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    山東淄博棚改“鬧劇”

    2016-02-01 22:08:44鄭旭郭鵬
    民生周刊 2016年2期
    關(guān)鍵詞:臨淄區(qū)鬧劇綠蔭

    鄭旭++郭鵬

    之所以要搭乘棚改順風(fēng)車,是因?yàn)橐坏┏晒?,開發(fā)商就可以得到免收行政事業(yè)性收費(fèi)、

    經(jīng)營(yíng)性收費(fèi)減半等許多優(yōu)惠措施,進(jìn)而降低項(xiàng)目建設(shè)成本,減少投資風(fēng)險(xiǎn)。

    2015年12月18日,山東省淄博市棚戶區(qū)改造領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室(下稱淄博市棚改辦)向淄博市臨淄區(qū)房管局出具了一份認(rèn)定意見(jiàn)書,認(rèn)定該局此前提請(qǐng)審查的“綠蔭假日風(fēng)景(農(nóng)機(jī)公司小區(qū))改造項(xiàng)目”不屬于棚戶區(qū)改造范圍。

    至此,這個(gè)曾在一年多的時(shí)間里,兩度由初審機(jī)關(guān)審查通過(guò)并報(bào)送的棚改項(xiàng)目,被攔在規(guī)定和制度之外。

    這是一個(gè)讓臨淄區(qū)房管局頗為尷尬的認(rèn)定結(jié)論,以至于該局相關(guān)負(fù)責(zé)人在接受《民生周刊》記者采訪時(shí)也不得不承認(rèn),雖然出發(fā)點(diǎn)是讓部分群眾可以通過(guò)享受國(guó)家棚改政策進(jìn)而提升居住質(zhì)量,但作為棚改項(xiàng)目的初審機(jī)關(guān),“由于一些環(huán)節(jié)不確定因素較多,試試看的心理確實(shí)存在?!?/p>

    然而,始終對(duì)項(xiàng)目心存質(zhì)疑的當(dāng)?shù)厝罕娝坪醪⒉唤邮苓@樣的回應(yīng)。在他們看來(lái),上述項(xiàng)目是由當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)開發(fā)商操盤的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目,之所以要搭乘棚改順風(fēng)車,是因?yàn)橐坏┏晒?,“開發(fā)商就可以得到免收行政事業(yè)性收費(fèi)、經(jīng)營(yíng)性收費(fèi)減半等許多優(yōu)惠措施,進(jìn)而降低建設(shè)成本,減少投資風(fēng)險(xiǎn)?!?/p>

    問(wèn)題的關(guān)鍵是,有受訪群眾指出,盡管最近幾年其他省市也有“暗箱操作”棚改項(xiàng)目的個(gè)案見(jiàn)諸報(bào)端,但與其不同的是,無(wú)論最終結(jié)果如何,上述項(xiàng)目都是淄博的一場(chǎng)棚改“鬧劇”。原因是,“臨淄區(qū)房管局在明知項(xiàng)目原址住宅房屋已經(jīng)滅失,且已不符合擬申報(bào)棚改項(xiàng)目審查條件前提下,仍舊堅(jiān)持為開發(fā)商爭(zhēng)取政策紅利?!?/p>

    事起采光權(quán)追索

    綠蔭假日風(fēng)景項(xiàng)目位于淄博市臨淄區(qū)晏嬰路以北、齊園路以東?!睹裆芸酚浾邚淖筒┦袊?guó)土資源局臨淄分局了解到,該項(xiàng)目總占地面積為10.48畝,規(guī)劃用途為二類居住地、商業(yè)用地。項(xiàng)目原址實(shí)為臨淄區(qū)臨園生活區(qū)的77號(hào)住宅樓、沿街商業(yè)平房以及一座國(guó)有企業(yè)倉(cāng)庫(kù)。

    作為臨淄城區(qū)人口密度較大的居民聚集區(qū),臨園生活區(qū)共有98棟六層單元住宅樓?!拔覀冞@些住宅樓最早的起建于1997年,最晚的是2000年動(dòng)工?!本幼∮诖说囊恍I(yè)主告訴《民生周刊》記者。

    受訪者王伯華是78號(hào)住宅樓的一名業(yè)主,據(jù)其所述,一直以來(lái)臨淄區(qū)都是淄博重要的工業(yè)基地,區(qū)內(nèi)擁有眾多老牌國(guó)有企業(yè),作為一種特殊的福利待遇,上世紀(jì)90年代后期,多家國(guó)有企業(yè)開始為所屬職工建造福利房。

