放開戶籍，房價(jià)也難有大漲

環(huán)球時(shí)報(bào)/2015-12-01/ 第15版面/國際論壇 /作者：趙秀池

近日樓市暖風(fēng)頻吹。中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組第11次會議指出：要化解房地產(chǎn)庫存，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展；加快戶籍制度改革、全面二孩、連續(xù)降息、營業(yè)稅調(diào)整等一系列政策被人們認(rèn)為是頻頻救市的信號，由此，有人認(rèn)為房價(jià)會不斷攀升，投資獲利的機(jī)會也會到來。果真如此嗎？

房地產(chǎn)市場過去的黃金10年，房價(jià)不斷攀升，買房投資成為人們發(fā)家致富的一個重要渠道。但自去年開始，伴隨著宏觀經(jīng)濟(jì)進(jìn)入新常態(tài)，房地產(chǎn)去庫存的壓力也越來越大。

房地產(chǎn)涉及國計(jì)民生，是人們生產(chǎn)生活的重要載體，是國民經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)、先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)、支柱產(chǎn)業(yè)。其產(chǎn)業(yè)鏈很長，對其他產(chǎn)業(yè)有很強(qiáng)的帶動作用。因此，房地產(chǎn)業(yè)一直是宏觀調(diào)控的重點(diǎn)。

宏觀調(diào)控就是逆經(jīng)濟(jì)方向行事，由此連續(xù)出臺一系列貨幣政策、財(cái)稅政策，無可厚非。宏觀經(jīng)濟(jì)也總是有一定的周期波動。由此，伴隨著宏觀經(jīng)濟(jì)的波動，房地產(chǎn)走出低谷也是必然。

但房價(jià)未必會有大幅上漲。未來各地仍然會分化嚴(yán)重。擁有較多優(yōu)質(zhì)公共資源、經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿^大，有產(chǎn)業(yè)支撐的一線城市和部分二線城市，對人口的吸引力較強(qiáng)，房價(jià)會上漲；而沒有人口吸引力的三四線城市，即使放開戶籍限制，房價(jià)也很難出現(xiàn)上漲。原因很簡單，房價(jià)是由供求關(guān)系決定的，供不應(yīng)求房價(jià)上漲，供過于求房價(jià)下降。

房地產(chǎn)是為人服務(wù)的，房地產(chǎn)的需求與人口的數(shù)量成正比，因此人口政策、戶籍政策對房地產(chǎn)是一個重要影響因素。全面放開二孩對房地產(chǎn)是一大利好。而戶籍制度放開是否會導(dǎo)致人口增加，還要看城市的吸引力。即使在戶籍有嚴(yán)格限制的一線城市，由于對人口的吸引力較大，在限購情況下，房價(jià)也一直居高不下。以深圳為例，10月份新建商品房價(jià)格同比漲幅為40.5%。北京更是由于具備首都特性，教育、醫(yī)療等優(yōu)質(zhì)公共資源及城市功能較集中，對人口有極強(qiáng)的吸引力。2009年至2014年北京市常住人口增加了396.6萬。由此，樓市仍然處于供不應(yīng)求狀態(tài)，地王不斷出現(xiàn)。房價(jià)也必然會隨著地價(jià)上漲而水漲船高。

房價(jià)的另一個影響因素就是預(yù)期。近期連續(xù)出臺的政策在不斷改變著人們的預(yù)期。而預(yù)期有助漲助跌的作用，因此伴隨著各種利好出臺，人們預(yù)期樓市會逐漸回暖也是正?，F(xiàn)象。但是未來的房價(jià)不會像過去那樣大漲大跌。經(jīng)過了震蕩筑底的過程，人們的購房行為會變得越來越理性。

從全國范圍來看，經(jīng)過十幾年大規(guī)模增量住房的建設(shè)，我們的住房需求已經(jīng)基本得到滿足，供求關(guān)系已經(jīng)基本平衡。因此房價(jià)也會保持基本穩(wěn)定。當(dāng)然原有存量人口的改善性需求還是可以挖掘的，伴隨著新型城鎮(zhèn)化的加快，城市增量人口的住房需求也還會增加，但各地房價(jià)的表現(xiàn)則取決于各城市未來人口的變化，未來各城市房價(jià)變化的差異性會越來越明顯，房地產(chǎn)是否有投資價(jià)值還要具體城市具體分析?！ㄗ髡呤鞘锥冀?jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)教授）