對某鋼貿(mào)不良資產(chǎn)包不動產(chǎn)清查評估的思路探討

糜晨超

隨著市場回歸常態(tài)，鋼貿(mào)融資泡沫破滅，鋼貿(mào)貸款引發(fā)的部分商業(yè)銀行和鋼貿(mào)商的糾紛及其后續(xù)一系列問題浮出水面。作者通過對具體鋼貿(mào)不良資產(chǎn)包的評估清查分析工作，提出可以針對不同受讓方不同情況及不良資產(chǎn)包自身的情況和特點(diǎn)，為客戶選取最佳的方式路徑作為不良資產(chǎn)包的處置方向。建議建立不良資產(chǎn)評估數(shù)據(jù)庫，提高評估環(huán)節(jié)在不動產(chǎn)處置中的地位和作用，注重非財(cái)務(wù)因素對不動產(chǎn)評估的影響。

一、鋼貿(mào)不良資產(chǎn)產(chǎn)生的源頭及背景

從2000年起，我國銀行允許鋼材貿(mào)易商通過互相擔(dān)?；蛘邘准移髽I(yè)共同擔(dān)保的形式獲得貸款。2005年民生銀行率先按基準(zhǔn)利率上調(diào)20%放貸給鋼貿(mào)商，這一創(chuàng)新讓同行看到了甜頭，紛紛加入。在2008年刺激政策之后，因?yàn)榭春没ê头康禺a(chǎn)項(xiàng)目，大批鋼貿(mào)商從銀行獲得貸款。

一般鋼貿(mào)企業(yè)的主要抵質(zhì)押物之一是鋼材，而鋼材無法到房產(chǎn)機(jī)構(gòu)去做抵押登記，只能依賴第三方監(jiān)管公司去監(jiān)管其庫存、避免用鋼材去重復(fù)質(zhì)押。但銀行自身往往很難對鋼材庫存進(jìn)行實(shí)時監(jiān)控，導(dǎo)致了鋼貿(mào)企業(yè)一些抵質(zhì)押無效情況的出現(xiàn)，致使產(chǎn)生很多重復(fù)抵押和虛假倉單。另外，一些鋼貿(mào)商利用通過聯(lián)保、互保模式取得的銀行貸款投資房地產(chǎn)和股市，最終資金鏈斷裂，直接導(dǎo)致償貸風(fēng)險在整個鋼貿(mào)商圈爆發(fā)。

隨著市場回歸常態(tài)，鋼貿(mào)融資泡沫破滅，鋼貿(mào)貸款引發(fā)的部分商業(yè)銀行和鋼貿(mào)商的糾紛及其后續(xù)一系列問題浮出水面。在鋼貿(mào)貸款糾紛中，原本用來支持企業(yè)融資的聯(lián)保、互保模式，成為了傳遞危機(jī)的鏈條，銀行成了最終承擔(dān)風(fēng)險的對象。銀行在處理鋼貿(mào)企業(yè)抵質(zhì)押物等不良資產(chǎn)時，除了法律訴訟、自行處置等途徑，另一種方式便是將不良資產(chǎn)打包后整體轉(zhuǎn)讓。

二、項(xiàng)目概況

筆者所在公司于2015年4月接受無錫某資產(chǎn)管理集團(tuán)公司的委托，對其受讓的某銀行的鋼貿(mào)不良資產(chǎn)包進(jìn)行清查分析評估工作，并協(xié)同律師事務(wù)所及會計(jì)師事務(wù)所的法律、審計(jì)工作，為委托方在資產(chǎn)處置時提供咨詢服務(wù)。

金融不良資產(chǎn)是指銀行持有的次級、可疑及損失類貸款，金融資產(chǎn)管理公司收購或接管的金融不良債權(quán)，以及其他非銀行金融機(jī)構(gòu)持有的不良債權(quán)。本項(xiàng)目不良資產(chǎn)包共包含18個鋼貿(mào)市場的金融不良資產(chǎn)。這些不良資產(chǎn)因資產(chǎn)包轉(zhuǎn)讓銀行方（下文簡稱銀行方）與鋼貿(mào)市場的市場方、市場內(nèi)商戶及擔(dān)保人簽訂了借款合同、抵押合同和擔(dān)保合同，產(chǎn)生債權(quán)債務(wù)關(guān)系后債務(wù)人資不抵債，造成了銀行的不良貸款而產(chǎn)生。

