租務(wù)市場(chǎng)應(yīng)由市場(chǎng)主導(dǎo)

租務(wù)市場(chǎng)是居民日常生活不可或缺的一部分，除去生活的安逸，大大小小的商業(yè)舖頭也是他們生存的必要條件。但時(shí)至今日，澳門(mén)本土特色商店已經(jīng)越來(lái)越少，尤其是在一些旅遊旺區(qū)，舖租價(jià)位居高不下，讓中小企業(yè)只能“望租興嘆”，被迫搬遷或者退出，而仍在繼續(xù)經(jīng)營(yíng)的店面日子也“不好過(guò)”，薄利多銷(xiāo)的利潤(rùn)全數(shù)都要付給舖租。作為業(yè)主，也會(huì)因?yàn)樘靸r(jià)租金吸引不到租客，空置商舖，白白可惜了。在這樣的情況下，政府是否應(yīng)該出手去調(diào)控租務(wù)市場(chǎng)？還是應(yīng)該任由市場(chǎng)自由發(fā)展？

澳門(mén)科技大學(xué)商學(xué)院副教授宋宇仔細(xì)分析，房屋租賃市場(chǎng)有其特殊性。租金價(jià)格由出租方及承租方私下協(xié)定成交，此種交易方式較難為監(jiān)管部門(mén)所掌控，在這樣的市場(chǎng)中完全由政府進(jìn)行剛性監(jiān)管調(diào)控，政府需要付出較大成本。並且，效果如何也很難預(yù)測(cè)。從西方發(fā)達(dá)國(guó)家房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，以市場(chǎng)為主導(dǎo)，以政府適當(dāng)調(diào)控為輔不失為一個(gè)好的辦法。他認(rèn)為政府需要考量租客和業(yè)主雙方的利益，既要讓租客租得起房，也要讓業(yè)主有利可圖。在當(dāng)前大環(huán)境下，政府大規(guī)模興建經(jīng)屋、社屋在客觀上十分受限制，那麼，挖掘空置存量房的潛力，增加供給，疏導(dǎo)需求，可能是政府施政的一個(gè)可行方向，通過(guò)政府的財(cái)政補(bǔ)貼，一方面保證和資格租客能用合理價(jià)格租到房屋，緩解房屋市場(chǎng)價(jià)格高企與居者有其屋的矛盾；另一方面，也可以適當(dāng)保證業(yè)主的利益，不至於讓租金劇烈下滑，影響到房屋市場(chǎng)及金融市場(chǎng)的安全。更重要的是，引導(dǎo)空置存量房進(jìn)入市場(chǎng)，增加供給，可以有效降低市場(chǎng)對(duì)房?jī)r(jià)以及租金的預(yù)期，利於政府達(dá)成市場(chǎng)調(diào)控目的，緩解社會(huì)矛盾，保持經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。

澳門(mén)三十行動(dòng)聯(lián)盟理事長(zhǎng)湯榮耀直言：“我們直觀認(rèn)為當(dāng)下租務(wù)市場(chǎng)所呈現(xiàn)的是一種自由運(yùn)作、汰弱留強(qiáng)所達(dá)致的合理局面。表明上，許多業(yè)主得益於樓價(jià)上漲而大賺一筆，然而在背後，是那些絞盡腦汁的創(chuàng)業(yè)者把大部分的精力和營(yíng)業(yè)額交給了業(yè)主，間接也令到消費(fèi)者在消費(fèi)時(shí)需要支付更多，大家的錢(qián)都暗地裡被業(yè)主抽走了，只因?yàn)樗麄儭戏〒碛羞@些土地或物業(yè)，我們這些消費(fèi)者和小商戶(hù)只能默默忍受?！?/p>

