不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記審查標(biāo)準(zhǔn)的制度設(shè)計(jì)
——以權(quán)利界分為視角

藍(lán)　洋

華南理工大學(xué)法學(xué)院，廣東　廣州　510006

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不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記審查標(biāo)準(zhǔn)的制度設(shè)計(jì)
——以權(quán)利界分為視角

藍(lán)洋

華南理工大學(xué)法學(xué)院，廣東廣州510006

不動(dòng)產(chǎn)登記對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的確認(rèn)、保護(hù)以及不動(dòng)產(chǎn)交易安全至關(guān)重要，不動(dòng)產(chǎn)登記審查標(biāo)準(zhǔn)是不動(dòng)產(chǎn)登記中的關(guān)鍵所在。在中國(guó)大陸，法律對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記審查標(biāo)準(zhǔn)含糊其辭的處理，引發(fā)了學(xué)界對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記審查標(biāo)準(zhǔn)的激烈討論。不動(dòng)產(chǎn)登記審查標(biāo)準(zhǔn)選取的實(shí)質(zhì)在于對(duì)公、私權(quán)利界限的劃分，然而學(xué)界的討論大多僅僅局限于對(duì)標(biāo)準(zhǔn)自身的評(píng)判，從而忽略了對(duì)其實(shí)質(zhì)的探討。本文將以此為切入點(diǎn)，對(duì)中國(guó)大陸不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記審查標(biāo)準(zhǔn)的選取提出建設(shè)意見。

權(quán)利界分；不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記；審查標(biāo)準(zhǔn)

一、不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記審查標(biāo)準(zhǔn)選取的實(shí)質(zhì)

在我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記的研究領(lǐng)域，不動(dòng)產(chǎn)登記審查標(biāo)準(zhǔn)的選取一直為廣大學(xué)者所關(guān)注。學(xué)界之所以在這方面爭(zhēng)論尤甚，是因?yàn)槲覈?guó)法律對(duì)該問(wèn)題界定不清。

首先，《物權(quán)法》對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記審查標(biāo)準(zhǔn)含糊其辭，主要體現(xiàn)在該法的第十二條規(guī)定，該規(guī)定只空泛地對(duì)登記機(jī)關(guān)施加了“查驗(yàn)材料”、“詢問(wèn)當(dāng)事人”、“如實(shí)登記”等義務(wù)。審查標(biāo)準(zhǔn)的選取主要從審查內(nèi)容中得以體現(xiàn)，但非常遺憾，該條款對(duì)登記機(jī)關(guān)的職責(zé)僅僅進(jìn)行了籠統(tǒng)規(guī)定，僅憑該條款，無(wú)法明確不動(dòng)產(chǎn)登記的審查標(biāo)準(zhǔn)。值得注意的是，《物權(quán)法》第二十一條還規(guī)定了登記機(jī)關(guān)錯(cuò)誤登記的賠償責(zé)任，但在登記審查標(biāo)準(zhǔn)模糊不清的前提下，對(duì)登記機(jī)關(guān)是否忠實(shí)履行審查義務(wù)的判斷便無(wú)從談起，關(guān)于登記機(jī)關(guān)的賠償責(zé)任的規(guī)定也就成為一紙空文。

其次，《物權(quán)法》對(duì)不動(dòng)產(chǎn)審查標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定存在缺位情況下，下位法對(duì)該問(wèn)題也集體噤聲?！斗课莸怯涋k法》與《土地登記辦法》作為不動(dòng)產(chǎn)登記的專門法，并沒有對(duì)該問(wèn)題作出明確規(guī)定?！锻恋氐怯浺?guī)則》只對(duì)登記程序作出規(guī)定，《城市房地產(chǎn)管理法》與上述兩部部門規(guī)章一樣，僅僅對(duì)該問(wèn)題作出了原則性的規(guī)定。

