江東區(qū)閑散土地“四種變身”完善現(xiàn)代化核心城區(qū)城市功能

寧波市國土資源局江東分局　余雪波　張高峰　鄭　玲

江東區(qū)閑散土地“四種變身”完善現(xiàn)代化核心城區(qū)城市功能

寧波市國土資源局江東分局余雪波張高峰鄭玲

由于寧波市江東區(qū)現(xiàn)代化核心城區(qū)建設和城中村改造的不斷推進，近幾年來城區(qū)面貌較之前有了很大的變化，商業(yè)、居住區(qū)域的不斷更新調整，居民生活水平的不斷提高，給城市功能布局和配套設施提出了更高的要求。經(jīng)過調研發(fā)現(xiàn)，在“寸土寸金”的江東，部分地塊出現(xiàn)空置、閑置的現(xiàn)狀與土地資源節(jié)約集約利用及居民日益增長的物質文化需求之間的矛盾日益突出。為此，江東區(qū)本著“寸土必爭、因地制宜、統(tǒng)籌兼顧”的原則，全面清理批而未供土地、閑置土地和“僵尸”用地，切實將閑散土地合理利用作為完善城市功能的有效途徑。

一、中心城區(qū)城市功能布局存在的問題

一是群眾性文體設施缺乏。經(jīng)濟新常態(tài)下，居民群眾對文化體育、休閑健身的需求不斷增加，而江東老小區(qū)多，建設時間早，小區(qū)內部體育文化場地普遍缺失，如健身廣場、籃球場、足球場、羽毛球場等場地設施明顯不足。

二是停車難現(xiàn)象突出。城市車輛保有量逐年遞增，特別是學校、醫(yī)院、大型商業(yè)廣場周邊等車輛、人流集聚區(qū)域停車難矛盾日益凸顯，進一步挖掘潛力新增停車場地成為當務之急。

三是城市綠化分布不均衡。在居民相對集中的區(qū)域和商業(yè)廣場周邊，缺乏集聚型的鄰里公園或休閑綠地。

二、江東區(qū)零散閑置土地現(xiàn)狀

1.定義及現(xiàn)狀

將零散閑置土地明確為江東國土資源分局管理范圍（城中村土地除外）內的、現(xiàn)狀為空置未利用的地塊，即除閑置土地認定的地塊以外，還包括市、區(qū)土地儲備庫中已完成前期開發(fā)但尚未出讓的地塊和因征地未完成等原因導致空置現(xiàn)狀的地塊。通過內查臺賬和檔案，外至各宗地現(xiàn)場調查核實、取證拍照、標注上圖，逐一登記造冊建檔，全區(qū)范圍內閑散土地28宗、共495畝。具體可分如下三類：一是已供但未按約定開發(fā)地塊。全區(qū)共清理清查出超過約定期限滿一年，至今仍未開（竣）工的涉嫌閑置土地15塊，面積291畝，如寧東工業(yè)區(qū)1-1地塊、戎家3#地塊等。二是市、區(qū)兩級儲備地塊。經(jīng)查，目前市儲備委托江東國土資源分局管理的地塊有7宗，面積約116畝，如七里墊地塊、荷池巷地塊等。區(qū)級儲備庫內尚未供應的地塊目前4宗，面積約53畝，如慶豐1#、4#地塊等。三是其他閑散地塊。尚未完成征地或已征未供應土地3塊，其中：江東歐尚超市西側地塊，面積約33畝，因其中約22畝土地尚未完成征地，地塊目前狀況為空置拋荒；市委組織部地塊面積約2.55畝，因歷史遺留等原因，目前尚未供地。

