房價上漲的成因及對策分析

林瀟瀟

摘 ?要：近年來，房地產(chǎn)價格急速上漲，文章分析了我國房價上漲的成因：市場剛需較大;開發(fā)商可以炒作問題嚴重;市場投機盛行;土地成本較高;房市政策調(diào)控措施缺乏針對性，寬松的信貸政策。提出抑制房價過快上漲的對策：建立多元化住宅供給體系;多渠道增加城鎮(zhèn)住宅供給;打擊房地產(chǎn)投機行為;適當加大土地供應，嚴格土地執(zhí)法;加強對房地產(chǎn)市場的監(jiān)管。

關鍵詞：房價上漲;成因;對策

中圖分類號：F293.2 ? ? 文獻標識碼：A ? ? ?文章編號：1006-8937（2016）03-0127-02

改革開放以來，人民的生活得到改善，我國的房地產(chǎn)業(yè)也得到了迅速的發(fā)展，但近年來，房地產(chǎn)價格的急速“飛漲”已經(jīng)使大多數(shù)居民無法承受，特別是對于低收入的困難家庭來說，住房的需求與過高的房價出現(xiàn)明顯的矛盾。我國房價急速上漲，已經(jīng)形成了房地產(chǎn)泡沫，帶來了嚴重的經(jīng)濟和社會問題。

1 ?我國房價上漲過快的成因分析

1.1 ?市場剛需較大

從需求層面看，近年來，中國城市化進程飛快，大量農(nóng)村人口涌入城市，外來人口的增大，住房這個最基本的需求加劇了對城市商品房的需求，從而導致剛性需求急速上升，房價便也呈現(xiàn)出上漲的趨勢。

從供給需求曲線來看，當需求數(shù)量Q上升，而供給數(shù)量Q′不變，均衡價格和均衡交易量亦會上升。針對中國房地產(chǎn)市場，基于我國“人多地少，人多房少”的基本國情，城市有限的土地供應與由于城市化進程人們對住房需求之間的矛盾，在客觀角度上導致房價不斷上漲，住房是人類賴以生存的場所，購房置地的傳統(tǒng)觀念在人們腦海中已經(jīng)根深蒂固，加之國家及地方政府對廉租房供給、經(jīng)濟適用房供應普遍不足，毋庸置疑，買房成為剛需購房人群的選擇，因此加大了購房市場的需要，推動了房價的上漲。

2015年10月29日，黨的十八屆五中全會決定，我國將全面放開二胎政策。二胎政策的放開，人口數(shù)量將會呈現(xiàn)增長趨勢，人口增加，更是加大了一個家庭對住房的基本需求，這必將會刺激于住房的需求的增大從而促進房價的上漲，二胎政策的開放，孩子的教育問題也隨之成為家長所關心的，那么對學區(qū)房的需求也變得強烈，此時房企們大可以坐地漲價導致學區(qū)房的價格則會呈現(xiàn)快速上漲之勢。

1.2 ?市場投機盛行

近年來，我國房地產(chǎn)市場投機盛行，住房既是消費品，也是一種投資品，而投資功能也逐漸成為市場主體所關注的，大多數(shù)城市的房價不斷上漲，房產(chǎn)市場成為為社會公眾的重要投資和投機工具，許多人熱衷于“炒房”，而這種投機炒作直接推高了房價，房地產(chǎn)的供求關系被破壞，居民對于房價持續(xù)上漲的趨勢難免產(chǎn)生了恐慌，因為大多數(shù)經(jīng)濟主體行動都會收到預期價格的影響，這就是由于人們的心里定式和社會習慣的作用，人們對房地產(chǎn)市場的消費不僅僅受到當期價格因素的影響，而且收到預期價格影響，當人們預期房價上漲時，就會加快當期的一個購買量，這無疑導致大量購房者的瘋狂購買，擾亂了了正常的市場機制，這種供求關系的惡性循環(huán)嚴重危害著房地產(chǎn)市場的發(fā)展。特別是對于富人來說，房地產(chǎn)市場的投資和投機無疑成為他們的投資品。“炒房“的結(jié)果拉動了房價的經(jīng)一步上漲，對于中低收入的群體來說，買房所承受的經(jīng)濟壓力越發(fā)成為一種無法承受的重擔，這無疑也拉開了中國的貧富差距。社會公眾如果過分增大對住房的投資，那么房地產(chǎn)市場上的投資性需求增加，基于我國土地資源有限的條件下，投資性需求過快增加，土地資源不足以提供人們的需求量，那么必然導致的結(jié)果就是房價上漲，投資性功能的加劇也促使投機現(xiàn)象的爆發(fā)，那么市場投機盛行的現(xiàn)象進一步推動了我國房地產(chǎn)市場價格的上升。

