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    “十三五”期間中國住房與產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)需求預(yù)測

    2016-01-06 18:37:40洪麗曾國安
    中國房地產(chǎn)·學(xué)術(shù)版 2015年12期
    關(guān)鍵詞:十三五預(yù)測

    洪麗++曾國安

    摘要:基于近十年的歷史資料和新常態(tài)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度對“十三五”期間全國保障性住房、商品住房和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)需求情況的預(yù)測,到“十三五”期末,住房保障覆蓋率達(dá)到20%,“十三五”期間新增保障戶數(shù)約612萬戶;商品住房需求總量約為63.2億平方米6690萬套,其中,城市化創(chuàng)造的住房需求為29.6億平方米3290萬套,改善型住房需求約為26億平方米2600萬套,投資和財(cái)產(chǎn)住房需求約為7.58億平方米800萬套,平均每年商品住宅需求量約為12.6億平方米1338萬套;“十三五”期間全國辦公寫字樓需求面積達(dá)到17875萬平方米,年均建設(shè)3575萬平方米;新增商業(yè)用房需求總面積達(dá)到43970萬平方米,年均需求量約為8800萬平方米;新增工業(yè)用房需求面積達(dá)到21202萬平方米,年均建設(shè)4240萬平方米。

    關(guān)鍵詞:十三五,住房需求,商業(yè)用房,工業(yè)地產(chǎn),預(yù)測

    中圖分類號:F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識碼:B

    文章編號:1001-9138-(2015)12-0029-39 收稿日期:2015-09-26

    “十二五”即將過去,“十三五”就要到來,“十三五”既處在全面建成小康社會的關(guān)鍵時(shí)期,又是深化改革開放、加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式的攻堅(jiān)時(shí)期。合理預(yù)測“十三五”時(shí)期中國住房及寫字樓、商業(yè)用房、工業(yè)地產(chǎn)需求,可以為“十三五”房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃編制提供參考依據(jù)。本文利用近十年的歷史資料,結(jié)合新常態(tài)經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度,在對未來人口、家庭戶規(guī)模、城鎮(zhèn)化率、城鎮(zhèn)人口等進(jìn)行合理預(yù)測的基礎(chǔ)上,對我國“十三五”時(shí)期保障性住房、商品住房、寫字樓、商業(yè)用房、工業(yè)地產(chǎn)等需求進(jìn)行了預(yù)測。

    1 全國人口規(guī)模等基本變量預(yù)測

    1.1 全國總?cè)丝陬A(yù)測

    2003年,全國總?cè)丝?29227萬人,城市化率為40.53%;2013年,全國總?cè)丝谠鲩L到136072萬人。從全國總?cè)丝诘脑鲩L趨勢來看,2003-2013年全國總?cè)丝诔示€性增長趨勢,估算其年均增長率約0.518%。預(yù)測至2020年的全國總?cè)丝诳砂匆韵聝煞N方法進(jìn)行。

    第一種方法:對2003-2013年全國總?cè)丝诘脑鲩L趨勢用線性方程來擬合。采用Eviews軟件用線性方程來擬合全國總?cè)丝诘脑鲩L趨勢,可以得到:

    y=128676.6+676.66x

    R2=0.9992

    其中,y表示全國總?cè)丝?,x代表年份(x=1表示2003年,x=2表示2004年,……,x=11表示2013年)。該擬合方程能通過系數(shù)的顯著性檢驗(yàn),可決系數(shù)高達(dá)0.9992。依據(jù)該線性擬合方程,預(yù)測全國總?cè)丝?015年為137473萬人,2020年為140857萬人,“十三五”期間總?cè)丝谠鲩L3383萬人。

    第二種方法:若按年均增長0.518%的速度測算,預(yù)計(jì)全國總?cè)丝?015年為137485萬人,2020年增長到141083萬人,“十三五”期間全國總?cè)丝谠黾蛹s3598萬人。

