中國無人島“第一拍”的艱難開發(fā)歷程

本刊記者 袁立明

在武俠大師金庸的筆下，桃花島是東邪的世外桃源，黃藥師帶著女兒黃蓉隱居于此，逍遙無比。

在浙江，有上千個這樣的“世外桃源”，其中列入國家第一批可利用無居民海島名錄的就有31個，它們絕大多數(shù)未經(jīng)開發(fā)，保持著大自然賦予的獨特味道，像碧海中的海妖，召喚著勇敢者們。

北緯29度24分，東經(jīng)121度58分，位于這個坐標(biāo)點的是一座氣候宜人、海產(chǎn)豐富的島嶼，它坐落在寧波象山縣大目灣東南部，因其為中國首個被成功公開拍賣的無人海島而備受矚目。寧波高寶投資有限公司于2011年11月以2000萬元的競得價獲得了50年使用權(quán)，它的名字叫“大羊嶼”。

規(guī)劃開發(fā)注重生態(tài)保護(hù)

大羊嶼的規(guī)劃定位為以游艇業(yè)為主，具有特色休閑和度假項目的高端旅游海島。島上建筑包括SPA、會所、客房、景觀亭等約48套，建筑采用吊腳樓的形式，自然鑲嵌進(jìn)山體，并可根據(jù)不同需要進(jìn)行自然組合，突出了對海島原始地形地貌的保護(hù)。

據(jù)了解，海島周邊將設(shè)碼頭3個，游艇泊位92個，著力打造長三角最頂級的游艇基地。同時，還將設(shè)置直升機(jī)停機(jī)坪、海釣中心、迷你高爾夫、大型天然泳池等特色項目。規(guī)劃還突出了對海島動植物資源、生態(tài)環(huán)境、海島景觀等的保護(hù)，劃分了鳥類和沙灘保護(hù)區(qū)。

在建筑方面建造吊腳樓，是為了避免采挖土石，為的是避免對海島自然形態(tài)造成重大改變。沙灘上禁止建造永久性建筑，建筑物和設(shè)施應(yīng)與沙灘保持50米以上距離。建筑物的高度一般還不準(zhǔn)超過10米，且不擋住山脊線。房屋建設(shè)密度不超過30%。

而除旅游碼頭建造外，不得直接在海岸線建造任何設(shè)施。開發(fā)利用須避免破壞自然岸線資源，對于改變原有海岸線長度達(dá)到使用海岸線長度30%以上且超過200米的項目，就要經(jīng)過專家論證。旅游開發(fā)利用要盡量選擇在草地，而非林地；沒辦法要占用林地的，須占一補(bǔ)一，還要在海島其他地方進(jìn)行補(bǔ)償性種植。

不允許在沙灘上進(jìn)行燒烤，對于旅游開發(fā)，也劃出了不能觸碰的“紅線”：嚴(yán)格控制游客數(shù)量；不允許在沙灘上燒烤，不許向沙灘直排廢水、亂扔廢棄物；海島上的道路設(shè)施盡量與雨水收集相結(jié)合，采用透水路面；環(huán)島路道路寬度不超過3米，主要供電動車通行；島上全部道路只允許通電動車、自行車等無污染交通工具。

開發(fā)過程中必須加強(qiáng)對噪聲污染管理，避免對野生動物的驚擾；碼頭施工時要合理安排工期，避開周邊海域生物產(chǎn)卵季節(jié)；還鼓勵利用風(fēng)能、太陽能、地?zé)岬惹鍧嵞茉础Ｓ捎谠搷u距離陸地較近，也可采用海底電纜方式從陸地引電，柴油發(fā)電只作為輔助和備用電源。

理想：中國版“馬爾代夫”

自無人島大羊嶼被公開拍賣，就有很多人聯(lián)想到馬爾代夫、夏威夷等旅游開發(fā)較成熟的海島。位于南亞、由1200余個小珊瑚島嶼組成的馬爾代夫群島被譽(yù)為“上帝拋灑人間的項鏈”。那么，打造中國版馬爾代夫的夢想是否可行？大羊嶼的開發(fā)前景如何？

2012年6月大羊嶼《無居民海島開發(fā)利用具體方案》《無居民海島使用項目論證報告》正式通過浙江省海洋與漁業(yè)局組織的專家評審，標(biāo)志著“島主”高寶投資公司在獲取《無居民海島臨時使用權(quán)證》后，可進(jìn)入實質(zhì)性的島上建設(shè)工程項目。

