房東、二房東和我

租房子，是現(xiàn)代社會(huì)中再普通不過(guò)的一件事情，然而就是這種普通的事情卻因?yàn)槲覀兊牟恢匾暬虿恢涝鯓尤ブ匾暎M(jìn)而忽略了很多重要的細(xì)節(jié)，引發(fā)了很多不必要的糾紛。現(xiàn)在，讓我們一起來(lái)看看房屋租賃過(guò)程中可能出現(xiàn)的一些問(wèn)題，以方便我們?cè)谧夥繒r(shí)更好地維護(hù)自己的利益。

一、租房時(shí)，口頭協(xié)議有法律效力嗎？

問(wèn)：我剛看了一處房子，打算和房東簽一年的合同，房租每個(gè)月1500元，押一付三，如果這一年內(nèi)我不想繼續(xù)租的話(huà)，提前一個(gè)月跟房東說(shuō)好，房東可以把押金退給我。我想問(wèn)一下，如果我和房東就上述事情只是進(jìn)行了口頭約定，約定有效嗎？

答：口頭協(xié)議也是協(xié)議，但是因沒(méi)有書(shū)面證據(jù)，對(duì)于租期長(zhǎng)短、租金數(shù)額、費(fèi)用承擔(dān)等都難以證明，一旦發(fā)生糾紛，會(huì)造成雙方各執(zhí)一詞的局面，對(duì)雙方都不利。另外，如果簽訂了書(shū)面合同，還可以約定一下雙方解除合同的條件、違約責(zé)任等內(nèi)容，以便在發(fā)生爭(zhēng)執(zhí)時(shí)可以合同為標(biāo)準(zhǔn)判斷雙方的責(zé)任。

二、房東要賣(mài)房，房客該怎么辦？

問(wèn)：我是租客，去年12月份與房東簽了租賃期限為3年的房屋租賃合同，現(xiàn)在租賃期限還未滿(mǎn)，但是房東想提前終止租賃合同，原因是他想把房子賣(mài)掉然后出國(guó)，并要求我一個(gè)月內(nèi)搬離，如果我不搬的話(huà)他就要起訴我，還要我賠償他房屋賣(mài)不出去的損失，我該怎么辦？

答：首先，作為承租者，你可以行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，在同等條件下優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)你現(xiàn)在租住的房屋;其次，即使你不主張購(gòu)買(mǎi)該房屋，房東把房子賣(mài)了，房東也無(wú)權(quán)隨意解除租賃合同，你依然可以繼續(xù)租住該房屋，因?yàn)橘I(mǎi)賣(mài)不破租賃，即租賃期限內(nèi)，房屋出租人轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)的，房屋受讓人應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行原租賃合同。所以，你可以不搬離你現(xiàn)在租住的房屋，房東也無(wú)權(quán)要求你賠償其房屋賣(mài)不出去的損失。

三、轉(zhuǎn)租來(lái)的房子未經(jīng)出租人同意，出租人要求收回房屋，怎么辦？

問(wèn)：2015年3月2日，我與李某簽訂了房屋租賃合同，當(dāng)時(shí)李某告訴我說(shuō)，房子是他朋友傅某租給他的，沒(méi)有簽訂書(shū)面協(xié)議，是否轉(zhuǎn)租由李某自己決定。半月前，傅某找到我說(shuō)，他是房東，他要把房子收回去，因?yàn)槔钅撑c他簽訂了一份《租賃合同》，合同明確約定“租賃期間，乙方不得將租賃房屋轉(zhuǎn)讓或轉(zhuǎn)租他人，否則甲方有權(quán)收回房屋”。請(qǐng)問(wèn)，這種情況我該怎么辦？

答：根據(jù)《合同法》第224條第2款規(guī)定及李某與傅某簽訂的《租賃合同》的約定，原出租人傅某可以收回房屋，因此，你不能繼續(xù)租賃該房屋，但是你可以要求李某返還你已交付的租金。