本資產(chǎn)包中的資產(chǎn)包括市場方資產(chǎn)、市場內(nèi)借款商戶的資產(chǎn)、市場方及借款戶的擔(dān)保人的資產(chǎn)等，除股權(quán)、鋼材及一些設(shè)備外，主要資產(chǎn)均為不動產(chǎn)，分布于無錫、江陰、宜興、上海、福建等地。本資產(chǎn)包共涉及借款戶1,158戶，賬面價值總計(jì)約58億元，銀行方已對其中581戶提起訴訟，有577戶未訴訟。

三、有針對性地對每個市場的情況進(jìn)行梳理、分析

我們將已知信息梳理、分析，初步將資產(chǎn)包中的不動產(chǎn)分成有價值不動產(chǎn)、可能有價值的不動產(chǎn)和無價值不動產(chǎn)三大類，然后在此三類不動產(chǎn)中按具體情況再作細(xì)分。

1.有價值不動產(chǎn)：根據(jù)我們對資產(chǎn)的權(quán)益情況和法律訴訟情況的分析，有價值不動產(chǎn)主要有三類，一是不動產(chǎn)已抵押的，銀行方擁有不動產(chǎn)第一順位的抵押權(quán)；二是不動產(chǎn)已抵押的，銀行方擁有資產(chǎn)非第一順位的抵押權(quán)，但能明確判斷有抵押余值；三是銀行方的訴訟法院對不動產(chǎn)已查封且無其他法院查封情況的，不動產(chǎn)無抵押等他項(xiàng)權(quán)利情況或者有抵押情況但能明確判斷有余值。

（1）例如，A市場中借款戶b所擁有的位于宜興的一處商業(yè)用途的房產(chǎn)及土地，銀行方擁有其抵押權(quán)，且無其他抵押情況，銀行方的訴訟法院對該不動產(chǎn)具有首封權(quán)。故該項(xiàng)資產(chǎn)可由銀行方的訴訟法院進(jìn)行優(yōu)先處置，而銀行方則具備了優(yōu)先受償權(quán)，那么該項(xiàng)資產(chǎn)符合上述第一項(xiàng)條件，可以歸類為有價值不動產(chǎn)。

（2）例如，B市場借款戶c所擁有的位于無錫某處的住宅，銀行方擁有其第二順位的抵押權(quán)，而該不動產(chǎn)第一順位的抵押權(quán)人系為其辦理按揭貸款的其他銀行，且明確知曉該筆按揭貸款基本還清，則可以判斷該項(xiàng)資產(chǎn)符合上述第二項(xiàng)條件，我們將其歸類為有價值不動產(chǎn)。

（3）再例如，C市場借款戶d所擁有的位于無錫某處的住宅，銀行方訴訟法院對其擁有查封權(quán)，除此之外無抵押情況和其他查封情況，則可以判斷該項(xiàng)資產(chǎn)滿足上述第三項(xiàng)條件，銀行方訴訟法院具有優(yōu)先處置權(quán)，亦可以歸類為有價值不動產(chǎn)。

2.可能有價值的不動產(chǎn)：同樣根據(jù)對資產(chǎn)的權(quán)益情況和法律訴訟情況，我們把不能明確判斷資產(chǎn)價值的多少有無，而需要進(jìn)一步分析調(diào)查的不動產(chǎn)劃分為可能有價值的不動產(chǎn)。其具備的幾項(xiàng)條件，一是不動產(chǎn)的登記抵押權(quán)人中有市場方或借款戶的擔(dān)保人；二是不動產(chǎn)的登記抵押權(quán)人中有市場方或借款戶的親屬等關(guān)聯(lián)關(guān)系人；三是不動產(chǎn)已抵押的，銀行方擁有不動產(chǎn)非第一順位的抵押債權(quán)，抵押余值需要調(diào)查后判斷；四是不動產(chǎn)已抵押的，未抵押給銀行方，銀行方僅擁有普通債權(quán)，銀行方訴訟法院已對該資產(chǎn)查封的，抵押余值需要調(diào)查后判斷。