    這里對全國總?cè)丝诘念A(yù)測取兩種方法的平均值,發(fā)現(xiàn)預(yù)測的2014年的總?cè)丝?36787萬人與《2014年國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》中公布的“2014年末全國總?cè)丝跒?36782萬人”幾乎完全一致,由此也證明了該預(yù)測方法的準(zhǔn)確性。據(jù)此預(yù)測全國總?cè)丝?015年約為137479萬人,2020年增長到140970萬人,“十三五”期間全國總?cè)丝谠黾蛹s3491萬人(見表1)。

    1.2 戶均人口預(yù)測

    全國平均家庭戶規(guī)模2006-2007年為3.17人/戶,2010年降為3.10人/戶,2011-2012年為3.02人/戶,2013年為2.98人/戶,基本保持平穩(wěn)微幅下降的趨勢。按此規(guī)律預(yù)測2014年平均家庭戶規(guī)模仍為2.98人/戶,2015-2016年下降為2.94人/戶。考慮到單獨(dú)二胎政策的效應(yīng)逐漸顯現(xiàn),短期內(nèi)平均每戶家庭人口可能會較穩(wěn)定,長期可能還會轉(zhuǎn)而上升,故預(yù)計(jì)“十三五”期間平均每戶家庭人口保持在2.94人的水平。

    1.3 城市化率及城鎮(zhèn)人口預(yù)測

    2003年,全國城市化率為40.53%,2013年上升到53.73%,平均每年上升1.32個(gè)百分點(diǎn),2014年全國城市化率為54.77%,比上年增加約1個(gè)百分點(diǎn)。在中國城市化由單純注重速度轉(zhuǎn)向速度與質(zhì)量并重的趨向下,預(yù)計(jì)“十三五”期間城市化率年均上升1個(gè)百分點(diǎn),按此速度預(yù)測2015年全國城市化率為55.77%,2020年將上升到60.77%;在此基礎(chǔ)上,預(yù)測2015年城鎮(zhèn)人口為76672萬人,2020年為85667萬人,“十三五”期間全國城鎮(zhèn)人口增加約9000萬人。這與2014年3月16日國務(wù)院公布的《國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃(2014-2020年)》中提到的“2020年實(shí)現(xiàn)常住人口城鎮(zhèn)化率達(dá)到60%左右、城鎮(zhèn)常住人口達(dá)8.5億人”的目標(biāo)正好吻合(見表2)。

    2 “十三五”期間全國住宅需求預(yù)測

    2.1 保障性住房需求預(yù)測

    “十三五”期間全國新增城鎮(zhèn)人口8995(約9000)萬人,按照戶均2.94人、保障覆蓋面20%計(jì)算,新增保障戶數(shù)為8995/2.94*20%=612萬戶(見表3)。

    2.2 商品住房需求預(yù)測

    2.2.1 方法一:需求因素綜合推導(dǎo)法

    “十三五”時(shí)期全國商品住房需求總量可以分解為三個(gè)方面:一是由快速城市化帶來的住房需求,二是由收入水平提高帶來的改善型需求,三是投資和財(cái)產(chǎn)需求。

    2.2.1.1 城市化帶來的住房需求——3290萬套;29.6億平方米

    “十三五”時(shí)期,全國城鎮(zhèn)人口將增加8995萬人,按2012年城市人均住宅建筑面積32.91平方米粗略估算,新增城市人口帶來的住房需求約8995萬人*32.91=29.6億平方米,按每套90平方米估算,約3290萬套,平均每年需求量為5.92億平方米(658萬套)。

