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      簡論物業(yè)管理公司與業(yè)主關(guān)系的協(xié)調(diào)

      2015-12-31 00:00:00李文武
      基層建設 2015年15期

      黑龍江省大慶市龍鳳區(qū)房產(chǎn)管理站

      摘要:本文首先介紹了什么是物業(yè)管理公司和業(yè)主,然后介紹了物業(yè)管理公司和業(yè)主的委托代理關(guān)系,最后探討了協(xié)調(diào)物業(yè)管理公司與業(yè)主關(guān)系的方法。

      關(guān)鍵詞:物業(yè)管理;業(yè)主;關(guān)系

      一、物業(yè)管理公司與業(yè)主的定義

      1、物業(yè)管理公司

      物業(yè)管理公司簡稱物業(yè)公司。物業(yè)公司是專門從事地上永久性建筑物、附屬設備、各項設施及相關(guān)場地和周圍環(huán)境的專業(yè)化管理的,為業(yè)主和非業(yè)主使用人提供良好的生活或工作環(huán)境的,具有獨立法人資格的經(jīng)濟實體。作為獨立的企業(yè)法人,物業(yè)管理公司必須由明確的經(jīng)營宗旨和經(jīng)行業(yè)主管部門認可的管理章程,能夠獨立承擔民事和經(jīng)濟法律責任。物業(yè)公司須自主經(jīng)營、自負盈虧、自我約束、自我發(fā)展的機制運行。

      2、業(yè)主

      業(yè)主是在區(qū)分所有建筑物內(nèi)或者在一個建筑區(qū)劃內(nèi)擁有一個或者一個以上專有建筑物空間或者房屋的所有權(quán)人。業(yè)主可以是自然人、法人和其它組織,可以是本國公民或組織,也可以是外國公民或組織。業(yè)主是在區(qū)分所有權(quán)制度下的一個法律概念。

      3、物業(yè)管理公司的性質(zhì)

      物業(yè)管理公司的性質(zhì)是由物業(yè)管理的性質(zhì)決定的。物業(yè)管理具有服務性,因而物業(yè)管理公司也具有服務性。物業(yè)管理公司不生產(chǎn)產(chǎn)品,而是提供服務,享受第三產(chǎn)業(yè)的優(yōu)惠政策。物業(yè)管理公司的性質(zhì)具有以下特點:

      第一,物業(yè)管理公司是獨立的企業(yè)法人。物業(yè)管理公司是按合法程序建立,從事物業(yè)管理活動,為業(yè)主和租戶提供綜合服務和管理的獨立核算、自負盈虧的經(jīng)濟實體。物業(yè)管理公司作為企業(yè)的主要標志是:擁有一定的資金和設備,具有法人地位,能夠獨立完成物業(yè)的管理與服務工作,自主經(jīng)營,獨立核算,以自己的名義享有民事權(quán)利,承擔民事責任等。

      第二,物業(yè)管理公司屬于服務性企業(yè)。物業(yè)管理公司的主要職能是通過對物業(yè)的管理和提供的多種服務,為業(yè)主和租戶創(chuàng)造一個舒適、方便、安全、幽雅的工作和居住環(huán)境。物業(yè)管理公司作為非生產(chǎn)性企業(yè),主要是通過對物業(yè)的維修養(yǎng)護、清潔衛(wèi)生以及直接為業(yè)主和租戶提供服務來達到自己的工作目標。

      第三,物業(yè)管理公司在某種程度上承擔著某些行政管理的特殊職能,因此它是現(xiàn)階段城市現(xiàn)代化建設的重要組成部分。由于中國城市建設管理體制正處于改革發(fā)展中,某些管理的職能和職權(quán)并沒有完全轉(zhuǎn)軌和明確,所以物業(yè)管理公司在向業(yè)主和租戶提供服務的同時,也承擔了部分政府有關(guān)部門對城市管理的職能,例如大廈的質(zhì)量安全、住宅小區(qū)內(nèi)的市政設施等等。

      二、物業(yè)管理公司與業(yè)主的關(guān)系

      物業(yè)管理公司受業(yè)主的委托,對其物業(yè)實施管理與維修,對業(yè)主提供各種服務。物業(yè)管理公司與業(yè)主的關(guān)系是委托與受托、服務與被服務的關(guān)系。

      目前的物業(yè)管理公司很大一部分是由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行組建的子公司,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建成房屋后,將其交由子公司――物業(yè)管理公司管理。還有一部分物業(yè)管理公司由原房管部門中剝離出來。隨著社會主義市場經(jīng)濟體制及競爭機制的建立,這種由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或房地產(chǎn)行政主管部門指定物業(yè)管理公司為業(yè)主進行管理的方式越來越不適合時代的要求。隨著招投標機制引進物業(yè)管理行業(yè),業(yè)主的合法權(quán)益將得到更多的尊重,物業(yè)管理公司也可根據(jù)自己的情況參與投標競爭。在這種“雙向選擇”之下,物業(yè)管理公司要想占領市場,就必須不斷提高業(yè)務水平,端正服務態(tài)度,保證工作質(zhì)量;業(yè)主與物管公司是相互獨立的,業(yè)主委托物管公司代表業(yè)主從事某類活動,這實質(zhì)上是經(jīng)濟學意義上的(不是民法意義上的)一種委托代理關(guān)系。業(yè)主被稱為委托人,物管公司被稱為代理人。

