房地產(chǎn)開發(fā)項目設計階段的成本控制

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摘要：房地產(chǎn)項目從工程招投標制度的實施，施工階段監(jiān)理制度的完善及工程結(jié)算的全面審核，使工程造價在事中及事后得到較好的控制，但是作為設計階段的事前造價控制，仍未得到很好的控制。據(jù)分析，設計費用一般只相當于建設工程全壽命費用的1%，但正是這1%的費用卻基本決定了幾乎整個工程的全部費用。由此可見，設計質(zhì)量對整個工程建設的效益是何等重要。本文介紹了房地產(chǎn)項開發(fā)項目設計階段的成本控制措施。

關(guān)鍵詞：限額設計；投資控制；設計招標

引言

設計階段是房地產(chǎn)開發(fā)項目進行全面規(guī)劃和具體描述實施意圖的過程，是處理技術(shù)與經(jīng)濟關(guān)系的關(guān)鍵性環(huán)節(jié)，是確定與控制工程造價的重點階段。盡管設計費在建設工程全過程費用中比例不大，但對工程造價的影響可達75%以上，由此可見，設計質(zhì)量直接影響建設費用的多少和建設工期的長短，直接決定人力、物力和財力投入的多少。合理科學的設計，可降低工程造價10%。但在工程設計中不少設計人員重技術(shù)、輕經(jīng)濟，任意提高安全系數(shù)或設計標準，而對經(jīng)濟上的合理性考慮得較少，從根本上影響了項目成本的有效控制。設計階段對項目投資的影響是極其重要的，特別是擴初設計階段對項目經(jīng)濟的影響達70%-95%，實際上，當擴初設計批復之后，存在的技術(shù)問題、費用問題都很難解決，因此必須重視擴初設計，以避免“先天不足”。下面介紹項目設計階段成本管理的主要措施。

1、實行設計招標，擇優(yōu)選定設計單位

設計單位的選擇是設計階段成本控制的第一步。同一個項目，同樣的設計要求和規(guī)范，不同設計單位來設計，最終呈現(xiàn)的設計成果也是千差萬別，無論其平面布局與流線設計、立面風格與用材、各功能空間的面寬與進深，項目整體結(jié)構(gòu)形式，暖通電氣系統(tǒng)的選擇，乃至項目鋼筋含量、混凝土用量等都會有很大差異，這些都直接影響了開發(fā)項目的建安成本。有如此大差異主要是因為各設計公司的設計水平參差不齊，有些商業(yè)化程度較高的設計公司對于設計流程有全面的控制標準，可以避免設計過程受人為因素影響；同時各公司各有擅長，有些公司擅長住宅，有些公司擅長辦公，或者擅長商業(yè)等等，這些各公司對于非擅長的建筑類型，沒有經(jīng)驗的積累，設計過程容易非常保守，或者容易失控。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應通過招標來選擇合適易管、態(tài)度重視、項目業(yè)績好、服務意識強、市場口碑好的優(yōu)秀設計單位從而保證設計的先進性、合理性、準確性，避免因設計質(zhì)量問題出現(xiàn)的設計變更及工程洽商。

在設計單位確定之前，可以邀請幾家有實力的設計單位或資深設計師通過設計方案競賽等方式來優(yōu)選設計單位和建筑方案，避免因建筑產(chǎn)品設計落后，影響銷售，造成資金長期得不到回收，經(jīng)濟效益無法保證的事情發(fā)生。也有利于控制項目建設投資——中標方案一般所作出的投資估算能控制或接近招標文件中規(guī)定的投資范圍，同時也有利于縮短設計周期，降低設計費。

2.開展限額設計

限額設計是建設項目投資控制系統(tǒng)中的一個重要環(huán)節(jié)，一項關(guān)鍵措施。限額設計即在設計中以控制工程量為主要內(nèi)容，抓住控制工程造價的核心，從而能有效地克服和防止成本失控的現(xiàn)象，使房地產(chǎn)開發(fā)的投資獲得盡可能大的經(jīng)濟效益。同時，推行限額設計有利于增強設計單位的責任感，在實施限額設計的過程中，通過獎罰管理制度，促使設計人員增強經(jīng)濟觀念和責任感，使其既負技術(shù)責任也要負經(jīng)濟責任。實踐證明，限額設計是控制工程造價，合理使用人力、物力、財力，提高投資效益行之有效的手段。

限額設計的控制過程是合理確定項目總投資限額，科學分解投資目標，進行分目標的設計實施，設計實施的跟蹤檢查，檢查信息反饋用于再控制的循環(huán)過程，同時在整體的循環(huán)過程中，要求各專業(yè)設計人員認真研究實現(xiàn)投資限額的可行性，對項目的總圖方案、工藝流程、關(guān)鍵設備、主要建筑和各種費用指標提出方案比選，作出投資限額決定。限額設計應貫穿設計全過程，包括概念設計、方案設計、擴初設計、施工圖設計，均要有不同的限額設計要求。限額設計主要包括以下兩方面內(nèi)容：