    2.2.1.2 人均收入增長帶來的改善型需求——2600萬套;26億平方米

    按收入水平劃分,高收入和最高收入兩類家庭占城鎮(zhèn)家庭總數(shù)的20%左右,一般來說,屬于高收入和最高收入的20%的家庭有能力改善居住水平。由于沒有全國數(shù)據(jù),根據(jù)上海市統(tǒng)計(jì)局城調(diào)隊(duì)在2005年1月組織的3000戶居民的抽樣調(diào)查數(shù)據(jù),有21.7%的城鎮(zhèn)居民家庭擁有兩套以上的房屋(包括房改房),2%的家庭擁有三套以上房屋。由此可以在一定程度上佐證,屬于高收入和最高收入的20%的家庭有能力購房二套以上住房。按經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國家的經(jīng)驗(yàn),一個(gè)中產(chǎn)家庭10年左右才會產(chǎn)生新的購房需求,估計(jì)“十三五”期間有50%的中國中等收入和高收入家庭會購買新房,若按戶均100平方米計(jì)算,可按以下公式計(jì)算出“十三五”期間的改善型需求。

    “十三五”期間的改善型需求=城鎮(zhèn)人口(2015年)/本地平均每戶人口數(shù)*20%*50%*100平方米。

    估算2015年全國城鎮(zhèn)人口約76672萬人,平均每戶人口數(shù)估算為2.94,據(jù)此估算“十三五”期間全國將有26億平方米(2600萬套)的改善型購房需求存在,平均每年需求量為5.2億平方米(520萬套)。

    2.2.1.3 投資和財(cái)產(chǎn)需求——800萬套;7.58億平方米

    住宅的首要功能是居住,但投資保值是另一大功能,特別是我國當(dāng)前資本市場還不是很完善,社會上缺乏足夠投資渠道的情況下,投資房產(chǎn)便是一種重要的途徑。投資和財(cái)產(chǎn)需求相對于自住需求具有相當(dāng)?shù)膹椥裕谡麄€(gè)市場向上的時(shí)候,投資需求就很強(qiáng)烈,在市場出現(xiàn)調(diào)整低迷的時(shí)候,投資需求就會減弱。從前幾年情況分析,“十一五”“十二五”時(shí)期隨著房價(jià)的快速上漲,一線和重點(diǎn)二線城市投資和財(cái)產(chǎn)成份偏高,多數(shù)在20%左右,2013-2014年隨著房價(jià)漲幅下降、甚至房價(jià)略有下降趨勢,房地產(chǎn)投資和財(cái)產(chǎn)需求也有所下降。在此基礎(chǔ)上,預(yù)計(jì)“十三五”期間全國投資和財(cái)產(chǎn)性需求占總商品住宅需求的比例為12%,這意味著投資和財(cái)產(chǎn)性需求占前兩類商品住宅需求的比例約為12/88=13.64%,即“十三五”期間全國的投資和財(cái)產(chǎn)住房需求為7.58億平方米(=(29.6+26)*13.64%)、800萬套(=(3290+2600)*13.64%)。

    2.2.1.4 商品住房總需求——6690萬套;63.2億平方米

    按照上述分析影響住宅需求的因素,推算“十三五”期間全國的商品住宅需求總量如下:一是城市化創(chuàng)造的住房需求約為29.6億平方米左右,二是改善型住房需求約為26億平方米左右,三是投資和財(cái)產(chǎn)住房需求約為7.58億平方米。商品住房需求總量約為:63.2億平方米(=29.6億平方米+26億平方米+7.58億平方米),6690萬套(=3290萬套+2600萬套+800萬套)。平均每年需求量約為12.6億平方米1338萬套(見表4)。

    2.2.2 方法二:銷售總量增長趨勢外推法

    從全國商品住宅銷售面積的歷史增長趨勢來看,2009-2014年全國商品住宅銷售面積年均復(fù)合增長率約4%,相對來說,2009-2012年其增長速度更平穩(wěn)(年均復(fù)合增長率4.5%),2013年全國商品住宅銷售面積大幅上漲,2014年又出現(xiàn)了小幅回落。根據(jù)歷史趨勢外推法,按年均增長4.5%的速度,以2014年商品住宅銷售面積10.5182億平方米為基數(shù),預(yù)測2016-2020年全國商品住宅銷售面積分別為11.5億平方米、12億平方米、12.5億平方米、13.1億平方米、13.7億平方米,合計(jì)為62.8億平方米(見圖1)。

