購(gòu)買年法初探

■ 左 靜

（遼寧行政學(xué)院，沈陽(yáng) 110161）

購(gòu)買年法初探

■ 左 靜

（遼寧行政學(xué)院，沈陽(yáng) 110161）

購(gòu)買年法是收益還原法的早期表現(xiàn)形式，也是年產(chǎn)值倍數(shù)法的前身。民國(guó)時(shí)期購(gòu)買年法曾是農(nóng)村土地價(jià)格的主要測(cè)算方法，用地租與購(gòu)買年的乘積求取地價(jià)，表示地價(jià)相當(dāng)于多少年的地租。購(gòu)買年法與現(xiàn)行的年產(chǎn)值倍數(shù)法在表現(xiàn)形式上相同，但得出的結(jié)果卻有本質(zhì)的差別：購(gòu)買年法得出的是市場(chǎng)價(jià)格，年產(chǎn)值倍數(shù)法得出的是非市場(chǎng)價(jià)格。我國(guó)征地補(bǔ)償市場(chǎng)化需要建立與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)相適應(yīng)的地價(jià)測(cè)算體系，購(gòu)買年法作為科學(xué)、實(shí)用的方法是一種很好的選擇。

購(gòu)買年法；土地價(jià)格；地租；征地補(bǔ)償；產(chǎn)值倍數(shù)法

1 購(gòu)買年法在我國(guó)歷史上的應(yīng)用

購(gòu)買年法即地租購(gòu)買年法，是將市場(chǎng)上土地價(jià)格與地租（土地純收益）的比值作為“購(gòu)買年”，在計(jì)算土地價(jià)格時(shí)，只要用待估土地的年地租（土地純收益）與購(gòu)買年相乘即可。即：

土地價(jià)格=年地租×購(gòu)買年

購(gòu)買年是衡量土地價(jià)格高低的一種間接尺度，用以反映待估土地的購(gòu)買價(jià)格相當(dāng)于其多少年的地租（純收益），即地租的購(gòu)買年數(shù)。如前聯(lián)邦德國(guó)通常用“25個(gè)購(gòu)買年”表示土地價(jià)格，就意味著該地價(jià)格為地租（純收益）的25倍。如果地租（純收益）可以永久取得，則可用還原利率求得購(gòu)買年。即：

購(gòu)買年法有深厚的理論基礎(chǔ)，是簡(jiǎn)便易行的土地估價(jià)方法。購(gòu)買年法的理論依據(jù)是預(yù)期原理。由于土地利用具有永續(xù)性，使用土地會(huì)產(chǎn)生連續(xù)不斷的“收益流”，即土地年收益系列。以現(xiàn)在的一筆資金去換取未來(lái)的一系列收益，這個(gè)價(jià)值的轉(zhuǎn)化就是資本化，這筆資金即為土地的價(jià)值。正如美國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家伊利所言：“把預(yù)期的土地年收益系列資本化而成為一筆價(jià)值基金，這在經(jīng)濟(jì)學(xué)上就稱為土地的資本價(jià)值，在流行詞匯中則稱為土地售價(jià)”[1]。對(duì)于投資者來(lái)說(shuō)，將一定量的資金用于購(gòu)買土地所獲取的收益，與將該資金存入銀行所獲取的利息應(yīng)大體相當(dāng)，即：某筆資金×利率=利息，相當(dāng)于土地價(jià)值×利率=土地純收益。于是得出：土地價(jià)值=土地純收益/利率=土地純收益×購(gòu)買年。在這里，收益資本化的過(guò)程以購(gòu)買年的方式表示，表明地價(jià)相當(dāng)于多少年的純收益（地租）。

購(gòu)買年法在歐洲國(guó)家曾經(jīng)十分流行，正如威廉配第在1662年出版的《賦稅論》中寫道：“在愛爾蘭，土地的價(jià)值只相當(dāng)于六年至七年的年租，但在海峽彼岸，土地就值二十年的年租”。購(gòu)買年法發(fā)展到后來(lái)成為收益資本化法，二者本質(zhì)相同，只是表現(xiàn)形式不同，前者用購(gòu)買年進(jìn)行收益與價(jià)值的換算，后者用土地還原率進(jìn)行收益與價(jià)值的換算。正如馬克思所說(shuō)：“在英國(guó)，土地的購(gòu)買價(jià)格，是按年收益若干倍來(lái)計(jì)算的，這不過(guò)是地租資本化的另一種表現(xiàn)”。[2]

