我國房地產(chǎn)價格波動區(qū)域差異分析

□文/史海榮 梁 榮

（內(nèi)蒙古大學(xué) 內(nèi)蒙古·呼和浩特）

一、引言

一個國家或者地區(qū)的宏觀經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)市場發(fā)展之間具有很強(qiáng)的關(guān)聯(lián)性。宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展良好會帶動房地產(chǎn)市場的繁榮，而房地產(chǎn)市場的繁榮將會促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。因而研究房地產(chǎn)價格的波動成因及其在地區(qū)之間的差異性對于我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展、社會健康持續(xù)有著重要的意義。

房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展可以通過房地產(chǎn)價格的穩(wěn)定性來衡量。房地產(chǎn)具有多重屬性，因而其價格的影響因素有很多。作為耐用消費品，其價格受到供給量、需求量以及市場結(jié)構(gòu)的影響。作為資產(chǎn)，房地產(chǎn)價格上升反而促動需求的進(jìn)一步旺盛。作為生產(chǎn)要素價格，受到宏觀經(jīng)濟(jì)形勢、產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r以及技術(shù)更新、產(chǎn)業(yè)周期等因素的共同影響；作為一種投機(jī)品，資金快速進(jìn)出、購買行為頻繁、價格波動頻繁。房地產(chǎn)具有多重屬性，因而其價格受到多重因素的影響，很難通過一個因素的調(diào)節(jié)得到整個市場房地產(chǎn)價格趨向平穩(wěn)與合理。

我國土地遼闊、人口眾多。各地區(qū)擁有不同的資源稟賦、文化差異、政策導(dǎo)向、消費習(xí)慣等特點，各個地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平也具有明顯差異。房地產(chǎn)為一種地理位置不可移動的商品，也具有典型的地域差異性。具體表現(xiàn)在房地產(chǎn)的價格、房屋的建筑材料、房屋的成本，等等。因而分析不同地區(qū)房地產(chǎn)價格波動的成因以及地區(qū)之間房地產(chǎn)價格波動的差異性具有重要的意義，國外學(xué)者對房地產(chǎn)價格波動的區(qū)域差異進(jìn)行了比較研究。Ortalo-Magn和Rady（2004）分析了英格蘭和威爾士住宅交易量與宏觀經(jīng)濟(jì)波動之間的關(guān)系，認(rèn)為住宅需求的波動是市場交易量變化的關(guān)鍵因素。沈悅、劉洪玉（2004）基于panel data模型對中國14個城市住宅價格與經(jīng)濟(jì)基本面的關(guān)系進(jìn)行了實證研究，結(jié)果表明:城市經(jīng)濟(jì)基本面的當(dāng)前信息和歷史信息都可以部分解釋住宅價格水平或者變化率，而這種解釋存在顯著的城市影響特征。周京奎（2005）認(rèn)為住宅價格上漲與寬松的貨幣政策有緊密的聯(lián)系，住宅價格極大地偏離長期均衡值，市場出現(xiàn)非理性繁榮，必須引起政府和產(chǎn)業(yè)部門的充分重視。高鐵梅（2007）采用的panel data模型討論了房價區(qū)域波動的區(qū)域差異。信貸規(guī)模對房地產(chǎn)價格波動的影響大，且地區(qū)間的差異也大；實際利率對各區(qū)域影響差異不大，且影響較??；人均GDP對房價影響比較大，房價的預(yù)期變量在東部地區(qū)對房價的短期波動有較大影響。

本文以房地產(chǎn)價格為因變量，人均GDP、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)竣工房屋造價CO、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主營業(yè)務(wù)稅金及附加TA、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自籌資金SF作為自變量，建立房地產(chǎn)價格的雙對數(shù)模型。不同類型的房地產(chǎn)價格對自變量的反應(yīng)程度是不一致的，所以本文對房地產(chǎn)價格進(jìn)行了細(xì)分，分別以商品房平均銷售價格、住宅商品房平均銷售價格、別墅、高檔公寓平均銷售價格、公樓商品房平均銷售價格分別作為因變量進(jìn)行了統(tǒng)計分析，另外將全國分為三類地區(qū)進(jìn)行了對比研究，因而具有重要的實際意義與理論意義。

