城市房屋拆遷補(bǔ)償制度研究

都勻市國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償管理局

摘要：隨著城市建設(shè)進(jìn)程的加快，在城中村改造過(guò)程中，勢(shì)必會(huì)涉及到房屋拆遷補(bǔ)償問(wèn)題。所以我國(guó)在城市房屋拆遷補(bǔ)償方面的制度也在不斷的完善。但是就當(dāng)前來(lái)看，我國(guó)的城市房屋拆遷補(bǔ)償制度方面還存在這樣或那樣的不足，因而為了更好地促進(jìn)對(duì)其的完善，就必須切實(shí)加強(qiáng)對(duì)其的研究。因而本文正是基于這一背景，首先分析了當(dāng)前我國(guó)城市房屋拆遷補(bǔ)償制度亟待完善的地方；其次提出了相關(guān)的完善措施；最后對(duì)全文進(jìn)行了簡(jiǎn)單的總結(jié)。旨在與同行加強(qiáng)業(yè)務(wù)的交流，從而更好地促進(jìn)城市房屋拆遷補(bǔ)償制度的完善。

關(guān)鍵詞：城市房屋；拆遷補(bǔ)償；制度；完善

針對(duì)當(dāng)前城市房屋拆遷工作中面臨的強(qiáng)拆和拆遷補(bǔ)償?shù)膯?wèn)題更，已成為影響城市和諧建設(shè)和發(fā)展的重要因素。所以我國(guó)歷來(lái)注重城市房屋拆遷補(bǔ)償制度的完善。在不斷完善的過(guò)程中，也有諸多問(wèn)題正在不斷的暴露出來(lái)。搜易必須加強(qiáng)對(duì)其的研究。

1.城市房屋拆遷補(bǔ)償制度存在的缺陷

1.1評(píng)估范圍的界定及評(píng)估方法的缺陷

根據(jù)中華人民共和國(guó)《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》中的相關(guān)規(guī)定，被拆遷人的房屋價(jià)格的評(píng)估辦法應(yīng)由所在的省、自治區(qū)和直轄市的人民政府進(jìn)行制定，且在該《條例》中主要確定的補(bǔ)償方式為貨幣的方式，補(bǔ)償?shù)呢泿沤痤~，需要結(jié)合被拆遷房屋的用途、區(qū)位以及建筑的面積和房地產(chǎn)的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)確定。其中，區(qū)位主要是房屋的地理位置，而其屬于不動(dòng)產(chǎn)，所以區(qū)位直覺(jué)決定著其的價(jià)值，而用途不同，其拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)也是不同。所以就當(dāng)前評(píng)估的內(nèi)容而言，主要是利用建筑成本法，而忽視了地價(jià)因素。這就是被拆遷戶最后拿到的貨幣補(bǔ)償款只是建筑的成本價(jià)格，而被拆遷戶在購(gòu)買新住房時(shí)勢(shì)必會(huì)利用這筆補(bǔ)償款購(gòu)買新的住房，而在購(gòu)買新住房時(shí)勢(shì)必需要根據(jù)現(xiàn)行的市價(jià)而確定，這不僅包含了建筑自身的成本，也包含了配套設(shè)施的成本，以及開(kāi)發(fā)商的利用及購(gòu)房所繳納的各種稅費(fèi)。由此可見(jiàn)，當(dāng)前我國(guó)的成本房屋拆遷補(bǔ)償制度在評(píng)估范圍和評(píng)估方法上均存在較大的缺陷。

1.2評(píng)估部門的缺陷

房屋價(jià)格的評(píng)估始終基于合理、合法、公平、公開(kāi)的原則進(jìn)行，并確保所出具的評(píng)估報(bào)告具有客觀性和公正性。按照《規(guī)定》來(lái)看，被拆遷人有選擇對(duì)自身被拆遷房屋價(jià)格評(píng)估的權(quán)利。但是在評(píng)估過(guò)程中，評(píng)估機(jī)構(gòu)與拆遷方具有較大的尋租空間，加上缺乏市場(chǎng)的監(jiān)管，而這就你那一確保房屋價(jià)格評(píng)估的公正性和中立性。加上評(píng)估部門為了滿足拆遷方的需要，就會(huì)將被拆遷房屋的價(jià)格降低，而這就會(huì)損害被拆遷人的利益，尤其是很多公益性的設(shè)施中，很多拆遷的房屋所評(píng)估的價(jià)值與其實(shí)際價(jià)值存在較大的差別，而被拆遷和拆遷雙方因補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)而難以達(dá)成協(xié)議時(shí)，雖然可以向當(dāng)?shù)氐姆抗懿块T申請(qǐng)仲裁，但是在當(dāng)前制度不完全和政府干預(yù)嚴(yán)重的前提下，使得被拆遷人往往處于弱勢(shì)的地位，所得到的裁決得不能彰顯公正公平。

