高校周邊商業(yè)服務(wù)體系的模式探析

皇甫鑫+高曉丹

[摘 要]當(dāng)前我國(guó)高校周邊的商業(yè)服務(wù)體系主要有以下四種模式：城中校型城中校型：學(xué)校先于周邊商業(yè)區(qū)建成，隨著城市的發(fā)展，呈現(xiàn)出了學(xué)校周邊的商業(yè)服務(wù)與學(xué)生的實(shí)際需求脫鉤的現(xiàn)實(shí)情況，即不相符的城市商業(yè)服務(wù)布局包圍著學(xué)校的商業(yè)布局類型。、無(wú)序待改型、空白待建型和企校合作型，通過(guò)實(shí)證調(diào)查，發(fā)現(xiàn)這四種都存在著一些問(wèn)題，而一個(gè)完善的商業(yè)服務(wù)體系可以使多方受益，有利于高校周邊商業(yè)區(qū)的規(guī)范管理，輔助高校后勤服務(wù)體系的建設(shè)，增加社區(qū)稅收，提供就業(yè)崗位，提高經(jīng)濟(jì)收益，提高環(huán)境效益等。

[關(guān)鍵詞]高校周邊；商業(yè)服務(wù)體系；鎖鏈?zhǔn)较M(fèi)；需求程度

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2016.03.203

高校周邊商業(yè)服務(wù)體系由三部分組成，第一，為高校學(xué)生、社區(qū)居民以及過(guò)往游客提供消費(fèi)項(xiàng)目的商鋪；第二，與消費(fèi)活動(dòng)相配合的基礎(chǔ)設(shè)施；第三，用來(lái)保證整個(gè)商業(yè)服務(wù)活動(dòng)正常運(yùn)行的管理制度；其目的是實(shí)現(xiàn)高校學(xué)生、管理部門、商家等多方利益的最大化。當(dāng)前，我國(guó)主要存在四種不同類型的模式，分別是城中校型、無(wú)序待改型、空白待建型、企校合作型，與之相對(duì)應(yīng)的典型院校分別是中國(guó)海洋大學(xué)魚山校區(qū)、中國(guó)石油大學(xué)（華東）青島校區(qū)、青島理工大學(xué)新校區(qū)、青島黃海學(xué)院。

1 高校學(xué)生校外月消費(fèi)的調(diào)查分析

通過(guò)發(fā)放調(diào)查問(wèn)卷和實(shí)地調(diào)查，發(fā)現(xiàn)青島市大學(xué)生每月在校外的消費(fèi)額度呈以下餅狀圖，如圖1所示。

圖1 青島市大學(xué)生每月在校外的消費(fèi)額度

其中每月消費(fèi)額在50元以下的僅占9.06%，而大多數(shù)集中在50～350元之間，約占65.58%，在350～550元及以上的也占著不小的比例，約為24.44%，由此可見，當(dāng)前大學(xué)生在校外的消費(fèi)需求是比較大的，有的學(xué)生在校外消費(fèi)數(shù)額甚至達(dá)到在校消費(fèi)總額的50%以上。

經(jīng)過(guò)調(diào)查，高校學(xué)生的校外消費(fèi)主要是集中在以下幾個(gè)方面：餐飲（餐館、水果店、甜品飲品店等）、雜貨、文體（書店、體育用品店等）、娛樂(lè)（KTV、電影院等）、自行車行、美容美發(fā)及服飾、藥店、校外通信服務(wù)等，而以上各類項(xiàng)目占校外消費(fèi)總額的比例如圖2所示。

圖2 各項(xiàng)消費(fèi)占校外消費(fèi)總額的比例

高校學(xué)生在餐飲消費(fèi)方面消費(fèi)額是最高的，占到31%，其次分別是美容美發(fā)及服飾、娛樂(lè)，所對(duì)應(yīng)的占比是26%、23%，從理論上說(shuō)校外商鋪的規(guī)模比例也應(yīng)該是與此需求規(guī)模相符合。

