樓市的激情與理性

葉雷

在十八屆五中全會上，習近平總書記關于制定“十三五”規(guī)劃的說明透出三個核心思想：一是總體判斷。新常態(tài)不依人的意志為轉(zhuǎn)移，我國經(jīng)濟增長速度要從高速轉(zhuǎn)向中高速，發(fā)展方式要從規(guī)模速度型轉(zhuǎn)向質(zhì)量效率型，經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整要從增量擴能為主轉(zhuǎn)向調(diào)整存量、做優(yōu)增量并舉，發(fā)展動力要從主要依靠資源和低成本勞動力等要素投入轉(zhuǎn)向創(chuàng)新驅(qū)動；二是發(fā)展理念。提出了創(chuàng)新、協(xié)調(diào)、綠色、開放、共享的五大發(fā)展理念；三是增長目標。今后五年經(jīng)濟仍須保持中高速增長，經(jīng)濟年均增長底線是6.5%以上。那么，“十三五”中高速增長對樓市意味著什么？房企又該如何應對？

“三期疊加”中的政策及效應預期

“十三五”期間我國經(jīng)濟處于經(jīng)濟增速換擋期、經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整陣痛期和前期刺激政策消化期“三期疊加”階段?！叭诏B加”意味著我國經(jīng)濟建設的核心任務就是求穩(wěn)定、保增長。求穩(wěn)定就是不發(fā)生系統(tǒng)性風險，保增長就是嚴守年均增長6.5%的底線，避免“中等收入陷阱”，這就意味著我國的政策必須將經(jīng)濟增長、貨幣穩(wěn)定、金融穩(wěn)定納入統(tǒng)一框架，靈活性和前瞻性將是我國政策制定和執(zhí)行的最基本原則。對樓市來說，影響最直接向來就是兩大政策：一是調(diào)控政策或者救市政策，二是貨幣政策。“十三五”我國經(jīng)濟中高速增長的階段性特征，一方面說明，基本層面的調(diào)控政策或者救市政策，已經(jīng)基本穩(wěn)定，作用將十分有限；另一方面也說明，貨幣政策的靈活性和前瞻性也不可能成為樓市的“大腿”，機會和壓力都將來自于深化改革。

首先，從樓市基本層面的政策預期來看?！叭诏B加”之下的經(jīng)濟增長壓力，房地產(chǎn)行業(yè)在國民經(jīng)濟中的地位，注定更嚴更緊的調(diào)控政策是不用太擔心的。至于高懸的房地產(chǎn)稅，一方面是不動產(chǎn)登記的規(guī)劃要到2018年完成，另一方面是“在2020年之前，全面落實稅收法定原則”，實際上也就意味房地產(chǎn)稅最早也是“十四五”期間的事情了。至于進一步的救市政策，因為松綁限購、松綁公積金政策、降低房產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅費、調(diào)整普通住宅標準、釋放規(guī)劃政策紅利、減少保障房建設與供應、方便房企融資等等，基本上都已經(jīng)在實施中，即使“減免稅費+政府補貼”的極端購房刺激政策，也在鄭州、長沙試行，而更多更直接的有效救市政策已經(jīng)不多了，從現(xiàn)在的市場反應看，作用也未必有想象的那么大，就更不用指望“買房就是愛國”的宣傳了。

其次，從刺激樓市的貨幣政策預期來看。截至2015年10月24日，央行已經(jīng)在年內(nèi)實施第五次降息和降準了，現(xiàn)在的利率實際上已經(jīng)為負，加之美元的強勢以及美聯(lián)儲加息的預期，我國未來的降息空間已經(jīng)十分有限，而且基準利率下調(diào)的邊際效用也在下降，后面只能在基本穩(wěn)定的基礎上指望利率市場化了，至于降準，倒還有一定的空間。然而，我國的貨幣政策還必須處理好“去杠桿”與“穩(wěn)增長”的平衡、處理好利率與匯率的平衡、處理好總量貨幣與微觀流動性的平衡，這使得央行使用貨幣政策必須更加謹慎，只能緊盯資金價格和資產(chǎn)價格來做文章，在既不會允許刺破資產(chǎn)價格泡沫、也不允許資產(chǎn)價格泡沫進一步大幅度膨脹的前提下，選擇合理的政策工具、調(diào)節(jié)規(guī)模和時機，增強流動性管理的合理性、穩(wěn)健性和可預見性。