1.3公權(quán)力行使中的缺陷

房屋拆遷中，政府所扮演的角色難以明確的定位，所以在公權(quán)力行使過(guò)程中往往因缺乏承擔(dān)責(zé)任的機(jī)制對(duì)其約束，所以在拆遷過(guò)程中，拆遷的時(shí)間、補(bǔ)償?shù)姆桨?、安置的措施均是拆遷方確定，而被拆遷人只能被動(dòng)接受。而且當(dāng)前很多拆遷工程打折公益工程的旗號(hào)從事商業(yè)開(kāi)發(fā)，而這實(shí)際就是損害了被拆遷人的利益，而且很多時(shí)候面臨強(qiáng)拆的命運(yùn)[1]。

2.完善措施

通過(guò)上述分析，我們對(duì)當(dāng)前城市房屋拆遷補(bǔ)償制度存在的缺陷有了一定的認(rèn)識(shí)，那么這些缺陷我們應(yīng)如何完善呢？筆者以下結(jié)合自身淺見(jiàn)，提出以下幾點(diǎn)完善城市房屋拆遷補(bǔ)償制度的措施。

2.1完善評(píng)估辦法并對(duì)拆遷補(bǔ)償范圍進(jìn)行合理的確定

在《條例》中，由于所確定的補(bǔ)償范圍存在一定的局限性，評(píng)估的方法也存在諸多亟待完善的地方。所以在綜合分析和考慮發(fā)達(dá)國(guó)家在補(bǔ)償拆遷方面的政策，筆者建議未來(lái)在城市房屋拆遷補(bǔ)償制度完善的過(guò)程中，必須對(duì)被拆遷房屋的價(jià)格評(píng)估評(píng)估范圍進(jìn)行科學(xué)的確定，在注重建筑成本的同時(shí)還要考慮到其區(qū)位，才能更好地確保所確定的評(píng)估范圍變得更加科學(xué)合理。而在評(píng)估方式上，建議國(guó)家加強(qiáng)對(duì)評(píng)估部門的監(jiān)督和管控，出具相應(yīng)的參考和補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，且所確定的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)符合市場(chǎng)發(fā)展的規(guī)律，并在評(píng)估部門評(píng)估的基礎(chǔ)上對(duì)其評(píng)估的價(jià)格進(jìn)行再次綜合評(píng)估，由政府直接選派專業(yè)評(píng)估人員對(duì)評(píng)估的價(jià)格進(jìn)行再次評(píng)估，只要是發(fā)現(xiàn)其與拆遷方之間存在利益尋租的空間，就應(yīng)及時(shí)的對(duì)其進(jìn)行警告，并責(zé)令其再次進(jìn)行科學(xué)的評(píng)估，若雙方仍存在分歧，就應(yīng)及時(shí)的出面調(diào)解，最后以由司法機(jī)關(guān)加強(qiáng)對(duì)其的裁決，才能更好地保證整個(gè)拆遷工作中的補(bǔ)償問(wèn)題得到及時(shí)的的完善。從而在確定評(píng)估范圍的基礎(chǔ)上，采取多元化的評(píng)估方式，以最大化的得到被拆遷人的認(rèn)可，才能從根本上消滅強(qiáng)拆問(wèn)題[2]。