    “‘臨園實(shí)際上就是各企業(yè)福利房連片而成的生活區(qū)?!贝藿鸺渍f(shuō),綠蔭假日風(fēng)景項(xiàng)目所占用的77號(hào)住宅樓,是臨淄農(nóng)機(jī)公司職工住房,“公司解體后,房屋產(chǎn)權(quán)都?xì)w職工個(gè)人了?!?/p>

    關(guān)于上述說(shuō)法,《民生周刊》記者分別在淄博市國(guó)土資源局臨淄分局、淄博市臨淄區(qū)房管局得到了證實(shí)。

    事實(shí)上,綠蔭假日風(fēng)景項(xiàng)目從籌建之初就頗不寧?kù)o。

    為給項(xiàng)目建設(shè)騰出凈地,項(xiàng)目原址上的沿街商業(yè)平房以及一座國(guó)有企業(yè)倉(cāng)庫(kù)已經(jīng)在2014年之前拆除完畢。2014年1月,最后一名77號(hào)住宅樓的業(yè)主在與開發(fā)商達(dá)成拆遷補(bǔ)償協(xié)議后,該樓被整體拆除,隨后施工單位進(jìn)場(chǎng)基建。

    而臨園生活區(qū)的業(yè)主們直到此時(shí)才知道,開發(fā)商要在上述區(qū)域內(nèi)建設(shè)一座層高為22層的商住兩用建筑,大家紛紛表示不滿。這其中,78號(hào)住宅樓的業(yè)主們表現(xiàn)得最為激進(jìn),他們一方面通過(guò)各種方式向施工單位提出抗議不許其施工,一方面選出維權(quán)代表向當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門投訴開發(fā)商侵犯了自己的采光權(quán)。

    原來(lái),臨園生活區(qū)在規(guī)劃設(shè)計(jì)之初由于缺乏科學(xué)性,導(dǎo)致住宅樓群建成后,樓宇之間的間距較小。而相對(duì)其他樓宇,78號(hào)住宅樓是距77號(hào)住宅樓最近的一棟建筑,因此崔金甲等業(yè)主擔(dān)心,“如果開發(fā)商的項(xiàng)目建成了,那它的樓體就要高出我們這棟樓16層,真到那時(shí)我們的采光權(quán)就會(huì)被侵犯?!?/p>

    經(jīng)專業(yè)機(jī)構(gòu)實(shí)地測(cè)量,業(yè)主們的顧慮有了權(quán)威數(shù)據(jù)的印證。隨后,臨淄區(qū)規(guī)劃局要求項(xiàng)目開發(fā)單位降低主體建筑層高,并重新報(bào)請(qǐng)審批。

    降了層高漲了成本

    “如果按照原有的設(shè)計(jì)規(guī)劃執(zhí)行,我們的這個(gè)項(xiàng)目建成后一定會(huì)很漂亮,也會(huì)成為臨淄的標(biāo)志性建筑。”作為綠蔭假日風(fēng)景項(xiàng)目的開發(fā)商,山東綠蔭置業(yè)發(fā)展有限公司(下稱“綠蔭置業(yè)”)副總經(jīng)理史利興在接受《民生周刊》記者采訪時(shí)說(shuō)。

    按照他的說(shuō)法,由于項(xiàng)目原址距臨淄區(qū)委、區(qū)政府很近,而無(wú)論是沿街的商業(yè)平房還是臨園生活區(qū)臨街的住宅樓,在層高、外觀還是社會(huì)效益上,都已經(jīng)與城區(qū)快步發(fā)展互不協(xié)調(diào),因此“當(dāng)初該區(qū)領(lǐng)導(dǎo)均有意通過(guò)市場(chǎng)化運(yùn)作的方式,將這一地段進(jìn)行改造”。

    作為臨淄區(qū)的本土民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè),2011年前后,“綠蔭置業(yè)”決定順勢(shì)而為,以合作開發(fā)的形式一舉拿下了該地段的開發(fā)權(quán),并很快完成了對(duì)沿街的商業(yè)平房以及倉(cāng)庫(kù)的補(bǔ)償、拆遷等項(xiàng)目起建前的初始工作。

    然而,在史利興看來(lái),房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的難點(diǎn)在于對(duì)老舊小區(qū)的拆遷和被拆遷戶的安置問(wèn)題上,除非開發(fā)商做出讓步,否則項(xiàng)目就不會(huì)如期推進(jìn)。

