi)放以來(lái)取得的偉大成就。

1.市場(chǎng)前景廣闊

我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的市場(chǎng)規(guī)模將會(huì)進(jìn)一步增長(zhǎng)，發(fā)展前景較為樂(lè)觀。中國(guó)的城市化進(jìn)程還將持續(xù)很長(zhǎng)的一段時(shí)間，這也為商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展提供了寶貴而廣闊的空間，中國(guó)零售業(yè)將會(huì)迎來(lái)新的發(fā)展契機(jī)。

2.以大型公司為主導(dǎo)

良好的市場(chǎng)環(huán)境為商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)提供了難得的發(fā)展機(jī)會(huì)，但是由大公司逐步主導(dǎo)商業(yè)地產(chǎn)主流業(yè)態(tài)的情況已經(jīng)是一種無(wú)法改變的趨勢(shì)。如果說(shuō)以前的商業(yè)地產(chǎn)是各有千秋，各方混戰(zhàn)的格局的話，那么今后的商業(yè)地產(chǎn)將會(huì)進(jìn)入一種全國(guó)一體化的大時(shí)代當(dāng)中。在這樣的情形下，小型的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將會(huì)難以維持生存，而大型的開(kāi)發(fā)企業(yè)，將會(huì)憑借自己在資金、人才、技術(shù)、運(yùn)營(yíng)管理等方面的優(yōu)勢(shì)，不斷擴(kuò)大自己的而經(jīng)營(yíng)范圍，而且更容易形成自己的品牌優(yōu)勢(shì)和成本優(yōu)勢(shì)。

結(jié)語(yǔ):

綜上可知，商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)建設(shè)的復(fù)雜性不同于普通住宅地產(chǎn)及其他地產(chǎn)，應(yīng)充分做好商業(yè)地產(chǎn)前期的定位、招商先行、規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程管理、成本管理等工作，使其受控于系統(tǒng)性、密切性的管理之中，這樣才能夠更好地將整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)建設(shè)置于管控的范圍之內(nèi)。

[1]劉宏龍.商業(yè)地產(chǎn)全壽命周期開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)模式研究[D].西安建筑科技大學(xué)，2011.

[2]]趙章對(duì).完善商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)模式探析[J].現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)信息，2013，02：200+221.