2.2完善評(píng)估部門的監(jiān)管

對(duì)于評(píng)估部門的監(jiān)督和管控，必須建立在公平、公正、公開(kāi)的原則之上，所以為了提高評(píng)估的權(quán)威性，應(yīng)對(duì)當(dāng)前的評(píng)估部門進(jìn)行不斷的強(qiáng)化教育，使其意識(shí)到評(píng)估的公正性和中立性給雙方帶來(lái)的好處，并針對(duì)監(jiān)管過(guò)程中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，應(yīng)及時(shí)的勒令其進(jìn)行整改。并對(duì)評(píng)估的辦法進(jìn)行不斷的健全和完善，確保整個(gè)評(píng)估工作得到公平、公正的開(kāi)展。此外，還應(yīng)制定評(píng)估管理機(jī)制，對(duì)于不作為、亂作為的評(píng)估部門應(yīng)采取相應(yīng)的懲罰和管理的措施，對(duì)于評(píng)估部門與拆遷方之間的利益勾搭，必須進(jìn)行嚴(yán)格的查辦，只要發(fā)現(xiàn)就及時(shí)的清理出非法的評(píng)估部門或機(jī)構(gòu)，才能更好地確保評(píng)估工作開(kāi)展的科學(xué)性和完善性。

2.3完善聽(tīng)證制度

在決定拆遷房屋建筑之前，必須就拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行確定，并通過(guò)聽(tīng)證會(huì)，給予被拆遷人發(fā)表看法的權(quán)利，才能更好的確保被拆遷人的權(quán)益得到最大化的保護(hù)。加上引入聽(tīng)證會(huì)的制度，能有效的及時(shí)的將被拆遷人的的疑慮的消除，提高其對(duì)政府信任的同時(shí)實(shí)現(xiàn)二者的有效互動(dòng)。即便聽(tīng)證結(jié)果不利于被拆遷方，因?yàn)閷?shí)現(xiàn)在程序上賦予其表達(dá)意見(jiàn)的權(quán)利和機(jī)會(huì)，所以不滿情緒也不會(huì)很激烈，而這就能有效的減少房屋拆遷中各種矛盾的發(fā)生。在聽(tīng)證會(huì)程序的具體設(shè)計(jì)方面，應(yīng)當(dāng)以社會(huì)為本位，秉著社會(huì)法的傾斜保護(hù)的原則，以法院作為聽(tīng)證機(jī)關(guān)。我們可以把這種方式稱為司法聽(tīng)證制度。開(kāi)發(fā)商在申請(qǐng)房屋拆遷許可后，與其有利害關(guān)系的居民如有異議的，可向法院申請(qǐng)召開(kāi)聽(tīng)證會(huì)；有利害關(guān)系的居民也可以向法院申請(qǐng)召開(kāi)聽(tīng)證會(huì)。之所以以法院為聽(tīng)證機(jī)關(guān)而非以房屋拆遷管理部門為聽(tīng)證機(jī)關(guān)，是因?yàn)榉课莶疬w管理部門基于其自身的利益考慮，很難作到超然中立。作為聽(tīng)證機(jī)關(guān)的法院應(yīng)分別聽(tīng)取作為當(dāng)事人的房屋拆遷管理人、開(kāi)發(fā)商和被拆遷人的意見(jiàn)，制作筆錄，做出公正的裁決，實(shí)現(xiàn)雙方的和諧拆遷[3]。

3.結(jié)語(yǔ)

綜上所述，當(dāng)前我國(guó)城市房屋拆遷補(bǔ)償制度還存在諸多完善的地方，因而為了更好地確保其得到不斷的完善，必須認(rèn)真分析和總結(jié)這些缺陷，才能更好地對(duì)其進(jìn)行不斷的完善，才能更好地強(qiáng)化其的完善，更好地為促進(jìn)我國(guó)城市房屋拆遷工作的高效開(kāi)展，并為此而不懈的努力和奮斗。

參考文獻(xiàn)：

[1]豆星星.論我國(guó)城市房屋拆遷補(bǔ)償制度的完善[J].江西財(cái)經(jīng)大學(xué)學(xué)報(bào)，2009，04：117-121.

[2]蔣盛君.我國(guó)城市房屋拆遷補(bǔ)償制度上存在的問(wèn)題及其完善[J].中國(guó)商界（下半月），2009，08：161-162.

[3]鮑志容.論完善城市房屋拆遷補(bǔ)償制度[J].特區(qū)經(jīng)濟(jì)，2010，06：112-113.