    “剛開始與業(yè)主是按1:1的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)談的,沒(méi)人接受。后來(lái)加到1:1.1,還是談不妥。直到談到1:1.5時(shí),業(yè)主們才陸陸續(xù)續(xù)同意,并承諾盡快完成搬遷,接受安置。”他透露。

    淄博當(dāng)?shù)匾晃恢O熟房地產(chǎn)市場(chǎng)行情的人士在受訪時(shí)表示,上述開發(fā)商能夠給出“1:1.5”的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn),實(shí)際上已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出了當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)均價(jià)?!俺怯休^大的利潤(rùn)空間,否則開發(fā)商不會(huì)冒這樣的風(fēng)險(xiǎn)。”這位業(yè)內(nèi)人士猜測(cè)。

    “也不能說(shuō)是冒險(xiǎn),對(duì)于公司而言,成本、利潤(rùn)和工程進(jìn)度都是考量的要素?!笔防d解釋,如果從“綠蔭置業(yè)”接盤后算起,項(xiàng)目進(jìn)展就一直處于待工狀態(tài),對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)公司而言是玩不起的“內(nèi)耗”。

    他認(rèn)為,與其他開發(fā)項(xiàng)目不同的是,綠蔭假日風(fēng)景項(xiàng)目涉及的補(bǔ)償戶數(shù)并不多,加之設(shè)計(jì)規(guī)劃的22層,密度較高,成本可控,因此“與其和業(yè)戶在補(bǔ)償上討價(jià)還價(jià),不如滿足業(yè)戶的要求,讓他們受益后項(xiàng)目也能盡早開工”。

    2014年1月18日,臨園生活區(qū)77號(hào)住宅樓最后一名業(yè)主在補(bǔ)償協(xié)議書上簽了字。一周后,這棟房齡不足20年的六層建筑化為一片瓦礫。

    原本以為可以開工大吉的“綠蔭置業(yè)”做夢(mèng)也沒(méi)想到,新的阻力來(lái)自于項(xiàng)目的“鄰居們”。

    正如前文所述,因涉及采光問(wèn)題,“綠蔭置業(yè)”被當(dāng)?shù)匾?guī)劃部門要求降低層高并重新履行報(bào)批程序。最終,綠蔭假日風(fēng)景項(xiàng)目自降層高11層后,通過(guò)了規(guī)劃審批。

    “實(shí)際上這個(gè)項(xiàng)目我們除了骨頭只剩下湯了。”史利興說(shuō),從22層降到11層,這無(wú)形之中壓縮了項(xiàng)目本身的利潤(rùn)空間,也增加了公司的建設(shè)成本。

    2014年8月,“綠蔭置業(yè)”組織編寫了一份申報(bào)材料,將綠蔭假日風(fēng)景項(xiàng)目作為棚戶區(qū)改造項(xiàng)目按程序報(bào)送至臨淄區(qū)房管局,請(qǐng)求其對(duì)項(xiàng)目是否符合棚改標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行審查。

    搭乘棚改順風(fēng)車之后

    采訪中,史利興向《民生周刊》記者解釋,公司后來(lái)將綠蔭假日風(fēng)景項(xiàng)目當(dāng)做棚戶區(qū)改造項(xiàng)目進(jìn)行申報(bào),原因是公司打聽到,按照政策,“棚改項(xiàng)目在建設(shè)審批環(huán)節(jié)上可以簡(jiǎn)化很多程序?!?/p>

    他進(jìn)一步闡明,由于對(duì)項(xiàng)目設(shè)計(jì)規(guī)劃進(jìn)行了調(diào)整,此后,相關(guān)的其他審批手續(xù)均需要重新呈報(bào)待審。原本計(jì)劃1年6個(gè)月就能完成的項(xiàng)目只能將開工時(shí)間順延,“所以報(bào)請(qǐng)棚改項(xiàng)目主要還是為了盡早開工?!?/p>

    然而,有多位受訪者認(rèn)為,作為項(xiàng)目的開發(fā)商,“綠蔭置業(yè)”這樣的解釋至少隱瞞了一個(gè)核心問(wèn)題,那就是一旦棚改項(xiàng)目申請(qǐng)成功,開發(fā)商就可以得到免收行政事業(yè)性收費(fèi)、經(jīng)營(yíng)性收費(fèi)減半等許多優(yōu)惠措施,進(jìn)而降低建設(shè)成本。

