淺析新形勢下建筑規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)的關(guān)系

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摘要：建筑規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)是一個城市建設(shè)中密切相關(guān)的重要階段和環(huán)節(jié)，它們之間是對立統(tǒng)一相互作用的關(guān)系。在現(xiàn)代化建設(shè)城市中，全局的規(guī)劃關(guān)系著長遠的發(fā)展，但是房地產(chǎn)開發(fā)可能因為利益而對規(guī)劃起到相反的作用。調(diào)整好建設(shè)規(guī)劃的長遠利益與房地產(chǎn)開發(fā)的短期利益，對于兩者都有重要的意義。本文主要從建設(shè)規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)的相互作用進行討論，探討兩者關(guān)系。

關(guān)鍵詞：相互作用；對立統(tǒng)一；協(xié)調(diào)發(fā)展

引言

社會改革以來，經(jīng)濟不斷進步和現(xiàn)代化步伐的不斷加快，建筑規(guī)劃在一座城市的發(fā)展占有極其重要的位置。科學(xué)的建筑規(guī)劃是一座城市健康發(fā)展的前提，而在此時，房地產(chǎn)業(yè)也在穩(wěn)健的發(fā)展。正是這個產(chǎn)業(yè)讓城市更加現(xiàn)代化更加完美，它是一個城市的必不可少的部分。在一個城市中兩者相互關(guān)聯(lián)，相互作用，也會相互影響。怎樣調(diào)整好二者的關(guān)系，是目前存現(xiàn)代化建設(shè)中最重要的問題之一。

1.建筑規(guī)劃對房地產(chǎn)開發(fā)的作用和影響

建筑規(guī)劃作為引導(dǎo)城市健康發(fā)展的指導(dǎo)至少在下面2個方面對房地產(chǎn)的發(fā)展有著重要的影響。

1.1城市規(guī)模的影響

建筑規(guī)劃確定的城市未來可能的人口數(shù)還有土地的占有量決定了這個城市在一定期間內(nèi)房地產(chǎn)投資的總量。只有符合城市計劃的發(fā)展規(guī)模，房地產(chǎn)的投資開發(fā)量才能滿足市場的供需關(guān)系，使之平衡。城市的總體用地規(guī)劃還有主要交通干線的規(guī)劃，也是房地產(chǎn)開發(fā)選址的考慮因素。事實證明，只有符合建設(shè)規(guī)劃的房地產(chǎn)項目才會受到當?shù)卣叩闹С郑瑥亩?guī)避政策風(fēng)險，取得很好的經(jīng)濟效益。

1.2用地規(guī)劃的影響

建筑規(guī)劃的重要的內(nèi)容還包括：明確城市用地功能，區(qū)分城市的用地性質(zhì)，調(diào)整城市用地結(jié)構(gòu)，完善各項用地的安排。這樣可以有效引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)的健康發(fā)展，減少開發(fā)商之間的競爭帶來的不利影響。城市規(guī)劃還規(guī)定了不同地段的開發(fā)程度、建筑密度、建筑高度以及綠化度。從而建造一個擁有一個優(yōu)美和諧的環(huán)境以及現(xiàn)代化發(fā)達的城市。但房地產(chǎn)對建筑規(guī)劃也有一定的反作用。

2房地產(chǎn)開發(fā)對建筑規(guī)劃的反作用

2.1房地產(chǎn)開發(fā)對空間結(jié)構(gòu)的影響是明顯的。

房地產(chǎn)開發(fā)中關(guān)于商品房開發(fā)令城市部分用地的用途發(fā)生了改變。在以下兩個方面影響城市空間結(jié)構(gòu)：一方面是完工區(qū)域內(nèi)的空間結(jié)構(gòu)！另一方面是未完工部分的擴展。