從效果圖上看，開發(fā)建設(shè)后的大羊嶼非常漂亮，有高檔的建筑，有停在海灣邊的很多游艇，還有泳池。同時，島上的植被和動物也得到了很好的保護(hù)。

“大羊嶼由3個高地組成，我們將按照陸續(xù)推進(jìn)的方式逐步進(jìn)行開發(fā)，并與大目灣新城的總體規(guī)劃相一致?！备邔毻顿Y公司總經(jīng)理楊偉華表示。

據(jù)象山大目灣開發(fā)管理委員會相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，大羊嶼島距離陸地較近，大目灣新城致力于打造全國一流的濱海低碳生態(tài)濱海新城，大羊嶼島開發(fā)頂級游艇俱樂部，是新城重要的功能補(bǔ)充，與新城開發(fā)定位十分吻合。新城開發(fā)也為大羊嶼島的開發(fā)提供了較好的支持，如基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、相關(guān)配套、人氣支持等。

由于之前沒有先例，大羊嶼島實施了全國第一個無人海島開發(fā)利用從規(guī)劃到拍賣，繼而到項目實施的整個運行操作模式。目前，所有相關(guān)資料已被移送至國家海洋局存檔，擬作為今后全國無人海島開發(fā)利用的范本。

現(xiàn)實：拍得近3年才開工建設(shè)

寧波象山大目灣的南面就是大羊嶼。沿著寧波象山縣天安路駛離市區(qū)，往松蘭山景區(qū)的方向前進(jìn)，大羊嶼就在著名的松蘭山海濱旅游景區(qū)不遠(yuǎn)處，距離最近的陸地只有300米。站在大目灣碼頭，就能清楚地看到遠(yuǎn)處一個半葫蘆形的小島，郁郁蔥蔥很惹人眼。

在大目灣管委會，看到了大羊嶼的原貌圖，0.258平方公里的小島，海岸線長約3000米，由3個高地組成，如同一串貝殼點綴在東海邊，高地之間的連接處，是兩個自然形成的小沙灘。相關(guān)負(fù)責(zé)人指著兩個沙灘的周圍說：“這里都是鳥類棲息的天堂?！?/p>

大羊嶼，這個在2011年因中國無居民海島轉(zhuǎn)讓權(quán)“第一拍”而備受關(guān)注的島嶼，在2014年5月末才開始進(jìn)入一期建設(shè)，預(yù)計2015年能開門迎客。雖然“島主”的名頭光鮮響亮，但在楊偉華看來，無居民海島的開發(fā)建設(shè)遠(yuǎn)沒有桃花島那樣瑰麗浪漫，“買島容易開發(fā)難”是她蹣跚近3年來最深切的體會。

2011年11月，在起拍價1500萬元的基礎(chǔ)上，寧波高寶投資有限公司總經(jīng)理楊偉華頻頻舉牌，10輪競價后以2000萬元的成交價贏得了無居民島嶼大羊嶼50年的使用權(quán)，這也是后來被人們津津樂道的無居民海島使用權(quán)轉(zhuǎn)讓“中國第一拍”。

拍賣會上，大羊嶼被介紹為“天然空調(diào)”和“天然氧吧”，島上植被覆蓋面積達(dá)到80%，周圍海域漁業(yè)資源豐富，適合鳥類棲息和繁殖，特別是每年春秋兩季，成千上萬的候鳥會到此棲息，自然環(huán)境十分優(yōu)越。

記者了解到，2013年8月份起，大羊嶼就開始做島上臨時水電和碼頭道路，2014年4月，大目灣管委會協(xié)助大羊嶼開始鋪設(shè)海底電纜，真正開工建設(shè)的時間是2014年5月25日。

海島開發(fā)建設(shè)的復(fù)雜性遠(yuǎn)超想象

根據(jù)規(guī)劃方案，大羊嶼項目分三期進(jìn)行施工建設(shè)，計劃投資5億元。大羊嶼工程項目部土建工程師何善貴介紹，酒店一層建筑全部采用透明的落地窗裝飾，除了嵌進(jìn)山體的一面，其余270度可觀海，二層還會有一個露天的海水泳池，游客可以在露天泳池里感受海天同輝的感覺。來回大目灣和大羊嶼，會有游艇接送。

雖說一期酒店土建的部分7個月就能完工，但2015年具體什么時間可以投入使用，何工沒法確定，就連“島主”楊偉華也說不清楚，“海島開發(fā)充滿了不確定性，隨時都會影響進(jìn)度?！?/p>

