庫(kù)存大戰(zhàn)

江寒秋

在近日舉行的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上，房地產(chǎn)去庫(kù)存成為2016年重點(diǎn)工作任務(wù)之一。相關(guān)資料顯示，截至2015年11月末，我國(guó)商品房待售面積69637萬(wàn)平方米，能夠容納2億人居住。

全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)秘書長(zhǎng)鐘彬表示，過(guò)去房地產(chǎn)大發(fā)展所依靠的人口紅利、城鎮(zhèn)化紅利、經(jīng)濟(jì)發(fā)展紅利、制度性改革紅利等幾大紅利，都在逐步的退出。2016年的樓市，去庫(kù)存將是主基調(diào)。

“去庫(kù)存壓力最大的是濰坊，大約需要四五年時(shí)間”

“目前，全省三四線城市中，去庫(kù)存壓力最大的是濰坊，大約需要四五年時(shí)間。”房地產(chǎn)專家朱江分析說(shuō)，全省其他三四線城市去庫(kù)存一般需要12-20個(gè)月，整體壓力比較大。

對(duì)濟(jì)南而言，目前濟(jì)南商品房可售套數(shù)為22.24萬(wàn)套，比2015年1月時(shí)增加了約2.5萬(wàn)套，根據(jù)2015年平均每日網(wǎng)簽商品房363套計(jì)算，若庫(kù)存不再增加的前提下，也需要20個(gè)月才能消化完全部庫(kù)存，濟(jì)南樓房庫(kù)存量仍然比較大。

青島的庫(kù)存壓力也非常大，數(shù)據(jù)顯示，2015年11月中旬，青島市共有可售住宅（含保障房）18.6萬(wàn)套，同比上升18.5%。青島一家房地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人沈忠表示，按照青島一周銷售2740套來(lái)計(jì)算，去化周期為66周，約合14個(gè)月。

“實(shí)際上，青島的庫(kù)存、空置率一直都很高，銷售周期也普遍較長(zhǎng)，拿沿海地區(qū)的部分海景項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，外地客群占到6成以上，冬天入住率估計(jì)不到5成?！笔煜ぎ?dāng)?shù)仨?xiàng)目的一位業(yè)內(nèi)人士表示。

據(jù)了解，為緩解房地產(chǎn)投資逐漸下滑的局面，在2015年9月份，山東省便印發(fā)了《山東省房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)實(shí)施方案》（下稱“方案”）?！胺桨浮敝刑岬?，“商品房庫(kù)存偏高，截至2014年年底，全省商品房庫(kù)存1.6億平方米，去庫(kù)存化周期達(dá)到27.3個(gè)月。”

“方案”要求，山東省要轉(zhuǎn)變房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式，適度降低商品住宅供應(yīng)比重，由相對(duì)單一的居住型產(chǎn)品向多元化產(chǎn)品轉(zhuǎn)變，積極發(fā)展跨界地產(chǎn)。

“方案”要求創(chuàng)新消化庫(kù)存商品房。各地政府可采用貼息、補(bǔ)助等方式，鼓勵(lì)將符合條件的商品房和閑置廠房、倉(cāng)庫(kù)等房屋建筑，改造為電商用房、都市型工業(yè)（輕加工研發(fā)型）地產(chǎn)、“創(chuàng)客空間（會(huì)議室+實(shí)驗(yàn)室+茶社或咖啡屋+辦公間）”、科技企業(yè)孵化器、商務(wù)居住復(fù)合式地產(chǎn)、高層次人才公寓等，實(shí)現(xiàn)消化商品房庫(kù)存與促進(jìn)新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展的多贏。

對(duì)長(zhǎng)期滯銷且符合條件的商業(yè)營(yíng)業(yè)用房和寫字樓，可由政府收購(gòu)或長(zhǎng)期租用，改造為中小學(xué)、幼兒園用房，緩解“上學(xué)難”“入托難”問(wèn)題。允許創(chuàng)意、設(shè)計(jì)、軟件等領(lǐng)域的小微企業(yè)和自由職業(yè)者，將住宅、公寓登記注冊(cè)為營(yíng)業(yè)場(chǎng)所。

極少有人采取降價(jià)措施

值得注意的是，相對(duì)于庫(kù)存帶來(lái)的巨大壓力，房地產(chǎn)市場(chǎng)的反應(yīng)不溫不火，并沒(méi)有出現(xiàn)大規(guī)模的降價(jià)潮，一些房地產(chǎn)商應(yīng)對(duì)庫(kù)存的一大舉措便是不開(kāi)工。

據(jù)菏澤市華僑城銷售總監(jiān)趙玉斌透露，“今年菏澤只有幾個(gè)大公司的項(xiàng)目開(kāi)工，其他開(kāi)工的很少，因?yàn)橐婚_(kāi)工就要砸錢。”而對(duì)于華僑城這個(gè)項(xiàng)目，趙玉斌說(shuō)從去年開(kāi)始就一直在做消化庫(kù)存的工作，并且與往年每年房?jī)r(jià)提升300-400元的速度來(lái)說(shuō)，今年房?jī)r(jià)僅上調(diào)了100元左右?！艾F(xiàn)在賣的房?jī)r(jià)基本與前幾年差不多，沒(méi)漲就等于降價(jià)了。”

