激進拿地成“地王制造機” 信達地產負債壓力空前

張詩雨

羊年的地王爭奪戰(zhàn)可謂激烈，一線城市樓板價不斷被奪地房企刷出新高。這當中，一家總資產不過485.2億元，營業(yè)收入僅為29.2億元（2015年前三季度數據）的中小型地產企業(yè)——信達地產連續(xù)成為上海、深圳、杭州等地地王，甚至一度被稱為“地王制造機”。

然而，在高價拿地的同時，信達地產的業(yè)績并未有明顯起色，2015年前三季度凈利潤比去年同期下降33.08%，為1.68億元。此外，頻頻高價拿地也推高了信達地產的負債規(guī)模，2015年前三季度其資產負債率已達到83.04%，在此情況下，信達地產通過向關聯(lián)公司借款、定向增發(fā)、發(fā)行公司債等方式“補充血液”。

此時的信達地產是否已面臨較大資金壓力？在周期長、風險高的地產業(yè)，信達地產如何避免高價拿地開發(fā)后反倒未能盈利？記者就相關問題向信達地產發(fā)送采訪提綱，截至發(fā)稿前尚未收到相關回復。記者撥通信達地產投資者關系熱線，接線人對記者稱，信達地產作為央企對外較低調，高管們很少接受媒體采訪，他們部門并不負責接待媒體，并且拒絕告訴記者負責接待媒體部門的聯(lián)系方式。

強大背景未帶來營收顯著增長

信達地產之所以敢于頻頻充當地王，與其“大有來頭”的背景有莫大關系。2015年三季報顯示：信達投資有限公司為信達地產最大股東，持有信達地產50.81%股份。而信達投資則由中國信達資產管理有限公司（以下簡稱“信達資產”）100%持有。

信達資產由財政部持有67.84%股權，也就是說財政部是其實際控制人。該公司與華融資產、長城資產、東方資產并稱為四大資產管理公司，以處置和管理不良資產為主業(yè)。

然而，盡管含著金鑰匙出生，信達地產自2009年借殼上市以來業(yè)務規(guī)模增長并不明顯，2011年甚至出現營收負增長，2015年前三季度還不錯，營業(yè)收入同比增長31.10%，達到29.2億元。但營收的增長并未帶來凈利潤的增長，2015年前三季度凈利潤同比下降33.08%，為1.68億元。毛利率下滑或許是信達地產“增收降利”的重要原因。2015年半年報顯示，其房屋銷售收入的毛利率為31.85%，比上年減少5.88個百分點。

另一值得注意的現象是，2010年以來，信達地產經營活動現金凈流量持續(xù)為負值，2015年前三季度經營活動現金凈流量為-27.75億元。對此，信達地產曾在公告中稱，“房地產企業(yè)的經營活動產生的現金流量凈額較易出現負值。若未來公司的開發(fā)項目較多，且公司銷售回籠受到一定限制，則公司可能將面臨經營活動產生的現金流量凈額波動較大的風險?！?/p>

頻頻充當地王致使負債激增

或許出于上市來營收一直未有顯著增長這一原因，在地產公司普遍面臨毛利率下滑、紛紛節(jié)衣縮食、焦慮轉型的當下，信達地產近來頻頻高價拿地，數度成為“地王”，顯露出近乎不計成本的激進擴張態(tài)勢。

2015年11月25日，信達地產以72.99億元的總價、高達49152元/平方米的樓面價拿下上海新江灣城地塊，這一戰(zhàn)使得信達地產刷新了上海住宅樓板價新紀錄。2015年12月22日，信達地產又以30.3億元的總價、27200元/平方米的樓面價拿下位于深圳遠郊坪山新區(qū)的一地塊，這一次信達又成為了深圳郊區(qū)地王。

眼下，一線城市地塊成為各大房企爭奪熱點，但信達地產當前對庫存高企且房價已顯露下跌態(tài)勢的二線城市也頻頻高價出手拿地。

2016年1月6日，信達地產發(fā)布公告稱，以33.9億元的總價摘得杭州上城區(qū)南星單元B-02地塊。這一交易同樣以36679.58元/平方米的樓面價刷新了杭州宅地的樓面價格。

對此，北京某上市中小房企證券事務代表曾對本報記者說，他們也曾參與競拍一些競爭較為激烈地塊，因競價與公司評估偏離過大，為保護投資者利益、降低風險，而最終選擇放棄。地產行業(yè)本就開發(fā)周期長，風險較高，中小房企應當尤其慎重對待高地價地塊。

當王不是沒有代價，數度成為地王的信達地產負債規(guī)模大幅度增加，2015年前三季度其總負債為402.9億元，2014年則為294.8億元，2015年前三季度比2014年增長36.68%。負債規(guī)模大幅增加的情況下，2015年前三季度信達地產資產負債率高達83.04%，而在2009年至2013年間，信達地產資產負債率均未高于70%。地產雖為資產密集型行業(yè)，但記者看到130多家房企中2015年前三季度資產負債率超過80%的不足30家。

此外，信達地產在公告中透露，2015年以來其與信達資產及其下屬公司借款總額近54.3億元。顯然，從銀行和關聯(lián)方籌措來的資金仍未能滿足信達地產的擴張需求。2015年，信達地產定向增發(fā)總額近20億元的股票、并且公開發(fā)行總額近30億元公司債券。

對于激增的債務規(guī)模，信達地產業(yè)曾在公告中坦承：“近年來為滿足項目建設開發(fā)投入的需要，公司債務融資規(guī)模較大，資產負債水平持續(xù)上升，處于行業(yè)較高水平。如果公司持續(xù)融資能力受到限制或者未來房地產市場出現重大波動，則可能面臨償債的壓力，從而使業(yè)務經營活動受到不利影響。 ”