最后，《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》的出臺(tái)，是我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記領(lǐng)域的重大事件。該《條例》是對(duì)《物權(quán)法》“實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度”的響應(yīng)，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的程序、信息共享、登記簿冊(cè)設(shè)立及法律責(zé)任等問(wèn)題進(jìn)行了統(tǒng)一的規(guī)定。其中，該《條例》第十八條、第二十二條對(duì)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記機(jī)關(guān)的審查內(nèi)容進(jìn)行了規(guī)定，這相對(duì)于《物權(quán)法》而言具有極大的進(jìn)步，但該《條例》對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的審查標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定還略為籠統(tǒng)，例如第二十二條第二款“存在尚未解決的權(quán)屬爭(zhēng)議的”，該條款是要求不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記機(jī)關(guān)僅僅對(duì)明顯的權(quán)屬爭(zhēng)議(如該爭(zhēng)議正處于法院審理階段)進(jìn)行發(fā)現(xiàn)，還是要求登記機(jī)關(guān)主動(dòng)對(duì)該不動(dòng)產(chǎn)上存在的明顯與潛存的權(quán)屬爭(zhēng)議進(jìn)行調(diào)查？該《條例》并未作出具體規(guī)定，因此，該《條例》仍有需要改進(jìn)的地方。[1]

立法上的缺位，引發(fā)了理論界的熱烈討論。孫憲忠教授認(rèn)為，實(shí)質(zhì)審查操作程序復(fù)雜，容易對(duì)交易效率產(chǎn)生負(fù)面影響，即使是實(shí)行登記要件主義的德國(guó)也沒有對(duì)當(dāng)事人之間的意思進(jìn)行審查，因此主張?jiān)谖覈?guó)采取形式審查標(biāo)準(zhǔn)。[2]還有學(xué)者認(rèn)為，實(shí)質(zhì)審查存在著侵犯當(dāng)事人的意思自治空間、加重登記機(jī)關(guān)工作負(fù)擔(dān)、對(duì)登記機(jī)關(guān)工作人員要求過(guò)高等弊端，因此不提倡在我國(guó)建立實(shí)質(zhì)審查標(biāo)準(zhǔn)。學(xué)界的探討為我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記立法工作提供了豐富的理論指導(dǎo)。然而應(yīng)該明確的是，當(dāng)前我國(guó)絕大部分學(xué)者在嘗試對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記審查標(biāo)準(zhǔn)的選取進(jìn)行論證的時(shí)候，往往都是從標(biāo)準(zhǔn)自身出發(fā)，以標(biāo)準(zhǔn)論標(biāo)準(zhǔn)，單純從標(biāo)準(zhǔn)自身的優(yōu)劣對(duì)問(wèn)題進(jìn)行評(píng)斷。這種單純的討論對(duì)實(shí)踐的指導(dǎo)作用是有限的，其論述也不會(huì)有太大的說(shuō)服力。而筆者認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)登記審查標(biāo)準(zhǔn)選取問(wèn)題的實(shí)質(zhì)，在于對(duì)公、私權(quán)利界限的準(zhǔn)確劃分。因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)登記其本身，即為行政權(quán)力對(duì)私權(quán)領(lǐng)域(不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)設(shè)立、轉(zhuǎn)移、變更、消滅等)的干預(yù)。從不動(dòng)產(chǎn)登記行為的登記主體、強(qiáng)制性與登記效力來(lái)看，不動(dòng)產(chǎn)登記是一種典型的行政管理行為。但從不動(dòng)產(chǎn)登記的內(nèi)容來(lái)看，不動(dòng)產(chǎn)登記更多地是對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)人的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)處分行為的反映，而這部分顯然是屬于民事主體間的意思自治范疇。因此，從根本上來(lái)說(shuō)，不動(dòng)產(chǎn)登記行為是呈現(xiàn)出一種公私交織的狀態(tài)，其公私交織的典型特征是確立審查標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)。[3]具體說(shuō)來(lái)，選擇實(shí)質(zhì)審查標(biāo)準(zhǔn)即意味著公權(quán)利對(duì)私權(quán)利的干預(yù)，因?yàn)閷?shí)質(zhì)審查要求登記機(jī)關(guān)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變化的原因行為，也即是對(duì)民事主體之間的私權(quán)行為進(jìn)行審查，而相反地，選擇形式審查標(biāo)準(zhǔn)則體現(xiàn)了公權(quán)利對(duì)私權(quán)利的放任。因此說(shuō)不動(dòng)產(chǎn)登記審查標(biāo)準(zhǔn)的選取，實(shí)質(zhì)上是對(duì)公、私權(quán)利的界限進(jìn)行劃分。只有從這個(gè)角度進(jìn)行切入，才能對(duì)問(wèn)題形成完整的認(rèn)識(shí)，進(jìn)而從根本上對(duì)問(wèn)題進(jìn)行論述與解決。

