新城地產(chǎn)的精益迭代

袁躍

2015年的房地產(chǎn)市場(chǎng)雖然政策從“過(guò)緊”回歸常態(tài)，但是像2008年的那種強(qiáng)刺激政策很難再現(xiàn)。雖然一方面市場(chǎng)上不斷釋放改善性需求、城鎮(zhèn)化等促進(jìn)房?jī)r(jià)向上的利好信號(hào)，但另一方面人口老齡化、全球流動(dòng)性緊縮、房產(chǎn)稅及不動(dòng)產(chǎn)登記制度等預(yù)期將帶來(lái)向下的壓力，房?jī)r(jià)和房市在這兩種力量的交互作用下曲折向前。

傳統(tǒng)地產(chǎn)豪強(qiáng)新城地產(chǎn)在完成二代交班之后，同為80后的CEO與CFO看待地產(chǎn)行業(yè)的視角顯然發(fā)生了顛覆性的變化。新城地產(chǎn)CFO管有冬認(rèn)為，在互聯(lián)網(wǎng)蓬勃發(fā)展之下，將有新的機(jī)會(huì)爆發(fā)出來(lái)，“金融+制造+網(wǎng)絡(luò)可能會(huì)讓幸福變成更簡(jiǎn)單的預(yù)見(jiàn)”。

對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)，自2014年開(kāi)始釋放強(qiáng)烈的信號(hào)： 30年的高速成長(zhǎng)之后，黃金時(shí)代已然終結(jié)，迎來(lái)的是以調(diào)整和常速為關(guān)鍵詞的發(fā)展時(shí)期。

在時(shí)代交接的同時(shí)，帥印也在交接，以任志強(qiáng)、馮侖為首的一批行業(yè)元老正在紛紛謝幕，而第二代作為新生力量開(kāi)始登上歷史舞臺(tái)。這其中，王曉松就是一位。王曉松生于1987年，2013年2月正式擔(dān)任已經(jīng)成立了22年的新城地產(chǎn)總裁。顯然這一代面臨著比他們父輩創(chuàng)業(yè)時(shí)更為嚴(yán)峻復(fù)雜的局面：整個(gè)行業(yè)面臨結(jié)構(gòu)調(diào)整、經(jīng)濟(jì)增速放緩，以及互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代的沖擊。在這樣多變的時(shí)代大背景下，轉(zhuǎn)型成為他們面臨的第一個(gè)挑戰(zhàn)。

隨著少帥上任，管理層的新生代也開(kāi)始登上歷史舞臺(tái)。出生于1983年、擔(dān)任CFO的管有冬就是其中一位。在短暫的磨合和碰撞后，王曉松和管有冬已經(jīng)成為新城地產(chǎn)高管團(tuán)隊(duì)里最年輕的黃金搭檔。掌管帥印的王曉松喜歡翻看大量的報(bào)表，對(duì)各類(lèi)數(shù)據(jù)了然于心；掌舵財(cái)務(wù)的管有冬卻擅長(zhǎng)游刃有余的技巧，而且兩個(gè)人都對(duì)玩轉(zhuǎn)互聯(lián)網(wǎng)“一見(jiàn)傾心”。

2013年，新城董事長(zhǎng)王振華提出至2017年新城達(dá)到年?duì)I銷(xiāo)500億元的戰(zhàn)略目標(biāo)。對(duì)于這一銷(xiāo)售目標(biāo)，王曉松已經(jīng)畫(huà)好了戰(zhàn)略路線(xiàn)圖：五年企業(yè)年平均復(fù)合增長(zhǎng)率不低于30%，以穩(wěn)步的規(guī)模提升強(qiáng)化企業(yè)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。對(duì)于新城地產(chǎn)今年的戰(zhàn)略布局，新城地產(chǎn)CFO管有冬主張這是最壞的時(shí)代，地產(chǎn)行業(yè)的高速發(fā)展，靠地價(jià)增值盈利的時(shí)代難以再現(xiàn)；這也是最好的時(shí)代，在充分競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)下，內(nèi)控管理強(qiáng)，擁有核心競(jìng)爭(zhēng)力，財(cái)務(wù)穩(wěn)健的專(zhuān)業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司必然會(huì)迎來(lái)新的增長(zhǎng)機(jī)遇。對(duì)于新城地產(chǎn)今年的戰(zhàn)略布局，管有冬主張?jiān)鴩?guó)藩所說(shuō)的“量寬足以得人，身先足以率人”，而這也同樣適用2015的地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)格局。