正因為如此，在央行10月“雙降”之后，中國房地產(chǎn)全國100個城市2015年10月的平均價格環(huán)比上漲0.30%，漲幅較上月擴大0.02個百分點，但國家發(fā)改委11月3日卻通過數(shù)據(jù)表示“房地產(chǎn)投資總體在回落”；環(huán)比上漲的城市個數(shù)雖然略增達到48個，但卻依然有52個城市環(huán)比下跌，尤其是深圳基本上結(jié)束了半年的瘋狂上漲狀態(tài)開始企穩(wěn)。這實際上已經(jīng)說明，房地產(chǎn)領域“市場的決定性作用”在不斷強化，房地產(chǎn)市場由過去投機投資為主導的住房市場向消費為主導的住房市場轉(zhuǎn)型，住房消費逐步走向穩(wěn)定，也是不依人的意志為轉(zhuǎn)移的。

跟著“人口”才有機會

以“互聯(lián)網(wǎng)+”為代表的共享經(jīng)濟理念的深入人心，經(jīng)濟年均增長6.5%的“保底線”姿態(tài)，實際上已經(jīng)說明，在未來較長的一個時期，商業(yè)地產(chǎn)總體上的“黃金時代”可能徹底結(jié)束了，剩下的主要是糾錯型、補缺型、改造型的結(jié)構(gòu)性機會。房子終究是給人住的，房企只有跟著“人口”才有機會。在微觀層面，對住房消費人口帶來直接影響的，一是我國的人口政策；二是我國的人口流動趨勢?！笆袌鰶Q定性作用”下的房價分化走勢，實際上也說明當下房地產(chǎn)局部過剩與局部供給不足的結(jié)構(gòu)性矛盾依然存在，要發(fā)現(xiàn)并且把握矛盾中的機會，房企就必須從人口的視野入手了。

從我國人口政策的角度看，現(xiàn)在的利好是普遍二孩政策。由于我國廣大農(nóng)村基本早已普遍實行二孩政策，那么新增的二孩人口，注定將主要集中在城市，而且是城市人口規(guī)模越大，新增人口也將越多，這就給城市，特別是大城市帶來了兩大顯著的住房消費需求，即改善性需求和新生人口的剛性需求。改善性需求是伴隨人口出生顯而易見的短期需求，由于中國人生育觀念已經(jīng)變化，以及中國人的資產(chǎn)配置習慣難以短期巨大改變，也就注定了新生人口的剛性需求不會是一個緩慢釋放的過程，而極可能隨著政策效應的顯現(xiàn)出現(xiàn)一個階段性爆發(fā)的特征。至于進一步的人口寬松政策，由于我們?nèi)詫猿钟媱澤幕緡?，以及生育觀念的變化，加上人口老齡化帶來的階段性人口更新，利好基本上也就只是所謂的了。

在我國人口流動的趨勢方面，顯然要復雜一些，但起主導作用的依然是城市化與城鎮(zhèn)化。在城市化方面，大城市教育、醫(yī)療、就業(yè)等城市配套，特別是科技、文化、資本等市場要素的齊全程度與配置效率，決定了我國的人口依然將圍繞大城市進行聚集，更重要的是，隨著經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的調(diào)整，圍繞大城市聚集的人口將更多是高學歷、高智力、高支付能力的人口，他們不僅有剛性消費的需求，更有剛性消費的支付能力與潛力。而在城市化的另一面，就是城鎮(zhèn)化。城鎮(zhèn)化的主要人口來源，一方面是伴隨戶籍、產(chǎn)權(quán)、社保等深入改革后釋放的農(nóng)業(yè)人口，另一方面將是產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、區(qū)域規(guī)劃調(diào)整之后從大城市倒流的人口，他們主要是進城從事工業(yè)實體類產(chǎn)業(yè)務工的流動人口，以及退休的非勞動力人口。但城鎮(zhèn)化人口的一個共性特征，就是支付潛力和實際支付能力都不高，這實際上也就注定了城鎮(zhèn)化的主要目的地，不是三、四線城市，而將是以大城市、特大城市為中心的城市帶內(nèi)的五線、六線城市，甚至是各方面基礎較好的村鎮(zhèn)。

