中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)海外并購(gòu)探析

賀鈞

[摘 要]我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)步入“新常態(tài)”，房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入白銀時(shí)代，在這樣的環(huán)境下房地產(chǎn)企業(yè)需要主動(dòng)實(shí)施戰(zhàn)略調(diào)整，尤其在區(qū)域選擇上，一些大型房地產(chǎn)企業(yè)在努力做好國(guó)內(nèi)市場(chǎng)的同時(shí)，把目光投向海外，實(shí)施海外并購(gòu)戰(zhàn)略拓展業(yè)務(wù)范圍。本文首先對(duì)海外并購(gòu)進(jìn)行概述，分析我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)海外并購(gòu)現(xiàn)狀，最后對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施海外并購(gòu)提出一些建議。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)企業(yè)；海外并購(gòu)；SWOT分析

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2016.03.199

1 海外并購(gòu)概述

1.1 海外并購(gòu)的含義

并購(gòu)是指即一家企業(yè)使用兼并或收購(gòu)等手段獲得另一家企業(yè)的股份或資產(chǎn)，以達(dá)到控制目標(biāo)企業(yè)的行為。海外并購(gòu)涉及多個(gè)國(guó)家的企業(yè)，并購(gòu)后會(huì)形成一個(gè)綜合原有企業(yè)資產(chǎn)的新法人實(shí)體。通常來(lái)說(shuō)，企業(yè)海外并購(gòu)至少涉及兩個(gè)國(guó)家，一個(gè)國(guó)家的企業(yè)通過(guò)海外并購(gòu)，最終會(huì)獲得國(guó)外企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理權(quán)。房地產(chǎn)并購(gòu)可以幫助企業(yè)實(shí)現(xiàn)規(guī)模擴(kuò)張，在達(dá)成多元化經(jīng)營(yíng)方式的同時(shí)也分散了過(guò)于集中的資金，在企業(yè)追求利潤(rùn)最大化的同時(shí)，將風(fēng)險(xiǎn)控制在最低程度。

1.2 海外并購(gòu)的方式

海外并購(gòu)的方式通?？梢詮膬蓚€(gè)角度來(lái)進(jìn)行劃分：按企業(yè)間的聯(lián)系方式劃分，可以分為橫向并購(gòu)、縱向并購(gòu)和混合并購(gòu)；按并購(gòu)企業(yè)行為方式劃分可以分為善意并購(gòu)和惡意并購(gòu)。

1.3 海外并購(gòu)理論基礎(chǔ)

1.3.1 并購(gòu)理論

海外并購(gòu)理論也源自企業(yè)并購(gòu)理論，主要的企業(yè)并購(gòu)理論包括：第一，效率理論，該理論認(rèn)為企業(yè)并購(gòu)會(huì)產(chǎn)生協(xié)同效應(yīng)，產(chǎn)生一加一大于二的“化學(xué)效應(yīng)”，利于企業(yè)在控制風(fēng)險(xiǎn)的前提下提高生產(chǎn)業(yè)績(jī)，經(jīng)營(yíng)協(xié)同、管理協(xié)同、財(cái)務(wù)協(xié)同、戰(zhàn)略重組、價(jià)值低估是該理論的五個(gè)假設(shè)前提；第二，市場(chǎng)勢(shì)力理論，該理論的基本觀點(diǎn)是企業(yè)對(duì)市場(chǎng)都存在控制需求，而這種需求就是企業(yè)并購(gòu)的根本動(dòng)機(jī)，并購(gòu)可以減少市場(chǎng)中企業(yè)的數(shù)量，便于優(yōu)勢(shì)企業(yè)在市場(chǎng)中樹(shù)立主導(dǎo)地位，從而獲得超高利潤(rùn)，但該理論也有很多的質(zhì)疑者，他們認(rèn)為未來(lái)的市場(chǎng)不能被某個(gè)或某幾個(gè)企業(yè)操控，通過(guò)并購(gòu)形成絕對(duì)的市場(chǎng)勢(shì)力也是不可能的；第三，交易成本輪，交易成本是市場(chǎng)交易必須支付的成本，但交易如果發(fā)生在組織內(nèi)部便可以降低交易費(fèi)用，為了減少交易成本便出現(xiàn)了企業(yè)并購(gòu)，按照該理論的思路，海外并購(gòu)的實(shí)施可以使跨國(guó)企業(yè)節(jié)省交易成本，實(shí)現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟(jì)和范圍經(jīng)濟(jì)的實(shí)質(zhì)提升。

1.3.2 對(duì)外直接投資理論

海外并購(gòu)作為新興的投資方式，被越來(lái)越多的企業(yè)所使用，特別是發(fā)達(dá)國(guó)家里的一些大企業(yè)，更是善于使用此種方式進(jìn)行對(duì)外直接投資，對(duì)外直接投資理論具體包括國(guó)際生產(chǎn)折衷理論、國(guó)家競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)理論、LLL分析框架 、對(duì)外投資不平衡理論等。