（1）例如，A市場借款戶e擁有的位于無錫某處的住宅，第一順位抵押權(quán)人為其他銀行，抵押金額45萬；第二順位抵押權(quán)人為A市場的擔(dān)保公司，抵押金額30萬，銀行方訴訟法院輪候查封，查封順序?yàn)榈谌?。由于二押債?quán)人為市場方的擔(dān)保公司，與借款戶存在關(guān)聯(lián)關(guān)系，我們初步評估該不動產(chǎn)市場價值為83萬，則若通過法律手段主張二押債權(quán)，一押債權(quán)受償后仍有余值。因此可以判斷該不動產(chǎn)符合上述第一項(xiàng)條件，歸類為可能有價值不動產(chǎn)。

（2）例如，D市場借款戶f所擁有的位于無錫某處的住宅，第一順位抵押權(quán)人為其他銀行，抵押金額51萬；第二順位抵押權(quán)人為個人G，抵押金額為71萬。經(jīng)銀行方信貸員介紹借款戶f與個人G為親屬，需要調(diào)查二押債權(quán)的真實(shí)性。我們初步評估該不動產(chǎn)市場價值為79萬，則若能通過法律手段主張二押債權(quán)，一押債權(quán)受償后仍有余值。因此可以判斷該不動產(chǎn)符合上述第二項(xiàng)條件，歸類為可能有價值的不動產(chǎn)。

（3）例如，E市場借款戶h所擁有的位于無錫某處的住宅，第一順位抵押權(quán)人為其他銀行，抵押金額219萬；第二順位抵押權(quán)人為銀行方，抵押金額為173萬；銀行方訴訟法院的查封順序?yàn)榈?輪。對此，我們需要初步評估該不動產(chǎn)的市場價值，并綜合考慮司法處置過程中的不確定因素及變現(xiàn)損失，若能覆蓋其他銀行優(yōu)先受償?shù)膫鶛?quán)金額，則扣除其優(yōu)先受償?shù)牟糠郑罱K判斷是否有余值。該不動產(chǎn)符合上述第三項(xiàng)條件，我們將其歸類為可能有價值的不動產(chǎn)。

（4）再例如，F(xiàn)市場借款戶i所擁有的位于鎮(zhèn)江某處的金融用途土地使用權(quán)，抵押權(quán)人為某公司，抵押金額為380萬，銀行方訴訟法院查封順序?yàn)榈?輪。對此，由于銀行方僅擁有該土地使用權(quán)的普通債權(quán)，我們除了需要初步評估其市場價值及綜合考慮司法處置過程中的不確定因素及變現(xiàn)損失，扣除資產(chǎn)優(yōu)先受償?shù)牟糠?，還需要了解其是否還有其他債權(quán)人以及是否有其他法院已對其查封，方能判斷其是否有價值。該不動產(chǎn)符合上述第四項(xiàng)條件，歸類為可能有價值的不動產(chǎn)。

3.無價值不動產(chǎn)：以上兩類不動產(chǎn)，我們認(rèn)為均為有效資產(chǎn)。除了有效資產(chǎn)之外，資產(chǎn)包中有一部分不動產(chǎn)，銀行方非資產(chǎn)的抵押權(quán)人或在銀行方的抵押債權(quán)前已有其他債權(quán)價值覆蓋了資產(chǎn)價值，且未申請法院對其進(jìn)行查封或銀行方訴訟法院輪候查封、前有輪次較多的，我們可以判斷其無余值。即銀行方既不擁有不動產(chǎn)的抵押債權(quán)，也無法請法院對其優(yōu)先處置的，并可以明確判斷扣除司法處置過程中的不確定因素及變現(xiàn)損失、資產(chǎn)優(yōu)先受償?shù)牟糠趾鬅o余值的不動產(chǎn)，可歸類無價值不動產(chǎn)。在資產(chǎn)包清理處置過程中可不再關(guān)注該類不動產(chǎn)。