二、境外國(guó)家不動(dòng)產(chǎn)登記審查標(biāo)準(zhǔn)的經(jīng)驗(yàn)

不動(dòng)產(chǎn)登記審查標(biāo)準(zhǔn)選取問(wèn)題的實(shí)質(zhì)在于對(duì)公、私權(quán)利界限的劃分，公、私權(quán)利界限的劃分這一問(wèn)題，又與一國(guó)的歷史情況、政治體制、社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r有莫大關(guān)系。境外代表國(guó)家對(duì)于相關(guān)問(wèn)題的處理，可以為我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記審查標(biāo)準(zhǔn)的選取提供極具價(jià)值的參考。以下筆者將會(huì)從實(shí)行不同登記效力原則的國(guó)家中選取部分國(guó)家作為代表，對(duì)其在不動(dòng)產(chǎn)登記審查標(biāo)準(zhǔn)選取這一問(wèn)題的處理上進(jìn)行闡述，總結(jié)出各國(guó)在處理該問(wèn)題中積累的經(jīng)驗(yàn)。

(一)境外國(guó)家不動(dòng)產(chǎn)登記審查標(biāo)準(zhǔn)制度設(shè)計(jì)

1.登記要件主義國(guó)家

德國(guó)。眾所周知，德國(guó)是奉行不動(dòng)產(chǎn)登記要件主義的典型國(guó)家。日耳曼民族嚴(yán)謹(jǐn)、求實(shí)的精神映射到其法律當(dāng)中，便促使其對(duì)不動(dòng)產(chǎn)交易的安全性進(jìn)行更高程度的關(guān)注，賦予不動(dòng)產(chǎn)登記極高的公信力。按照上文的論述，德國(guó)無(wú)疑應(yīng)為采取實(shí)質(zhì)審查標(biāo)準(zhǔn)的國(guó)家，然而正如本文第一部分所提到，德國(guó)的登記機(jī)關(guān)也沒有對(duì)當(dāng)事人之間的意思進(jìn)行審查，因此德國(guó)登記機(jī)關(guān)實(shí)行的實(shí)為形式審查標(biāo)準(zhǔn)。那么是不是就說(shuō)明德國(guó)完全拋棄了實(shí)質(zhì)審查標(biāo)準(zhǔn)呢？答案是否定的。德國(guó)《土地登記法》對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)人施加了就其“登記同意”進(jìn)行公證的義務(wù)，且該義務(wù)具有強(qiáng)制性。公證機(jī)關(guān)不僅對(duì)當(dāng)事人在相關(guān)合同中印鑒的真實(shí)性作出審查，還對(duì)交易雙方表示行為的真實(shí)性、合法性進(jìn)行實(shí)質(zhì)審查。在這樣的安排之下，德國(guó)登記機(jī)關(guān)便無(wú)須再對(duì)當(dāng)事人之間不動(dòng)產(chǎn)變動(dòng)的原因行為進(jìn)行審查，只須對(duì)公證文書真實(shí)性進(jìn)行鑒別即可，這實(shí)質(zhì)上是將登記機(jī)關(guān)的一部分審查職能轉(zhuǎn)移至公證機(jī)關(guān)身上。[4]然而登記申請(qǐng)人辦理公證手續(xù)的義務(wù)也是由國(guó)家通過(guò)法律規(guī)定予以確認(rèn)的，因此既不能利用一般認(rèn)識(shí)對(duì)德國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記審查標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行判斷，也不能僅僅通過(guò)對(duì)德國(guó)登記機(jī)關(guān)職責(zé)的考察，認(rèn)定德國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記審查采取形式審查標(biāo)準(zhǔn)。事實(shí)上，德國(guó)在不動(dòng)產(chǎn)登記領(lǐng)域采取的是實(shí)質(zhì)審查與形式審查有機(jī)結(jié)合的審查標(biāo)準(zhǔn)。