1.3 ?土地成本較高

土地是房地產(chǎn)得以存在的基礎，土地價格帶動房價攀升，土地成本就成為了影響房價的核心因素。但是由于土地調(diào)控政策和土地價格的逐年上漲，加之土地供應量也逐漸減少，導致商品房供應科也就相應減少，而市場需求量基本呈現(xiàn)不變甚至有上漲的趨勢，這種供不應求的現(xiàn)在也就必然導致房價的上漲。土地成本與住房建設中產(chǎn)生的成本有著直接的關系，如今房地產(chǎn)開發(fā)商、消費者對住房的配套設施追求越來越高，譬如小區(qū)綠化面積、休閑場所、停車場等場所的要求，房子的質(zhì)量水平的提高，無疑加大了開發(fā)成本。土地收入成本的增加也導致了建筑成本的提高，譬如各種建筑材料費、人工費逐年上漲，最終推動了房價的上漲，有關數(shù)據(jù)表明，土地成本占直接成本的比例高達58.2%，同樣我國城市化的進程直接導致的農(nóng)村人口大量向城市轉(zhuǎn)移，在很大程度上導致了土地供求關系的矛盾，供不應求的情況下，導致了土地價格的上漲，開發(fā)商為了謀取自己的利益，必定將土地價格的成本加在房價中，這就導致了較高的土地成本，推動了房地產(chǎn)價格的上漲。

1.4 ?房市政策調(diào)控措施缺乏針對性

對于中國地方政府來說，房地產(chǎn)稅收成了地方政府財政收入的主要來源，從過去10年的經(jīng)驗來看，中國政府出臺的多項政策調(diào)控房地產(chǎn)市場，結(jié)果不但沒有控制房價的上漲，反而出現(xiàn)了繼續(xù)上漲的現(xiàn)象，盡管中央推出了打房政策，但由于調(diào)控政策目標的模糊性，加之中央熱地方冷的矛盾，導致這一系列政策難以下達執(zhí)行，最終也就無法真正將這些政策對房價的調(diào)控作用。

1.5 ?寬松的信貸政策

寬松的信貸政策成為房價上漲的支撐力量，我國大多數(shù)居民消費者為了緩解經(jīng)濟壓力，又能滿足自己的住房需求，通常通過房貸的形式購房，而我國住房消費信貸政策的寬松性，各大銀行都依據(jù)中央銀行所規(guī)定的最大貸款比例和最低貸款利率水平發(fā)放個人住房抵押貸款，對銀行的信貸高度依賴的現(xiàn)象，對于開發(fā)商而言，自由資本較低的情況下，充分的發(fā)揮著對銀行信貸的依賴性;對于銀行來說，房地產(chǎn)開發(fā)貸款也有利促進資產(chǎn)結(jié)構(gòu)的調(diào)節(jié)作用，這種寬松的信貸政策無疑對這三者存在著相互的利益關系，從而促使了房地產(chǎn)市場的旺盛發(fā)展，推動房地產(chǎn)市場價格的進一步上漲。

2 ?抑制房價過快上漲的對策

2.1 ?建立多元化住宅供給體系，多渠道增加城鎮(zhèn)住宅供給

住房保障是社會保障題的重要內(nèi)容，政府應該要切實增加福利性住房，建立廉租房和經(jīng)濟適用房等多元住宅供給體系，政府增加城鎮(zhèn)住宅的供給，合理指定廉租房的保障標準，保障低收入群體的基本住房需求，政府應加大經(jīng)濟適用房的土地供應，加快投放速度，將“住房保障責任”作為地方政府的中重要政績評價指標，改變只是片面追求GDP增發(fā)的觀念。規(guī)范經(jīng)濟適用房的供給，降低開發(fā)商的建筑成本和利潤空間，政府應加強對開發(fā)商“開發(fā)成本”的控制，從而在一定程度上控制建筑成本，政府給予給經(jīng)濟適用房的稅費優(yōu)惠也有利于降低經(jīng)濟適用房的房價。強化地方各級政府每年的財政預算中的一定比例部分財政資金投入保障房建設，可從政府地價收入中提取一定比例用于廉租住房資金采取有限措施，擴大低收入人群的住房覆蓋面，增加經(jīng)濟適用房的供應量，用購房貼息政策來緩解宏觀調(diào)控政策對普通居民購房能力的影響

