江蘇省房地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)分析及預(yù)測

□路 倩

江蘇省房地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)分析及預(yù)測

□路 倩

本文分析了2014年江蘇省房地產(chǎn)市場運(yùn)行特點(diǎn)，并對(duì)2015年一季度全國及全省房地產(chǎn)市場情況進(jìn)行了闡述。從經(jīng)濟(jì)環(huán)境與人口結(jié)構(gòu)、房地產(chǎn)與經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)性、市場供求關(guān)系等三方面選取典型指標(biāo)對(duì)我省10個(gè)城市進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)分析，結(jié)合江蘇農(nóng)行商品房開發(fā)貸款發(fā)展現(xiàn)狀，提出相關(guān)政策建議。

一、2014年江蘇省房地產(chǎn)市場運(yùn)行特點(diǎn)

（一）房地產(chǎn)開發(fā)投資增速下滑，商業(yè)營業(yè)用房投資增速穩(wěn)定。2014年，江蘇省房地產(chǎn)開發(fā)投資8240.22億元，同比名義增長13.8%，增速比去年同期下降3.9個(gè)百分點(diǎn)。其中：住宅房地產(chǎn)投資5924.51億元，同比增長14.6%，增速比去年同期下降4.2個(gè)百分點(diǎn)。辦公樓投資額為378.47億元，同比上漲16.7%，增幅比去年同期下降7.9個(gè)百分點(diǎn)。商業(yè)營業(yè)用房投資額1286.71億元，同比上漲14.9%，較去年同期增長0.2個(gè)百分點(diǎn)。

（二）房企資金面趨緊，融資渠道收窄。2014年，全省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金12100.16億元，同比下降4.59%。其中，國內(nèi)貸款2249.68億元，同比下降5.24%；利用外資80.79億元，同比下降26.16%；自籌資金4154.86億元，同比增長5.64%；其他資金5614.83億元，同比下降10.39%。國內(nèi)貸款與外資合計(jì)20%，與2013年持平，說明銀行融資門檻依舊偏高，融資難度較大。外資占比1%，資金占比最低，與QE逐步退出帶來熱錢退出房地產(chǎn)市場的宏觀面相一致。

其他資金與自籌資金合計(jì)占比80%，表明房企到位資金基本需要自力更生。其他資金（主要包括房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售中的定金和預(yù)付款）占比46%，較2013年下降3個(gè)百分點(diǎn)，反映了銷售進(jìn)度放慢帶來的回款量的減少。自籌資金占比34%，較2013年上漲3個(gè)百分點(diǎn)，反映銷售放緩的大環(huán)境下，拼集團(tuán)的自身資金實(shí)力成為考驗(yàn)房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流水平的關(guān)鍵因素。

（三）銷售面積與銷售額均大幅下降，商品房竣工速度放緩。2014年以來，江蘇省商品房銷售降速明顯。2014年全省商品房銷售面積9846.84萬平方米，同比下降14%，增速比去年同期驟降41個(gè)百分點(diǎn)。全省商品房銷售額合計(jì)6898.42億元，累計(jì)降幅12.8%，比去年同期降幅下降43.2個(gè)百分點(diǎn)。

2014年底，江蘇省商品房竣工面積9620.47萬元，較2013小幅下降0.94%。2014年末銷售面積與竣工面積比率為1.02，比上年同期下降0.16個(gè)百分點(diǎn)。在銷售面積大幅下降的情況下，銷竣比基本不變，反映開發(fā)商為消化庫存量，放慢了商品房開發(fā)竣工速度。

