關(guān)于風(fēng)險(xiǎn)在房地產(chǎn)投資項(xiàng)目中的防范

■文/張小瑩 劉凱

關(guān)于風(fēng)險(xiǎn)在房地產(chǎn)投資項(xiàng)目中的防范

■文/張小瑩 劉凱

筆者結(jié)合房地產(chǎn)項(xiàng)目的特點(diǎn)，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了初步的研究，提出房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的防范具體措施，意在為房地產(chǎn)企業(yè)的投資風(fēng)險(xiǎn)管理提供可靠的理論依據(jù)。

房地產(chǎn)投資項(xiàng)目 風(fēng)險(xiǎn)管理 防范措施

近幾年，房地產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和企業(yè)發(fā)展起到極大的推動(dòng)作用，與此同時(shí)，也出現(xiàn)了土地資源浪費(fèi)、投資迅猛增長(zhǎng)、商品房空置率等一系列問題，為了解決這些問題，國(guó)家出臺(tái)相關(guān)政策進(jìn)行宏觀調(diào)控。房地產(chǎn)投資宏觀環(huán)境不容樂觀，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激勵(lì)，房地產(chǎn)投資者將資金投入到房地產(chǎn)綜合開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理和服務(wù)等房地產(chǎn)業(yè)的基本經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，以期將來(lái)獲得不確定的收益。在這個(gè)投資活動(dòng)過程中，收益與風(fēng)險(xiǎn)是同時(shí)存在的，特別是處在經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)軌時(shí)期的中國(guó)房地產(chǎn)投資，風(fēng)險(xiǎn)更是在所難免?；谶@一現(xiàn)實(shí)考慮，作者對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了初步的研究，結(jié)合房地產(chǎn)項(xiàng)目的特點(diǎn)，提出房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的防范具體措施，意在為房地產(chǎn)企業(yè)的投資風(fēng)險(xiǎn)管理提供可靠的理論依據(jù)。

一、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的分類

風(fēng)險(xiǎn)是指在一定約束條件下和一定的時(shí)段內(nèi)可能發(fā)生的各種結(jié)果的變動(dòng)成都。房地產(chǎn)投資以其預(yù)期回報(bào)率高、抵抗通貨膨脹能力等優(yōu)點(diǎn)成為重要的投資工具。然而，由于房地產(chǎn)投資項(xiàng)目投資額大、周期長(zhǎng)等特點(diǎn)，使風(fēng)險(xiǎn)貫穿于房地產(chǎn)開發(fā)的整個(gè)經(jīng)營(yíng)周期，不同的時(shí)期風(fēng)險(xiǎn)的表現(xiàn)形式不同、內(nèi)容不同。

房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)有多種分類方法，按風(fēng)險(xiǎn)的性質(zhì)可分為市場(chǎng)體控制性風(fēng)險(xiǎn)和項(xiàng)目特異性風(fēng)險(xiǎn)：按風(fēng)險(xiǎn)的來(lái)源可分為社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)、技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)、自然風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)有經(jīng)濟(jì)體制改革風(fēng)險(xiǎn)、金融政策改革風(fēng)險(xiǎn)、城市規(guī)劃風(fēng)險(xiǎn)，經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)包括市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)、籌資風(fēng)險(xiǎn)等；按投資周期可分為投資前期、開發(fā)建設(shè)期、經(jīng)營(yíng)期和管理期風(fēng)險(xiǎn)，投資前期有市場(chǎng)定位風(fēng)險(xiǎn)、投資方案決策風(fēng)險(xiǎn)，開發(fā)建設(shè)期間有成本控制風(fēng)險(xiǎn)、工程質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營(yíng)期有融資風(fēng)險(xiǎn)、按揭風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)定位及定價(jià)風(fēng)險(xiǎn)，管理期有物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)，其中任何一個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)紙漏，都可能影響全局。因此，房地產(chǎn)投資者應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的防范和控制有深刻的額理解，實(shí)施全面、動(dòng)態(tài)、全時(shí)段的風(fēng)險(xiǎn)防范。

二、房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)防范的具體措施

結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)的實(shí)際，針對(duì)房地產(chǎn)投資過程中的各種風(fēng)險(xiǎn)，制定具體的防范與控制措施來(lái)規(guī)避和降低風(fēng)險(xiǎn)。

1、設(shè)立房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)管理部門

隨著房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展越來(lái)越成熟、規(guī)范，投資風(fēng)險(xiǎn)雖然越來(lái)越被關(guān)注，但在行業(yè)內(nèi)部的開發(fā)企業(yè)很少會(huì)專門設(shè)立房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)管理部門，對(duì)投資風(fēng)險(xiǎn)的分析往往僅限于某一個(gè)具體項(xiàng)目，缺少貫穿于真?zhèn)€投資過程的風(fēng)險(xiǎn)管理，導(dǎo)致投資決策的局限性和短暫性。隨著進(jìn)一步完善、規(guī)范的市場(chǎng)控制，加強(qiáng)和管理房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)，控制和防范房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)，更應(yīng)從機(jī)制上、制度上加以落實(shí)，設(shè)立房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)管理部門顯得十分必要。