2.2 ?打擊房地產(chǎn)投機行為

房屋的投機需求對房地產(chǎn)價格泡沫起著極大的推動作用，同時也嚴重破壞了房價產(chǎn)市場的正常機制，我國住房投機炒作盛行，遏制房價過快增長就必須嚴打房地產(chǎn)投機炒房，切實用好稅收措施，從而抑制住房投機現(xiàn)象，加強房產(chǎn)的實名登記，對于土地囤積倒賣應加強土地交易稅的征收通過稅收的方式改變房地產(chǎn)市場的賺錢效應?？刂沏y行信貸，縮進銀行的信貸投放，國家可以提高首付比例，加息等方式，嚴格控制房地產(chǎn)貸款的規(guī)模。其次，我國應該規(guī)范土地價格，防止進行土地低進高出的投機行為。嚴格控制外資非法進入我國炒房，非法集資擾亂了國家正常的經(jīng)融秩序，造成巨大的金融風險，加速了房地產(chǎn)市場泡沫，地方各級政府高度重視市場投機盛行帶來的風險和危害，采取有效的措施，打擊房地產(chǎn)投機行為。

2.3 ?適當加大土地供應，嚴格土地執(zhí)法

我國是一個人多地少的國家，政府要解決的最大民生問題就是人人有居所，為了抑制地價過快上漲，政府應該改革現(xiàn)有土地政策，增加土地的供給量，只有加大了建房用地的供應量，滿足需求，也就降低了土地的價格，調(diào)控因供不應需導致的地價上漲現(xiàn)象。嚴懲房地產(chǎn)領域的腐敗行為，房地產(chǎn)商為了得到政府、銀行等有關部門的支持從而謀取利潤，政府應該采取有效的措施打壓這種行為，嚴懲腐敗的房地產(chǎn)商，這樣才能夠有效的降低建房成本和房地產(chǎn)商坐地起價的腐敗行為，在一定程度上抑制房價的上漲。

2.4 ?加強對房地產(chǎn)市場的監(jiān)管

房價不斷上漲時候國家應該加強對房地產(chǎn)市場的監(jiān)管，加強市場監(jiān)測，對房價信息應該加強監(jiān)控，提高社會公眾對房價的透明度，健全監(jiān)管機制，控制房價上的速度，嚴格審核開發(fā)商提出的項目申請，對于房地產(chǎn)的市場準入嚴格把關，避免開發(fā)商盲目投機的項目申請行為，對于不合格、資質(zhì)條件不足的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，取消其市場準入資格，在一定程度上加強了政府對房地產(chǎn)師范的資金管理，政府還需要加強對房地產(chǎn)市場價格的監(jiān)控機制，控制房地產(chǎn)價格的過快增長，公開市場發(fā)布房地產(chǎn)價格，加大房地產(chǎn)價格的透明度，也有助于消費者對房地產(chǎn)價格信息的了解，加強房地產(chǎn)企業(yè)的道德行為，打擊房地產(chǎn)開發(fā)商故意囤積房源、發(fā)布虛假的房價信息，蓄意抬高房價等違法行為，對此行為情節(jié)嚴重的，政府應嚴格依法處理，公布于眾。避免消費者非理性的投資投機行為。引導居民理性消費，消除居民盲目購房的非理性消費，讓居民意識到自己的收入水平和消費能力來選擇購房還是租房，對于收入高的居民，嚴格控制其購房數(shù)量。

3 ?結(jié) ?語

近幾年來的高房價即是經(jīng)濟問題，更是社會問題，房價過快上漲對中國未來的發(fā)展必然會導致金融市場機制的混亂，民生問題中最基本的住房問題難以控制，進一步加劇了貧富差距，兩級分化嚴重，因此當下中國應該采取各種有效的措施抑制房價過快上漲，避免房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生。進一步完善土地供應管理，提高住房用地的供應計劃完成效率，以此穩(wěn)定商品房的供應量。通過稅收、法律政策等有效措施增加房地產(chǎn)土地的供給量，增加廉租房、經(jīng)濟適用房的供應量、堅決抑制房地產(chǎn)投機性需求，加強對放松執(zhí)行調(diào)控政策的地區(qū)的管理的問責，加強對房地產(chǎn)市場的監(jiān)管，健全監(jiān)管機制，增加房地產(chǎn)市場信息的透明度，是社會公眾對房價產(chǎn)價格有一定的認識，從而避免購房者因房地產(chǎn)價格信息的模糊性導致的恐慌心里。國家應出臺多項有效措施，加強對房地產(chǎn)市場的重視，從而從根本上抑制房價的過快上漲。

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