去庫(kù)存要著眼市場(chǎng)細(xì)分

環(huán)球時(shí)報(bào)/2015-12-29/ 第15版面/國(guó)際論壇 /作者：王偉強(qiáng)

對(duì)房地產(chǎn)問題的解決，多年來(lái)一直采用簡(jiǎn)單、粗放、速效的調(diào)控政策，結(jié)果是地價(jià)、房?jī)r(jià)越調(diào)越高，庫(kù)存越調(diào)越大，問題不斷遞延、放大，以至于高庫(kù)存已有引發(fā)系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的可能。當(dāng)前，有必要探尋近遠(yuǎn)期協(xié)同去庫(kù)存的方法，改變過去“頭痛醫(yī)頭”的房地產(chǎn)調(diào)控方式，建立雙輪推進(jìn)商品住房與保障性住房同步發(fā)展的政策。做到“市場(chǎng)的歸市場(chǎng)、保障的歸保障”，形成長(zhǎng)效機(jī)制。

對(duì)于商品住房應(yīng)尊重市場(chǎng)規(guī)律，以市場(chǎng)、稅收和法律手段調(diào)控，避免過多行政干預(yù)；對(duì)于保障性住房應(yīng)形成完整的從投融資機(jī)制、土地供給機(jī)制、住房標(biāo)準(zhǔn)、產(chǎn)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、公共服務(wù)配套標(biāo)準(zhǔn)、保障對(duì)象篩選、保障準(zhǔn)入機(jī)制、退出機(jī)制，租售機(jī)制等一整套政策。杜絕過去運(yùn)動(dòng)式的保障房建設(shè)，造成新的資源浪費(fèi)和新的庫(kù)存。

新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略應(yīng)根據(jù)國(guó)家區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展規(guī)劃和城鎮(zhèn)群規(guī)劃、調(diào)整城市結(jié)構(gòu)和城鎮(zhèn)體系布局，針對(duì)各區(qū)域的發(fā)展階段，實(shí)施差異化的政策。同時(shí)，新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略還應(yīng)樹立“遷移型城鎮(zhèn)化與在地型城鎮(zhèn)化”并舉思路，打破城鄉(xiāng)戶籍藩籬，實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)之間人口的雙向流動(dòng)，既要推進(jìn)農(nóng)民進(jìn)城，也要促成市民下鄉(xiāng)，以知識(shí)、文化和資金，建設(shè)家庭農(nóng)場(chǎng)，帶動(dòng)農(nóng)村的現(xiàn)代化。發(fā)展農(nóng)村的在地城鎮(zhèn)化，應(yīng)是我國(guó)城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略的特色之一，既能滿足農(nóng)民進(jìn)城享受公共服務(wù)均等化，也能避免鄉(xiāng)村大面積的凋敝，帶來(lái)鄉(xiāng)土文化的喪失。

經(jīng)過30年的快速發(fā)展，商品房市場(chǎng)已經(jīng)形成了多種細(xì)分的產(chǎn)品市場(chǎng)。就高端市場(chǎng)而言，無(wú)論是一線城市還是二、三線中心城市，其市場(chǎng)已經(jīng)成為國(guó)際性、全國(guó)性或區(qū)域性高收入人群市場(chǎng)，其價(jià)格波動(dòng)已經(jīng)和本地民生無(wú)關(guān)，應(yīng)該放開由市場(chǎng)調(diào)節(jié)，并成為貨幣流動(dòng)性的蓄水池；而中高端市場(chǎng)，多是一個(gè)城市中產(chǎn)階層的需求，尤其具有改善性需求的迫切性，需要政府大力扶持，在稅收、貸款、首付等方面“取消過時(shí)的限制性措施”，推動(dòng)流轉(zhuǎn)。商品房需求是一個(gè)層級(jí)遞進(jìn)的變化過程，只有高端放開、中高端流轉(zhuǎn)，騰挪出空間向上流動(dòng)，中低端才能盤活，庫(kù)存才能降低。

在我國(guó)戶均住房套數(shù)接近1.1的情況下，改善性需求將成為房產(chǎn)市場(chǎng)的主要購(gòu)買力量，并在解決去庫(kù)存上發(fā)揮主要作用；而低端托底的保障性住房，主要應(yīng)由政府承擔(dān)托底的責(zé)任，但可以發(fā)揮市場(chǎng)的作用形成多方合作機(jī)制，來(lái)加大公租房的建設(shè)。

市場(chǎng)細(xì)分還表現(xiàn)在新房市場(chǎng)和二手房市場(chǎng)的差異上，“分化”是最主要的特點(diǎn)。從目前來(lái)看，新房開工率越來(lái)越低，二手房比例上升，而擁有成熟活躍的二手房市場(chǎng)，可帶動(dòng)住房資源的流動(dòng)，優(yōu)化分配，并與新房市場(chǎng)形成互動(dòng)，是整體市場(chǎng)得以快速發(fā)展的基礎(chǔ)，進(jìn)而達(dá)到去庫(kù)存化。而三四線發(fā)展中城市同時(shí)受存量高與需求低影響，利用公積金轉(zhuǎn)型住房銀行或許是唯一可行的去庫(kù)存辦法。

城市問題也是鄉(xiāng)村問題，需要以城鄉(xiāng)統(tǒng)籌的發(fā)展策略來(lái)思考，需要加大農(nóng)村集體建設(shè)用地的改革力度，激活盤活農(nóng)民房屋資產(chǎn)的流通，落實(shí)農(nóng)民享有財(cái)產(chǎn)性收益，可以加快提高農(nóng)民具有購(gòu)房能力，是推進(jìn)城鎮(zhèn)化的有效路徑?！ㄗ髡呤峭瑵?jì)大學(xué)建筑與城市規(guī)劃學(xué)院教授，盤古智庫(kù)學(xué)術(shù)委員）