在城市經(jīng)濟結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變的條件下，城市用地的分布會受到不同類型的商品房的空間分布影響，形成一個新的城市空間結(jié)構(gòu)。例如，原位于中心地帶的房屋用地轉(zhuǎn)變?yōu)樯虅?wù)和高級房屋用地；原位于邊緣地帶的廠房用地轉(zhuǎn)變?yōu)槠胀ㄗ≌瑓^(qū)用地。又或者郊區(qū)的用地被改變?yōu)榫幼∮玫兀x城區(qū)較遠的區(qū)域改建成為工業(yè)廠房。而造成這些轉(zhuǎn)變的根本原因是經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的改變。當工業(yè)中心向第三服務(wù)業(yè)中心轉(zhuǎn)變，商業(yè)用地的需求量就會增加。然而商業(yè)用地的相關(guān)要求比較高，原城市中心的地段用地轉(zhuǎn)變?yōu)樯虡I(yè)用地從而引起連鎖變化。在市場經(jīng)濟的作用下，承擔得起最高地租的零售業(yè)會遷移到城市的中心地段。居住其次、工業(yè)最遠。房地產(chǎn)開發(fā)利用對城市經(jīng)濟發(fā)展的作用從而影響城市中其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，從而改變城市的性質(zhì)。因此改變建設(shè)規(guī)劃的布局。

2.2房地產(chǎn)開發(fā)是讓建筑用地結(jié)構(gòu)合理化的關(guān)鍵。

現(xiàn)階段，我國城市用地在計劃經(jīng)濟體制的作用下呈現(xiàn)出一種極其不合理的景象。例如，城市中工業(yè)、倉儲等生產(chǎn)性用地占建筑用地大部分。而道路、綠化以及居民基礎(chǔ)設(shè)施用地又明顯不足。導(dǎo)致優(yōu)地劣用，土地利用效益過低，資源不能優(yōu)化配置。為了適應(yīng)我國經(jīng)濟體制和經(jīng)濟增長方式的轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)開發(fā)也發(fā)生了一些改變。達到城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)改變的要求，經(jīng)過集中合并、挖潛換新、局部創(chuàng)新等改變，從而讓土地利用效益還有產(chǎn)出效益有一個驚人的提高。還可以通過壓縮工業(yè)倉儲等生產(chǎn)性用地，改變現(xiàn)在道路交通用地、綠化用地的比重讓用地結(jié)構(gòu)更加接近完美。

2.3房地產(chǎn)開發(fā)對景觀的作用表現(xiàn)在對建筑空間形態(tài)的改變和創(chuàng)造上

房地產(chǎn)開發(fā)是以建造令人舒適的空間環(huán)境為目標而進行的行為。將現(xiàn)代的審美觀融入現(xiàn)代城市設(shè)計與建筑中。在房地產(chǎn)開發(fā)中應(yīng)該從全局出發(fā)，全面考慮可能遇到的問題，而不僅僅只關(guān)注區(qū)段開發(fā)的局部問題。加大力度把握原則上的問題，對于細節(jié)不用過于關(guān)注。具體的影響表現(xiàn)在以下方面：第一，擴建與重建建筑。第二，建筑空間特征的創(chuàng)造標志與特征對于城市或社區(qū)都是極其重要的存在。房地產(chǎn)開發(fā)讓空間帶有可識別的標志，同時可以讓居民感受到領(lǐng)域感、場所感還有安全感。第三，關(guān)于土地的綜合利用。第四，房地產(chǎn)開發(fā)帶來的關(guān)于空間的美感?？傊康禺a(chǎn)開發(fā)就是從平面以及立體空間特征上，對建筑景觀產(chǎn)生影響。對景觀資源的優(yōu)化利用已經(jīng)成為房地產(chǎn)開發(fā)的重要項目之一。由此可見，房地產(chǎn)開發(fā)的真正目標在于建造一個適宜的物質(zhì)環(huán)境以及有內(nèi)涵的文化環(huán)境。