二、2015年一季度房地產(chǎn)市場情況

（一）降準(zhǔn)、降息組合效應(yīng)刺激樓市需求，3月底政策密集出臺(tái)展現(xiàn)政府救市決心。2015年1～2月，全國房地產(chǎn)投資增速、銷售、拿地等指標(biāo)全面下滑，大多數(shù)城市房價(jià)持續(xù)下行，樓市調(diào)整壓力不斷增大。3月起中央開始陸續(xù)出臺(tái)各項(xiàng)措施救市。央行繼2月5日降準(zhǔn)后，自3月1日起下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款和存款基準(zhǔn)利率0.25個(gè)百分點(diǎn)，當(dāng)前五年以上金融機(jī)構(gòu)貸款基準(zhǔn)利率已達(dá)到2004年以來最低水平。中央各部委在3月下旬出臺(tái)密集救市政策，住建部提出將降低公積金門檻，增加額度，簡化手續(xù)。國土部、住建部發(fā)文明確了優(yōu)化土地和住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的措施。3月30日，央行下調(diào)首套房和二手房首付比例，財(cái)政部和稅務(wù)總局將二手房免征營業(yè)稅的時(shí)限由5年縮短至2年。從降低二手房交易成本著手來救市，是惠及面最廣的政策刺激，政策和資金層面基本已經(jīng)到達(dá)2009年以來最寬松的情況。

（二）一季度末新建商品住宅成交有所上漲，一二線城市回暖明顯。CREIS數(shù)據(jù)顯示，2015年3月監(jiān)測的40個(gè)主要城市新建商品住宅累計(jì)成交面積環(huán)比回升72.87%，同比上漲7.62%。其中：一線城市成交面積環(huán)比上月上漲88%，同比上漲1%；24個(gè)二線代表城市成交面積環(huán)比上漲74%，同比上漲7%，12個(gè)三線代表城市成交面積環(huán)比回升57.8%，同比上漲19%。

從江蘇省情況看，兩個(gè)二線城市南京、蘇州3月商品住宅成交回暖明顯，3月商品房成交面積分別為57、65萬平米，環(huán)比漲幅分別達(dá)到63.74%、93.74%。江蘇省已出數(shù)據(jù)的6個(gè)三線城市中僅淮安3月成交面積環(huán)比下降4.45%，其余5個(gè)城市成交面積均較2月環(huán)比上漲，其中鎮(zhèn)江3月成交面積環(huán)比大幅上漲65.87%，徐州、泰州、揚(yáng)州、連云港等4市環(huán)比漲幅分別為24.56%、18.24%、16.9%、4.42%。

（三）受房地產(chǎn)行業(yè)下行及政策面影響，土地出讓量同比環(huán)比均大幅下跌。受全國性房地產(chǎn)市場走低及去年四季度土拍大幅沖刺的影響，一季度土地出讓較為冷淡，2015年一季度全省土地供應(yīng)面積為5144.5萬平方米，同比下降26.48%，環(huán)比下降25.73%，其中經(jīng)營性用地供應(yīng)總面積為2492.5萬平方米，同比下降34.17%，環(huán)比下降41.70%。一季度全省實(shí)現(xiàn)土地出讓金788.8億元，同比下降8.48%，環(huán)比下降47.33%。

2015年3月27日，國土部和住建部聯(lián)合下發(fā)的《關(guān)于優(yōu)化2015年住房及用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》中明確，“住房供應(yīng)明顯偏多的市、縣，或在建住宅用地規(guī)模過大的市、縣，應(yīng)明顯減少住宅用地供應(yīng)量直至?xí)和Ｓ?jì)劃供應(yīng)；住房供求矛盾比較突出的熱點(diǎn)城市，應(yīng)根據(jù)市場實(shí)際情況有效增加住宅用地供應(yīng)規(guī)模”。受此《通知》影響，預(yù)計(jì)今年全省土地出讓量將會(huì)大幅回落。

三、風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)分析

（一）指標(biāo)設(shè)置。

為更加全面評(píng)估江蘇省各區(qū)域房地產(chǎn)市場的風(fēng)險(xiǎn)程度，本文從經(jīng)濟(jì)環(huán)境與人口結(jié)構(gòu)、房地產(chǎn)與經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)性、市場供求關(guān)系等三方面共選取了6個(gè)典型指標(biāo)對(duì)10個(gè)城市（受數(shù)據(jù)采集的局限性，不包括泰州、淮安、宿遷等3市）數(shù)據(jù)進(jìn)行了測算，試圖從更加綜合的角度分析各市房地產(chǎn)運(yùn)行的風(fēng)險(xiǎn)程度。具體指標(biāo)設(shè)置見下表：