O2O模塊：加速奔跑

2014年全國(guó)樓市遇冷，為了突破寒冬的瓶頸，大型房地產(chǎn)企業(yè)紛紛轉(zhuǎn)型智慧社區(qū)，以互聯(lián)網(wǎng)巨頭、傳統(tǒng)房地產(chǎn)巨擘以及無(wú)數(shù)創(chuàng)業(yè)公司為主的三股有生力量就已經(jīng)率先出擊，房地產(chǎn)O2O已經(jīng)由營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)術(shù)層面的“賣(mài)貨”過(guò)渡到戰(zhàn)略層面的“聚粉”和“建平臺(tái)”。2014年11月27日，小米創(chuàng)始人雷軍則斥資1億元投資青年和創(chuàng)業(yè)者人群租房的新創(chuàng)公司YOU+（優(yōu)家）國(guó)際青年公寓，得知消息后，萬(wàn)科2015年已與YOU+開(kāi)始尋求合作的探討。

為了在2015年拓寬市場(chǎng)、先行一步，各路地產(chǎn)巨頭紛紛搭上互聯(lián)網(wǎng)的便車(chē)，今年1月7日，百度宣布聯(lián)合全國(guó)30余家房屋中介公司推出“百度房產(chǎn)”垂直房地產(chǎn)平臺(tái)，打造線(xiàn)上地產(chǎn)服務(wù)平臺(tái)；1月8日，印度最大的在線(xiàn)房地產(chǎn)平臺(tái)Commonfloor.com宣布獲得谷歌投資。

除了加速“奔跑”，似乎沒(méi)有其他選擇。2015年1月15日，新城地產(chǎn)“遇見(jiàn)你，在幸福一公里”社區(qū)O2O戰(zhàn)略發(fā)布會(huì)在上海舉行，正式宣布新城地產(chǎn)正式加入社區(qū)O2O戰(zhàn)局，新城地產(chǎn)成立的互聯(lián)網(wǎng)公司社區(qū)O2O首個(gè)項(xiàng)目“新橙社”將深耕長(zhǎng)三角區(qū)域，社區(qū)O2O將與影院、兒童相關(guān)領(lǐng)域、商務(wù)酒店、極限娛樂(lè)組成5大種子模塊，成為新城地產(chǎn)布局白銀時(shí)代的重要籌碼。

在剛剛轉(zhuǎn)身的2014年，尤其是社區(qū)O2O平臺(tái)重度垂直領(lǐng)域項(xiàng)目快速發(fā)展的元年，社區(qū)O2O大蛋糕的爭(zhēng)奪戰(zhàn)已經(jīng)到了唯快不破的程度。無(wú)論是傳統(tǒng)行業(yè)巨頭，如萬(wàn)科、彩生活，還是電商和互聯(lián)網(wǎng)巨頭，如京東、BAT，還有各種本身在社區(qū)深耕細(xì)作、擁有地緣優(yōu)勢(shì)的“小而美”的創(chuàng)業(yè)平臺(tái)，都已經(jīng)各顯神通，社區(qū)O2O的市場(chǎng)早已奮起直追。

在80后、90后日益成為購(gòu)房主力軍的今天，“搞不懂年輕人，就很難做好產(chǎn)品，就賣(mài)不好房子”成了一個(gè)循環(huán)。面對(duì)新的地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局，出任新城地產(chǎn)CFO一年的管有冬，最懂80后的心思：“新橙社并不只是一個(gè)線(xiàn)上APP，而是通過(guò)APP、微信、400電話(huà)等線(xiàn)上渠道，迎合年輕人的需求，配合服務(wù)終端、社區(qū)智能柜和短途配送等線(xiàn)下渠道，形成的一個(gè)完整的社區(qū)生活服務(wù)平臺(tái)。不只圍繞‘最后一公里，而是提供各種居家生活解決方案。以社區(qū)業(yè)務(wù)為切入點(diǎn)，搭建平臺(tái)，整合供應(yīng)鏈，致力于成為長(zhǎng)三角領(lǐng)先的社區(qū)運(yùn)營(yíng)商。”實(shí)際上去年9月，新城地產(chǎn)在常州推出的新橙社，也是意在給業(yè)主和更多的客戶(hù)提供增值服務(wù)，讓業(yè)主在家就能查詢(xún)物業(yè)的具體情況，即便是人在外地或是夜里也能給物業(yè)留言，做到了跨區(qū)域、無(wú)障礙溝通，APP融合線(xiàn)上、線(xiàn)下，集物流、采購(gòu)、物業(yè)等多功能為一體，方便業(yè)主的生活，這最好地滿(mǎn)足了 80后、90后工作、學(xué)習(xí)忙碌中的生活需求。