趙玉斌認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商是否降價(jià)去庫(kù)存不是政府引導(dǎo)可以決定的，主要還是要看項(xiàng)目的資金成本和現(xiàn)金流?！昂蕽捎袀€(gè)項(xiàng)目現(xiàn)金流不夠了，存量房?jī)r(jià)格直接從每平3900元降到3000元，這是很個(gè)別的現(xiàn)象，是開(kāi)發(fā)商撐不住了?！睂?duì)于降價(jià)，趙玉斌說(shuō)：“現(xiàn)在購(gòu)房者都十分理智，降價(jià)一二百元，對(duì)銷量基本沒(méi)什么影響，而降價(jià)七八百元，開(kāi)發(fā)商又不一定能撐住，如果開(kāi)發(fā)商資金成本壓力過(guò)大，就算沒(méi)有政府引導(dǎo)，開(kāi)發(fā)商也會(huì)降價(jià)，把現(xiàn)金流盤活了，又是一條生路?！?/p>

據(jù)了解，類似的觀點(diǎn)，不單在像菏澤這樣的地級(jí)市存在，一些區(qū)縣城市開(kāi)發(fā)商對(duì)政府鼓勵(lì)降價(jià)去庫(kù)存的態(tài)度并不積極。

巨野凱興藍(lán)博灣小區(qū)的銷售經(jīng)理戰(zhàn)妍麗說(shuō)，項(xiàng)目一期開(kāi)發(fā)建成480套，目前還剩余50多套。當(dāng)前，小區(qū)正在新建房7號(hào)樓，預(yù)計(jì)下月開(kāi)盤，從戶型和面積上設(shè)定的比之前更加合理，雖然原材料略有下降，但是其他成本越來(lái)越高了，而且前期銷售相對(duì)平穩(wěn)，所以小區(qū)不會(huì)采取降價(jià)政策。

庫(kù)存量相對(duì)而言如此之大的縣城尚且不想降價(jià)走量，更別提濟(jì)南青島這樣的二線城市。記者調(diào)查了解到，濟(jì)南不少中等價(jià)位的新樓盤，極少有人采取降價(jià)措施。

在濟(jì)南東邊的唐冶新區(qū)，集中了綠地城、銀豐唐郡等7個(gè)開(kāi)發(fā)商。其中，綠地城2014年至今已開(kāi)出了13棟樓，目前除了新開(kāi)的1棟18層樓和1棟11層樓房源在售外，其他樓幾乎只剩下部分頂樓或底樓在售?！八械臉菍游覀冾A(yù)計(jì)要花兩年銷售，所以目前不大著急，有一棟還略有漲價(jià)，希望追求更高一些的利潤(rùn)。”該項(xiàng)目主管李女士說(shuō)，目前唐冶周邊的商業(yè)、醫(yī)療、銀行等配套都還幾乎沒(méi)有，之前拿地的成本還不算高，但是營(yíng)銷和人工成本都在上升，所有成本刨去后，2014年和2015年幾乎都是成本價(jià)和微利售樓，再要降價(jià)很難。

對(duì)于市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，也并不一定接受降價(jià)。一位房產(chǎn)專家認(rèn)為，這是一個(gè)買家心態(tài)的問(wèn)題，當(dāng)一些利好措施推出，買家就會(huì)覺(jué)得是不是應(yīng)該觀望，因此這些措施并不一定會(huì)立即見(jiàn)效。

農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房，購(gòu)買力是最大的軟肋

2015年12月14日，中共中央政治局會(huì)議上提出 “要化解房地產(chǎn)庫(kù)存，通過(guò)加快農(nóng)民工市民化，推進(jìn)以滿足新市民為出發(fā)點(diǎn)的住房制度改革，擴(kuò)大有效需求，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)。要擴(kuò)大有效供給，保持有效投資力度，著力補(bǔ)齊短板?！?同時(shí)提出要推進(jìn)農(nóng)民工市民化，加快提高戶籍人口城鎮(zhèn)化率。

這說(shuō)明，中國(guó)新一輪樓市去庫(kù)存的著力點(diǎn)在于鼓勵(lì)農(nóng)民工購(gòu)房上了。

住建部也正加大對(duì)農(nóng)民和農(nóng)民工購(gòu)房支持力度：地方政府應(yīng)加大對(duì)農(nóng)民在中小城市、城鎮(zhèn)首次購(gòu)買住房政策的支持力度，例如給予財(cái)政補(bǔ)貼、稅收減免、利息補(bǔ)貼等支持政策；同時(shí)要求研究擴(kuò)大公積金繳存基本面，將農(nóng)民工納入公積金繳存范圍，加大公積金對(duì)購(gòu)房的支持力度，方便農(nóng)民貸款。