澳門(mén)街坊會(huì)聯(lián)合總會(huì)大廈工作委員會(huì)主任程順明對(duì)此提出另一種看法，他認(rèn)為在租務(wù)市場(chǎng)中，政府的作用不可缺少。政府的約束力可以幫助整個(gè)租住過(guò)程合理有效，保護(hù)業(yè)主和租客的利益。例如基於不同原因，有部分業(yè)主可能在租約期內(nèi)收回出租單位，《民法典》中是有提及“協(xié)議廢止”的規(guī)定，如果業(yè)主或租客其中一方主動(dòng)提出終止租約，對(duì)方亦同意，在雙方同意的基礎(chǔ)下，不論租約是否到期，雙方都可按“協(xié)議廢止”的方式結(jié)束租賃關(guān)係，而在特定情況下，即使租約未到期，出租人亦可解除租約，例如：租客不按時(shí)交租；租客將出租屋用於不合法用途；租客未經(jīng)許可將房屋全部或部分轉(zhuǎn)租或借出；租客未經(jīng)同意進(jìn)行更改工程等等。如遇到上述情況，業(yè)主當(dāng)然可提出解除租約，但須向法院提起後，就可以透過(guò)法院命令解除，但是，如無(wú)其他不法原因，而業(yè)主想單方提出終止租約，現(xiàn)時(shí)法律對(duì)於業(yè)主亦作出一個(gè)特別規(guī)定。如果由從起租至租賃合同期滿(mǎn)不足兩年的話(huà)，業(yè)主不能向租客提出單方終止租約。相反，租客則不受這兩年年期的限制。此外，亦有租客在租約結(jié)束後仍拒不搬走。遇到此情況，根據(jù)法律規(guī)定，業(yè)主可向法院提出“勒遷之訴”。勒遷之訴是勒令租客遷出物業(yè)的訴訟，經(jīng)過(guò)冗長(zhǎng)的法律程式，業(yè)主可要求法官作出命令租客遷出物業(yè)的判決。

利嘉閣（澳門(mén)）地產(chǎn)分區(qū)董事馮偉航肯定地回答說(shuō)：“一定是由市場(chǎng)主導(dǎo)的，房地產(chǎn)本身是一個(gè)自由市場(chǎng)，買(mǎi)賣(mài)租入都是自由選擇的。市場(chǎng)的租務(wù)水準(zhǔn)也是根據(jù)本澳的經(jīng)濟(jì)水準(zhǔn)自由回落的?！彼麚?jù)數(shù)據(jù)表明，由去年開(kāi)始，博彩業(yè)收益的下降也導(dǎo)致的了澳門(mén)的樓市水準(zhǔn)出現(xiàn)了下調(diào)，租金已經(jīng)減少了40%。政府不需要用一個(gè)行政手段去干預(yù)租務(wù)的水準(zhǔn)，隨心所欲是行不通的。過(guò)期，在2001年，政府出臺(tái)了特別印花稅，將所有的炒賣(mài)樓宇的人都趕出去了；在2011年至2014年上半年，樓價(jià)的升幅超過(guò)30%，其中是有政府幹預(yù)的行政手段，當(dāng)然幹預(yù)並不是不好，但在自由市場(chǎng)、自由經(jīng)濟(jì)中，所有的東西是以一個(gè)經(jīng)濟(jì)和供求的關(guān)係來(lái)看的，澳門(mén)本身的供應(yīng)量不夠，又用“鎖住”的形式導(dǎo)致一些單位空出，但租客又未必會(huì)租，實(shí)在難以解決歷史遺留的住房問(wèn)題。

誠(chéng)然在市場(chǎng)的自由發(fā)展下，會(huì)出現(xiàn)房屋空置率高，旺區(qū)一舖難求，普通地區(qū)無(wú)人問(wèn)津等局面，自由市場(chǎng)的發(fā)展似乎總是難以預(yù)測(cè)發(fā)現(xiàn)趨勢(shì)，也許下一秒，旺舖的地方就成了普通地區(qū)。但無(wú)可否認(rèn)的就是市場(chǎng)自由條件的重要性，政府的干預(yù)措施可以起到很好的輔助作用，在市場(chǎng)不合理的情況下，適當(dāng)?shù)卣{(diào)節(jié)會(huì)令到市場(chǎng)更加健康地發(fā)展。