在加碼互聯(lián)網(wǎng)方向的同時(shí)，團(tuán)隊(duì)也在快速建設(shè)之中。管有冬解釋說(shuō)：“新城地產(chǎn)去年組建的互聯(lián)網(wǎng)團(tuán)隊(duì)，增加了和業(yè)主的互動(dòng)、溝通，這使公司的口碑和滿(mǎn)意度得以提升。我們?cè)诔鞘姓{(diào)研中發(fā)現(xiàn)，貼心的物業(yè)服務(wù)會(huì)口口相傳，有助于加速新樓盤(pán)的銷(xiāo)售?！?img src="https://cimg.fx361.com/images/2017/02/19/szcf201502szcf20150207-1-l.jpg" style="">

在新城地產(chǎn)O2O加速奔跑的過(guò)程中，互聯(lián)網(wǎng)實(shí)現(xiàn)了“一箭雙雕”的效果，管有冬解釋說(shuō)，“不論最后一公里是冷是熱，建立財(cái)務(wù)共享、靠大數(shù)據(jù)說(shuō)話(huà)，也能幫助公司瞬間鎖定戰(zhàn)略布局的方向。財(cái)務(wù)分析更是離不開(kāi)大數(shù)據(jù)的支持，信息化體系的建設(shè)旨在實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)從基礎(chǔ)核算職能向管理職能的轉(zhuǎn)變。公司財(cái)務(wù)原有70%以上的精力、總部50%的精力都放在基礎(chǔ)核算職能上。讓信息化去簡(jiǎn)化基礎(chǔ)工作、去規(guī)范基礎(chǔ)工作，從而提供更多創(chuàng)造性的工作。我們要逐步建立財(cái)務(wù)共享中心，實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)層面的數(shù)據(jù)錄入自動(dòng)生成財(cái)務(wù)憑證信息，從而實(shí)現(xiàn)遠(yuǎn)程財(cái)務(wù)基礎(chǔ)信息錄入、核算、查看等功能。2015年我們會(huì)繼續(xù)深度布局O2O，在奔跑中讓我們的業(yè)主和分享數(shù)據(jù)的伙伴們，感受到那么一點(diǎn)兒沖擊互聯(lián)網(wǎng)的幸福，才會(huì)樂(lè)此不疲。”

綠色模塊：縱深模塊建筑

現(xiàn)在的建筑，不管是板樓或是塔樓，都是框架式的。未來(lái)的建筑應(yīng)該是拼插模塊式的，其間將更多地體現(xiàn)仿生學(xué)的元素，例如蟻穴和蜂巢。目前模塊建筑已開(kāi)始吸引國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)商們的注意，實(shí)際上，美國(guó)、加拿大、英國(guó)、挪威等發(fā)達(dá)國(guó)家的模塊技術(shù)已先人一步。福陸加拿大公司發(fā)明的第三代模塊化執(zhí)行模式，將至多90%的現(xiàn)場(chǎng)施工時(shí)間遷移至模塊化現(xiàn)場(chǎng)，并將總安裝成本減少至多20%。

2014年12月9日，新城地產(chǎn)母公司新城發(fā)展控股有限公司公告宣布，出讓方Noel Aherne和Hairong Aherne與受讓方Hong Kong Jingsheng Development Limited訂立股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，據(jù)此，受讓方已有條件同意收購(gòu)而出讓方已有條件同意轉(zhuǎn)讓其名下合計(jì)持有目標(biāo)公司的全部100%已發(fā)行股份，代價(jià)為1億元人民幣。資料顯示，目標(biāo)公司指ATLGroup Limited（中愛(ài)集團(tuán)有限公司），一家于2006年3月21日在香港注冊(cè)成立的有限責(zé)任公司。其中Noel Aherne和Hairong Aherne分別持有目標(biāo)公司22.5%和77.5%的股權(quán)。據(jù)悉，鎮(zhèn)江威信廣廈模塊住宅工業(yè)有限公司（簡(jiǎn)稱(chēng)“鎮(zhèn)江威信”），為獨(dú)立第三方。作為股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議的先決條件之一，鎮(zhèn)江威信、愛(ài)特源吉、昆山誠(chéng)商與常州景旭簽署合作協(xié)議，約定常州景旭有權(quán)在北京、天津、上海、南京、蘇州、濟(jì)南、青島、杭州、南昌及鄭州十個(gè)城市行政區(qū)劃內(nèi)享有與鎮(zhèn)江威信的無(wú)條件排他合作優(yōu)先權(quán)，合作期限為三年。