2.4房地產(chǎn)開發(fā)對建筑規(guī)劃原有的投資機制的影響

房地產(chǎn)開發(fā)就是通過統(tǒng)一的規(guī)劃和合理布局、因地制宜，選擇最佳的方案解決規(guī)劃與實施之矛盾。從根源上解決分散建設(shè)的局限性問題，加強對城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，這樣有利于城市總體規(guī)劃的貫徹和實施。在房地產(chǎn)開發(fā)中，經(jīng)過規(guī)劃設(shè)計到拆遷工程以及三通一平，到最后的房屋的完工和驗收交付使用。一整套的管理體系，環(huán)環(huán)相扣，緊密結(jié)合。然而建筑規(guī)劃的實施，需要源源不斷的現(xiàn)金流。在經(jīng)濟飛速發(fā)展的今天，過去那種單由國家財政支持的建筑方式正在被房地產(chǎn)綜合開發(fā)的模式慢慢取代。因為推行房地產(chǎn)綜合開發(fā)不僅能為城市經(jīng)濟發(fā)展的提供足夠的條件，還可以回收資金后又將資金循環(huán)，不斷的用于城市建設(shè)中。因此改變了城市建設(shè)原有的投資機制，逐步為市場所接受，并在現(xiàn)代化建設(shè)中發(fā)揮著不可替代的作用。

3建筑規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)的關(guān)系是對立和統(tǒng)一

建筑規(guī)劃與城市未來發(fā)展有著密切的關(guān)系。完善的布局和周密的安排城市各項建設(shè)工作的綜合部署，構(gòu)建一定時期內(nèi)城市發(fā)展的藍圖。它作為是城市建筑的重要組成部分，不僅是現(xiàn)代化城市建設(shè)的依據(jù)，還是城市規(guī)劃、城市建設(shè)、城市運行三個環(huán)節(jié)管理的龍頭。在保證城市健康發(fā)展，取得良好的經(jīng)濟效益等方面起到不可忽視的作用。房地產(chǎn)開發(fā)是一種經(jīng)濟行為，是依法取得土地使用權(quán)后，對土地進行合理的規(guī)劃和利用，它的主要任務(wù)是對城市進行改造，提高城市現(xiàn)代化水平，讓城市建筑可以滿足人們?nèi)找嬖鲩L的物質(zhì)需求與精神享受，并從中獲取一定利益。從這可以發(fā)現(xiàn)，建筑規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)的主要矛盾在于利益的出發(fā)點和長遠取向。作為商業(yè)行為，房地產(chǎn)開發(fā)追求的是利益，即短期能見的效益。而建筑規(guī)劃則更關(guān)注城市建設(shè)的利益與整體性，屬于政府行為。但是兩者的卻具有一致的目標，就是為了建設(shè)城市，讓人們有更適宜的環(huán)境居住，所以形成了相互制約、相互統(tǒng)一的關(guān)系。

4.建筑規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)協(xié)調(diào)發(fā)展

4.1建筑規(guī)劃要起到引導(dǎo)的作用，

在我國，建筑規(guī)劃年限規(guī)定為 20 年，即建筑規(guī)劃最終表現(xiàn)為 20年以后的城市物質(zhì)形態(tài)。建立在全面調(diào)查和先進科學(xué)基礎(chǔ)上的建筑規(guī)劃，為房地產(chǎn)開發(fā)商提供了可靠的依據(jù)，其中開發(fā)的地段選擇，開發(fā)方案的選取，價格的評估等都是以建筑規(guī)劃為依據(jù)的。

4，2房地產(chǎn)開發(fā)要符合建筑規(guī)劃

房地產(chǎn)開發(fā)必須以政府調(diào)控和規(guī)劃為標準，不能違反。建筑規(guī)劃對房地產(chǎn)開發(fā)要起到一定的制約作用。具體來說，建設(shè)用地的地理位置、占地面積、建筑高度等都應(yīng)該接受規(guī)劃管理，而房地產(chǎn)開發(fā)過程中碰到的問題也應(yīng)用反應(yīng)給建筑規(guī)劃部門，協(xié)商處理。

5.結(jié)語

綜上所述建筑規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)兩者的關(guān)系是密不可分的。并且通過多種多樣的方式機制以及制度互相制約，而在此同時又會相互作用。所以只有在具體剖析兩者的相互作用方式與機理后才能促進兩者的協(xié)調(diào)發(fā)展，為完善房地產(chǎn)開發(fā)方案提供依據(jù)。

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