2、建立完善的房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)

為了及時(shí)掌握中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況，加強(qiáng)宏觀調(diào)控和重點(diǎn)地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)控和指導(dǎo)，建設(shè)部已在全國(guó)35個(gè)大中型城市全面啟動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警預(yù)報(bào)信息系統(tǒng)。這個(gè)系統(tǒng)包含數(shù)據(jù)采集、預(yù)警預(yù)報(bào)系統(tǒng)和市場(chǎng)監(jiān)控三部分，通過整合房地產(chǎn)交易數(shù)據(jù)、土地開發(fā)用地?cái)?shù)據(jù)、房地產(chǎn)價(jià)格數(shù)據(jù)等7種數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，定時(shí)發(fā)布縣官信息。

3、加強(qiáng)項(xiàng)目可行性研究工作

可行性研究室房地產(chǎn)開發(fā)整個(gè)過程中的關(guān)鍵步驟，是指投資者在投資決策前，在政府政策法規(guī)、城市規(guī)劃條件等約束條件下，根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì)，對(duì)投資項(xiàng)目進(jìn)行全面的分析、論證和評(píng)價(jià)，從而判斷投資項(xiàng)目技術(shù)上是否可行、經(jīng)濟(jì)上是否合理，并對(duì)開發(fā)成本、需求量、售價(jià)或租金等做出預(yù)測(cè)，預(yù)測(cè)的結(jié)果大多是概率性估計(jì)，存在大量的不確定因素，因此，可行性研究階段對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的估計(jì)和分析真實(shí)與否，是十分必要的，是房地產(chǎn)投資項(xiàng)目開發(fā)成功的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。

4、制定周密應(yīng)急計(jì)劃

投資額大、周期長(zhǎng)是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的特點(diǎn)，周期短則兩年，長(zhǎng)則五年，在這期間，國(guó)家金融政策、產(chǎn)業(yè)投資政策等宏觀政策的調(diào)整。以及企業(yè)內(nèi)外部各種因素的變動(dòng)，都可能導(dǎo)致房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)增加。項(xiàng)目管理者必須對(duì)現(xiàn)在和未來(lái)做出有效的計(jì)劃，計(jì)劃包括項(xiàng)目具體實(shí)施計(jì)劃，同時(shí)還應(yīng)包括面臨應(yīng)急情況的應(yīng)急計(jì)劃，主要包括風(fēng)險(xiǎn)的描述、風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)的可能性、完成計(jì)劃的假設(shè)、風(fēng)險(xiǎn)的影響及應(yīng)對(duì)的反應(yīng)。

5、加強(qiáng)項(xiàng)目成本控制

成本控制是企業(yè)根據(jù)一定時(shí)期預(yù)先建立的成本管理目標(biāo)，有效的控制能減少由于開發(fā)成本支出增多的風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目而言，可以采用一下做法，進(jìn)行有效的控制成本：逐步建立科學(xué)的工程造價(jià)分析系統(tǒng)，為階級(jí)階段工程造價(jià)管理提供準(zhǔn)確的相關(guān)依據(jù)和標(biāo)準(zhǔn)；加大招標(biāo)力度，有效控制工程造價(jià)；重視工程項(xiàng)目“質(zhì)量成本”和“工期成本”的管理和控制；提高概預(yù)算的編制質(zhì)量，加強(qiáng)結(jié)算把關(guān)工作。

6、密切關(guān)注市場(chǎng)動(dòng)態(tài)

在房地產(chǎn)投資的各個(gè)環(huán)節(jié)中，營(yíng)銷是最后一個(gè)環(huán)節(jié)，也是關(guān)鍵環(huán)節(jié)之一。房地產(chǎn)商需要全面了解和關(guān)注市場(chǎng)供需情況，掌握市場(chǎng)發(fā)展動(dòng)態(tài)，采取靈活而合理的定價(jià)方案，來(lái)避免和降低因價(jià)格帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。企業(yè)為規(guī)避自身營(yíng)銷經(jīng)驗(yàn)不足、營(yíng)銷手段不當(dāng)?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)，可采用靈活多變的營(yíng)銷方式，拓寬營(yíng)銷渠道，降低營(yíng)銷風(fēng)險(xiǎn)。

[1]易憲容.2008年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本形式與發(fā)展[J].廣東社會(huì)科學(xué)，2008（3）：31-38.

[2]陳蓉蓉.房地產(chǎn)開發(fā)投資的全過程風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警和評(píng)價(jià)[J].浙江大學(xué)，2006：10-11.

（作者單位：山東信息職業(yè)技術(shù)學(xué)院）