對(duì)于新城控股收購(gòu)中愛(ài)集團(tuán)的戰(zhàn)略布局，管有冬表示，此次并購(gòu)的關(guān)鍵是要獲得目標(biāo)公司所擁有的智能模塊建筑技術(shù)，這對(duì)新城地產(chǎn)打造百年住宅、減少環(huán)境污染、提升工程質(zhì)量都有著跨時(shí)代的深遠(yuǎn)意義?！叭牍涉?zhèn)江威信，可以讓我們以最短的時(shí)間，打造成一個(gè)擁有智能模塊，最具核心競(jìng)爭(zhēng)力的現(xiàn)代地產(chǎn)企業(yè)?！?/p>

作為鎮(zhèn)江威信模塊建筑體系開(kāi)發(fā)建設(shè)的江蘇省首個(gè)國(guó)內(nèi)3D模塊建筑項(xiàng)目，正在建設(shè)中的鎮(zhèn)江港南路公租房，建筑面積約13萬(wàn)平米，共1440套公租房，每幢樓由324個(gè)模塊構(gòu)建，單個(gè)模塊最寬達(dá)4.5米，最長(zhǎng)8米，整個(gè)項(xiàng)目預(yù)計(jì)2015年上半年完工。對(duì)于進(jìn)入中國(guó)不久的模塊化建筑，鎮(zhèn)江威信廣廈模塊住宅工業(yè)有限公司董事長(zhǎng)李海蓉進(jìn)行了詳細(xì)介紹：模塊建筑體系通過(guò)精密的建造工業(yè)，獨(dú)特的集成搭建技術(shù)，提升建筑的綜合質(zhì)量，可以節(jié)約能源、水資源和建筑材料。威信模塊建筑體系是將建筑的功能空間設(shè)計(jì)劃分成若干個(gè)尺寸適宜運(yùn)輸?shù)亩嗝骟w空間模塊，工廠化生產(chǎn)完成室內(nèi)精裝修，以及水電管線(xiàn)、設(shè)備設(shè)施、衛(wèi)生器具和家具等安裝。模塊運(yùn)輸至現(xiàn)場(chǎng)搭建，徹底改變了傳統(tǒng)建筑體的生產(chǎn)工藝和建造方法。

模塊建筑可以建造高層建筑，利用異形模塊解決戶(hù)型和外立面?zhèn)€性化需要。而更令人驚喜的是，現(xiàn)場(chǎng)建筑垃圾減少85%，建筑廢物料95%回收利用；節(jié)約鋼材15%，節(jié)約混凝土80%以上，節(jié)水70%、節(jié)電70%。環(huán)保節(jié)能隔音等指標(biāo)達(dá)到歐洲A級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，施工周期節(jié)省50%以上，全面提升了建筑質(zhì)量、降低了建筑成本。

對(duì)于模塊建筑的魅力所在，機(jī)械制造專(zhuān)業(yè)出身的管有冬非常看好，“智能建筑重點(diǎn)研究的是住宅標(biāo)準(zhǔn)化，可以讓施工工人在室內(nèi)像制造機(jī)器一樣作業(yè)，通俗解釋?zhuān)褪前逊孔幼龀梢粋€(gè)個(gè)標(biāo)準(zhǔn)件，然后提前在工廠進(jìn)行生產(chǎn)，在現(xiàn)場(chǎng)組裝預(yù)制混凝土結(jié)構(gòu)、PC外墻、PC整體式廚房和衛(wèi)生間等，利用建筑信息管理等最新技術(shù)，預(yù)制/模塊化部件的整合會(huì)使中國(guó)建筑的未來(lái)更加經(jīng)濟(jì)、安全、精確和快速?！彪S著更多創(chuàng)新的非現(xiàn)場(chǎng)裝配技術(shù)的開(kāi)發(fā)，管有冬認(rèn)為模塊作業(yè)將是未來(lái)的建筑單元體結(jié)構(gòu)，如同一個(gè)個(gè)做工精巧的多邊形魔方，色彩紛呈。這些利用特殊新型節(jié)能材料修建起來(lái)的單元魔方，將通過(guò)插件拼插焊接在一起，建筑類(lèi)似城堡，這一過(guò)程有些類(lèi)似于搭火柴盒、拼插積木，極具現(xiàn)代感的構(gòu)造，會(huì)更符合80后、90后的口味。這不僅降低了人工成本，還增加了職工的安全性，更具環(huán)保風(fēng)格。”