二、模型以及數(shù)據(jù)初步處理

房地產(chǎn)價格的波動受到多重因素的影響，本文選取了相對重要、具有研究價值的因素進(jìn)行了分析。建立了2000～2013年全國31個省、直轄市、自治區(qū)的panel data模型，以人均GDP、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)竣工房屋造價CO、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主營業(yè)務(wù)稅金及附加TA、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自籌資金SF作為自變量，房地產(chǎn)的平均銷售價格:商品房平均銷售價格AP、住宅商品房平均銷售價格HAP，別墅、高檔公寓平均銷售價格VAP，辦公樓商品房平均銷售價格OAP分別作為因變量。

表1 2000～2013年31個省作為樣本的雙對數(shù)模型回歸結(jié)果

本文以2011～2013年三年人均GDP排名劃分，（人均GDP用當(dāng)年的地區(qū)生產(chǎn)總值除以年常住人口獲得）將我國劃分為三類地區(qū)，第一類地區(qū)主要集中在東南沿海。比較特殊的是內(nèi)蒙古自治區(qū)，因近些年經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，人均GDP已經(jīng)排到前列，所以也分在了第一類地區(qū)；第二類地區(qū)主要是中部地區(qū)；第三類地區(qū)主要是西部地區(qū)，比較特殊的是海南省與福建省。

通過對數(shù)據(jù)的分析，可以得出以下結(jié)論:第一，三類地區(qū)之間房地產(chǎn)價格差異比較大。以東部地區(qū)為主的第一類地區(qū)目前的房地產(chǎn)價格已經(jīng)達(dá)到每平方米10，000元以上，2013年最高為北京市18，553元/平方米，而第三類地區(qū)最低為甘肅省:3，886元/平方米；第二，總體上而言，人均GDP較高的省份房地產(chǎn)價格較高，但這只是一種趨勢，由于其他因素的影響最終房地產(chǎn)價格呈現(xiàn)的地區(qū)性與人均GDP呈現(xiàn)的地區(qū)性有一定的差異性。

三、結(jié)論及分析

對序列做平穩(wěn)性檢驗。結(jié)果表明原序列不是平穩(wěn)序列，取對數(shù)之后仍然不是平穩(wěn)序列。但是，對數(shù)的一階差分是平穩(wěn)序列。進(jìn)一步檢驗對數(shù)模型做回歸之后的殘差為平穩(wěn)序列，因而可以知道在長期內(nèi)變量之間存在方程（1）所示的協(xié)整關(guān)系，從而建立起全國房地產(chǎn)價格波動的panel data模型:

回歸的結(jié)果如表1所示。（表1）

由表1可以看出，以全國31個省份的2000～2013年的數(shù)據(jù)做出的回歸結(jié)果中，人均GDP對房地產(chǎn)價格波動有著顯著的影響。各房地產(chǎn)價格所對應(yīng)的人均GDP的彈性集中在0.47～0.52。所以從長期看，整體經(jīng)濟(jì)的增長、人均收入的提高會使房地產(chǎn)價格上升。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)竣工房屋造價（CO）對房地產(chǎn)價格的變動也具有一定的影響，但是二者之間的彈性較小一些，集中在0.17～0.24，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主營業(yè)務(wù)稅金及附加（TA）對房地產(chǎn)價格相對要復(fù)雜一些。對于LAP、LHAP而言，LTA在統(tǒng)計上不顯著，對LOAP、LVAPLTA在統(tǒng)計上顯著，并且二者的彈性為:0.05與0.07，稅金對于房地產(chǎn)價格的影響也是存在的，但是影響比較微小。廣義上講，LCO與LSF都作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)最終產(chǎn)品的成本。因而成本對于房地產(chǎn)價格的波動存在著影響，但是彈性并不是很大。房地產(chǎn)企業(yè)自籌資金反映的是我國房地產(chǎn)企業(yè)本身的自身發(fā)展能力。該自變量對房地產(chǎn)價格變動的影響的彈性集中在0.32～0.42之間。房地產(chǎn)市場中房地產(chǎn)開發(fā)商的自身發(fā)展能力越強(qiáng)，對房地產(chǎn)市場的預(yù)期越積極，房地產(chǎn)的價格越上升。

從以上的分析中，我們可以看到這幾個自變量對于因變量都有不同程度的影響。那么，對于我們這樣一個地域遼闊、人口眾多的大國，經(jīng)濟(jì)發(fā)展呈現(xiàn)出地方的差異性，不同的地區(qū)自變量對因變量的影響又是否存在著不同。（表2）

