在中國房地產(chǎn)最后10年的機會期內(nèi)完成轉(zhuǎn)型

責(zé)編：張里E-mail:zhangli@ittime.com.cn美編：玲玲校對：蘇煥文

中國的經(jīng)濟進入“新常態(tài)”，作為中國經(jīng)濟當中最大的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)顯然也進入了“新常態(tài)”。從2013年下半年開始，房地產(chǎn)進入了一個新的調(diào)整期。2014年同比的銷售面積，銷售額都有所下滑，當然參照年份是2013年。2013年和2012年實際上是一個不太正常的年份，它對比2011年上漲將近40%，這種增長是不正常的。

很多人覺得房地產(chǎn)要不行了。但是，我覺得正像我們總書記講的“新常態(tài)”一樣，我覺得房地產(chǎn)目前這個情況才是真正的“正常態(tài)”。從2006年以后這幾年，實際上是一個非正常態(tài)的時候。在這之前接近20年的時間，這個行業(yè)希望你買地要買對，設(shè)計要合理，定價也要差不多，還得加上會吆喝，會忽悠，房子才能夠賣出去。

不要再抱有任何幻想。第一，整體的行業(yè)，我認為整體呈現(xiàn)過剩。為什么講整體呈現(xiàn)過剩？首先，你要看土地，全國現(xiàn)在地方債務(wù)超過20萬億，其中絕大部分是土地，這些土地按照現(xiàn)在一年四萬億剩余出來，也要好幾年的時間。第二，要看在建量和銷售量，現(xiàn)在經(jīng)過20多年房地產(chǎn)快速發(fā)展，土地財政這個模式現(xiàn)在在全國總體看，我認為已經(jīng)略微的供大于求。當然，局部可能還是供過于求，像北上廣深一線城市，但是總體的我認為逐漸呈現(xiàn)出一個過剩的態(tài)勢。第三，不可能再有高周期，可能這個行業(yè)從事人員還有人在幻想，經(jīng)過一兩年調(diào)整，經(jīng)濟貨幣刺激，興許2015年下半年，或者2015年會不會再回去，再呈現(xiàn)高潮，然后我手中就套現(xiàn)了，或者我就能再賺大錢了，有這種想法都是不切實際的。所以，我判斷中國的房地產(chǎn)還是會繼續(xù)往前走，但是不可能再呈現(xiàn)2012、2013年這種“瘋?！睜顟B(tài)。

房地產(chǎn)不會崩盤，但大家也不要有任何幻想，有兩個方面，第一，從業(yè)人員不要幻想錢有多好賺，還有第二個高峰期過來。同時，也就是對唱空的人來講，也要放棄幻想，中國房地產(chǎn)這個行業(yè)規(guī)模很大。中國崛起就意味著力量平衡被打破，所有力量平衡被打破，都是一個共同的過程，有些人過的舒服了，有的企業(yè)份額下降，當然有一部分人希望崩盤。所以，不要幻想中國房地產(chǎn)會崩盤，這個可能性是不存在的，我們杠桿率沒有那么高。第二，中國有強有力的政府，也會適度的調(diào)控。再加上我們還有最大的一個利好，就是城市化率還比較低，目前為52%，實際上去掉一些農(nóng)民工，去掉一些沒有拿到城市真正待遇的人，我估計真實的城市化率也就是40%多，所以我們還有一段時間。第三，加快轉(zhuǎn)型升級。不能再走大規(guī)模，快速的增長，過去中國房地產(chǎn)的普遍現(xiàn)象，包括萬達自己，就是不斷的擴大規(guī)模，不斷的加快增長來獲取更大利潤，或者說不斷的增加土地供應(yīng)，增加銷售，今年有兩千萬，明年有四千萬，一個勁的增加土地供應(yīng)，增加土地干什么，今年賣500億，后面賣600億，就是這個模式，支撐股價，或者獲得一份漂亮的報表，就是不斷的加大速度，我稱之為叫大規(guī)模、快增長的模式。這些我個人認為，很難再轉(zhuǎn)變。

隨著形勢的放緩，隨著這個行業(yè)的難做，我認為像現(xiàn)在中國城鎮(zhèn)再建一百億平米，每年新開工15億平米，這種模式絕對不可能持續(xù)。所以，前幾天我看到媒體在熱炒，綠地、萬科誰會成為老大？其實我個人認為，炒作這種標題，或者誰來做這個銷售，都沒有多少實質(zhì)的意義。銷售額僅僅是一個規(guī)模的判斷，它不能代表企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的一種方向，也不代表企業(yè)利潤實質(zhì)性的增長。

第二點就是抓住最后十年的機會轉(zhuǎn)型，房地產(chǎn)你看一個現(xiàn)象，研究世界30個發(fā)達國家和地區(qū)，包括我國的臺灣和香港地區(qū)。任何一個國家的行業(yè)都很難超過半個世紀，一般就是三四十年的壟斷期，城市化進程基本上70%到80%，這個行業(yè)進入瓶頸，規(guī)模開始萎縮了，行業(yè)存在一千年，五百年，但是從業(yè)人員大幅度的減少了。我認為，就像有人說，中國黃金十年過去了，還有白銀十年，我不說是黃金還是白銀。我認為留給大家最后轉(zhuǎn)型時期也就還有十年罷了。這個行業(yè)的從業(yè)者，可能都不希望自己的公司只活幾年，十幾年，都希望自己的企業(yè)成為百年企業(yè)。怎么辦呢？就用最后這十年八年的時間，還有一個瓶頸期，如果真到了城鎮(zhèn)化70%左右，城鎮(zhèn)化基本完成，可能機會就沒有了。

所以，在這種情況下，希望這個行業(yè)依然加快轉(zhuǎn)型，包括萬達旗下重要的公司叫商業(yè)地產(chǎn)，我們也要加快轉(zhuǎn)型。