2.登記對(duì)抗主義國(guó)家

法國(guó)。法國(guó)是典型的采取登記對(duì)抗主義的國(guó)家，這主要體現(xiàn)在《法國(guó)民法典》第1583條規(guī)定上，該條款規(guī)定，在因買賣合同而發(fā)生的所有權(quán)轉(zhuǎn)移中，當(dāng)事人就標(biāo)的物及其價(jià)金相互同意時(shí)，即使標(biāo)的物尚未交付、價(jià)金尚未支付，買賣即告成立，標(biāo)的物的所有權(quán)即依法由出賣人轉(zhuǎn)移于買受人。由此可見，法國(guó)并未將登記作為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的生效要件?；诖苏J(rèn)識(shí)，有學(xué)者認(rèn)為法國(guó)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記未賦予公信力，因此法國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記審查采取的標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)為形式審查標(biāo)準(zhǔn)。這樣的認(rèn)識(shí)有一定的正確性，因?yàn)椤斗▏?guó)民法典》第2917條對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)抵押登記時(shí)，登記機(jī)關(guān)所應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)進(jìn)行了規(guī)定，該條款認(rèn)為，登記機(jī)關(guān)沒有權(quán)利對(duì)不動(dòng)產(chǎn)抵押的原因行為進(jìn)行審查。[5]因此在登記機(jī)關(guān)層面，法國(guó)法律采取的的確為形式審查標(biāo)準(zhǔn)。然而，在《法國(guó)民法典》其他條款中，卻與德、瑞兩國(guó)一樣，對(duì)公證機(jī)關(guān)的審查義務(wù)進(jìn)行了強(qiáng)調(diào)。例如，同樣是在抵押登記環(huán)節(jié)，《法國(guó)民法典》第2418條就要求公證機(jī)關(guān)將對(duì)關(guān)于抵押原因行為的公證文書交由登記機(jī)關(guān)進(jìn)行登記。同樣的規(guī)定還出現(xiàn)在不動(dòng)產(chǎn)贈(zèng)與、融資、納稅與優(yōu)先權(quán)等不同的領(lǐng)域。因此即使在法國(guó)這樣一個(gè)典型的登記對(duì)抗主義國(guó)家，其所選取的不動(dòng)產(chǎn)登記審查標(biāo)準(zhǔn)也并非完全遵循形式主義審查原則。

(二)境外國(guó)家不動(dòng)產(chǎn)登記審查標(biāo)準(zhǔn)經(jīng)驗(yàn)萃取

通過(guò)前述對(duì)在不同登記效力模式下，不同國(guó)家就不動(dòng)產(chǎn)登記審查標(biāo)準(zhǔn)問(wèn)題上的制度設(shè)計(jì)進(jìn)行闡述，不難發(fā)現(xiàn)，不論是在實(shí)行登記要件主義的國(guó)家，還是在實(shí)行登記對(duì)抗主義的國(guó)家，雖然不同國(guó)家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記的效力認(rèn)定存在著分歧，但在不動(dòng)產(chǎn)登記審查標(biāo)準(zhǔn)選取問(wèn)題上，他們的表現(xiàn)卻相當(dāng)一致，即沒有摒棄任何一種審查標(biāo)準(zhǔn)，在實(shí)踐中始終堅(jiān)持形式審查與實(shí)質(zhì)審查并用的做法?？梢缘贸鲞@樣的經(jīng)驗(yàn)：在不動(dòng)產(chǎn)登記審查程序中，不同登記模式的國(guó)家均引入了實(shí)質(zhì)審查與形式審查相結(jié)合的審查標(biāo)準(zhǔn)。從不動(dòng)產(chǎn)登記的實(shí)質(zhì)來(lái)看，可以將上述一般經(jīng)驗(yàn)理解為：不同登記模式的國(guó)家均認(rèn)可公權(quán)利對(duì)私權(quán)利的干預(yù)，同時(shí)為私權(quán)利的行使提供自由空間，努力地維持著公、私權(quán)利間的平衡。

三、中國(guó)大陸不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記審查標(biāo)準(zhǔn)的選取