（二）分析結(jié)果。

各項(xiàng)指標(biāo)測算結(jié)果見下表：

從綜合指標(biāo)分析結(jié)果看，全省10個(gè)樣本城市按照風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)可分為三類，高風(fēng)險(xiǎn)城市（南通、鹽城、徐州、連云港）、中高風(fēng)險(xiǎn)城市（揚(yáng)州、鎮(zhèn)江、常州、無錫）、中低風(fēng)險(xiǎn)城市（南京、蘇州）。具體分析如下：

1.高風(fēng)險(xiǎn)城市（南通、鹽城、徐州、連云港）：從區(qū)域分布來看，除南通外，其余三市均為蘇北城市。從經(jīng)濟(jì)環(huán)境與人口結(jié)構(gòu)看，南通、鹽城、徐州、連云港等四市的城市化率不到60%，常住人口均小于戶籍人口。從房地產(chǎn)與經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)性指標(biāo)來看，除南通房價(jià)水平較高外，鹽城、徐州、連云港的房價(jià)收入比在7～8年之間，當(dāng)?shù)厝嗣褓彿繅毫ι锌?，人均住房面積在37平方米左右，在全省層面屬于較低水平。房價(jià)相對(duì)合理而人均住房水平不高，說明由于房價(jià)缺乏上漲空間，居民收入水平不高加之“買漲不買跌”的心理造成當(dāng)?shù)鼐用袢狈徺I改善性住房的積極性。從市場供求關(guān)系來看，南通、鹽城、徐州2014年末去化周期均大于15個(gè)月警戒線水平，說明市場短期庫存過剩。近3年土地供應(yīng)與銷售面積比在2.37～4.22之間，屬于全省較高水平，說明中長期供應(yīng)過剩。

從指標(biāo)綜合分析來看，南通、鹽城、徐州、連云港為勞動(dòng)力輸出型城市，商品房庫存消化能力差，且土地出讓量高帶來中長期庫存過剩，雖未來城鎮(zhèn)化進(jìn)程尚有發(fā)展空間，但缺乏常住人口的購買力支撐，城鎮(zhèn)化帶來的建設(shè)用地將會(huì)帶來更難以消化的庫存，風(fēng)險(xiǎn)程度較高。其中南通尤為值得注意，南通人均住房面積已達(dá)46平米，土地消化水平也為全省最差，中短期市場為供大于求。此外，南通還是全國老齡化程度最高的城市，2013年老齡化率已達(dá)24.55%，中青年群體的缺失將形成當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場長期過剩的局面。

2.中高風(fēng)險(xiǎn)城市（揚(yáng)州、鎮(zhèn)江、常州、無錫）：從區(qū)域分布看，基本為蘇南、蘇中地區(qū)。從經(jīng)濟(jì)環(huán)境與人口結(jié)構(gòu)指標(biāo)看，上述四個(gè)城市的常住人口/戶籍人口比值在1左右，城鎮(zhèn)化水平較高，其中無錫城市化率已達(dá)73.7%，為全省第二。從房地產(chǎn)與經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)性指標(biāo)來看，揚(yáng)州房價(jià)水平偏高，為9.26年；鎮(zhèn)江、常州、無錫房價(jià)收入比均在6.5年上下，房價(jià)水平較低，人均住房面積在43～47平米之間，人均住房水平較高。從市場供求關(guān)系指標(biāo)來看，揚(yáng)州、無錫、常州2014年末去化周期均大于15個(gè)月警戒線水平，說明市場短期庫存過剩。近3年土地供應(yīng)與銷售面積比在1.34～1.95之間，屬于全省中低水平，說明中長期供應(yīng)相對(duì)合理。