從2011年11月拍下大羊嶼，楊偉華他們一刻都沒有停下腳步，“我們也想著快一點拿出規(guī)劃方案，投入建設(shè)，可大自然和我們開了個玩笑?！?/p>

原來，原始海島的測繪數(shù)據(jù)經(jīng)過潮汐作用與大自然的風(fēng)雨刻畫，已經(jīng)與實際海島地形圖有了比較大的出入，導(dǎo)致根據(jù)原始數(shù)據(jù)制作的規(guī)劃方案全部作廢。再根據(jù)實際數(shù)據(jù)重新做規(guī)劃時，又發(fā)現(xiàn)了很多的懸崖峭壁和被樹木覆蓋的深坑都與新的規(guī)劃有不吻合的地方，“我們只能和設(shè)計部門、相關(guān)部門不斷溝通，再根據(jù)實際地形進(jìn)行微調(diào)。就連現(xiàn)在會所的位置，都比規(guī)劃方案向西調(diào)整了4米?！本瓦@樣來回幾次，大羊嶼具體開發(fā)利用方案才初具雛形。

“海島地形的復(fù)雜性，是我們當(dāng)初遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有想到的。”楊偉華說。

另一項讓楊偉華難以預(yù)料的是自然的潮汐和臺風(fēng)，上島的時間全憑潮汐做主，而每年7、8、9月的臺風(fēng)又將中斷施工3個月?！昂u開發(fā)與陸地開發(fā)有很大的不同，僅僅運輸都必須得聽老天的，一天當(dāng)中大潮只有幾個小時，運輸建筑材料必須算好潮汐的時間，否則海水困住船只是常有的事情。”楊偉華表示。

就連施工方案都因為臺風(fēng)更改了好幾次。項目前期負(fù)責(zé)人吳永駿告訴記者，原來在兩個高地之間，還計劃建一個吊橋的，但考慮到臺風(fēng)的影響最終還是取消了。而海島上所有的建筑都采用嵌入式，“一是可以最大程度地保護(hù)海島上的生態(tài)樣貌，二是可以提高抗臺風(fēng)的能力?！?/p>

楊偉華慨嘆，由于無人島開發(fā)在全國都沒有先例可以借鑒，目前只能碰到一個問題解決一個問題?！昂芏鄦栴}是之前始料未及的，好在管委會一直幫我們協(xié)調(diào)，只能說‘買島容易開發(fā)難’，一點一點摸索吧。至于什么時候有回報，真是沒想過?！?/p>

楊偉華說得謙虛，可大目灣卻對它有著巨大的期望。“大羊嶼海島距離新城不到300米，就像是深圳和香港，大羊嶼的高端旅游是大目灣新城的特色功能性項目之一?！贝竽繛抽_發(fā)管委會主任蔡東波表示，管委會將全力協(xié)助開發(fā)商解決工程建設(shè)過程中碰到的各類難題。

預(yù)計今年7月對外開放

大羊嶼是全國首批176個無人島使用權(quán)轉(zhuǎn)讓“第一拍”，于2011年11月被上海高寶投資有限公司以2000萬元拍下50年使用權(quán)。海島出讓面積為376畝，其中項目占有海島面積為95.2畝，總投資約5億元。

2014年12月大目灣大羊嶼海底管線工程完成鋪設(shè)。至此，大羊嶼旅游海島項目完成了水、電、排污、通訊的“四通”市政配套工程。

據(jù)了解，大羊嶼海底管線鋪設(shè)工程于2014年年初開工建設(shè)，由陸上工程和海底工程兩部分組成，共鋪設(shè)給水、排水、光電通訊等6條管道，每條長約4000余米。根據(jù)周邊將來有游艇、漁船進(jìn)出的實際情況，海底管線部分均埋在海底約五六米深處。大目灣開發(fā)管委會招商投資服務(wù)科陳錫雷介紹，海底管線工程的竣工將全面加速島上項目的建設(shè)進(jìn)程。

2015年年初，已于2014年12月底正式完工的象山大目灣大羊嶼游艇俱樂部主體工程開始裝修施工，預(yù)計2015年7月對外開放。據(jù)大目灣開發(fā)管委會投資服務(wù)科陳錫雷介紹，大羊嶼由3個高地組成，項目建設(shè)分三期推進(jìn)，截至目前，島上已先后完成場平、碼頭、一二島道路，以及酒店項目的主體工程等建設(shè)。