當(dāng)前中國(guó)大陸不動(dòng)產(chǎn)登記審查標(biāo)準(zhǔn)存在的主要問(wèn)題在于法律缺位下導(dǎo)致的標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一。正如前文所述，上位法《物權(quán)法》未對(duì)不動(dòng)產(chǎn)審查標(biāo)準(zhǔn)作出明確取舍，《房屋登記辦法》、《土地登記辦法》、《土地登記規(guī)則》等專門立法也未及時(shí)跟進(jìn)。在實(shí)踐中，各地均遵循著不同的審查標(biāo)準(zhǔn)。在這樣的情況下，各地不動(dòng)產(chǎn)登記的公信力就存在著不同程度的差別，不動(dòng)產(chǎn)登記也就失去了其應(yīng)有的職能，這對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)人、交易當(dāng)事人乃至整個(gè)社會(huì)而言，都是極為不利的。因此，不動(dòng)產(chǎn)登記審查標(biāo)準(zhǔn)的統(tǒng)一，是不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的主要內(nèi)容之一。

值得欣慰的是，讓人期待已久的不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的相關(guān)立法工作已經(jīng)取得了階段性成果。《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記審查標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定主要體現(xiàn)在第十八條與第二十二條，該條規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記機(jī)構(gòu)應(yīng)該對(duì)不動(dòng)產(chǎn)界址、空間界限、面積等材料與申請(qǐng)登記的不動(dòng)產(chǎn)狀況是否一致、權(quán)屬來(lái)源證明材料和有關(guān)證明文件與申請(qǐng)登記的內(nèi)容是否一致、登記申請(qǐng)是否違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定共三項(xiàng)內(nèi)容進(jìn)行查驗(yàn)。查驗(yàn)內(nèi)容反映著審查標(biāo)準(zhǔn)，從中我們可以看出，第一項(xiàng)、第二項(xiàng)查驗(yàn)內(nèi)容是對(duì)申請(qǐng)材料的真實(shí)性與一致性進(jìn)行審查，而不涉及對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的原因行為進(jìn)行審查，因此無(wú)疑可以將該兩項(xiàng)查驗(yàn)義務(wù)納入形式審查范疇。第三項(xiàng)與前兩項(xiàng)一樣，也是對(duì)登記申請(qǐng)本身的審查，屬于形式審查范疇。另外，該《條例》對(duì)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記審查標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定，還可以從第二十二條規(guī)定的“不予登記”的情形中看出端倪?！安挥璧怯洝鼻樾斡兴捻?xiàng)，其中第一項(xiàng)與第二項(xiàng)分別為“不符合法律、行政法規(guī)規(guī)定的”與“存在尚未解決的權(quán)屬爭(zhēng)議的”。第三項(xiàng)為“申請(qǐng)登記的權(quán)利超過(guò)規(guī)定期限的”，該情形沒必要獨(dú)立出來(lái)，因?yàn)樵撉樾瓮瑯涌梢园ㄔ凇安环戏?、行政法?guī)規(guī)定的”情形中。第四項(xiàng)為兜底條款。在“不予登記”的情形中，該《條例》對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記審查標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了重新確認(rèn)，即實(shí)行形式審查與實(shí)質(zhì)審查相結(jié)合的審查標(biāo)準(zhǔn)?！恫粍?dòng)產(chǎn)登記暫行條例》明確了不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的審查標(biāo)準(zhǔn)，而且在不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記領(lǐng)域引入了實(shí)質(zhì)審查標(biāo)準(zhǔn)，這都是值得肯定的地方。

但筆者認(rèn)為，該《條例》在不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記審查標(biāo)準(zhǔn)的選取問(wèn)題上，仍有需要改進(jìn)的地方。(1)實(shí)質(zhì)審查程度不高，僅局限在原不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)屬范疇，而沒有對(duì)當(dāng)前同時(shí)也是最為關(guān)鍵的不動(dòng)產(chǎn)變動(dòng)原因行為的合法性、有效性進(jìn)行審查。(2)正如前文所述，對(duì)二十二條第二項(xiàng)查驗(yàn)內(nèi)容的規(guī)定過(guò)于籠統(tǒng)，容易導(dǎo)致各地理解不一，造成登記程序的混亂。(3)目前我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記人員隊(duì)伍同質(zhì)化、專業(yè)化程度不高，無(wú)法勝任對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)實(shí)行實(shí)質(zhì)審查的任務(wù)。[6]