從指標(biāo)綜合分析來看，揚(yáng)州、鎮(zhèn)江、常州、無錫城市化水平較高，當(dāng)?shù)鼐用窬幼l件早已得到改善的區(qū)域，常住人口的居住水平已經(jīng)較高，因此中短期的庫存水平較高，供大于求的特征明顯。但從經(jīng)濟(jì)環(huán)境來看，無錫、常州為外向型經(jīng)濟(jì)比較明顯的地區(qū)，為勞動(dòng)力輸入密集區(qū)，由于目前的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)以勞動(dòng)密集型為主，收入水平較低的外來產(chǎn)業(yè)工人流動(dòng)率較高，缺乏在當(dāng)?shù)匕布抑脴I(yè)的意愿和資金，因此本地房地產(chǎn)較為低迷。伴隨著未來蘇南地區(qū)由“制造型”向“智力型”產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型，以及當(dāng)?shù)爻鞘薪ㄔO(shè)的不斷升級(jí)，未來將會(huì)帶來一批文化層次較高、收入水平較高的外來人口，長期房地產(chǎn)市場具備一定的發(fā)展?jié)摿?。?zhèn)江與揚(yáng)州的房地產(chǎn)市場很大程度上依托于省會(huì)南京的輻射作用，隨著寧鎮(zhèn)揚(yáng)都市圈戰(zhàn)略年內(nèi)的陸續(xù)落地，南京對(duì)揚(yáng)州、鎮(zhèn)江的輻射效用將進(jìn)一步增大，長期房地產(chǎn)市場發(fā)展?jié)摿ι锌?，相?duì)來說揚(yáng)州房價(jià)水平較高、人口輸出特征日益顯現(xiàn)，除旅游資源外，揚(yáng)州缺少強(qiáng)有力的產(chǎn)業(yè)支撐，中長期風(fēng)險(xiǎn)更高。

3.中低風(fēng)險(xiǎn)城市（南京、蘇州）：作為房地產(chǎn)二線城市，這兩個(gè)城市的市場消化能力是全省最強(qiáng)的。南京作為省會(huì)城市，擁有多項(xiàng)全省之最。南京的城市化率、房價(jià)水平、房地市場短期消化能力全省最高，人均住房水平全省最低。作為排名靠前的二線城市，南京以其豐富的教育資源、寬容的城市包容度、深厚的文化底蘊(yùn)吸引了大量外來人口在南京置業(yè)，較低的人均住房水平將帶來市場較為長期的發(fā)展，但高昂的房價(jià)水平與近年來土地供應(yīng)量的大幅增加預(yù)示著房價(jià)難有更多漲幅的空間。蘇州的外向型經(jīng)濟(jì)特征是支撐起房地產(chǎn)市場發(fā)展的最主要因素，蘇州的常住人口為戶籍人口的2倍，將為蘇州房地產(chǎn)提供較長期的市場發(fā)展?jié)摿Α?/p>

四、市場預(yù)測

隨著江蘇省老齡化程度不斷加大，常住人口進(jìn)入低速增長區(qū)間，“人口紅利”效應(yīng)減弱，房地產(chǎn)長期過剩局面已經(jīng)凸顯，政策利好會(huì)在短期內(nèi)激發(fā)市場需求，但難以改變大部分城市房地產(chǎn)市場未來幾年震蕩調(diào)整的趨勢，為“千方百計(jì)去庫存”，預(yù)計(jì)政策面將會(huì)進(jìn)一步放寬。