2 我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)海外并購(gòu)現(xiàn)狀分析

2.1 行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

近年來(lái)，社會(huì)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展帶動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)出較快的增長(zhǎng)勢(shì)頭，房地產(chǎn)企業(yè)得到了前所未有的發(fā)展機(jī)遇。然而過(guò)快的發(fā)展速度使得房屋價(jià)格越來(lái)越高，為此，政府采取了信貸緊縮、稅費(fèi)調(diào)整等一系列調(diào)控措施來(lái)抑制房?jī)r(jià)的不合理上漲。并想方設(shè)法地調(diào)節(jié)行業(yè)中企業(yè)之間的關(guān)系，使企業(yè)之間形成一種良性的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的優(yōu)勝劣汰現(xiàn)象更加明顯。從目前情況來(lái)看，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)呈現(xiàn)出以下些特征：發(fā)展趨向集中化和規(guī)模化、行業(yè)更加專業(yè)化和規(guī)范化、行業(yè)中品牌戰(zhàn)略地位凸顯、企業(yè)融資方式更為多樣化。

在此過(guò)程中，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在追求規(guī)?；l(fā)展同時(shí)，均會(huì)通過(guò)資本市場(chǎng)融資方式實(shí)現(xiàn)企業(yè)的快速規(guī)?；l(fā)展。尤其受國(guó)內(nèi)資本市場(chǎng)融資渠道限制因素影響，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)紛紛考慮海外融資途徑。例如，2012年上旬，招商局地產(chǎn)以2000多萬(wàn)美元并購(gòu)其他企業(yè)，在港借殼上市融資，便是一起很典型的案例。

2.2 海外并購(gòu)現(xiàn)狀

近些年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)在海外開(kāi)展了很多的并購(gòu)活動(dòng)，其并購(gòu)目標(biāo)企業(yè)分布?xì)W、美、亞、澳各個(gè)大洲，但由于我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)海外并購(gòu)剛剛興起不久，所以有并購(gòu)行為的企業(yè)多為國(guó)內(nèi)行業(yè)龍頭，公司性質(zhì)絕大多數(shù)為民企。從行業(yè)實(shí)際情況來(lái)看，民企的海外并購(gòu)意愿視乎強(qiáng)烈，它們的目標(biāo)公司也遍布于全球各角落，特別是集中于歐美發(fā)達(dá)國(guó)家。我國(guó)地產(chǎn)企業(yè)海外并購(gòu)的目標(biāo)除房地產(chǎn)企業(yè)外，還涉及很多其他行業(yè)，這表明房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略投資方向呈現(xiàn)出多元化特征。此外，相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)2013年的并購(gòu)交易總金額較上1年增漲1倍，這從側(cè)面表明我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的海外并購(gòu)能力在不斷增強(qiáng)，國(guó)內(nèi)企業(yè)有能力、有資本進(jìn)行并購(gòu)，以此來(lái)達(dá)到企業(yè)全球化發(fā)展的愿望。

3 我國(guó)地產(chǎn)企業(yè)海外并購(gòu)SWOT分析

3.1 優(yōu)勢(shì)

中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)海外并購(gòu)的優(yōu)勢(shì)表現(xiàn)為：第一，國(guó)家實(shí)施 “一帶一路” “走出去”等發(fā)展戰(zhàn)略，配套支持政策相繼出臺(tái)；第二，海外并購(gòu)的房地產(chǎn)企業(yè)比目標(biāo)企業(yè)具有更強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)；第三，進(jìn)行海外并購(gòu)的企業(yè)很對(duì)都具有國(guó)內(nèi)并購(gòu)的經(jīng)驗(yàn)；第四，我國(guó)有海外并購(gòu)計(jì)劃的房地產(chǎn)企業(yè)基本都有充足的資金實(shí)力。

3.2 劣勢(shì)

中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)海外并購(gòu)的劣勢(shì)表現(xiàn)為：第一，政府方面缺乏針對(duì)海外并購(gòu)的整體戰(zhàn)略布局和規(guī)劃；第二，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的集中化程度不高；第三，海外并購(gòu)的對(duì)象區(qū)域全部集中在發(fā)達(dá)國(guó)家。

3.3 機(jī)會(huì)

中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)海外并購(gòu)的機(jī)會(huì)表現(xiàn)為：第一，國(guó)際經(jīng)濟(jì)增速放緩給我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施并購(gòu)創(chuàng)造了機(jī)遇；第二，更為開(kāi)放的國(guó)際市場(chǎng)為我國(guó)跨國(guó)企業(yè)提供了更為廣闊的發(fā)展空間；第三，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)巨頭的海外并購(gòu)成功案例，給其他房地產(chǎn)企業(yè)提供了經(jīng)驗(yàn)；第四，房地產(chǎn)企業(yè)海外并購(gòu)的產(chǎn)業(yè)多樣化發(fā)展；第五，海外并購(gòu)的交易方式變得越來(lái)越多元化。