2 高校周邊商業(yè)服務(wù)體系現(xiàn)狀及所存在問(wèn)題的實(shí)證調(diào)查

2.1 城中校型：中國(guó)海洋大學(xué)魚山校區(qū)

中國(guó)海洋大學(xué)魚山校區(qū)是其老校區(qū)，建于1924年，距現(xiàn)在已經(jīng)91年了，而其周圍分布著大酒店以及一些景點(diǎn)，且已經(jīng)形成一定的規(guī)模和固定的格局，與學(xué)生的實(shí)際日常生活需求的相關(guān)性不是很大，對(duì)學(xué)生的日常生活造成了一定的不便。

2.2 無(wú)序待改型：中國(guó)石油大學(xué)（華東）

中國(guó)石油大學(xué)（華東）共有四萬(wàn)多師生，學(xué)校周圍的商業(yè)服務(wù)設(shè)施是隨著時(shí)間的推移和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展而建立起來(lái)，不過(guò)，由于商家對(duì)師生、社區(qū)居民的需求狀況不夠了解，規(guī)劃部門也未做好規(guī)劃事宜，使得學(xué)校北門的商業(yè)服務(wù)設(shè)施雖然較為齊備，但缺乏集約性、規(guī)?；涂茖W(xué)化。

中國(guó)石油大學(xué)（華東）共有四個(gè)校門：北門、南門、東門及西北門。由于南門面朝大海，地理環(huán)境限制，未形成集中的商業(yè)區(qū)域，而東門和西北門則較為偏僻，也沒(méi)有形成較為集中的商業(yè)區(qū)域，只是在人流量較大的北門，有一片整體的區(qū)域形成了商業(yè)區(qū)域，北門的商業(yè)區(qū)如圖3所示。

圖3 商業(yè)區(qū)域示意

中國(guó)石油大學(xué)（華東）北門的商業(yè)服務(wù)設(shè)施雖說(shuō)是“五臟俱全”，但卻分布散亂，使得這個(gè)商業(yè)機(jī)制并不能很好地發(fā)揮其經(jīng)濟(jì)及社會(huì)價(jià)值。而且，攤販自發(fā)形成的水果街抑或小吃街，這樣的形勢(shì)不僅使得管理更加復(fù)雜、環(huán)境受到不同程度的污染，最嚴(yán)重的是會(huì)影響交通，直接危及師生、居民及商販的生命安全。與此同時(shí)，各個(gè)商販所供應(yīng)商品或服務(wù)具有重復(fù)性，再加上存在閑置土地這會(huì)導(dǎo)致土地等資源的浪費(fèi)，同時(shí)也會(huì)使得商家不能得到最大的利益；而又由于它的自發(fā)性，這就必然地會(huì)導(dǎo)致商鋪的硬件以及軟件設(shè)施的不健全、不到位，不能夠保障消費(fèi)者的權(quán)益。

2.3 空白待建型：青島理工大學(xué)新校區(qū)

青島理工大學(xué)校區(qū)是新建成的，由于建成時(shí)間較短，所以現(xiàn)在還未形成一套系統(tǒng)的商業(yè)服務(wù)體系，只是零星的布局著幾個(gè)餐飲店和酒店，校內(nèi)學(xué)生如需購(gòu)買物品還需要等到幾天一次的市場(chǎng)集會(huì)，這種嚴(yán)重缺失商業(yè)服務(wù)體系的情況的確給校內(nèi)學(xué)生帶來(lái)了極大的不便，但這種空白商業(yè)布局會(huì)使得新的商業(yè)布局更具可建設(shè)性。見圖4。