四、轉(zhuǎn)租人拖欠出租人租金，我作為次承租人該怎么辦？

問(wèn)：黃某將其所有的某商業(yè)房產(chǎn)整層出租給程某，雙方約定的合同期為3年，還具體約定了租金、轉(zhuǎn)租等事宜，然后程某將其中兩間轉(zhuǎn)租給我，我按期支付程某租金，但是程某卻拖欠了出租人黃某的租金，出租人黃某現(xiàn)在說(shuō)因?yàn)槌棠惩锨纷饨穑瑯?gòu)成違約，要起訴解除與程某的合同，可是我想繼續(xù)租用該房產(chǎn)怎么辦？

答：雖然本案糾紛涉及你的轉(zhuǎn)租合同利益，但承租人拖欠租金屬于根本違約，出租人起訴要求解除合同也是合法合理的。你如果想繼續(xù)使用該房屋，也可以代替承租人支付欠繳的租金，相當(dāng)于你與出租人達(dá)成新的租賃合同，這樣你就可以繼續(xù)經(jīng)營(yíng)。同時(shí)承租人程某對(duì)你構(gòu)成的違約，你也可以向承租人程某進(jìn)行追償。

五、租賃合同沒(méi)有約定租房期限，房東可以要求我立刻搬離嗎？

問(wèn)：我去年租住的房子，因?yàn)楫?dāng)時(shí)工作不穩(wěn)定，和房東簽訂租賃合同時(shí)，就沒(méi)有約定租賃期，現(xiàn)在房東想把房子高價(jià)出租給別人，要求我立刻搬走，原因是簽訂合同時(shí)，沒(méi)有約定期限，他可以隨時(shí)要求解除合同，請(qǐng)問(wèn)他的要求合法嗎？

答：根據(jù)合同法的相關(guān)規(guī)定，你們對(duì)租賃期限沒(méi)有約定，視為不定期租賃，房東和你都可以隨時(shí)解除合同，但房東在解除合同之前應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)通知承租人，也就是說(shuō)房東可以和你解除房屋租賃合同，但是不能要求你立刻搬離，應(yīng)該給予你一定的合理期限。

六、簽訂房屋租賃合同時(shí)，應(yīng)該注意些什么？

問(wèn)：我即將大學(xué)畢業(yè)，工作已找好，現(xiàn)在打算在公司附近租間房子，我想問(wèn)下，我在簽訂租賃合同時(shí)，都應(yīng)該注意些什么？

答：首先，簽訂合同時(shí)，要確認(rèn)房產(chǎn)證上的人和你簽合同的人是否是同一人，如果是轉(zhuǎn)租的，要核實(shí)轉(zhuǎn)租人是否有轉(zhuǎn)租資格，即查看轉(zhuǎn)租人與出租人簽訂的租賃合同是否允許其轉(zhuǎn)租;第二，一定要簽訂書(shū)面租賃合同，而且租賃合同要詳細(xì)，盡可能地明確雙方責(zé)任，例如明確租賃期限、租金、押金，同時(shí)還要明確水費(fèi)、電費(fèi)、煤氣費(fèi)、電話(huà)費(fèi)、光纜電視收視費(fèi)、衛(wèi)生費(fèi)和物業(yè)管理費(fèi)、房屋維修費(fèi)等由誰(shuí)支付，并列明租住前的各項(xiàng)數(shù)字，還要明確出租人逾期交付房屋、擅自收回房屋的違約責(zé)任等。

柴瑜河北冀華律師事務(wù)所律師，以誠(chéng)信為本，以受人之托、忠人之事為執(zhí)業(yè)承諾，擅長(zhǎng)處理傳統(tǒng)家事糾紛、債權(quán)債務(wù)糾紛等法律事務(wù)。聯(lián)系電話(huà)：15933622028。陳淑琴河北冀華律師事務(wù)所律師，以熱心接待客戶(hù)、耐心分析案件、細(xì)心發(fā)現(xiàn)問(wèn)題為特長(zhǎng)，為客戶(hù)提供全面的最佳解決方案。聯(lián)系電話(huà)：13932123890。