常用房地產(chǎn)估價方法的研究與應(yīng)用

文/田雁 石河子大學(xué)經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院 新疆石河子 832003

常用房地產(chǎn)估價方法的研究與應(yīng)用

文/田雁 石河子大學(xué)經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院 新疆石河子 832003

我國房地產(chǎn)市場的日益擴(kuò)張發(fā)展使房地產(chǎn)交易的規(guī)模和數(shù)量都呈現(xiàn)不斷上升的態(tài)勢。由于房地產(chǎn)價格的影響因素繁多，影響程度不完全相同，相關(guān)度也不完全一致，這些因素就導(dǎo)致了對房地產(chǎn)價值評估的需求。房地產(chǎn)估價市場因此應(yīng)運(yùn)而生，房地產(chǎn)估價在與房地產(chǎn)相關(guān)的一系列經(jīng)濟(jì)活動中，如：房地產(chǎn)買賣、抵押貸款、轉(zhuǎn)讓、擔(dān)保、作價入股、保險與房地產(chǎn)司法糾紛……等方面都發(fā)揮著重要的作用。因此選擇合適、合理地房地產(chǎn)估價方法為交易各方提供客觀、公正、合理的房地產(chǎn)價值就顯得尤為重要。

房地產(chǎn)；估價方法；應(yīng)用

1、房地產(chǎn)估價體系基本架構(gòu)及基本內(nèi)容

1.1 加速房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)脫鉤改制

評估行業(yè)的本質(zhì)是以評估師的智力為依據(jù)來獲得中介行業(yè)的報酬。從估價行業(yè)的發(fā)展實際情況來分析，我國評估行業(yè)的所有制形式不完全是中介第三方的地位。正是由于這些評估機(jī)構(gòu)使得這些機(jī)構(gòu)在市場當(dāng)中形成了競爭的局面，這種普遍競爭的局面并不是完全市場化的狀態(tài)，存在著很多壟斷的機(jī)構(gòu)。故而必須制定相應(yīng)的脫鉤改制（人員脫鉤、財務(wù)脫鉤、業(yè)務(wù)脫鉤、名稱脫鉤）的時間表并加快房地產(chǎn)評估產(chǎn)業(yè)的脫鉤進(jìn)度，在政府的幫助下，讓房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)成為房地產(chǎn)業(yè)的監(jiān)管者，為中國房地產(chǎn)市場帶來更好的發(fā)展前景。

1.2 加強(qiáng)行業(yè)管理，維護(hù)行業(yè)聲譽(yù)

受到了現(xiàn)有市場經(jīng)濟(jì)條件的制約，盡管房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)還不完善，但政府仍出臺一些適應(yīng)我國當(dāng)前房地產(chǎn)市場發(fā)展的管理制度，制定了整個行業(yè)的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)以及操作規(guī)范，估價師應(yīng)當(dāng)遵守，必須依照法律來進(jìn)行獨立評估獨立運(yùn)營，與此同時，必須加強(qiáng)對我國整個房地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)管措施，政府要發(fā)布嚴(yán)格的房地產(chǎn)估價流程。只有通過規(guī)范化的管理，方可保障房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)為客戶提供的估價信息時時有效，避免讓個人或企業(yè)遭受不必要的經(jīng)濟(jì)損失。

1.3 嚴(yán)格房地產(chǎn)估價市場準(zhǔn)入

完善市場經(jīng)濟(jì)體制方法是建立房地產(chǎn)市場準(zhǔn)入機(jī)制，從而維護(hù)房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定發(fā)展，從現(xiàn)階段發(fā)展的角度分析，該準(zhǔn)入機(jī)制要能夠迅速的提高每一位評估師的職業(yè)技能和道德素養(yǎng)，同時，更要進(jìn)一步的規(guī)范準(zhǔn)入制度的標(biāo)準(zhǔn)，增加相應(yīng)的行業(yè)從業(yè)年限的要求。風(fēng)險評估機(jī)制的建立對于整個體系的正常運(yùn)作具有十分重要的現(xiàn)實意義，在現(xiàn)實的工作當(dāng)中估價人員由于受到自己以往經(jīng)驗的影響，其估出來資產(chǎn)的價值往往存在比實際大的現(xiàn)象。再加上市場競爭十分的激烈，在估價的過程中也就需要盡量的去滿足委托方的實際要求，隨意地抬高或者降低資產(chǎn)的實際價值，這就十分容易造成行業(yè)內(nèi)的職業(yè)風(fēng)險。因此除了對職業(yè)相關(guān)者進(jìn)行相關(guān)職業(yè)道德教育之外，加強(qiáng)對于估價師的動態(tài)管理也是有必要的，這樣才能大幅度上規(guī)避職業(yè)風(fēng)險[1]。

2、房地產(chǎn)估價的應(yīng)用措施

2.1 優(yōu)化完善房地產(chǎn)評估行業(yè)人員的資質(zhì)認(rèn)證系統(tǒng)