從表2我們可以看出，三類地區(qū)之間的長期回歸結(jié)果具有較大的差異。1、總體來看，東部地區(qū)即人均GDP較高的地區(qū)只有人均GDP與房地產(chǎn)企業(yè)自籌資金（SF）對房地產(chǎn)價格波動具有影響，剩余兩個變量在統(tǒng)計上不顯著。中部地區(qū)總體上LAGDP、LCO、LSF具有顯著性，LTA不具有顯著性。西部地區(qū)可以認(rèn)為四個變量都具有顯著性。從經(jīng)濟(jì)意義上來看，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不同的地區(qū)，影響房地產(chǎn)價格的因素是并不是完全一樣的。因而在政府進(jìn)行房地產(chǎn)調(diào)控的過程中也不能進(jìn)行一刀切，越是經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平低的地區(qū)越可以通過一些方法來調(diào)整房地產(chǎn)價格。2、對于人均GDP而言，不同地區(qū)其對房地產(chǎn)價格波動的影響并不一致。東部地區(qū)集中在0.61～0.76，中部地區(qū)集中在0.16～0.39，西部地區(qū)集中在0.28～0.46。人均GDP對房地產(chǎn)價格的影響分為兩節(jié)。經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)的地區(qū)，經(jīng)濟(jì)增長的速度較快，房地產(chǎn)價格的增長也快；經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對落后的地區(qū)，經(jīng)濟(jì)增長速度慢，房地產(chǎn)價格增長速度也慢。這與我們的實際情況是相符的。3、LCO、LTA作為廣義上的房地產(chǎn)成本對房地產(chǎn)價格波動的影響情況為:越是發(fā)達(dá)的地區(qū)越不具有較高的影響力度。這可能與經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較高的地區(qū)房地產(chǎn)價格較高，成本在房地產(chǎn)價格中所占的比重越來越小，影響力度也越來越小。4、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自籌資金（SF），代表著房地產(chǎn)企業(yè)自身的能力。它對于房地產(chǎn)價格的影響在不同的地區(qū)都有顯著的影響。但是，大小確是西部地區(qū)的彈性最大、東部地區(qū)居中、中部地區(qū)最小。

四、結(jié)語

在本文的分析過程中，存在著以下幾個可能的問題:1、數(shù)據(jù)真實性問題。宏觀數(shù)據(jù)的統(tǒng)計與經(jīng)濟(jì)本身存在著一定的差距。尤其涉及到GDP、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)竣工房屋造價這一類敏感的數(shù)據(jù)，它們的真實性存在一定的折扣。但是，這些影響并不足以影響長期的分析；2、東中西劃分的問題，三個地區(qū)的劃分完全采用人均GDP的高低為標(biāo)準(zhǔn)，GDP并不是衡量一個地區(qū)發(fā)展水平的完全指標(biāo)，但是似乎是目前能夠采取的最優(yōu)指標(biāo)；3、長期與短期的問題。本文重點分析的是雙對數(shù)模型的長期回歸結(jié)果，并沒有的對短期的情形進(jìn)行分析。在了解長期的影響之外，短期經(jīng)濟(jì)變量的波動如何影響房地產(chǎn)價格對于如何促進(jìn)房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定發(fā)展，確保房地產(chǎn)價格穩(wěn)定健康增長同樣具有重要價值；4、因為本文分析并沒有涉及到短期的問題，所以同樣存在一個問題，即利率的問題，本文在分析過程中分別采取了人均GDP來代表一個地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的高低。用CO、TA來代表房地產(chǎn)市場所面臨的成本，以及SF代表房地產(chǎn)開放企業(yè)在市場上的自身發(fā)展能力，并沒有涉及到貨幣市場對房地產(chǎn)的影響。后兩點將是本文下一步分析的方向，以使研究更加的全面。

表2 2000～2013年東、中、西地區(qū)的雙對數(shù)模型回歸果

［1］沈悅，劉洪玉.住宅價格與經(jīng)濟(jì)基本面:1995～2002年中國14城市的實證研究［J］.經(jīng)濟(jì)研究，2004.6.

［2］周京奎.1998～2005年我國資產(chǎn)價格波動機(jī)制研究——以房地產(chǎn)價格與股票價格互動關(guān)系為例［J］.上海經(jīng)濟(jì)研究，2006.4.

［3］高鐵梅.計量經(jīng)濟(jì)分析方法與建模.清華大學(xué)出版社，2006.5.