從歷史資料來(lái)看，我國(guó)明代、清代和民國(guó)時(shí)期的土地價(jià)格是用購(gòu)買年法計(jì)算的。自明代前葉至民國(guó)時(shí)期五百多年間，購(gòu)買年曾發(fā)生較大的變化。購(gòu)買年在明代前期和末期較短，中葉較長(zhǎng)；在清初、清末至民國(guó)時(shí)期較短，乾、嘉、道百多年間又趨向延長(zhǎng)[3]。表1為明代安徽祁門縣民田交易資料；表2為清代各省州學(xué)田交易資料；表3為民國(guó)時(shí)期各省民田交易資料，表中地租占地價(jià)的百分比平均為13.2%，購(gòu)買年平均為8.43年（以錢租為例）。

從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，民國(guó)時(shí)期的購(gòu)買年相對(duì)較短，一般地區(qū)為8～9年，有的僅為4～5年，而西歐、北美國(guó)家在第一次世界大戰(zhàn)后的購(gòu)買年通常為20～30年[4]。造成民國(guó)時(shí)期購(gòu)買年偏短的主要原因有兩點(diǎn)：一是借貸利率偏高影響了土地還原利率。據(jù)統(tǒng)計(jì)，在1933年到1943年間，全國(guó)各地一般糧食借貸利率在50%以上，現(xiàn)金借貸利率在30%以上，有的甚至高達(dá)100%。受此影響，土地還原利率居高不下，導(dǎo)致購(gòu)買年偏低。二是地價(jià)下跌而地租并沒(méi)有減少。民國(guó)時(shí)期由于自耕農(nóng)經(jīng)濟(jì)的不斷破產(chǎn)，地價(jià)出現(xiàn)不斷下跌的趨勢(shì)，而一些軍閥官僚、地主買辦及高利貸者競(jìng)相兼并土地，致使農(nóng)村地權(quán)高度集中和壟斷。在壟斷情形下地租沒(méi)有因地價(jià)的下跌而減少，這也是導(dǎo)致民國(guó)時(shí)期土地購(gòu)買年偏短的一個(gè)主要原因。

表1 明代安徽祁門縣民田地租占地價(jià)百分比及購(gòu)買年示例［3］

表2 清代各省州學(xué)田地租占地價(jià)百分比及購(gòu)買年示例［3］

表3 民國(guó)時(shí)期各省民田地租占地價(jià)百分比及購(gòu)買年示例［3］

2 購(gòu)買年法的衍生方法

2.1 購(gòu)買年法衍生出收益還原法

收益還原法也稱收益資本化法，是現(xiàn)代土地估價(jià)常用的方法之一。用收益還原法評(píng)估土地價(jià)格時(shí)，需要確定土地未來(lái)年純收益（地租），再用土地還原率將收益與資本的聯(lián)系反映出來(lái)，進(jìn)而求出待估土地的購(gòu)買價(jià)格。其基本公式為：

式（1）中P為土地價(jià)格；a為土地純收益（或地租），即在總收益中扣除非土地因素所產(chǎn)生的純收益后的余額；r為土地還原率，即將土地產(chǎn)生的未來(lái)純收益還原為土地價(jià)格的比率。

購(gòu)買年法與收益還原法的轉(zhuǎn)換是通過(guò)購(gòu)買年與土地還原率互為倒數(shù)實(shí)現(xiàn)的，即n=1/r。在現(xiàn)代估價(jià)方法中，土地還原率不再簡(jiǎn)單地以銀行利率來(lái)表示，而是在銀行利率的基礎(chǔ)上加上風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償部分。如我國(guó)《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》要求以安全利率與風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值之和作為土地還原率，即土地還原率=安全利率+風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值。安全利率可選用國(guó)債年利率或銀行定期存款年利率；風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值根據(jù)待估宗地所在地區(qū)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和土地市場(chǎng)因素對(duì)其影響程度確定。這里考慮了投資的風(fēng)險(xiǎn)性，通過(guò)增大還原率使地價(jià)降低，為投資者提供風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償。

2.2 購(gòu)買年法轉(zhuǎn)化為年產(chǎn)值倍數(shù)法

年產(chǎn)值倍數(shù)法是指土地價(jià)格用年產(chǎn)值的倍數(shù)來(lái)表示。購(gòu)買年法轉(zhuǎn)化為年產(chǎn)值倍數(shù)法的必要條件是要具備地租率和購(gòu)買年。地租率是指地租額占土地產(chǎn)出的比率，它既可以是實(shí)物之間的比率也可以是價(jià)值之間的比率。中國(guó)自西漢開始至民國(guó)時(shí)期凡是采用分益租制的佃約地租率基本在50%左右，即“對(duì)半均分”或“中分”。以地租率為介質(zhì)可以將產(chǎn)值換算為地租，即地租=年產(chǎn)值×地租率，進(jìn)而可以推導(dǎo)出土地價(jià)格與土地年產(chǎn)值的關(guān)系：

