土地出讓市場(chǎng)與商品房市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)性的實(shí)證研究

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摘要：近二十年來(lái)，伴隨我國(guó)城鎮(zhèn)土地出讓價(jià)格和住宅價(jià)格的持續(xù)快速上漲，土地出讓市場(chǎng)與商品房市場(chǎng)關(guān)系的相關(guān)爭(zhēng)議愈加激烈。本文在土地出讓市場(chǎng)派生需求理論和市場(chǎng)價(jià)格發(fā)現(xiàn)機(jī)制理論的指導(dǎo)下，以市場(chǎng)價(jià)格作為市場(chǎng)信息傳輸工具，構(gòu)建微觀視角的土地出讓市場(chǎng)與商品房市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)性的微觀經(jīng)濟(jì)計(jì)量分析模型?；谟?jì)量分析模型對(duì)長(zhǎng)沙市土地出讓市場(chǎng)和商品房市場(chǎng)的聯(lián)動(dòng)性展開(kāi)了系統(tǒng)的實(shí)證分析，提出采取可行性措施推動(dòng)稅制改革的頂層設(shè)計(jì)，視環(huán)境變化適時(shí)加快房產(chǎn)稅制的修訂與完善，加快地方政府債券發(fā)行制度改革，推動(dòng)與土地出讓金相關(guān)的土地出讓收入用途變更調(diào)整，并在時(shí)間成熟時(shí)推動(dòng)城鎮(zhèn)管理職能的下移和分散的建議。

關(guān)鍵詞：土地出讓市場(chǎng)；商品房市場(chǎng)；派生需求理論；長(zhǎng)沙市

中圖分類(lèi)號(hào)：F29330文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1000176X（2015）11014006

一、引言

20世紀(jì)末，我國(guó)開(kāi)始實(shí)行住宅制度改革，在全國(guó)取消自建國(guó)以來(lái)實(shí)行的從福利分房制度到貨幣分配模式這一變化迅速地推動(dòng)了住宅的商品化，也促進(jìn)了我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。隨著土地出讓制度變革的推動(dòng)，城市住宅抵押貸款制度的執(zhí)行，城市房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步興旺發(fā)達(dá)，但隨之而來(lái)的是城市土地價(jià)格和住宅價(jià)格也在持續(xù)不斷地上漲。在城市土地價(jià)格和住宅價(jià)格持續(xù)上漲的大背景下，關(guān)于土地出讓市場(chǎng)與商品房市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)性也成為大家關(guān)注的焦點(diǎn)。

關(guān)于土地出讓價(jià)格與住宅價(jià)格的因果關(guān)系，國(guó)內(nèi)外主要存在三種觀點(diǎn)：一是住宅價(jià)格決定土地出讓價(jià)格。主要從派生需求或者市場(chǎng)供求變化視角展開(kāi)探討。李珍貴使用月份統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，運(yùn)用Granger因果檢驗(yàn)方法探討土地出讓費(fèi)用與住宅之間的因果關(guān)系，得出住宅價(jià)格上升引發(fā)土地出讓價(jià)格上升，但反之影響并不顯著的結(jié)論。Ooi和Sirmans在研究新加坡商品房市場(chǎng)的基礎(chǔ)上發(fā)現(xiàn)土地出讓價(jià)格同住宅價(jià)格之間存在協(xié)整關(guān)系，并采用Granger因果檢驗(yàn)方法證實(shí)住宅價(jià)格上升帶來(lái)土地出讓價(jià)格上升。二是從土地成本視角展開(kāi)探討，認(rèn)為土地出讓價(jià)格上升自然會(huì)引發(fā)住宅價(jià)格上升。劉民權(quán)和孫波認(rèn)為土地出讓價(jià)格的上升是引發(fā)住宅價(jià)格上升的關(guān)鍵要素。Daniel和John認(rèn)為土地出讓價(jià)格的上升是因?yàn)橥恋毓┙o和規(guī)劃限制帶來(lái)的，存在的這些限制最終引發(fā)住宅價(jià)格的上升。三是土地出讓價(jià)格與住宅價(jià)格是相互影響、相互作用的。溫海珍等[5]采用全國(guó)21個(gè)大城市年度統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，運(yùn)用聯(lián)立方程式計(jì)量分析模型得出住宅價(jià)格和土地出讓價(jià)格無(wú)論在長(zhǎng)期還是在短期都是相互影響、相互作用的，二者互為因果關(guān)系的結(jié)論。Potepan建構(gòu)了全面的住宅價(jià)格決定理論分析模型，該模型包括住宅服務(wù)市場(chǎng)決定住宅租金水平，住宅資本市場(chǎng)決定商品房市場(chǎng)交易價(jià)格和土地市場(chǎng)決定土地出讓價(jià)格三個(gè)關(guān)鍵變量，這三個(gè)變量是相互聯(lián)系、影響、作用和依賴(lài)，而非簡(jiǎn)單的單方向關(guān)系。