相關(guān)部門需要對房地產(chǎn)評估從業(yè)人員的資質(zhì)認(rèn)證系統(tǒng)進(jìn)行優(yōu)化和完善，對房地產(chǎn)評估師的資格認(rèn)證等級設(shè)置至少2-3級的檔次劃分，同時參考國外相關(guān)成熟的資質(zhì)認(rèn)證系統(tǒng)，結(jié)合我國實際情況進(jìn)行設(shè)置，并考察房地產(chǎn)評估師的業(yè)務(wù)能力、對行業(yè)經(jīng)驗的掌握程度、相關(guān)評估技術(shù)含量高低、職業(yè)道德的好壞等方面。做到房地產(chǎn)評估師等級跟隨其綜合素質(zhì)進(jìn)行等級的升降、動態(tài)的監(jiān)管，在確保房地產(chǎn)評估從業(yè)人員的技術(shù)水平的同時，推動房地產(chǎn)從業(yè)隊伍的健康良性的發(fā)展。在設(shè)置從業(yè)人員等級資質(zhì)劃分的同時，還應(yīng)該對房地產(chǎn)評估從業(yè)人員的準(zhǔn)入門檻進(jìn)行提升，從源頭抓起，提高房地產(chǎn)評估從業(yè)人員的綜合素質(zhì)，要求提高從業(yè)人員的學(xué)歷程度，對從業(yè)人員注冊制度進(jìn)行嚴(yán)格的把關(guān)，提高考試的難度，實行擇優(yōu)錄取的形式，建立從業(yè)人員良性的競爭機(jī)制，對房地產(chǎn)評估從業(yè)人員進(jìn)行優(yōu)化培訓(xùn)教育，不斷完善其行業(yè)的理論實踐技能和專業(yè)知識，達(dá)到提升房地產(chǎn)評估從業(yè)人員的綜合素質(zhì)和能力。

2.2 建立房地產(chǎn)估價平臺

因為國內(nèi)現(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展時間并不是很長，所以一些相關(guān)制度還不是很完善，估價行業(yè)并沒有標(biāo)桿企業(yè)，所以形成了各自為戰(zhàn)的局面，必須建立房地產(chǎn)估價平臺，這個平臺的建立在很大程度上能夠解決多頭管理的問題，并且能夠進(jìn)一步為房地產(chǎn)估價企業(yè)提供保障使得其在市場競爭環(huán)境下得以快速的發(fā)展和成長[2]。

2.3 強(qiáng)化建設(shè)房地產(chǎn)評估行業(yè)內(nèi)外監(jiān)管的誠信體系

建立房地產(chǎn)評估行業(yè)內(nèi)外并行的誠信體系，內(nèi)外監(jiān)管的有效實施可以對房地產(chǎn)評估市場進(jìn)行整頓和進(jìn)化，通過相應(yīng)的監(jiān)管機(jī)制的實施，對各類相關(guān)機(jī)構(gòu)和工作人員采取有效的監(jiān)管，避免在評估過程中出現(xiàn)弄虛作假的現(xiàn)象，針對違法亂紀(jì)現(xiàn)象進(jìn)行相關(guān)查處追究其法律責(zé)任，創(chuàng)造良性競爭的房地產(chǎn)評估市場，維護(hù)房地產(chǎn)評估行為的獨立性，確保評估結(jié)果的公正性。在建設(shè)和推進(jìn)房地產(chǎn)評估行業(yè)誠信體系的同時，需要發(fā)揮房地產(chǎn)評估行業(yè)協(xié)會的自律性，結(jié)合行業(yè)發(fā)展的需要將評估操作流程規(guī)范和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行完善，協(xié)會需要協(xié)助相關(guān)部門建立較完善的信用檔案，通過信用檔案的建立對相關(guān)單位和個人的誠信機(jī)制進(jìn)行預(yù)警，促進(jìn)房地產(chǎn)評估市場環(huán)境的獨立性和公平性，加強(qiáng)職業(yè)道德教育的培育和宣傳，提高從業(yè)人員的紀(jì)律和道德素養(yǎng)，建立抵制不良現(xiàn)象的行為準(zhǔn)則。行業(yè)協(xié)會還應(yīng)該積極對房地產(chǎn)評估事故和糾紛的調(diào)解處罰，對有損行業(yè)內(nèi)部的行為進(jìn)行處理，以維護(hù)房地產(chǎn)評估行業(yè)的良性發(fā)展。

結(jié)語：

房地產(chǎn)市場需求的多樣化帶動了房地產(chǎn)估價市場的發(fā)展，評估目的的不同，評估對象的不同，就導(dǎo)致了評估方法的不同。評估方法的選擇不是隨心所欲的，每一種評估方法都有其特定的適用條件和適用范圍。在評估方法的選擇與運(yùn)用上，需要的是房地產(chǎn)估價師的個人能力及個人道德素養(yǎng)，除了他們的估價能力之外，估價師需要秉承公正的原則、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)牟襟E來進(jìn)行估價，同時，估價師要研究與運(yùn)用科學(xué)的估價理論，選取適用的估價方法，對估價對象房地產(chǎn)某估價時點、特定價值含義的價值做出客觀、合理、公正的估算，切實維護(hù)估價對象房地產(chǎn)相關(guān)各方當(dāng)事人的合法權(quán)益。

[1]婁慧軒.收益法在房地產(chǎn)估價應(yīng)用中存在的幾個問題[J].科技信息,2011（10）：15-17.

[2]張治超.房地產(chǎn)估價比較案例選擇及估價報告質(zhì)量探討[J].中國房地產(chǎn),2013（21）：161-163.