四、將匯總梳理的情況與律師溝通并提出建議

將匯總梳理的情況與律師溝通，以評估人員的角度為律師和委托方在不動產(chǎn)進(jìn)行司法處置時提供建議，并獲取我們評估工作所需的不動產(chǎn)相關(guān)信息：

1.關(guān)注不動產(chǎn)的查封情況。提醒律師尤其關(guān)注部分不動產(chǎn)查封已到期或即將到期的情況，保證及時續(xù)封，特別要對銀行方訴訟法院首輪查封的不動產(chǎn)保持優(yōu)先處置的自主權(quán)；建議對有價值但尚未訴訟查封的不動產(chǎn)，及時走法律訴訟程序，提請法院查封；建議不輕易放棄對無價值不動產(chǎn)的查封，為后期資產(chǎn)處置若再次打包出售增加議價空間。

2.建議律師和委托方對各不動產(chǎn)案件的處理有側(cè)重、分急緩。比如一些有租金收益或是即將超過返租期的商業(yè)用房，我們建議應(yīng)加快處置速度，減少租金損失；另外如一些銀行方具有第一順位抵押權(quán)且被銀行方訴訟法院首輪查封的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，我們也建議加快處置速度，以減少資金成本；再如一些銀行方具有第一順位抵押權(quán)且被銀行方訴訟法院輪候查封的資產(chǎn)，我們建議律師通過相關(guān)途徑有選擇地與其他法院協(xié)商，加快啟動司法程序，以減少資金成本。

3.關(guān)注資產(chǎn)包中存在的各種關(guān)聯(lián)關(guān)系情況。第一，我們建議律師及委托方關(guān)注市場方的關(guān)聯(lián)企業(yè)和借款人的出資、驗(yàn)資、貸款去向和實(shí)際用途等，特別關(guān)注是否存在賬外資產(chǎn)。債務(wù)人具有很強(qiáng)的隱藏或轉(zhuǎn)移資產(chǎn)的動機(jī)，因此應(yīng)充分利用所搜集的信息資料，判斷賬外資產(chǎn)存在的可能性，一旦發(fā)現(xiàn)有賬外資產(chǎn)，如發(fā)現(xiàn)被執(zhí)行人發(fā)生非法轉(zhuǎn)移資產(chǎn)或資金的情形，應(yīng)申請法院追加被執(zhí)行人并處置其資產(chǎn)；第二，我們建議律師及委托方關(guān)注一些不動產(chǎn)的抵押權(quán)人可能為關(guān)聯(lián)關(guān)系人的情況，調(diào)查抵押債權(quán)的真實(shí)性，是否存在合同詐騙的可能，能否通過法律途徑主張債權(quán)；第三，我們建議律師及委托方關(guān)注市場方及借款戶的是否有關(guān)聯(lián)企業(yè)，由于不良資產(chǎn)在處置過程中會因司法執(zhí)行的不確定因素及變現(xiàn)損失和費(fèi)用而打折扣，因此若不動產(chǎn)變現(xiàn)后不足受償，那么對于不足受償?shù)牟糠中鑿姆赏緩娇紤]追加被查封公司法人的其他資產(chǎn)予以清償。

4.建議律師及委托方對未訴訟借款戶的情況及未訴訟原因進(jìn)行調(diào)查，對資產(chǎn)有價值的部分借款戶盡快提起訴訟，主張債權(quán)。

本資產(chǎn)包共涉及借款戶1,158戶，尚有577戶的債權(quán)未以訴訟方式主張。部分市場查封的資產(chǎn)主要為擔(dān)保公司的資產(chǎn)，借款戶為少部分，如果主債權(quán)未主張，則無法對擔(dān)保方資產(chǎn)進(jìn)行受償。如已訴訟債權(quán)不能覆蓋全部資產(chǎn)，則要對未訴訟部分債權(quán)進(jìn)行起訴。