關(guān)于土地出讓價(jià)格與住宅價(jià)格的關(guān)系研究，國(guó)內(nèi)外都沒(méi)有一致的看法和結(jié)論，在我國(guó)現(xiàn)行土地制度背景下，由于地方政府壟斷一級(jí)土地出讓市場(chǎng)及由此出現(xiàn)的土地財(cái)政對(duì)土地出讓和商品房市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)性產(chǎn)生非常重大的影響，進(jìn)而導(dǎo)致探討我國(guó)城鎮(zhèn)土地出讓市場(chǎng)與商品房市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)性的關(guān)系就凸顯復(fù)雜和必要。

四、結(jié)論與政策建議

住宅價(jià)格通過(guò)派生需求途徑影響土地出讓市場(chǎng)價(jià)格和土地開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)，土地出讓價(jià)格通過(guò)市場(chǎng)價(jià)格發(fā)現(xiàn)機(jī)制影響住宅價(jià)格高低和交易概率大小，市場(chǎng)價(jià)格是兩個(gè)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)性的傳輸紐帶。本文基于土地出讓市場(chǎng)的派生需求理論和商品房市場(chǎng)的價(jià)格發(fā)現(xiàn)理論，借鑒實(shí)物期權(quán)理論分析模型和住宅搜尋理論模型，構(gòu)建理想條件下土地出讓市場(chǎng)與商品房市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)性的微觀經(jīng)濟(jì)計(jì)量模型。理論分析表明，市場(chǎng)價(jià)格是市場(chǎng)信息傳遞的關(guān)鍵媒介，是市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)性存在的重要渠道。就此提出如下三點(diǎn)政策建議：第一，在逐步擴(kuò)大試點(diǎn)范圍基礎(chǔ)上，穩(wěn)步推動(dòng)稅制改革的頂層設(shè)計(jì)，加快房產(chǎn)稅制的修訂與完善，推動(dòng)財(cái)政管理體制改革，減弱地方政府對(duì)土地財(cái)政的依賴(lài)程度。房地產(chǎn)稅作為地方政府的稅收收入具有明顯的區(qū)位固定特征，且其觀察和計(jì)量非常容易。但我國(guó)現(xiàn)行房產(chǎn)稅的稅制設(shè)計(jì)難以使其成為地方政府的主要收入來(lái)源，必須進(jìn)行根本的改革。與此同時(shí)，由于我國(guó)金融市場(chǎng)發(fā)育、完善程度不高，地方債制度亟待完善，以期為地方政府進(jìn)行公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)提供新的資金來(lái)源。第二，逐步調(diào)整地方政府土地出讓相關(guān)收入的使用方向，顯著降低其中用于城鎮(zhèn)公共設(shè)施建設(shè)方面的比率，增加對(duì)原土地所有人的補(bǔ)償比率。第三，逐步完善調(diào)整地方政府的城鎮(zhèn)土地管理職能，實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)土地儲(chǔ)備和土地出讓相關(guān)收入的使用權(quán)力下移與分散。

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（責(zé)任編輯：劉艷）