圖4 區(qū)域示意

2.4 企校合作型：青島黃海學(xué)院

青島黃海學(xué)院對(duì)面有一片比較系統(tǒng)化的商業(yè)區(qū)，該區(qū)域是由青島康大集團(tuán)與黃海學(xué)院共同開發(fā)建設(shè)的，商業(yè)總用地20000平方米，整個(gè)規(guī)劃設(shè)計(jì)比較合理。如圖4所示，將整個(gè)區(qū)域又劃分為6個(gè)小區(qū)域，總體2層，局部3～6層，沿靈海路自西向東依次展開。商業(yè)街是以歐洲小鎮(zhèn)的建筑精髓來(lái)處理建筑形態(tài)，以形成強(qiáng)烈的具有浪漫氣息的地中海建筑風(fēng)格，符合學(xué)生追求時(shí)尚的心理，并且打破了傳統(tǒng)的臨街商業(yè)模式，通過(guò)內(nèi)街立體交通的處理，使商業(yè)資源利用效率實(shí)現(xiàn)最大化。主入口設(shè)置在靈海路一側(cè)偏東位置，并強(qiáng)化東北側(cè)入口，分別在此兩個(gè)入口設(shè)置大踏步樓梯和自動(dòng)扶梯將人流引入二層，同時(shí)二層南北商鋪采用獨(dú)特的連廊相接，既突出了時(shí)尚感和藝術(shù)氣息，又集中了消費(fèi)群，可謂是既美觀又實(shí)用。在業(yè)態(tài)分布上，東北側(cè)為商業(yè)街的主力店，東側(cè)部分為特色精品店（品牌折扣店、外貿(mào)服飾等），中間部分為大型購(gòu)物超市及休閑娛樂(lè)區(qū)，西側(cè)部分為特色餐飲街（川菜、特色小吃類），三層以上部分為賓館和酒店式公寓。以上各種業(yè)態(tài)的規(guī)劃既突出了商業(yè)零售的主要職能，又配備了相應(yīng)規(guī)模的休閑娛樂(lè)、餐飲等完善的配套，使該區(qū)域成為一個(gè)以風(fēng)情購(gòu)物、餐飲娛樂(lè)、陽(yáng)光旅店、度假休閑為一體的一站式消費(fèi)樂(lè)園。該商業(yè)區(qū)的設(shè)立不僅方便了周圍的社區(qū)居民，而且能更好地滿足學(xué)生多種多樣的需求，并且使得土地利用的各種資源的利用效率達(dá)到了最大化。當(dāng)然，在黃海學(xué)院也存在許多問(wèn)題，首先，學(xué)校周圍有很多流動(dòng)攤販，從而帶了嚴(yán)重的環(huán)境問(wèn)題和交通問(wèn)題；其次，學(xué)校內(nèi)部只有申通一家快遞公司，校外商業(yè)區(qū)也只有天天快遞。因此，在網(wǎng)購(gòu)盛行的今天，會(huì)給電子商務(wù)的普及以及發(fā)展帶來(lái)阻礙。

3 高校周邊商業(yè)服務(wù)體系建設(shè)與完善的路徑選擇

針對(duì)不同的現(xiàn)狀模式，需要不同的方案來(lái)針對(duì)性的解決現(xiàn)存問(wèn)題，根據(jù)上述四種模式，提出以下四種解決方案。