    “如果按照這個(gè)項(xiàng)目總面積計(jì)算,享受國(guó)家棚改政策后,開發(fā)商至少獲得300余萬(wàn)元的政策性補(bǔ)貼?!鼻拔臉I(yè)內(nèi)人士分析。

    “‘綠蔭置業(yè)通過(guò)所在街道辦向我們局里提出申請(qǐng)后,我們也進(jìn)行了初查。”臨淄區(qū)房管局一周姓負(fù)責(zé)人在受訪時(shí)稱,作為臨淄人,他此前對(duì)項(xiàng)目原址的情況比較了解,“畢竟它位于城市的中心,對(duì)城市面貌是減分的?!?/p>

    該負(fù)責(zé)人強(qiáng)調(diào)說(shuō):“開發(fā)商申報(bào)的時(shí)候雖然已經(jīng)把房子(77號(hào)住宅樓)拆了,但是經(jīng)過(guò)核實(shí),這個(gè)小區(qū)沒(méi)有綠化、物業(yè),配套很不完善,關(guān)鍵一點(diǎn)是我們報(bào)上去以后上面有審查環(huán)節(jié),市棚改辦能卡住。如果我們不報(bào)上去,項(xiàng)目就和政策完全不沾邊,報(bào)上去就有機(jī)會(huì),也有通過(guò)的可能性?!?/p>

    臨淄區(qū)房管局住房保障科科長(zhǎng)徐強(qiáng)回憶,2014年9月,該局按照棚改項(xiàng)目申報(bào)流程逐級(jí)上報(bào)后,2015年3月,山東省棚改辦將項(xiàng)目列入棚改計(jì)劃,但到7月份這個(gè)項(xiàng)目又被調(diào)整出去?!昂髞?lái)他們公司又報(bào)了一次,我們初審后還是按程序繼續(xù)上報(bào),但是否符合條件得市棚改辦來(lái)定?!?/p>

    一年之內(nèi),一個(gè)由本地開發(fā)商操盤的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目,經(jīng)過(guò)臨淄區(qū)房管部門把關(guān)后,兩度申報(bào)為棚戶區(qū)改造項(xiàng)目,而審查通過(guò)的依據(jù)僅僅是項(xiàng)目原址所在的小區(qū)“沒(méi)有綠化、物業(yè),配套很不完善”。這樣的解讀很快就形成了一場(chǎng)蝴蝶效應(yīng)。

    2015年夏天,當(dāng)聽說(shuō)77號(hào)住宅樓要被列為棚改項(xiàng)目后,包括78號(hào)住宅樓在內(nèi)的更多臨園生活區(qū)業(yè)主們紛紛要求當(dāng)?shù)卣畬⑵淞腥敫脑旆秶?/p>

    “我們的房子和77號(hào)住宅樓同在一個(gè)小區(qū),又屬同一時(shí)期建設(shè)的,如果這樣的話,那我們也應(yīng)該是棚改對(duì)象?!笔茉L業(yè)主據(jù)理力爭(zhēng)。

    事實(shí)上,當(dāng)?shù)卣膲毫€不僅如此。有知情人告訴記者,除了生活區(qū)業(yè)主要求“被棚改”之外,原77號(hào)住宅樓等待回遷入住的業(yè)主們因開發(fā)商未能按期交房,而到政府辦公駐地上訪。

    或因如此,淄博市棚改辦在2015年12月18日出具的認(rèn)定書強(qiáng)調(diào),棚戶區(qū)是指城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi),簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu)房屋較多、建筑密度較大、使用年限久、房屋質(zhì)量差,建筑安全隱患多等區(qū)域。而臨淄區(qū)房管局申請(qǐng)認(rèn)定的綠蔭假日風(fēng)景改造項(xiàng)目始建于1997年,水、電、暖齊全,戶均建設(shè)面積88.89平米,相鄰建筑完好,據(jù)此認(rèn)定該項(xiàng)目不屬于棚戶區(qū)改造項(xiàng)目。

    采訪中,盡管臨淄區(qū)房管局周姓負(fù)責(zé)人將77號(hào)樓以外的業(yè)主訴求,視為“別有用心之舉”,但史利興表示,這說(shuō)明臨淄老百姓對(duì)提高自己住房質(zhì)量的渴望。

    “如果有機(jī)會(huì),我們還會(huì)參與棚改項(xiàng)目建設(shè),雖然收益不如商品房,但對(duì)于目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)而言,投資棚改項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)還是最小的?!彼f(shuō)。

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