租金限制利與弊

租務(wù)過(guò)程中的核心問(wèn)題是租金，每個(gè)租戶都想以最低的租金租住到合理的單位，怎料通脹一直加劇，租金也上上下下浮動(dòng)。不少地區(qū)都曾為了租金而設(shè)置了租金的上限，例如香港或者西雅圖，租金的限額對(duì)租務(wù)市場(chǎng)起到了很大的影響，有好有壞，那麼澳門(mén)是否也應(yīng)該考慮租金管制的問(wèn)題呢？

澳門(mén)科技大學(xué)商學(xué)院副教授宋宇在接受記者採(cǎi)訪時(shí)，表示租務(wù)市場(chǎng)的調(diào)控，應(yīng)該是一個(gè)系統(tǒng)工程，而不只是簡(jiǎn)單地對(duì)租金進(jìn)行管制。政府不僅要考慮房屋買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)和租務(wù)市場(chǎng)的聯(lián)動(dòng)性，更要從供給和需求兩方面進(jìn)行綜合考量，才有可能取得預(yù)期效果。例如在增加供給方面，可以重點(diǎn)挖掘空置存量房屋的潛力，積極鼓勵(lì)閒置房源進(jìn)入租務(wù)市場(chǎng)，如可以由政府從業(yè)主手中租下閒置房屋，或者購(gòu)入工廈，加以修整改建，補(bǔ)貼後租給合資格租戶；加大、加快經(jīng)屋、社屋建設(shè)力度；嚴(yán)格規(guī)範(fàn)房屋仲介，杜絕仲介操控價(jià)格行為。同時(shí)，也可以適當(dāng)從傭金上補(bǔ)貼仲介；房租收入稅收減免。在需求方面，以疏導(dǎo)為主：加大補(bǔ)貼合資格租戶力度；養(yǎng)老需求向外疏導(dǎo)，配合其他養(yǎng)老政策，適當(dāng)向內(nèi)地引導(dǎo)；在政府指導(dǎo)下設(shè)立合規(guī)集體宿舍，由政府或雇用外僱的企業(yè)管理出租給外僱。政府和企業(yè)進(jìn)行相應(yīng)補(bǔ)貼。

澳門(mén)三十行動(dòng)聯(lián)盟理事長(zhǎng)湯榮耀稱租務(wù)管制在社會(huì)上有很大爭(zhēng)議，政府會(huì)很小心去掌握。過(guò)去幾年房地産價(jià)格大幅飆升，拉動(dòng)租金上揚(yáng)，再加大幅減少土地供應(yīng)令到房屋供應(yīng)相當(dāng)緊絀，因而亦衍生了市區(qū)住宅劏房甚至工廠大廈劏房的問(wèn)題。因此社會(huì)上就有聲音要求租務(wù)管制，但實(shí)行的效果卻無(wú)法預(yù)期。始終澳門(mén)是自由市場(chǎng)，目前政府未有合適直接管制租金漲幅，應(yīng)該以產(chǎn)業(yè)扶助或增加供應(yīng)來(lái)改善營(yíng)商環(huán)境和成本。

澳門(mén)街坊會(huì)聯(lián)合總會(huì)大廈工作委員會(huì)主任程順明租金管制表面上是解決以上問(wèn)題的良方，但實(shí)際上，例如業(yè)主認(rèn)為物業(yè)未能提供良好的租金回報(bào)，會(huì)傾向不好好維修單位，甚至不放租，導(dǎo)致供應(yīng)減少，甚至有些人即使肯付錢(qián)也租不到地方住。也會(huì)導(dǎo)致“惡租霸”的產(chǎn)生，有部份有心人士，類似職業(yè)租客的惡租霸，由於比較熟悉現(xiàn)行租賃法律，在租住相關(guān)單位之後，長(zhǎng)期不繳交租金、或者承租人在租約到期後仍不遷出、或不按事前協(xié)議，合同到期後卻繼續(xù)繳交原定租金（此租金可能是低於合同到期後的市場(chǎng)價(jià)），因此長(zhǎng)期霸佔(zhàn)單位，而租客又知悉租賃法律的灰色地帶，同時(shí)知悉治安部門(mén)是不能即時(shí)處理租賃糾紛，必須透過(guò)法律訴訟解決，但訴訟又往往要花費(fèi)業(yè)主大量的時(shí)間、精神及金錢(qián)，在上述種種法律的灰色地帶，令惡租霸長(zhǎng)期存在，令業(yè)主未能有效地順利收回相關(guān)單位而大受損失。

利嘉閣（澳門(mén)）地產(chǎn)分區(qū)董事馮偉航從事房地產(chǎn)工作以來(lái)，憑藉其工作經(jīng)驗(yàn)認(rèn)為任何一個(gè)自由的市場(chǎng)，是沒(méi)有辦法去制定金額上下限的，除非是政府主導(dǎo)的房屋，例如現(xiàn)下的經(jīng)屋、社屋，這類的房屋就可以做到一個(gè)上下額度的限制，而對(duì)於私人市場(chǎng)，難以做到這一步，這就好比一個(gè)私人的企業(yè)，薪金是沒(méi)辦法統(tǒng)一和規(guī)定的。他進(jìn)一步分析說(shuō)：“其實(shí)看經(jīng)屋或者社屋的價(jià)格已經(jīng)是非牟利的了，都沒(méi)有計(jì)算過(guò)成本，毋需地價(jià)，僅僅計(jì)算建築成本，已經(jīng)是一個(gè)相對(duì)非常合理的社會(huì)優(yōu)惠政策，甚至在政府稅收好的時(shí)候，還有一定租金的豁免和減少，已經(jīng)不需要下調(diào)理，現(xiàn)下只要增加供應(yīng)量即可。”

租金管制提出的原因是顯而易見(jiàn)的。數(shù)不勝數(shù)的租金猛漲，租客被無(wú)故驅(qū)逐或租金成倍增長(zhǎng)，加上低空置率，租客想要租到一間物美價(jià)廉的租處很難。但租金管制始終是一把雙刃劍，有可能造成“兩敗俱傷”的局面，例如曾經(jīng)的紐約，在自由市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)下，甚至?xí)霈F(xiàn)管制後的租金價(jià)格高於市場(chǎng)價(jià)格。由此可見(jiàn)，租金管制並不是解決住房的好方法，實(shí)施的環(huán)境和情況都需要細(xì)細(xì)考究，而不是盲目推出，造成“未見(jiàn)其利，先見(jiàn)其害”的局面。