第一：造價指標限額，即為滿足投資或造價的要求限定的成本限制值，如土建單平米造價、外立面單方造價、園林單方造價、室內(nèi)精裝修單方造價等。造價指標與設計應是相互制約，相互修正的循環(huán)過程，而且造價指標應隨設計過程的逐步深入提出越來越精確的指標要求。如在方案階段進行投資估算，控制項目的總投資額，并對方案進行修正，指導初步設計；在初步設計階段進行初步設計總概算，將上階段設計審定的投資額和工程量先分解到各專業(yè)，然后再分解到各單位工程和分部工程；在施工圖階段，各專業(yè)在保證使用功能的前提下，根據(jù)限定的額度進行方案篩選和設計，并且嚴格控制技術(shù)設計和施工圖設計的不合理變更，以保證總投資不被突破。

第二：經(jīng)濟性技術(shù)指標限額，即為保證設計成果的經(jīng)濟性而制定的技術(shù)上不應突破的限制值。如：建筑物層高、窗地比、墻地比、地下車庫層高、地下車位平均面積、建筑物鋼筋含量、建筑混凝土含量、建筑可售比等。按高層統(tǒng)計，以上經(jīng)濟技術(shù)指標基本上鎖定建安成本的 60%左右。作為限額設計的經(jīng)濟技術(shù)指標應滿足客戶敏感度低、影響成本大、離散度大、易控制、好執(zhí)行的技術(shù)要求。同時根據(jù)項目的所處區(qū)域、項目的設計風格、項目的平立面方案等相關(guān)內(nèi)容對限額指標的影響，可以將限額指標設置合理的浮動范圍。

3.采用合同措施

第一.合同內(nèi)明確設計周期。在合同簽訂之前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應根據(jù)項目總工期要求及項目特點，與設計單位協(xié)商確定合理的設計周期。要注意設計周期的合理取值，重視設計周期對總成本的影響。首先設計周期過長，會相應順延項目竣工日期，會降低資金的時間價值，導致貸款利息的增加即住宅房地產(chǎn)開發(fā)項目的期間費用的上漲；另外設計周期過長，導致工期的增加，使得市場風險變化可能越大，畢竟住宅房地產(chǎn)開發(fā)項目受到政策及市場的影響相當大，而且會對產(chǎn)品的實際價值產(chǎn)生影響。但設計周期如果過短，會導致設計人員忙于趕工，不僅設計方案的經(jīng)濟性考慮不周，甚至本身設計質(zhì)量就得不到保證。

考慮如何在保證質(zhì)量，不增加成本的前提下縮短設計周期成為重要問題。需要做到以下兩點：

首先，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)組織管理的重視。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應針對項目特征指派熟悉設計流程、施工工藝及成本控制的專人負責與設計單位的溝通與聯(lián)系，最好能夠做到設計現(xiàn)場辦公。對于設計過程中存在的問題可以盡快解決，避免將時間浪費在各單位部門的工作交接傳達的過程中。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還需重視工序的前置和搭接，住宅房地產(chǎn)開發(fā)項目的設計涉及專業(yè)較多，而一家設計單位往往有同時進行這不止一個項目的設計的工作，因此應注意各專業(yè)人員的工序前置和搭接，避免窩工浪費。

其次，推廣標準化設計。工程標準設計通常指工程設計中，可在一定范圍內(nèi)通用的標準圖、通用圖和復用圖，一般統(tǒng)稱為標準圖。在工程設計中采用標準設計可促進工業(yè)化水平、加快工程進度、節(jié)約材料、降低建設投資；工程建設標準規(guī)范和標準設計，來源于工程實踐經(jīng)驗和科研成果，是工程建設必須遵循的科學依據(jù)。大量加以實施，能在工程建設活動中得到最普遍有效的推廣使用，這是科學技術(shù)轉(zhuǎn)化為生產(chǎn)力的一條重要途徑。抓設計質(zhì)量，設計標準規(guī)范必須先行。據(jù)統(tǒng)計，采用標準設計一般可加快設計進度1～2倍，節(jié)約建設投資10%左右。

第二.合同內(nèi)明確設計獎優(yōu)罰劣條款。目前設計費的取費標準一般按建筑面積或投資額計取，這樣就不利于設計單位加強成本控制，造成設計保守、不合理、浪費大等現(xiàn)象的產(chǎn)生。如果實行設計質(zhì)量獎優(yōu)罰劣的制度，設計單位就會在批準的項目投資限額內(nèi)，認真的進行多個方案的技術(shù)經(jīng)濟分析和比較，在保證安全和不降低功能的前提下，采用新方案、新技術(shù)、新材料、新工藝。節(jié)約了工程投資，應按節(jié)約的投資限額給予一定比例的獎勵；反之對超過投資額的設計單位給予一定的罰款，做到獎罰分明。

第三.合同內(nèi)明確設計質(zhì)量控制的限制條款。 由于設計文件的“錯、漏、碰、缺”難以從根本上杜絕，這些往往使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)十分被動，使設計師的執(zhí)業(yè)水平與職業(yè)道德成為影響工程項目成敗的主要風險因素。因此可以嘗試在設計合同中列入一些限制條款。要求設計單位進行2-3次的圖紙自查，并提供圖紙自查的問題及修改意見。

第四.其它問題的控制條款。對于因設計單位設計錯誤、設計延誤時、施工過程中的設計配合不到位導致的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的損失，均在設計合同中進行約定，明確雙方應承擔的風險，提高工程設計質(zhì)量。針對設計人