    2.3 小結(jié)

    根據(jù)需求因素綜合推導(dǎo)法預(yù)測“十三五”期間全國的商品住宅需求總量為63.2億平方米,根據(jù)銷售總量增長趨勢外推法預(yù)測“十三五”期間全國的商品住宅需求總量為62.8億平方米,兩者十分接近,也相互印證了預(yù)測結(jié)果的合理性。由于第一種方法可以得到需求結(jié)構(gòu)的詳細(xì)預(yù)測數(shù)據(jù),這里可直接采用第一種方法的預(yù)測結(jié)果,即:“十三五”期間全國的商品住宅需求總量為63.2億平方米(約6690萬套),其中,城市化創(chuàng)造的住房需求為29.6億平方米左右,改善型住房需求約為26億平方米,投資和財(cái)產(chǎn)住房需求約為7.58億平方米。平均每年商品住宅需求量約為12.6億平方米(1338萬套)。

    3 “十三五”期間全國寫字樓、商業(yè)用房、工業(yè)地產(chǎn)需求預(yù)測

    3.1 寫字樓市場需求預(yù)測

    寫字樓市場需求的預(yù)測可以采用市場趨勢法進(jìn)行預(yù)測,即基于城市辦公用房成交現(xiàn)狀,考慮城市未來經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢對商務(wù)體量進(jìn)行預(yù)測。具體來說,寫字樓的市場表現(xiàn)與第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展高度相關(guān),第三產(chǎn)業(yè)總量反映了城市寫字樓的整體容量水平,可以根據(jù)二者的對應(yīng)關(guān)系總結(jié)出寫字樓發(fā)展水平模型,進(jìn)一步在城市發(fā)展目標(biāo)和第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上,對未來期第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值進(jìn)行預(yù)測,最后結(jié)合寫字樓市場容量與第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值模型來預(yù)測未來期寫字樓的需求量(見表5)。

    3.1.1 第三產(chǎn)業(yè)增加值預(yù)測

    預(yù)測“十三五”期間全國第三產(chǎn)業(yè)增加值可按兩種方法進(jìn)行:一種方法是在歷史數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上根據(jù)趨勢外推法預(yù)測,另一種方法是按新常態(tài)GDP增速7.5%的水平來預(yù)測。

    方法一:趨勢外推法。

    2003年以來,全國的GDP總量、第三產(chǎn)業(yè)增加值都持續(xù)穩(wěn)定增長。2003-2013年全國第三產(chǎn)業(yè)增加值的發(fā)展趨勢可以用二次曲線方程來擬合。采用Eviews軟件用二次曲線方程來擬合全國第三產(chǎn)業(yè)增加值的發(fā)展趨勢,可以得到:

    y=47202.64+6190.355x+1225.132x2

    R2=0.999

    其中,y表示全國第三產(chǎn)業(yè)增加值,x代表年份(x=1表示2003年,x=2表示2004年……)。該擬合方程能通過各變量的顯著性檢驗(yàn),可決系數(shù)高達(dá)0.999,方程整體上也十分顯著。依據(jù)該二次曲線擬合方程預(yù)測2016-2020年全國第三產(chǎn)業(yè)增加值分別為373994億元、415713億元、459882億元、506502億元、555572億元。