存貨模塊：盤(pán)活存貨

隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入新常態(tài)，購(gòu)房需求會(huì)進(jìn)一步受到遏制。2014年受房地產(chǎn)調(diào)控政策和貨幣政策等因素影響，除一線(xiàn)城市北京、上海房?jī)r(jià)高企不下之外，房地產(chǎn)投資和銷(xiāo)售量下滑明顯，房地產(chǎn)市場(chǎng)也明顯進(jìn)入新常態(tài)。2014年1～9月全國(guó)300個(gè)城市土地出讓金總額為17109億元，同比減少20%；成交面積78333萬(wàn)平方米，同比減少24%。房地產(chǎn)投資同比增速12.5%，低于上年同期7.2個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)和住宅銷(xiāo)售面積分別下降8.6%和10.3%。

在增速下降的同時(shí)，是房地產(chǎn)待售面積的繼續(xù)攀升，2014年三季度末同比增幅達(dá)28%，較1～8月份上升1.4個(gè)百分點(diǎn)。在這種情況下，降低房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資速度、加快去庫(kù)存的進(jìn)度成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的新常態(tài)。

上任一年的管有冬對(duì)庫(kù)存管理格外重視，“盤(pán)活新城地產(chǎn)約30億元的存貨非常重要，不只關(guān)注銷(xiāo)售計(jì)劃，還用以銷(xiāo)定產(chǎn)來(lái)引領(lǐng)銷(xiāo)售。去年下半年基于對(duì)市場(chǎng)和競(jìng)爭(zhēng)格局的判斷，對(duì)照年初經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，公司確立了‘搶回籠、斬存貨，強(qiáng)投資，練內(nèi)功管理目標(biāo)，內(nèi)靠精益化運(yùn)營(yíng)，外借資本之力，全力實(shí)現(xiàn)精細(xì)化管理的跨越式發(fā)展，力斬存貨，最大限度地盤(pán)活資金。這些事關(guān)施工、預(yù)算、應(yīng)收款的管理，我們正用KPI指標(biāo)和應(yīng)收賬款紅燈預(yù)警機(jī)制的日益精細(xì)化來(lái)提升管控力度?！?/p>

擁有過(guò)往大量外資制造業(yè)審計(jì)經(jīng)驗(yàn)的管有冬努力在用制造業(yè)的管控精細(xì)度來(lái)管理房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)：“我們要像成熟的制造業(yè)公司一樣，控制成本、存貨與應(yīng)收款。公司的成本、營(yíng)銷(xiāo)、管理費(fèi)用都實(shí)現(xiàn)了系統(tǒng)的管理，每個(gè)項(xiàng)目的成本，每個(gè)年度、季度的費(fèi)用都在系統(tǒng)里面進(jìn)行了強(qiáng)控。各項(xiàng)的支出從花了再算賬過(guò)渡成了算好賬再花錢(qián)，新城的成本可見(jiàn)、可控。另外，盤(pán)活公司的存貨非常重要，房地產(chǎn)的價(jià)格已經(jīng)不再是單獨(dú)上揚(yáng)，手上的存貨不一定是利潤(rùn)增長(zhǎng)的機(jī)會(huì)，反而可能是減少流動(dòng)性的風(fēng)險(xiǎn)。減少存貨，不是形成了存貨再爭(zhēng)取去化，而是從開(kāi)發(fā)策劃時(shí)就以銷(xiāo)定產(chǎn)，存貨余額控制是城市公司重要的KPI指標(biāo)，城市公司會(huì)全過(guò)程監(jiān)測(cè)是否會(huì)新增存貨，并據(jù)此調(diào)整開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售節(jié)奏。