對(duì)于《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》存在的上述缺陷，前文總結(jié)的各國(guó)在不動(dòng)產(chǎn)登記審查標(biāo)準(zhǔn)問(wèn)題上的一般經(jīng)驗(yàn)可以給我們帶來(lái)不少啟發(fā)。在此基礎(chǔ)上，出于合理平衡公、私權(quán)利的目的，中國(guó)大陸不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記審查標(biāo)準(zhǔn)的選取可以作出以下調(diào)整。

(一)引入完整的實(shí)質(zhì)審查標(biāo)準(zhǔn)

前文已經(jīng)提到，在不動(dòng)產(chǎn)登記領(lǐng)域引入實(shí)質(zhì)審查標(biāo)準(zhǔn)是符合私權(quán)利主體利益需求的。那么實(shí)質(zhì)審查的程度該如何取舍呢？筆者認(rèn)為，非完整實(shí)質(zhì)審查標(biāo)準(zhǔn)無(wú)以實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)登記的職能，無(wú)以對(duì)私權(quán)利主體權(quán)利進(jìn)行保障。因?yàn)橹挥袑?duì)不動(dòng)產(chǎn)變動(dòng)原因行為的合法性、有效性進(jìn)行嚴(yán)格審查，才能確保登記事項(xiàng)的準(zhǔn)確無(wú)誤，進(jìn)而為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)人、交易當(dāng)事人以及社會(huì)公眾的權(quán)利提供全面精確的保障。如果只是淺嘗輒止地實(shí)行實(shí)質(zhì)審查標(biāo)準(zhǔn)，其本質(zhì)是對(duì)實(shí)質(zhì)審查的背棄。因此，應(yīng)摒棄《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》中規(guī)定的淺嘗輒止的實(shí)質(zhì)審查標(biāo)準(zhǔn)，確立更為嚴(yán)格的實(shí)質(zhì)審查標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)對(duì)查驗(yàn)內(nèi)容作出更具體明確的規(guī)定，統(tǒng)一各個(gè)地方的審查行為。

(二)引入實(shí)質(zhì)審查與形式審查分流機(jī)制

由公證機(jī)關(guān)先行對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)進(jìn)行實(shí)質(zhì)審查，而后由登記機(jī)構(gòu)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)進(jìn)行形式審查，是現(xiàn)階段大多數(shù)國(guó)家實(shí)行的不動(dòng)產(chǎn)登記審查分流機(jī)制。在我國(guó)引入上述分流機(jī)制，符合對(duì)私權(quán)利的保護(hù)需要。因?yàn)榕c行政機(jī)關(guān)相比，公證機(jī)關(guān)具有一定的獨(dú)立性，行政意志介入程度較低，可以有效減少公權(quán)利對(duì)私權(quán)利的干預(yù)程度，實(shí)現(xiàn)公、私權(quán)利的平衡。

[1]孫憲忠，王茵.如何進(jìn)一步完善我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度[J].人民法院報(bào)，2014(8).

[2]孫憲忠.德國(guó)當(dāng)代物權(quán)法[M].北京：法律出版社，1997.

[3]邵亞萍.行政法視野下的不動(dòng)產(chǎn)登記審查標(biāo)準(zhǔn)[J].浙江學(xué)刊，2009(4).

[4][德]鮑爾·斯蒂爾納.德國(guó)物權(quán)法(上冊(cè))[M].北京：法律出版社，2004.

[5]王旭軍.不動(dòng)產(chǎn)登記司法審查[M].北京：法律出版社，2010.

[6]王崇敏.我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度若干問(wèn)題探[J].中國(guó)法學(xué)，2003(2).

D923.2

A

2095-4379-(2016)25-0062-03

藍(lán)洋(1991-)，男，漢族，廣東豐順人，華南理工大學(xué)法學(xué)院，民商法學(xué)碩士研究生，研究方向：民商法學(xué)。