2.土地閑置存在的問題

一是破壞區(qū)域整體形象，特別是部分位于商業(yè)或居住集中區(qū)域的閑置土地對整個區(qū)域面貌造成破壞，整體不協(xié)調，拉低了城市品質。二是成為城市的“傷疤”，由于閑置土地日常管理保潔落實不到位，部分區(qū)域已經(jīng)成為傾倒垃圾的場所，在歷年文明城市創(chuàng)建中均屬于盲區(qū)和死角，對轄區(qū)街道而言集中清理壓力大，周邊居民反映較大。三是容易被人非法占用，目前已經(jīng)出現(xiàn)對方回收廢品、種菜、違章搭建等非法占用，對今后土地實際開發(fā)利用留下隱患，容易產(chǎn)生二次矛盾糾紛。

三、閑散土地合理“變身”完善中心城區(qū)功能布局

針對上述現(xiàn)狀和問題，江東區(qū)通過集中統(tǒng)籌、分類建設、加強管理，進一步加強對閑置零散土地資源的利用，注重體現(xiàn)土地具備的經(jīng)濟、社會及生態(tài)的綜合價值，統(tǒng)籌加強資源配置和功能發(fā)揮，同時兼顧已臨時使用地塊的利用現(xiàn)狀，用最小的成本，使閑置資源發(fā)揮最大的作用。截至目前共完成合理利用6宗，土地面積62.97畝；正在實施4宗，土地面積54.49畝；下步計劃實施3宗，土地面積78.76畝。

模式一：“變身”臨時停車場地。將周邊商業(yè)、住宅已經(jīng)比較成熟或人流集聚的土地用作臨時停車場，新辟的停車場均設置停車指示，根據(jù)周邊地塊利用情況，合理配套相應數(shù)量的停車位，共新辟1000余個停車位，每個停車位為按國家規(guī)范25-30平方米設計，結構布局合理、材料選擇簡便、易拆卸，在節(jié)假日、購物節(jié)，美食節(jié)、演唱會等大型活動，這些臨時停車場都將起到極大的分流作用。如，戎家3#地塊、寧興天潤商座東側地塊、中興路海事法院南側地塊、百宮地塊、荷池巷南側地塊和北側地塊、寧波書城東側地塊等。又如，漁輪廠地塊，地處寧波財富中心和和豐創(chuàng)意廣場兩個大型商業(yè)體，也將計劃改造成為臨時停車場。

模式二：“變身”景觀綠地。將新舊住宅小區(qū)密集區(qū)塊周邊或公路兩側的土地作為景觀綠地，國土與城管形成合力進行地塊管理，打造綠化景觀帶，供居民休憩、娛樂，綠地上種植香樟、金桂、羅漢松等植物，給居民呈現(xiàn)多色彩、多層次的綠植景觀。如，滄海路地塊毗鄰汽車東站，附近多為正在開發(fā)或待開發(fā)建設的商住用地，鄰近已有福明公園和江東公園兩個公園，該地塊作為景觀綠地。

模式三：“變身”健身運動場地。對住宅小區(qū)高密度分布，且景觀、綠化、公園等相對較充裕的地塊，計劃作健身運動場地，打造籠子足球場、露天藍球場、健步活動中心等文體娛樂一體化的群眾性場所，同時在場地內增設兒童壓板、腹肌板、轉腰器、腰背按摩器等健身設備，擺放棋盤石桌等。如，七里墊地塊周邊有碧水和城、新天地、天賜佳園、滄海名苑、蘭亭綠源、世嘉和苑等小區(qū)，居民對文體、休閑健身需求較大，下步將計劃建成健身運動場地。

模式四：“變身”公共配套設施。對近三年內不會施工建設的土地，根據(jù)所在位置和周邊環(huán)境，作為公益性設施或群眾性文體設施。如，曙光中學東側規(guī)劃衛(wèi)生地塊，緊鄰曙光中學，考慮到該學校存在操場擴建需求，現(xiàn)安排作為學校操場用地。對城市規(guī)劃尚未予以明確的土地，如明確暫不會另作他用的，下步還將結合地塊位置和宗地大小，考慮建設區(qū)域性便民服務中心、臨時菜場等使用期限相對較長的相關配套設施。