對各市場的有效不動產(chǎn)進(jìn)行評估計(jì)算，根據(jù)正常的不動產(chǎn)評估程序開展評估工作，出具評估報(bào)告。結(jié)合不動產(chǎn)評估價值、抵押等權(quán)益情況、查封等司法處置情況，分析不動產(chǎn)可能的變現(xiàn)價值。針對各市場的特殊性，提出變現(xiàn)、運(yùn)營等問題的分析和處理思路意見，以評估的專業(yè)角度為委托方處置資產(chǎn)提供參考依據(jù)，列舉以下幾條：

第一，因本次資產(chǎn)包的受讓方為國有資產(chǎn)管理公司，有一定的市場經(jīng)營平臺及經(jīng)驗(yàn)，因此根據(jù)經(jīng)營市場的不同情況，可以建議委托方有選擇地對其中受償率較高、且有便利的交通優(yōu)勢及良好地理位置的鋼貿(mào)市場，考慮自主經(jīng)營。

第二，對于受償率不理想的鋼貿(mào)市場，但市場方投資的房地產(chǎn)或在建工程形象較好，可考慮將房地產(chǎn)或在建工程適度包裝后再次打包出售。

第三，對于已列入拆遷范圍并與政府簽訂了拆遷協(xié)議的鋼貿(mào)市場，若經(jīng)營情況較好，可以考慮將市場中的商戶與其他市場進(jìn)行整合。

第四，在一些零星不動產(chǎn)的處置過程中，有條件的可考慮通過房產(chǎn)中介出售而不是司法途徑變現(xiàn)，以提高變現(xiàn)效率，減少司法處置過程中的變現(xiàn)損失和費(fèi)用，增加處置價值。

五、評估思考與設(shè)想

經(jīng)過本次鋼貿(mào)不良資產(chǎn)包的評估清查分析工作，筆者對此類具有復(fù)雜性和特殊性的評估項(xiàng)目有了一些新的認(rèn)識思考，并產(chǎn)生了一些設(shè)想。

1.可以針對受讓方的具體情況及不良資產(chǎn)包自身的情況和特點(diǎn)，為客戶選取最佳最有利的方式路徑作為不良資產(chǎn)包的處置方式。筆者總結(jié)了幾種主要的方式：一是整體轉(zhuǎn)售；二是分包轉(zhuǎn)售；三是受讓方自行處置其中部分資產(chǎn)，對部分資產(chǎn)另行打包；四是對優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)采取自營模式。通過評估師利用專業(yè)知識測算收益率等指標(biāo)數(shù)據(jù)，我們可向客戶提供合理可行的資產(chǎn)處置意見。

2.對于不良資產(chǎn)包中不動產(chǎn)的相關(guān)信息資料的搜集、核實(shí)是本項(xiàng)目的一大難點(diǎn)。在資產(chǎn)檔案的翻閱工作中，由于檔案資料非常多，需要花費(fèi)大量的精力，如何有選擇性地利用這些資料，對已有信息做好整理和核實(shí)工作，對后續(xù)評估工作理清思路極其重要。對有關(guān)信息資料缺失的資產(chǎn)，評估人員應(yīng)仔細(xì)查閱銀行是否提供授信分析、其他資產(chǎn)線索等資料，尋找蛛絲馬跡，挖掘有價值信息，并請銀行方補(bǔ)充提供缺失的資料。最后我們根據(jù)所能掌握的信息資料，盡可能作出專業(yè)判斷，以供委托方參考。

3.對不動產(chǎn)的梳理和分類是本項(xiàng)目的第二大難點(diǎn)。根據(jù)不動產(chǎn)的權(quán)益狀況、訴訟情況，將不動產(chǎn)按有無價值進(jìn)行提煉整合。這要求評估人員對不動產(chǎn)在存在抵押等他項(xiàng)權(quán)利情況、查封等限制情況時具備綜合考量和判斷的分析能力。

4.對有效不動產(chǎn)的變現(xiàn)分析是本項(xiàng)目的另一大難點(diǎn)。分析不動產(chǎn)的變現(xiàn)價值需要考慮不動產(chǎn)的優(yōu)先受償款及司法執(zhí)行的不確定因素及變現(xiàn)損失和費(fèi)用，這些方面的定性和定量估計(jì)往往帶有一些主觀性，若要盡量接近實(shí)際處置價值，則要求評估人員做足夠的調(diào)查，并熟悉不動產(chǎn)在各種方式處置時可能經(jīng)歷的各項(xiàng)法律流程及不同處置方式可能產(chǎn)生的結(jié)果。