3.4 風(fēng)險(xiǎn)

中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)海外并購(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)為：第一，目標(biāo)企業(yè)所在國(guó)家的政治策略不確定性帶來(lái)了風(fēng)險(xiǎn)；第二，海外并購(gòu)過(guò)程中容易遇到法律風(fēng)險(xiǎn)；第三，并購(gòu)行為需要巨額的資金，這就隱含了財(cái)務(wù)以及融資風(fēng)險(xiǎn)；第四，房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行海外并購(gòu)后的整合過(guò)程存在風(fēng)險(xiǎn)。

4 房地產(chǎn)企業(yè)海外并購(gòu)建議

4.1 制定全面的海外并購(gòu)經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略

房地產(chǎn)領(lǐng)域的海外并購(gòu)行為是綜合了很多經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的結(jié)果，企業(yè)實(shí)施并購(gòu)行為前要有全面的并購(gòu)經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略，合理的確定并購(gòu)目標(biāo)。要考慮并購(gòu)目標(biāo)所在國(guó)家的發(fā)展道路是不是和我國(guó)一樣，對(duì)于地產(chǎn)的服務(wù)類型是否和本企業(yè)相同，這對(duì)并購(gòu)后立即展開(kāi)業(yè)務(wù)是極為重要的。要樹(shù)立創(chuàng)新性的行業(yè)服務(wù)思想，學(xué)習(xí)行業(yè)標(biāo)桿企業(yè)的有效管理方法。面對(duì)一些企業(yè)在海外市場(chǎng)孤軍奮戰(zhàn)的狀況，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)可以考慮開(kāi)展合作，幾家企業(yè)共同出資集團(tuán)化競(jìng)爭(zhēng)，以更強(qiáng)的綜合實(shí)力來(lái)開(kāi)展競(jìng)爭(zhēng)。此外，要盡快與海外金融機(jī)構(gòu)建立誠(chéng)信、互惠的合作關(guān)系，以保證海外并購(gòu)企業(yè)有金融服務(wù)支持，國(guó)內(nèi)相關(guān)機(jī)構(gòu)要盡快頒布與海外并購(gòu)活動(dòng)有關(guān)的法律政策，促進(jìn)我國(guó)監(jiān)管機(jī)構(gòu)和國(guó)外相關(guān)機(jī)構(gòu)的合作，給海外并購(gòu)提供政策方面的幫助。

4.2 整合國(guó)際業(yè)務(wù)，發(fā)展多元化經(jīng)營(yíng)

近年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的海外并購(gòu)活動(dòng)在機(jī)構(gòu)及資金規(guī)模上都有提升，但私人股份制房地產(chǎn)企業(yè)的全球運(yùn)營(yíng)活動(dòng)水平要高于國(guó)有控股房地產(chǎn)企業(yè)，發(fā)展不夠均衡，從總體上來(lái)看，房地產(chǎn)全球化程度仍需加強(qiáng)。企業(yè)要按照自身的發(fā)展優(yōu)勢(shì)來(lái)整合國(guó)際業(yè)務(wù)，在目標(biāo)地區(qū)建設(shè)起發(fā)展平臺(tái)，形成一個(gè)科學(xué)合理的業(yè)務(wù)發(fā)展模式，在減少成本的同時(shí)提升經(jīng)濟(jì)利益。此外，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)要拓展、擴(kuò)大業(yè)務(wù)范圍，實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)多元化經(jīng)營(yíng)，并持續(xù)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)與目標(biāo)國(guó)家市場(chǎng)環(huán)境相符的房地產(chǎn)產(chǎn)品，提供更符合當(dāng)?shù)叵M(fèi)習(xí)慣的服務(wù)。

4.3 防范海外并購(gòu)中的風(fēng)險(xiǎn)

并購(gòu)活動(dòng)開(kāi)始前并購(gòu)實(shí)施主體應(yīng)成立專業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)防控部門對(duì)目標(biāo)企業(yè)及其所在國(guó)家進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)測(cè)評(píng)，追蹤并評(píng)估業(yè)務(wù)涉及國(guó)家所面臨的風(fēng)險(xiǎn)。企業(yè)需要對(duì)目標(biāo)企業(yè)開(kāi)展深入調(diào)研分析，覆蓋的內(nèi)容應(yīng)包括公司的資信情況、盈利狀況、業(yè)務(wù)開(kāi)展情況、涉及法律糾紛情況等，充分預(yù)測(cè)潛在風(fēng)險(xiǎn)，以最大限度地規(guī)避并購(gòu)過(guò)程中出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)。并購(gòu)?fù)瓿珊?，并?gòu)實(shí)施主體會(huì)將自有業(yè)務(wù)與被并購(gòu)企業(yè)的業(yè)務(wù)進(jìn)行整合，在此過(guò)程中要考慮被并購(gòu)企業(yè)的原有文化、人員構(gòu)成等因素，以消除人員變動(dòng)等情況帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。

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