一是人口結(jié)構(gòu)的老齡化、常住人口增長的低速化以及城鎮(zhèn)化的瓶頸化預(yù)示著帶給房地產(chǎn)市場的“人口紅利”已越來越少。人口老齡化是江蘇省未來愈發(fā)突出的一個(gè)現(xiàn)象，截至2013年末，全省65歲以上的老齡人口已占11%①引自“新華網(wǎng)”江蘇統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)。，老齡化程度位于全國前三名，已經(jīng)超過聯(lián)合國規(guī)定的7%的老齡化社會(huì)標(biāo)準(zhǔn)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，未來幾年江蘇省的人口老齡化將進(jìn)入加速期，20～40歲的勞動(dòng)人口是購房的主要群體，老齡化程度的不斷提高預(yù)示著房地產(chǎn)市場發(fā)展?jié)摿捌溆邢?。此外，常住人口的低增長率與較高的城鎮(zhèn)化率也反映了未來的房地產(chǎn)市場需求量增長有限。2014年全省常住人口增速為0.26%，增速持續(xù)維持低水平，2011～2013年已連續(xù)三年增長率逐年下降。江蘇省城鎮(zhèn)化率已達(dá)65.2%，高于全國城鎮(zhèn)化水平10.43個(gè)百分點(diǎn)②數(shù)據(jù)來源：江蘇數(shù)據(jù)為揚(yáng)子晚報(bào)引自江蘇統(tǒng)計(jì)局，全國數(shù)據(jù)為“中國經(jīng)濟(jì)網(wǎng)”引自國家統(tǒng)計(jì)局的。。

二是土地財(cái)政驅(qū)動(dòng)下的大幅土地供應(yīng)量，未來將加劇房地產(chǎn)庫存過剩的局面。江蘇省近三年土地推出量較大，尤其是2013年全省各地土地出讓達(dá)到歷史峰值，土地供應(yīng)量呈供大于求趨勢。假設(shè)所有條件均不變的情況下，全省市轄區(qū)近三年年均土地供應(yīng)面積可供房產(chǎn)商開發(fā)1.99年，直接帶來的庫存量可供市場消化2.16年。③引用作者本人文章《2014年江蘇土地市場分析報(bào)告》。上述數(shù)據(jù)尚不包括縣域推出的土地，多數(shù)縣級(jí)市土地消化時(shí)間在5年以上④引自中指研究院《“中國各級(jí)城市房地產(chǎn)庫存大盤點(diǎn)”系列專題三：多數(shù)三四線城市庫存高企，預(yù)售制、土地、產(chǎn)業(yè)因素差異加速風(fēng)險(xiǎn)分化》中的數(shù)據(jù)。。實(shí)體經(jīng)濟(jì)下滑，缺乏有力的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，房產(chǎn)稅如何征收尚未落地，落地后帶來的稅收分給地方政府的究竟有多少，以上原因促使地方政府依舊會(huì)高度依賴賣地來充實(shí)財(cái)政收入，加劇房地產(chǎn)庫存高企。

三是政策將進(jìn)一步放寬。根據(jù)近幾個(gè)月公布的全球主要國家PMI，世界經(jīng)濟(jì)在2015年仍舊處于危機(jī)后的修復(fù)盤整階段，增長動(dòng)力較弱。因此，2015年我國外貿(mào)出口難以擺脫低迷的態(tài)勢。從國內(nèi)來看，在三期疊加的大背景下，經(jīng)濟(jì)下行壓力較大，由于制造業(yè)投資的繼續(xù)下滑，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)缺乏有效的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，房地產(chǎn)和基建投資仍將是推動(dòng)經(jīng)濟(jì)的重要抓手。在3月末推出一系列救市政策后，短期一二線城市的回暖效果較為明顯，三四線城市回暖效果較為有限。預(yù)計(jì)后期政府還會(huì)在提高公積金貸款額度、加大商業(yè)貸款利率折扣力度、放款行業(yè)信貸限額、全面放開“二胎”生育等方面推出一系列政策，加大對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的扶持力度。

五、策略建議

2015年江蘇農(nóng)行房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)要主動(dòng)適應(yīng)房地產(chǎn)市場的新變化與新發(fā)展，堅(jiān)持產(chǎn)品和服務(wù)創(chuàng)新，強(qiáng)化綜合經(jīng)營和精細(xì)管理，努力實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)的平穩(wěn)健康發(fā)展。