3.1 城中校型：校內(nèi)優(yōu)化

鑒于這種模式校外建設(shè)已成模式化，要想在原有基礎(chǔ)上改建難度會(huì)特別大，例如，中國(guó)海洋大學(xué)魚山校區(qū)周圍主要分布的是高檔的酒店和一些景點(diǎn)等，與學(xué)生的實(shí)際需求不相符的，但是已經(jīng)分布在此，若進(jìn)行拆除重新建設(shè)與學(xué)生相關(guān)的商業(yè)設(shè)施，成本會(huì)過(guò)大，所以只能采取在校內(nèi)布局與學(xué)生需求相關(guān)的商業(yè)設(shè)施。當(dāng)然，如果在校內(nèi)不加科學(xué)管理地進(jìn)行布局的話，也會(huì)出現(xiàn)自發(fā)混亂的商業(yè)布局情況，所以在此需要遵循以下兩個(gè)原則：一是需要對(duì)學(xué)生的實(shí)際消費(fèi)能力以及傾向消費(fèi)種類進(jìn)行全面的調(diào)查，根據(jù)學(xué)生的消費(fèi)能力與消費(fèi)結(jié)構(gòu)，從而來(lái)確定商業(yè)種類及各種類規(guī)模的大小；二是充分體現(xiàn)便捷、高效、質(zhì)優(yōu)、節(jié)約、環(huán)保、安全的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)原則。在校內(nèi)的商業(yè)布局方面，要最大限度地將相關(guān)商業(yè)設(shè)施集聚，從而形成集聚效應(yīng)，對(duì)于商家，這樣的布局易使消費(fèi)者產(chǎn)生鎖鏈?zhǔn)较M(fèi)，商家達(dá)到更大收益。對(duì)于學(xué)生，可以集中購(gòu)買相關(guān)商品或服務(wù)，極大地節(jié)約時(shí)間，達(dá)到便捷高效的目標(biāo)。同時(shí)商業(yè)設(shè)施的聚集，可以更大限度節(jié)約使用土地資源、水電資源，實(shí)現(xiàn)集中供應(yīng)，產(chǎn)生垃圾集中處理，達(dá)到環(huán)保、安全的要求；可采取立體式建設(shè)的模式，即建設(shè)多層建筑以供多種商業(yè)設(shè)施的分布。

3.2 無(wú)序待改型：多方面整頓

對(duì)于無(wú)序待改型的業(yè)態(tài)布局，也只能靠調(diào)整的方式來(lái)實(shí)現(xiàn)優(yōu)化的目的，因?yàn)椴鸪亟ǖ某杀具^(guò)大，但是以拆除部分來(lái)實(shí)現(xiàn)整體優(yōu)化的目標(biāo)的方式是可行的，例如以中國(guó)石油大學(xué)（華東）為例，下圖是根據(jù)實(shí)際情況簡(jiǎn)單調(diào)整后的布局圖，該規(guī)劃示意圖本著以最小的業(yè)態(tài)分布調(diào)整，來(lái)實(shí)現(xiàn)調(diào)整效益的最大化。該規(guī)劃示意圖主要由八個(gè)部分組成，分別是：賓館區(qū)、雜貨區(qū)、水果餐飲區(qū)、娛樂(lè)區(qū)、服裝區(qū)、文體區(qū)、電子通信區(qū)、物流區(qū)。

將每種相關(guān)的商業(yè)布局在一個(gè)區(qū)域內(nèi)，或者相鄰區(qū)域內(nèi)，這樣可以方便學(xué)生形成鎖鏈?zhǔn)较M(fèi)，不需要到多個(gè)地方購(gòu)買所需物品；同時(shí)相關(guān)聯(lián)的商業(yè)布局在一起，可以便于管理部門有進(jìn)行針對(duì)性的管理，從而節(jié)約管理成本。

各種區(qū)域的布局位置與學(xué)校門口的距離是根據(jù)學(xué)生對(duì)于該種商業(yè)服務(wù)的需求程度以及該商業(yè)服務(wù)本身的一些特點(diǎn)來(lái)設(shè)置的，例如：賓館區(qū)布局在離校門口最遠(yuǎn)的位置原因有二：一是學(xué)生對(duì)于賓館的需求不屬于生活常用品的范疇，對(duì)其需求程度較低；二是賓館的設(shè)置需要較大的占地面積。如果分布在街邊與校門口較近的位置，顯然會(huì)影響其他商業(yè)設(shè)施的分布，并且學(xué)生對(duì)于賓館的需求具有季節(jié)性，即只是在開學(xué)季的時(shí)候需求量會(huì)比較大，但是在學(xué)期中的時(shí)候需求量是相對(duì)較小的，若分布在此，對(duì)于賓館的經(jīng)營(yíng)者來(lái)說(shuō)也是不劃算的，因?yàn)樵绞蔷嚯x消費(fèi)群體近房租會(huì)越高。