    方法二:按新常態(tài)GDP增速7.5%預(yù)測。

    按新常態(tài)下GDP年均增速7.5%預(yù)測,2016-2020年全國GDP分別為706675億元、759675億元、816651億元、877900億元、943742億元。從2003-2013年全國GDP與第三產(chǎn)業(yè)增加值的關(guān)系來看,第三產(chǎn)業(yè)增加值占GDP的比重約為40%多,平均為42.5%,呈現(xiàn)小幅遞增的趨勢,“十一五”以來第三產(chǎn)業(yè)增加值占GDP的比重年均上升幅度約0.7%,估計(jì)“十三五”期間全國第三產(chǎn)業(yè)增加值占GDP的比重分別為48.2%、48.9%、49.6%、50.3%、51.0%。根據(jù)新常態(tài)GDP增速7.5%預(yù)測的2016-2020年的中國GDP水平,以及估算的第三產(chǎn)業(yè)增加值占GDP的比重,預(yù)測2016-2020年全國第三產(chǎn)業(yè)增加值分別為340575億元、371436億元、405010億元、441531億元、481252億元。

    下面將選取按新常態(tài)GDP增速7.5%預(yù)測的第三產(chǎn)業(yè)增加值來預(yù)測寫字樓需求量(見表6)。

    3.1.2 寫字樓市場需求量預(yù)測

    全國寫字樓的發(fā)展將以上海為目標(biāo)參照物。從上海市2003-2013年的發(fā)展?fàn)顩r發(fā)現(xiàn),第三產(chǎn)業(yè)每增加116億元,成交辦公面積增加1平方米左右,通過回歸分析得到的上海市寫字樓發(fā)展水平評估模型為:

    y=66.626+0.0086x

    其中,y表示上海市辦公用房成交面積,x代表上海市第三產(chǎn)業(yè)增加值,兩變量之間相關(guān)系數(shù)為0.67。根據(jù)寫字樓發(fā)展水平評估模型推測全國寫字樓容量將在“十三五”時(shí)期經(jīng)過中等容量、進(jìn)入較大容量的發(fā)展階段,按新常態(tài)GDP增速7.5%預(yù)測的第三產(chǎn)業(yè)增加值來預(yù)測寫字樓需求量,可以得到2016-2020年全國寫字樓需求量,估算“十三五”時(shí)期全國新增寫字樓需求量總計(jì)達(dá)17875萬平方米(見表7)。

    3.2 商業(yè)用房需求預(yù)測

    可基于現(xiàn)有商業(yè)經(jīng)營情況,通過平均坪效值對商業(yè)用房需求量進(jìn)行預(yù)測,預(yù)測公式為:商業(yè)面積=商業(yè)零售總額/商業(yè)平均坪效值。

    商業(yè)零售總額一般用社會消費(fèi)品零售總額這一指標(biāo)反映。從2003-2014年全國社會消費(fèi)品零售總額的發(fā)展趨勢來看,該指標(biāo)與批發(fā)和零售業(yè)增加值、進(jìn)一步與第三產(chǎn)業(yè)增加值密切相關(guān)。回歸分析發(fā)現(xiàn),存在如下的近似方程:全國社會消費(fèi)品零售總額=0.9*第三產(chǎn)業(yè)增加值。采用前文按新常態(tài)下GDP年均增速7.5%預(yù)測的第三產(chǎn)業(yè)增加值,可以預(yù)測出“十三五”期間的全國社會消費(fèi)品零售總額,估計(jì)2015年約為280991億元,2020年約為433127億元。

    商業(yè)平均坪效值反映單位商業(yè)面積產(chǎn)生的消費(fèi)額。據(jù)估計(jì),2014年全國商業(yè)平均坪效值為3.46萬元/平方米(根據(jù)“2014年社會消費(fèi)品零售總額/2014年商業(yè)營業(yè)用房銷售面積累計(jì)量”計(jì)算得到),即1平方米的商業(yè)面積會產(chǎn)生3.46萬元的消費(fèi)額。根據(jù)計(jì)算的數(shù)據(jù)顯示,2008年以來,全國商業(yè)平均坪效值比較穩(wěn)定,平均保持在3.64萬元/平方米的水平,穩(wěn)中略有下降,“十三五”期間全國商業(yè)平均坪效值按3.46萬元/平方米的水平估算,根據(jù)商業(yè)面積的估算公式:商業(yè)面積=區(qū)域商業(yè)零售總額/商業(yè)平均坪效值,可以得到2020年全國商業(yè)用房面積=433127/3.46=125181萬平方米,2015年全國商業(yè)用房面積約為81211萬平方米,則“十三五”期間全國商業(yè)用房需求量為43970萬平方米,年均需求量約為8800萬平方米。