5.與其他專業(yè)人員的互相配合，尤其是評估人員與律師在整個項(xiàng)目進(jìn)程中都保持密切溝通，是本項(xiàng)目的特點(diǎn)。我們能以評估的專業(yè)角度，為律師提供不動產(chǎn)價值大小的信息和不動產(chǎn)處置先后順序、輕重緩急的建議；律師能以他們的渠道為我們提供評估相關(guān)的資產(chǎn)信息，并能實(shí)時追蹤不動產(chǎn)在司法處置中的進(jìn)展情況，以便我們的評估分析更加準(zhǔn)確。

6.應(yīng)提高評估效率。鋼貿(mào)不良資產(chǎn)包涉及的不良資產(chǎn)通常都具有很高的風(fēng)險和較大的不穩(wěn)定性，因此對評估時間的要求相對較緊，評估人員須在保證評估質(zhì)量的同時提高評估效率，避免貽誤不良資產(chǎn)處置的最佳時機(jī)。

7.應(yīng)當(dāng)建立不良資產(chǎn)評估數(shù)據(jù)庫。建議對金融不良資產(chǎn)處置案例進(jìn)行搜集和整理，利用數(shù)理統(tǒng)計(jì)分析方法，分析各種處置因素對不動產(chǎn)價值的影響，建立合理規(guī)范的評估參數(shù)體系，為交易案例比較法等評估方法提供切實(shí)可行的操作基礎(chǔ)，合理體現(xiàn)市場機(jī)制對不動產(chǎn)價值的影響。

8.應(yīng)提高評估工作在不動產(chǎn)處置中的地位和作用。鋼貿(mào)不良資產(chǎn)包中不動產(chǎn)的復(fù)雜性和多樣性，使得業(yè)務(wù)決策具有更大的難度和風(fēng)險，如何使評估結(jié)果更符合處置實(shí)際、更貼近市場價值，是未來評估實(shí)踐的重要課題。我們需要提高評估服務(wù)質(zhì)量和效率，注重在評估中發(fā)掘不良資產(chǎn)的真實(shí)市場價值，從而做到真正為資產(chǎn)處置服務(wù)。

9.應(yīng)注重非財(cái)務(wù)因素對不動產(chǎn)評估的影響。實(shí)際工作中僅依據(jù)財(cái)務(wù)資料進(jìn)行評估往往與實(shí)際處置存有差異，主要原因是非財(cái)務(wù)因素的影響。鑒于鋼貿(mào)不良資產(chǎn)包的特殊情況，其中的不動產(chǎn)價值除受到債務(wù)企業(yè)自身財(cái)務(wù)狀況的影響外，還要考慮社會穩(wěn)定、償債意愿、社會信用、經(jīng)濟(jì)發(fā)展等多種因素。以目前的技術(shù)方法，這些非財(cái)務(wù)因素的影響難以被量化和體現(xiàn)在評估結(jié)果中，評估師在具體的評估實(shí)踐中應(yīng)注重積累這方面的經(jīng)驗(yàn)，不斷補(bǔ)充和完善評估技術(shù)體系。

綜上，筆者認(rèn)為諸如本次鋼貿(mào)不良資產(chǎn)包不動產(chǎn)的清查評估等類似的評估咨詢綜合服務(wù)項(xiàng)目，考驗(yàn)了不動產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)的服務(wù)能力和評估人員的業(yè)務(wù)水平。隨著市場經(jīng)濟(jì)和金融行業(yè)日臻發(fā)展，金融不良資產(chǎn)包的評估處置業(yè)務(wù)需求也日益增長，這就迫切要求不動產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)不斷優(yōu)化服務(wù)、開拓新的發(fā)展模式，要求評估人員不斷豐富知識儲備、提升綜合素質(zhì)、提高業(yè)務(wù)能力和技術(shù)水平。