一是加強(qiáng)客戶基礎(chǔ)建設(shè)，調(diào)整優(yōu)化客戶結(jié)構(gòu)。

繼續(xù)堅(jiān)持核心客戶發(fā)展策略，重點(diǎn)抓好總行和省分行二級(jí)房地產(chǎn)核心客戶群的建設(shè)，在現(xiàn)有的兩級(jí)核心客戶基礎(chǔ)上，逐步將全國房地產(chǎn)百強(qiáng)（500強(qiáng)）前50名企業(yè)、全省排名前20強(qiáng)的企業(yè)納入兩級(jí)核心客戶群，將這部分客戶作為農(nóng)行房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的主體和重點(diǎn)。對(duì)未納入總、省分行二級(jí)客戶群的房地產(chǎn)客戶特別是中小房企，要逐戶制定策略逐步退出。

二是堅(jiān)持差異化發(fā)展策略，調(diào)整優(yōu)化信貸投向。區(qū)域上，重點(diǎn)支持南京、蘇州兩市和部分供需比指標(biāo)合理、庫存量較低的區(qū)域。產(chǎn)品上，重點(diǎn)支持市場需求量較大、定價(jià)合理、銷售前景較好的中小戶型普通商品住房項(xiàng)目，從嚴(yán)控制賓館酒店、商業(yè)地產(chǎn)、商品流通市場和經(jīng)營性物業(yè)貸款項(xiàng)目。

三是推動(dòng)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)聯(lián)動(dòng)，實(shí)施全流程綜合營銷。對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施全流程的綜合營銷，將業(yè)務(wù)營銷貫穿于項(xiàng)目、材料、建設(shè)、銷售等各個(gè)環(huán)節(jié)，延伸房地產(chǎn)金融服務(wù)鏈條。積極推進(jìn)房地產(chǎn)客戶與上游建筑商、材料商等的金融業(yè)務(wù)聯(lián)動(dòng)，推廣供應(yīng)鏈融資、工程保理等金融產(chǎn)品，推動(dòng)房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)由單一房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)模式向綜合產(chǎn)業(yè)鏈金融模式轉(zhuǎn)變。

四是探索社區(qū)金融聯(lián)動(dòng)，建立可持續(xù)業(yè)務(wù)模式。深入研究部分房地產(chǎn)企業(yè)在職能社區(qū)服務(wù)方面的成功嘗試和創(chuàng)新，依托大型房地產(chǎn)客戶在社區(qū)服務(wù)方面的獨(dú)特優(yōu)勢，通過互聯(lián)網(wǎng)金融、移動(dòng)金融、個(gè)人金融等產(chǎn)品和手段，嘗試將法人房地產(chǎn)金融與社區(qū)金融服務(wù)聯(lián)系起來，與業(yè)主、商戶、物業(yè)等金融需求聯(lián)系起來。

五是加強(qiáng)合規(guī)經(jīng)營，嚴(yán)守風(fēng)險(xiǎn)底線。要提高主動(dòng)管理風(fēng)險(xiǎn)的能力，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理的精細(xì)化。密切關(guān)注區(qū)域市場變動(dòng)情況，包括經(jīng)濟(jì)發(fā)展、市場供求和價(jià)格變化情況，防范區(qū)域性風(fēng)險(xiǎn)。探索以并購重組等多種方式來解決風(fēng)險(xiǎn)貸款的退出問題。加大對(duì)潛在風(fēng)險(xiǎn)客戶和項(xiàng)目的排查力度，提高貸后管理的頻次。

（注：除特殊說明外，本文數(shù)據(jù)均來源于搜房網(wǎng)CREIS中指數(shù)據(jù)庫或江蘇房地產(chǎn)取自國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)。）

（作者單位：農(nóng)業(yè)銀行江蘇省分行）