    3.3 工業(yè)地產(chǎn)需求預(yù)測

    3.3.1 工業(yè)地產(chǎn)用地需求預(yù)測

    對某個(gè)城市工業(yè)用地需求量的預(yù)測可通過經(jīng)濟(jì)規(guī)模預(yù)估法來進(jìn)行。經(jīng)濟(jì)規(guī)模預(yù)估法是以工業(yè)增加值和用地效益指標(biāo)來預(yù)測工業(yè)用地量,其工業(yè)用地需求量預(yù)測公式為:工業(yè)用地面積=工業(yè)增加值/工業(yè)用地效益。要預(yù)測“十三五”期間全國的工業(yè)用地需求量,需首先預(yù)測“十三五”期間全國的工業(yè)增加值和工業(yè)用地效益。

    3.3.1.1 工業(yè)增加值預(yù)測

    預(yù)測“十三五”期間全國的工業(yè)增加值可按兩種方法進(jìn)行:一種方法是在歷史數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上根據(jù)趨勢外推法預(yù)測,另一種方法是按新常態(tài)GDP增速7.5%的水平來預(yù)測。

    方法一:趨勢外推法。

    2003-2013年全國工業(yè)增加值的發(fā)展趨勢呈線性增長趨勢,采用Eviews軟件用線性方程來擬合全國工業(yè)增加值的發(fā)展趨勢,可以得到:

    y=30545.44+16489.16x

    R2=0.989

    其中,y表示全國的工業(yè)增加值,x代表年份(x=1表示2003年,x=2表示2004年……)。該擬合方程能通過各變量的顯著性檢驗(yàn),可決系數(shù)高達(dá)0.989,方程整體上也十分顯著。依據(jù)該線性擬合方程預(yù)測2015-2020年全國工業(yè)增加值分別為244905億元、261394億元、277883億元、294372億元、310861億元、327350億元。

    方法二:按新常態(tài)GDP增速7.5%預(yù)測。

    按新常態(tài)下GDP年均增速7.5%預(yù)測,2016-2020年全國GDP分別為706675億元、759675億元、816651億元、877900億元、943742億元。從2003-2013年全國GDP與工業(yè)增加值的關(guān)系來看,工業(yè)增加值占GDP的比重約為40%,從2006年的42.21%到2013年的37.04%,呈現(xiàn)小幅下降的趨勢,“十一五”以來工業(yè)增加值占GDP的比重年均下降約0.59%,估計(jì)“十三五”期間全國工業(yè)增加值占GDP的比重分別為35.3%、34.7%、34.1%、33.5%、32.9%。根據(jù)新常態(tài)GDP增速7.5%預(yù)測的2016-2020年的中國GDP水平,以及估算的工業(yè)增加值占GDP的比重,預(yù)測2016-2020年全國工業(yè)增加值分別為249231億元、263441億元、278381億元、294080億元、310568億元。

    下面將選取按新常態(tài)GDP增速7.5%預(yù)測的工業(yè)增加值來預(yù)測工業(yè)用地需求量(見表8)。

    3.3.1.2 工業(yè)用地效益預(yù)測

    全國2003年的工業(yè)用地效益為8.8億元/平方公里,2012年上升為22.9億元/平方公里,2003-2012年全國的工業(yè)用地效益保存著平穩(wěn)的線性增長趨勢,采用Eviews軟件擬合其線性增長方程式,估算2015年全國的工業(yè)用地效益為26.84億元/平方公里,2020年將上升到34.53億元/平方公里。