只要政策允許，勞動力必將向最能發(fā)揮其效能的領域和地域流動。在下一個階段的動態(tài)平衡之前，勞動力流動到哪里，人口的增量也必將出現(xiàn)在哪里，對租房的需求自然也就在哪里。機會只會光顧那些有準備的房企，哪里基礎配套較好，哪里才有就業(yè)和創(chuàng)業(yè)機會，哪里才有人，哪里才有市場。一線城市、二線核心城市的機會是看得見的；隨著全面深化改革的推進，城市帶內(nèi)的五線縣城以及六線城鎮(zhèn)，房地產(chǎn)及相關產(chǎn)業(yè)新機會被釋放出來，也是可以預期的；倒霉的可能就是那些三、四線城市，人口的流出態(tài)勢讓那些配合政績的“高鐵新城”、“金融中心”、“沿河新區(qū)”等注定只是一場炒作。至于西部地區(qū)，除了可能圍繞省會以及一兩個重要城市形成城市帶之外，似乎沒有更好的可能。

走進“人居”新時代

人類社會逐步由野蠻時代、落后時代向文明時代、現(xiàn)代時代發(fā)展，是不可逆轉(zhuǎn)的歷史規(guī)律。反映在住房消費上，也注定必然會從“人住”時代邁向“人居”的新時代，由“有房住”向“住好房”轉(zhuǎn)變。財政部的數(shù)據(jù)顯示，“最近七八年，建設用地增加了70%多，常住人口增加了50%，人口密度是降低的。我們的城市不僅人口密度低于世界平均水平，更不要說OECD國家，而且交通還比人家擁擠。”中國人口眾多、發(fā)展不平衡、人口政策的動態(tài)調(diào)整，注定了人口的城鎮(zhèn)化、大城市化、郊區(qū)化、逆城市化等，在今后一個時期內(nèi)，一定是同時并進、共同存在的。只要“十三五”6.5%的底線保住，中國不跌入“中等收入陷阱”，中國的房地產(chǎn)市場就不會出現(xiàn)斷崖式的需求崩潰，但重大結(jié)構(gòu)性調(diào)整似乎將不可避免。不同的人對“人居”有不同的要求，在我國房地產(chǎn)市場逐步由賣方市場過渡到買方市場的背景下，不圍繞客戶定位，在“人居”上創(chuàng)研產(chǎn)品，即使機會就在面前，房企也未必能抓住。

大城市化，無論是改善性需求，還是生存性的安家置業(yè)剛性需求，動力人群的總體特征決定了他們對“人居”的苛刻要求。沒有合適的，寧可租房也不買房，出現(xiàn)向西方國家一樣較高的租房率，并不是沒有可能。房企如果不創(chuàng)研產(chǎn)品，極有可能看得見結(jié)構(gòu)性的短缺，卻無法消化實際的供給。至于要怎樣進行產(chǎn)品創(chuàng)研，除了基本的戶型結(jié)構(gòu)、停車位、電梯設備、物業(yè)配套、采用現(xiàn)代科技的建筑結(jié)構(gòu)、包括綠化、布局、便利老人兒童的設施在內(nèi)的社區(qū)環(huán)境的優(yōu)化之外，他們在社交、娛樂、文化、資源配置便捷和效率方面的需求，也使得房企不得不考慮聯(lián)合共建以匯聚資源。另外，所謂的“大城市病”，也并非是政府城市規(guī)劃單方面的原因，房企的微觀因素也會產(chǎn)生重要影響，如何使住房更適合動力人群“人居”，房企恐怕也得開動腦筋。

城鎮(zhèn)化、郊區(qū)化、逆城市化等，則可能會產(chǎn)生出不同的住房需求，除了本地就業(yè)者需求之外，還會有富裕家庭的郊區(qū)化需求、農(nóng)民轉(zhuǎn)移置業(yè)需求、失業(yè)返鄉(xiāng)農(nóng)民工人群的置業(yè)需求、異地就業(yè)創(chuàng)業(yè)的置業(yè)需求、旅游度假的需求、養(yǎng)老的需求等等。雖然不同的需求類型，有不同的特征，但在追求生活品質(zhì)、特別是美麗中國成為共識的背景下，帶著城市生活體驗的衍生，物美價廉毫無疑問是最大的共性。價廉自不用說，怎樣才能物美呢？新鮮的空氣、干凈的水源、濃郁的農(nóng)耕文化等帶著原生態(tài)的美麗鄉(xiāng)村記憶自不可少，現(xiàn)代的金融、通訊、物流、教育、衛(wèi)生、生活服務等的需求也不會降低。總之，對個性化體驗型生活的追求，注定了缺乏個性或美感、長得一模一樣的房產(chǎn)低成本復制，一定很難真正讓這一部分人群慷慨消費。