      委托人想使代理人按照自己的意愿選擇行動,但委托人不能直接觀測到代理人選擇了什么行動。我們應明確委托人與代理人的目標,通過對物管公司(代理人)與業(yè)主(委托人)的運行機制進行分析,我們可以知道:代理人的目標是追求自身收入或期望效用最大化。而委托人的目標主要有兩類:一類是如何使預期損失(如火災、盜竊、污染等)最小化;另一類是如何使其預期效用(如舒適的生活環(huán)境、便利的服務等)最大化。

      三、如何協(xié)調(diào)物業(yè)管理公司與業(yè)主關(guān)系

      1、明確雙方定位,利益共享

      關(guān)于物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主之間的關(guān)系,在總體層面上,《物業(yè)管理條例》中已確認了兩者是兩個獨立平等的民事主體;在經(jīng)濟層面上,是兩個合同當事人的平等關(guān)系;在勞動關(guān)系層面上,是服務與被服務的平等關(guān)系;但是在社會層面上,人們受舊的傳統(tǒng)思維影響,在觀念上使得雙方原本平等關(guān)系的地位產(chǎn)生錯位,部分業(yè)主采取了拒絕的態(tài)度,給物業(yè)管理活動增加了困擾。因此,明確雙方的定位,是處理好物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主關(guān)系的前提。

      在物業(yè)管理活動中,物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主雖然在經(jīng)濟利益上有差異,但目標是一致的。人們常常忽視了物業(yè)管理活動中推廣的“合伙經(jīng)營”的理念。雙方的思維都單方面地局限于一般的商品交換,遵循著市場經(jīng)濟原始規(guī)則,即“以最小的付出,獲取最大的利益”,這勢必造成雙方在根本利益上的沖突。

      2、建立互信機制,共存共榮

      有了“利益共同點”,只有彼此“互不設防”,互相信任,真誠合作,才能達成共同目標。因此,建立一種互信機制是十分必要的。不論是物業(yè)的所有者,還是物業(yè)管理服務的經(jīng)營者,達成共同利益是永恒的原則。不論是物業(yè)管理企業(yè)還是業(yè)主,都應該以“合作伙伴”的姿態(tài)出現(xiàn),站在公正、誠信、互利的基礎上思考問題、解決問題。在處理雙方關(guān)系時,應本著“求同存異”的精神,采取包容,互讓,友好的態(tài)度。

      作為物業(yè)管理企業(yè)應該正確對待業(yè)主的利益,要把業(yè)主利益擺在首位,力戒追求現(xiàn)實利益的短期行為。應在提高服務品質(zhì)與管理水平、提高服務檔次、推行“品牌”效應上下足功夫。要在員工的思想意識中肯定和樹立“業(yè)主至上”的觀點,認真對待和處理業(yè)主的訴求。同時,要在提升一線員工素質(zhì)上下足功夫,動用企業(yè)的一切資源作為支撐,這樣才能促使員工有效地與業(yè)主進行溝通。

      和諧的小區(qū),業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)雙方都將對方作為不可缺少的合作伙伴。業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)應該共同使業(yè)主委員會成為一個有效的交流平臺,建立一個完善的信息反饋體系,充分發(fā)揮業(yè)主委員會“橋梁”和“潤滑劑”作用。在業(yè)主委員會這個平臺上,真正做到你中有我、我中有你,和平共處、共存共榮。

      3、促成交流溝通,完善法制

      溝通是把思想、情感、知識、信息等在個人或群體間傳遞、交流的過程,它是增加感情、拉近距離的有效手段。因此,不管是物業(yè)管理企業(yè)還是業(yè)主,都應重視和加強彼此間的溝通,這樣才能關(guān)系融洽、和睦共處。

      由于物業(yè)管理是市場經(jīng)濟的產(chǎn)物,在國內(nèi)推行時間還很短,為了保證其健康發(fā)展壯大,應盡快完善法律法規(guī)是前提。同時結(jié)合實際情況,做好地方性法規(guī)的建設,細化條款,簡化程序,增加可操作性。此外,應該加強行業(yè)協(xié)會建設,強化行業(yè)協(xié)會指導協(xié)調(diào)功能和“橋梁”的作用,才能確保物業(yè)管理市場健康、有序、規(guī)范地發(fā)展。

      總而言之,要處理好物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主的關(guān)系只要思想觀念端正,并且巧妙地利用溝通的方式和方法,就一定能夠做好物業(yè)服務工作,就一定能夠提升物業(yè)管理的服務質(zhì)量,就一定能夠打造自己的服務品牌,實現(xiàn)物業(yè)管理的可持續(xù)性發(fā)展,為創(chuàng)造社會主義和諧社會做出新貢獻。

      參考文獻:

      [1]顏哲,魏鋒.業(yè)主與物業(yè)管理公司之間的委托-代理關(guān)系模型化分析.重慶建筑大學報,2000;22

      [2]張傳龍.淺議物業(yè)管理現(xiàn)狀與對策.工程與建設,2006;20

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