在波動(dòng)的市場(chǎng)下，作為房地產(chǎn)公司，確保穩(wěn)健的現(xiàn)金流、提供充分資金用于獲取土地是資金條線(xiàn)的首要任務(wù)。在管有冬看來(lái)，建立一個(gè)精細(xì)化現(xiàn)金流預(yù)測(cè)體系異常重要?！肮镜默F(xiàn)金余額過(guò)少會(huì)危及流動(dòng)性，過(guò)多會(huì)降低資金使用效率，其實(shí)就是過(guò)多支付了融資成本。確保現(xiàn)金流穩(wěn)健后續(xù)將通過(guò)建立一個(gè)精細(xì)化現(xiàn)金流預(yù)測(cè)體系，創(chuàng)造回籠、工程支出、融資三方面現(xiàn)金流彈性實(shí)現(xiàn)。”管有冬坦誠(chéng)，目前新城的現(xiàn)金流預(yù)測(cè)還比較簡(jiǎn)單，精準(zhǔn)度需要提高，預(yù)測(cè)期間需要延長(zhǎng)。“這部分工作將包括在全面預(yù)算制定這個(gè)過(guò)程中?，F(xiàn)金流預(yù)測(cè)包括未來(lái)一個(gè)月、三到六個(gè)月、一個(gè)年度、項(xiàng)目全周期的現(xiàn)金流，每月實(shí)際與預(yù)算進(jìn)行對(duì)比，支出部分準(zhǔn)確控制，讓公司對(duì)現(xiàn)金流保持把控。彈性現(xiàn)金流控制方面，回籠可以通過(guò)量?jī)r(jià)交換實(shí)現(xiàn)，工程支出旨在通過(guò)長(zhǎng)期合作單位的協(xié)調(diào)。去年4月完成應(yīng)收款上線(xiàn)后，應(yīng)收款的責(zé)任劃分已經(jīng)明確。根據(jù)財(cái)務(wù)責(zé)任的應(yīng)收款，將建立以回籠計(jì)劃與賬齡控制為主的每月持續(xù)管控。目前公司的月度計(jì)劃中，按揭、公積金回籠金額、大于60天以上的財(cái)務(wù)責(zé)任應(yīng)收款控制額已經(jīng)成為固定計(jì)劃考核項(xiàng)目?！?/p>

金融模塊：打通金融屬性

在寒冬中，管有冬依然看到了2014年中蘊(yùn)含的希望：互聯(lián)網(wǎng)思維給房地產(chǎn)企業(yè)傳統(tǒng)商業(yè)模式帶來(lái)了新的思想，從營(yíng)銷(xiāo)、采購(gòu)業(yè)務(wù)端的互聯(lián)網(wǎng)化，到合伙人制、眾籌理念的風(fēng)行，呈現(xiàn)了跨界合作與多元化投資的特征。在國(guó)家實(shí)施“微”刺激的背景下，宏觀經(jīng)濟(jì)已有企穩(wěn)回升的勢(shì)頭。與經(jīng)濟(jì)環(huán)境的企穩(wěn)相比，房地產(chǎn)市場(chǎng)政策方面則相比預(yù)期更為積極。

對(duì)待房地產(chǎn)市場(chǎng)既不必過(guò)分悲觀，當(dāng)然也不能過(guò)分樂(lè)觀，管有冬分析了中國(guó)地產(chǎn)整體走勢(shì)：縱覽中國(guó)地產(chǎn)走過(guò)的三十年，不是每一筆投資都能得到回報(bào)，也不是每一塊拿來(lái)的地都能給業(yè)主帶來(lái)真正的價(jià)值。尤其是在今天撲朔迷離的市場(chǎng)環(huán)境里，如何選擇投資，這對(duì)地產(chǎn)企業(yè)的CFO來(lái)講是投資行為的全新考驗(yàn)?！盀榱私档屯顿Y的風(fēng)險(xiǎn)，我們成立了土地中心和戰(zhàn)略投資中心，強(qiáng)化公司投資拓展職責(zé)，增強(qiáng)戰(zhàn)略投資運(yùn)營(yíng)的效率及專(zhuān)業(yè)性。在每周四的土地投資會(huì)上，對(duì)每一塊土地存在的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行全方位的分析，測(cè)算和思考投資行為背后隱藏的風(fēng)險(xiǎn)，比較投資決策的優(yōu)劣。而對(duì)旗下公司的投資行為，我們也會(huì)幫助他們尋求投資合作和回報(bào)，杜絕投資風(fēng)險(xiǎn)。去年我們進(jìn)行了一系列大手筆的投資，每一筆投資都會(huì)和精細(xì)化管理與風(fēng)險(xiǎn)防范掛鉤，在市場(chǎng)的夾縫中找到投資機(jī)遇固然重要，但長(zhǎng)期吸引住業(yè)主的眼球，才是核心競(jìng)爭(zhēng)力的最終歸宿。”