在各種商業(yè)設(shè)施布局的時(shí)候，有些是采取多層式的布局方式，例如賓館區(qū)、娛樂(lè)區(qū)、超市等，因?yàn)檫@樣可以極大地提高土地的利用效率。針對(duì)街邊的水果攤和百貨零售攤，我們主張采取“退路入室”的策略，即撤掉可移動(dòng)的攤點(diǎn)，蓋起商鋪房，這樣既便于商家對(duì)于自己貨物的管理，也有利于交通的暢通，減少交通事故的發(fā)生。

同樣在進(jìn)行調(diào)整型布局的時(shí)候，也要遵循節(jié)約環(huán)保的原則，可以增設(shè)諸如舊書市場(chǎng)、舊自行車市場(chǎng)等，這樣在彌補(bǔ)此種業(yè)態(tài)空白狀態(tài)的同時(shí)，為學(xué)生節(jié)省了資金，為商家?guī)?lái)了利潤(rùn)，也為資源的循環(huán)利用提供了好的平臺(tái)。見圖5。

圖5 比例示意

3.3 空白待建型：建立高效安全的模式

隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，土地資源變得越來(lái)越緊缺。高校周圍大片的低建筑商業(yè)服務(wù)形式變得低效，為節(jié)約資源，可以用高層的建筑來(lái)代替原來(lái)的低層建筑，將服務(wù)體系根據(jù)大學(xué)生的需求分為七大區(qū)域，每個(gè)區(qū)域又根據(jù)服務(wù)的關(guān)聯(lián)程度進(jìn)行劃分。如示意圖中所示，每個(gè)區(qū)域的不同樓層分?jǐn)偛煌姆?wù)，供學(xué)生更好的需求。如圖6所示，每個(gè)區(qū)域的大小代表每種商業(yè)類型所占面積的大小，具體商業(yè)分布參照無(wú)序待改型對(duì)策的規(guī)劃示意圖。

圖6 區(qū)域示意

3.4 企校合作型：適度調(diào)整，發(fā)揮優(yōu)勢(shì)

企校合作型的商業(yè)設(shè)置模式是較為完善的模式，可以使得學(xué)校和企業(yè)利益共贏，對(duì)于以房地產(chǎn)商來(lái)說(shuō)，這樣的商業(yè)布局不僅可以為社區(qū)居民提供購(gòu)物的便利，甚至由于完善的商業(yè)提供，可以抬高房?jī)r(jià)，從而為房地產(chǎn)商帶來(lái)極大的利潤(rùn)；對(duì)于學(xué)校來(lái)說(shuō)，可以利用房地產(chǎn)商提供的商業(yè)服務(wù)，方便本校學(xué)生購(gòu)物的需要，同時(shí)由于企業(yè)自帶的安保系統(tǒng)，可以為商業(yè)區(qū)提供可靠的安保系統(tǒng)，為學(xué)校學(xué)生提供安全保衛(wèi)措施。但企校合作型的商業(yè)布局模式最需要的就是使得商業(yè)種類更加全面，安保措施做得更到位，這樣的話可將此種模式作為典范，為空白待建型的模式提供模板。

本文利用系統(tǒng)論的觀點(diǎn)對(duì)高校周邊商業(yè)服務(wù)體系進(jìn)行了全面深入的研究分析，對(duì)如何優(yōu)化現(xiàn)狀提供了一些參考建議。雖然當(dāng)前的體系并不完善，但在服務(wù)消費(fèi)者方面仍發(fā)揮了重要作用。然而，如果當(dāng)前高校周邊商業(yè)服務(wù)體系仍不進(jìn)行優(yōu)化改造，將會(huì)造成極大的資源浪費(fèi)，也會(huì)存在更多的安全隱患，因此對(duì)其進(jìn)行優(yōu)化式改造很有必要。我們會(huì)在以后繼續(xù)追蹤高校周邊商業(yè)服務(wù)體系的發(fā)展動(dòng)態(tài)。

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