土地價(jià)格=地租×購(gòu)買年=年產(chǎn)值×地租率×購(gòu)買年

盡管購(gòu)買年法可以轉(zhuǎn)化為年產(chǎn)值倍數(shù)法，但后者不能算是一種科學(xué)的估價(jià)方法。因?yàn)槟戤a(chǎn)值倍數(shù)法中的倍數(shù)只有在等于地租率與購(gòu)買年的乘積時(shí)才具有經(jīng)濟(jì)意義，計(jì)算結(jié)果才是真正意義上的土地價(jià)格，即土地價(jià)格是資本化的地租。如果缺少地租率與購(gòu)買年的參與，用年產(chǎn)值倍數(shù)法計(jì)算得出的結(jié)果是非市場(chǎng)價(jià)格。

3 購(gòu)買年法對(duì)我國(guó)現(xiàn)行征地補(bǔ)償估價(jià)的意義

我國(guó)《土地管理法》規(guī)定的征地補(bǔ)償費(fèi)的計(jì)算方法為年產(chǎn)值倍數(shù)法?，F(xiàn)行立法規(guī)定征地補(bǔ)償費(fèi)由土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、青苗補(bǔ)償費(fèi)及地上附著物補(bǔ)償費(fèi)四部分構(gòu)成。其中土地補(bǔ)償費(fèi)是對(duì)土地所有權(quán)給予的補(bǔ)償，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)為征地前三年平均年產(chǎn)值的6～10倍；安置補(bǔ)助費(fèi)是對(duì)土地使用權(quán)、農(nóng)民生活來(lái)源給予的補(bǔ)償，按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口計(jì)算，每一個(gè)需要安置人員的補(bǔ)助費(fèi)為征地前三年平均年產(chǎn)值的4～6倍。土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)兩項(xiàng)之和不得超過(guò)被征用前3年平均年產(chǎn)值的30倍。在實(shí)際工作中，每畝被征收土地的補(bǔ)償費(fèi)計(jì)算公式為：

土地補(bǔ)償費(fèi)=年產(chǎn)值×補(bǔ)償倍數(shù)

現(xiàn)行的年產(chǎn)值倍數(shù)法在表現(xiàn)形式上與購(gòu)買年法相同，但其缺少理論依據(jù)。如前所述，年產(chǎn)值倍數(shù)法轉(zhuǎn)化為購(gòu)買年法需要有地租率和購(gòu)買年的參與作為前提條件，即年產(chǎn)值倍數(shù)=地租率×購(gòu)買年?，F(xiàn)行征地補(bǔ)償中的年產(chǎn)值倍數(shù)法不滿足這個(gè)條件。首先，土地年產(chǎn)值不是通過(guò)地租率換算出來(lái)的，甚至不是真正的土地年產(chǎn)值。現(xiàn)行的土地年產(chǎn)值是政府制定出來(lái)的數(shù)字標(biāo)準(zhǔn)；其次，補(bǔ)償倍數(shù)也不是通過(guò)土地還原率計(jì)算出來(lái)的購(gòu)買年，同樣是政府制定出來(lái)的數(shù)字標(biāo)準(zhǔn)。在年產(chǎn)值與地租之間、補(bǔ)償倍數(shù)與土地還原率之間缺乏必要的經(jīng)濟(jì)聯(lián)系，年產(chǎn)值與倍數(shù)的乘積不能反映地租資本化的過(guò)程，以此估算的征地補(bǔ)償費(fèi)自然也不是土地價(jià)格。

從存在的時(shí)間和表現(xiàn)形式來(lái)看，我國(guó)現(xiàn)行的土地年產(chǎn)值倍數(shù)法是由地租購(gòu)買年法演變而來(lái)的。民國(guó)時(shí)期的購(gòu)買年一般為8～9年，以表3地租(錢租)的購(gòu)買年平均為8.43年計(jì)，在地租率為50%的情形下，年產(chǎn)值的倍數(shù)應(yīng)為4.215，即土地價(jià)格為年產(chǎn)值的4.215倍。而我國(guó)于1953年公布的第一部有關(guān)征地補(bǔ)償?shù)臈l例《國(guó)家建設(shè)征用土地辦法》規(guī)定征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)為被征土地3～5年產(chǎn)量的總值。3～5年產(chǎn)量的總值相當(dāng)于4倍的平均年產(chǎn)值，與4.215倍年產(chǎn)值十分接近?？梢姡▏?guó)初期制定的征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)與當(dāng)時(shí)農(nóng)村的土地購(gòu)買年是相符的， 年產(chǎn)值倍數(shù)法是地租購(gòu)買年法的替代方法。