對(duì)于2014年新城地產(chǎn)的戰(zhàn)略執(zhí)行年，管有冬在會(huì)議的間隙告訴記者，及時(shí)為資金補(bǔ)血是CFO職責(zé)中的另外一個(gè)重中之重。作為資金的密集的行業(yè)，融資是財(cái)務(wù)的主要職能之一。融資，歸結(jié)起來(lái)就是在現(xiàn)行規(guī)范制度之下，通過(guò)各種金融機(jī)構(gòu)，以不同產(chǎn)品的形式，將資金從各持有人流通至使用人的過(guò)程。對(duì)于整個(gè)流程的各個(gè)環(huán)節(jié)都要密切的關(guān)注。比如，房地產(chǎn)公司過(guò)去一直無(wú)法以在境內(nèi)資本市場(chǎng)發(fā)債，但是公司一直密切關(guān)注政策變化，并在公司治理上仍嚴(yán)格要求，因此能夠在政策變化之后，于2014年率先發(fā)行了20億元的公司債。在整個(gè)融資場(chǎng)景中，我們對(duì)資金來(lái)源進(jìn)行分析，對(duì)銀行、基金、資管、證券市場(chǎng)等融資平臺(tái)保持持續(xù)溝通，對(duì)開(kāi)發(fā)貸款、股權(quán)融資、債券、產(chǎn)業(yè)鏈上下游融資等相關(guān)產(chǎn)品深入剖析。

“在地產(chǎn)市場(chǎng)下行中，我們依然看到機(jī)遇。而讓機(jī)遇萌生出應(yīng)有的價(jià)值，離開(kāi)資金就無(wú)從談起。為此，我們開(kāi)始以各種渠道回籠資金。2013年新城地產(chǎn)發(fā)行啟動(dòng)的20億元公司債發(fā)行，獲得中國(guó)證監(jiān)督會(huì)證監(jiān)核準(zhǔn)，補(bǔ)充了公司運(yùn)營(yíng)資金。”

但是取得資金收益的第一位是控制合理的資金余額，管有冬利用辯證思維進(jìn)行了詳盡分析，“因?yàn)楣臼冀K保持了較高融資余額，過(guò)高的資金余額意味著公司資金使用效率不高，融資成本可能高于了資金收益。因此資金收益提高、融資成本的控制，與現(xiàn)金流預(yù)測(cè)與資金余額的管控直接相關(guān)?！?/p>

管有冬強(qiáng)調(diào)，從長(zhǎng)期來(lái)看，房地產(chǎn)公司的金融屬性會(huì)逐步提高?？梢詫⒐疽暈橐苑康禺a(chǎn)投資為主要投資行為的基于公司自有資本運(yùn)用杠桿實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)增值的類(lèi)金融公司。在這個(gè)理念下，公司的融資不是只通過(guò)貸款滿(mǎn)足開(kāi)發(fā)需要，而是將每一塊土地的投資、開(kāi)發(fā)作為投資標(biāo)的，實(shí)現(xiàn)自有資金投資回報(bào)最大化的過(guò)程。應(yīng)收款融資、上游供應(yīng)商融資、公司債券、股權(quán)合作、基金合作、開(kāi)發(fā)貸款、銀行同業(yè)資金融資等，都是擴(kuò)大杠桿的渠道。與此同時(shí)，管有冬指出，與主要合作銀行維持深度合作，低成本取得開(kāi)發(fā)貸只是基礎(chǔ)工作，“在會(huì)計(jì)報(bào)表的各項(xiàng)負(fù)債指標(biāo)合理、現(xiàn)金流穩(wěn)健、資金利用效率高的前提下，開(kāi)拓多渠道的融資，是目前急需要做的工作。融資成本的控制，除了絕對(duì)的融資利率控制之外，也要保持合適的資金存量，控制貸款的使用期限是重要一環(huán)?！?