地方政府也為此推出了一些實(shí)質(zhì)性的利好政策，2015年11月，河南省濮陽(yáng)市人民政府明確規(guī)定，濮陽(yáng)市對(duì)農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房予以補(bǔ)貼。不止是濮陽(yáng)，在河南省內(nèi)，目前已有洛陽(yáng)（樓盤）、駐馬店、三門峽、濟(jì)源、南陽(yáng)（樓盤）、許昌（樓盤）、開(kāi)封（樓盤）等城市為鼓勵(lì)本地農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)買商品房，紛紛出臺(tái)各種財(cái)政補(bǔ)貼政策。

在河南之外，安徽宿州市泗縣、碭山縣、銅陵市以及浙江、云南、江西等地的多個(gè)市縣推出了針對(duì)農(nóng)民進(jìn)城買房的補(bǔ)貼和優(yōu)惠政策。

然而，問(wèn)題是依靠農(nóng)民工這樣的低購(gòu)買力來(lái)支撐當(dāng)前由高購(gòu)買力決定的房?jī)r(jià)可行嗎？

以一家有一個(gè)農(nóng)民整年在外面打工，一個(gè)月收入4000元為例，那么一年不吃不喝是48000元，按照濟(jì)南的房?jī)r(jià)來(lái)算，一套100平方米的房子，至少得70萬(wàn)元，那么一個(gè)農(nóng)民需要不吃不喝14年，才能買得起一套房子。由此可見(jiàn)，農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房，購(gòu)買力是最大的軟肋。

《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》援引地方銀監(jiān)部門稱，現(xiàn)階段農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房的貸款風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償機(jī)制尚不健全，貸款執(zhí)行難度較大。另外，在土地流轉(zhuǎn)與農(nóng)村制度改革未定的背景下，農(nóng)民有效擔(dān)保難定，因此，貸款還款監(jiān)督執(zhí)行較為困難。

值得注意的是，卸任一年左右的前華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)在2015年12月26日與媒體人午餐時(shí)直言，要農(nóng)民工成為進(jìn)城買房的主力，不大靠譜?！俺峭恋乜梢运接谢?，耕地和宅基地可以轉(zhuǎn)讓。這一點(diǎn)太難了。”另外，從以往看，在城市買房人群比重中，農(nóng)民進(jìn)城買房的比例非常低，不具備規(guī)模意義。

去庫(kù)存手段仍將集中在金融領(lǐng)域

農(nóng)民工購(gòu)買力低加上現(xiàn)階段政策不完善，所以，在有效政策完善之前，可以依靠的去庫(kù)存手段預(yù)計(jì)仍將集中在金融領(lǐng)域。

2015年11月末，國(guó)務(wù)院公布了《住房公積金管理?xiàng)l例（修訂送審稿）》。根據(jù)新規(guī)，住房公積金管理中心可申請(qǐng)發(fā)行公積金個(gè)人住房貸款支持證券，或通過(guò)貼息等方式進(jìn)行融資。公積金可用于購(gòu)買國(guó)債、大額存單、地方政府債券、政策性金融債、住房公積金個(gè)人住房貸款支持證券等高信用等級(jí)固定收益類產(chǎn)品。

這一重大改動(dòng)，打通了住房公積金與資本市場(chǎng)之間的通道，使得住房公積金管理中心可以從資本市場(chǎng)通過(guò)發(fā)行債券等方式獲得資金，然后再投向住房按揭貸款市場(chǎng)，從而避免了住房公積金余額不足的問(wèn)題。

改善性需求公積金貸款購(gòu)房最低首付比例降至20%，這對(duì)于房屋總價(jià)較低的城市而言，80%房屋總價(jià)對(duì)應(yīng)的貸款，可以由公積金可貸款余額完全覆蓋，而5年以上住房公積金貸款基準(zhǔn)利率已經(jīng)降至3.25%，是歷史新低。

各個(gè)城市自己的公積金政策也在往更優(yōu)惠的方向調(diào)整，比如公積金貸款最高貸款額度上調(diào)、公積金貸款額度緊缺的地方嘗試公積金貼息貸款、全面推行公積金的異地貸款制度以及公積金貸款審批流程簡(jiǎn)化等。

央行于2015年9月30日再次推出關(guān)于樓市的新政，提出不限購(gòu)城市首套房最低首付比例從30%降低至25%，并且存在進(jìn)一步降低至20%的預(yù)期和可能。

另?yè)?jù)《經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)》2015年12月12日?qǐng)?bào)道，個(gè)稅改革最快2016年上半年上報(bào)，住房按揭貸款利息納入個(gè)稅抵扣，可能會(huì)率先啟動(dòng)。家庭贍養(yǎng)老人費(fèi)用、子女教育費(fèi)用以及房租等，有望陸續(xù)被納入個(gè)稅抵扣。

然而，對(duì)于樓市庫(kù)存高企問(wèn)題，中國(guó)城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心主任李鐵稱，“需要消化過(guò)度放大的庫(kù)存，恐怕就不是簡(jiǎn)單的我們想象的一兩年、兩三年，有的地方恐怕要花5-10年”。