年產(chǎn)值倍數(shù)法取代地租購(gòu)買年法有其歷史原因。建國(guó)初期，我國(guó)經(jīng)過(guò)土地改革、農(nóng)業(yè)合作化以及社會(huì)主義改造運(yùn)動(dòng)，土地所有制發(fā)生改變，社會(huì)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和意識(shí)形態(tài)也發(fā)生巨大變化。國(guó)家在生產(chǎn)資料公有制下實(shí)行計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的發(fā)展模式，土地實(shí)行無(wú)償使用制度，土地買賣、租賃關(guān)系已不復(fù)存在。地租不是被作為經(jīng)濟(jì)學(xué)中的土地純收益，也不是作為“土地所有權(quán)借以實(shí)現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)形式”來(lái)看待，而是被當(dāng)作封建剝削的代名詞而加以回避。在這種情況下，地租購(gòu)買年法被舍棄，取而代之的是土地年產(chǎn)值倍數(shù)法。因此，土地年產(chǎn)值倍數(shù)法是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境中，年產(chǎn)值倍數(shù)法表現(xiàn)出很強(qiáng)的不適應(yīng)，主要表現(xiàn)在政府定價(jià)不能反映市場(chǎng)供求關(guān)系的變化，補(bǔ)償費(fèi)偏低滿足不了失地農(nóng)民的現(xiàn)實(shí)需要。因此，當(dāng)務(wù)之急是建立適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的征地價(jià)格評(píng)估體系，購(gòu)買年法可以作為其中的一種估價(jià)方法。

將購(gòu)買年法應(yīng)用于征地補(bǔ)償時(shí)，征地補(bǔ)償價(jià)格為土地預(yù)期純收益與購(gòu)買年的乘積。其中土地純收益應(yīng)為征地后新用途下的土地純收益，購(gòu)買年應(yīng)為銀行利率的倒數(shù)。假設(shè)以2016年中國(guó)人民銀行一年期存款基準(zhǔn)利率1.5%作為還原利率，將其倒數(shù)作為購(gòu)買年，則購(gòu)買年為67年。在計(jì)算土地價(jià)格時(shí)只需用土地未來(lái)純收益（地租）乘以67即可。同現(xiàn)行的征地補(bǔ)償方法相比，購(gòu)買年法具有一定的優(yōu)越性：將市場(chǎng)因素導(dǎo)入土地價(jià)格的計(jì)算中，計(jì)算結(jié)果屬于市場(chǎng)價(jià)格；購(gòu)買年在一定時(shí)期為常數(shù)，可以減少估價(jià)人員的主觀隨意性；計(jì)算方法簡(jiǎn)便易行，容易學(xué)習(xí)并掌握，可以成為大眾化的估價(jià)方法普及并應(yīng)用；可以大幅度提高征地補(bǔ)償?shù)念~度，能為被征地農(nóng)民和社會(huì)所接受。購(gòu)買年法具有科學(xué)性、實(shí)用性和普適性，這種適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境并在本國(guó)具有相當(dāng)歷史底蘊(yùn)的估價(jià)方法應(yīng)得到重視并被采用。

［1］（美）伊利.土地經(jīng)濟(jì)學(xué)原理［M].騰維藻，譯.北京：商務(wù)印書館,1982：32.

［2］中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì).房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法[M].北京:中國(guó)建筑工業(yè)出版社,2010:13.

［3］李文治.論清代鴉片戰(zhàn)前地價(jià)和購(gòu)買年[J].中國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)史研究,1989(2):1-12.

［4］金德群.民國(guó)時(shí)期農(nóng)村土地問(wèn)題[M].北京:紅旗出版社,1994:6.

Preliminary Research on Purchase Yearly Method

ZUO Jing
(Liaoning Academy of Governance, Shenyang Liaoning 110161, China)

Purchase yearly method is an early manifestation of the income approach, also the predecessor of the annual output value by law of multiple. In time of Republic of China, it was the main method of rural land price calculation, with obtaining the price by the product of the rent and years, and the price represents the equivalent of rent in how many years. Two methods are in the same form of expression, which are purchase yearly method and the current annual output value multiple method, but there are essential differences in results obtained: the result of the former one derived from the market price, while the latter one derived from non-market prices. It need to establish a market economy to adapt to the market price calculation system in land requisition compensation in China, and purchase yearly method as a scientifc and practical approach is a good choice.

purchase yearly method; land prices; rent; land acquisition compensation; multiple output method

F062.1；F301.4

A

1672-6995（2016）07-0019-03

2016-04-26；

2016-05-18

左靜（1964-），女，遼寧省彰武縣人，遼寧行政學(xué)院教授，管理學(xué)碩士，主要從事土地資源管理方面研究工作。