    3.3.1.3 工業(yè)用地需求量預(yù)測

    根據(jù)工業(yè)用地面積的估算公式:

    工業(yè)用地面積=工業(yè)增加值/工業(yè)用地效益

    工業(yè)增加值選取第二種方法按新常態(tài)下GDP增速7.5%的預(yù)測結(jié)果,可以得到2020年全國的工業(yè)用地面積約為:310568/34.53=8995平方公里。估算2015年末全國工業(yè)用地面積為:235721/26.84=8783平方公里,“十三五”時(shí)期全國的工業(yè)用地面積增加:8995-8783=212平方公里(見表9)。

    3.3.2 工業(yè)地產(chǎn)建筑面積需求預(yù)測

    全國各地的工業(yè)用地容積率大多介于0.5和1.5之間(參見中國地價(jià)網(wǎng),網(wǎng)址:http://www.landvalue.com.cn/L_LandPriceMonitor.aspx?Menu_ID=2&PID=1&ColumnID=0),若按0.5的容積率推算,到2020年全國工業(yè)地產(chǎn)總建筑面積應(yīng)達(dá)到449734萬平方米,十三五期間新增建筑面積合計(jì)應(yīng)達(dá)到10601萬平方米;若按1.5的容積率推算,到2020年全國工業(yè)地產(chǎn)總建筑面積將達(dá)到1349202萬平方米,“十三五”期間新增建筑面積應(yīng)達(dá)到31803萬平方米。若取平均值按1的容積率推算,到2020年全國工業(yè)地產(chǎn)總建筑面積將達(dá)到899468萬平方米,“十三五”期間新增建筑面積應(yīng)達(dá)到21202萬平方米(見表10)。

    4 結(jié)論

    基于近十年的歷史資料和新常態(tài)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度對“十三五”期間全國保障性住房、商品住房和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)需求情況的預(yù)測,到“十三五”期末,住房保障覆蓋率達(dá)到20%,“十三五”期間新增保障戶數(shù)約612萬戶;商品住房需求總量約為63.2億平方米6690萬套,其中,城市化創(chuàng)造的住房需求為29.6億平方米3290萬套,改善型住房需求約為26億平方米2600萬套,投資和財(cái)產(chǎn)住房需求約為7.58億平方米、800萬套,平均每年商品住宅需求量約為12.6億平方米1338萬套;“十三五”期間全國辦公寫字樓需求面積達(dá)到17875萬平方米,年均建設(shè)3575萬平方米;新增商業(yè)用房需求總面積達(dá)到43970萬平方米,年均需求量約為8800萬平方米;新增工業(yè)用房需求面積達(dá)到21202萬平方米,年均建設(shè)4240萬平方米。

    參考文獻(xiàn):

    1.蔣耒文 任強(qiáng).中國人口、家庭戶與住房需求預(yù)測研究.市場與人口分析.2005.2

    2.師友良.中國人口城市化對城鎮(zhèn)住宅市場需求的影響.統(tǒng)計(jì)研究.2005.9

    3.張輝.居民家庭住房需求總量與動(dòng)機(jī)模型分析.首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)學(xué)報(bào).2007.1

    4.郭曉宇.住房需求動(dòng)態(tài)模型的演進(jìn).技術(shù)經(jīng)濟(jì)與管理研究.2007.5

    5.葛懷志 張金隆.湖北省城鎮(zhèn)居民住房需求預(yù)測模型與實(shí)證.統(tǒng)計(jì)與決策.2013.10

    6.夏曉昀 李放.江蘇省廉租住房需求預(yù)測研究.社會保障研究.2012.2

    作者簡介:

    洪麗,武漢大學(xué)社會保障研究中心、武漢大學(xué)中國住房保障研究中心研究人員,武漢大學(xué)政治與公共管理學(xué)院講師。

    曾國安,武漢大學(xué)中國住房保障研究中心主任,武漢大學(xué)社會保障研究中心研究員。

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