商業(yè)地產(chǎn)工程成本控制研究

趙俊威

摘 要：近年來(lái)，隨著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)的不斷升溫，商業(yè)地產(chǎn)工程不論從數(shù)量上還是規(guī)模上都在不斷升級(jí)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為了獲得更好的市場(chǎng)利潤(rùn)，提升自身企業(yè)在市場(chǎng)當(dāng)中的競(jìng)爭(zhēng)力，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)工程的成本控制也開(kāi)始嚴(yán)格起來(lái)。商業(yè)地產(chǎn)工程成本管理對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的價(jià)值不言而喻，不僅僅能夠有效地降低商業(yè)地產(chǎn)工程的項(xiàng)目成本，對(duì)于增加房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)同樣有巨大的幫助和作用。因此，本文就商業(yè)地產(chǎn)工程成本管理角度切入，就如何提高商業(yè)地產(chǎn)工程成本管理水平展開(kāi)討論。本文首先介紹了我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的基本情況，其次，介紹了商業(yè)地產(chǎn)工程各個(gè)可以控制成本的環(huán)節(jié)，并對(duì)這些環(huán)節(jié)展開(kāi)討論，分析如何優(yōu)化商業(yè)地產(chǎn)功臣的供應(yīng)鏈管理，以實(shí)現(xiàn)達(dá)到控制商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目成本的目的。

關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn)；供應(yīng)鏈；供應(yīng)鏈管理；成本優(yōu)化；利潤(rùn)最大化

隨著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的不斷升溫，全國(guó)各地商業(yè)地產(chǎn)工程項(xiàng)目如雨后春筍般出現(xiàn)，為了提高各個(gè)商業(yè)地產(chǎn)工程項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)力，在控制成本的前提下實(shí)現(xiàn)收入的最大化，各個(gè)商業(yè)地產(chǎn)工程都在尋求辦法，控制自身的成本。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目控制成本的辦法有許多，但是考慮到商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目涉及到的環(huán)節(jié)眾多，就有必要針對(duì)商業(yè)地產(chǎn)工程的每一個(gè)環(huán)節(jié)制定相應(yīng)的控制成本辦法，這也就是本文的研究目的與意義。

一、我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)業(yè)發(fā)展概況

在討論我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的成本控制管理之前，必須有必要了解我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基本情況。商業(yè)地產(chǎn)業(yè)在我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中扮演著重要的角色，商業(yè)地產(chǎn)對(duì)于我國(guó)經(jīng)濟(jì)的又好又快發(fā)展具有重要意義，因此，必須對(duì)我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)業(yè)的基本情況有所了解，這是針對(duì)商業(yè)地產(chǎn)工程成本管理控制的前提。

廣義上來(lái)說(shuō)，商業(yè)地產(chǎn)主要是指從事商業(yè)活動(dòng)的，實(shí)現(xiàn)收益的地產(chǎn)或者房產(chǎn)。在現(xiàn)實(shí)生活中，商業(yè)地產(chǎn)主要是指一切用于商業(yè)用途的，可以為企業(yè)帶來(lái)實(shí)際商業(yè)收益的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。商業(yè)地產(chǎn)通常包含三大特性，第一，地產(chǎn)性，商業(yè)地產(chǎn)必須以地產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)為實(shí)際生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)；第二，商業(yè)性，商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)活動(dòng)必須以商業(yè)形式展開(kāi)，必須是以盈利為目的的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)；第三，投資性，考慮到地產(chǎn)作為資源的有限性，在相當(dāng)長(zhǎng)的一個(gè)時(shí)間區(qū)間內(nèi)，我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)活動(dòng)必然要考慮到投資的收益，投資性也是商業(yè)地產(chǎn)業(yè)中較為突出的一個(gè)特點(diǎn)。

在我國(guó)，商業(yè)地產(chǎn)這個(gè)概念主要源于上個(gè)世紀(jì)90年代，從上個(gè)世紀(jì)90年代開(kāi)始，我國(guó)開(kāi)始關(guān)注商業(yè)地產(chǎn)這個(gè)概念，其中較為典型的例子是，1999年，大連萬(wàn)達(dá)實(shí)業(yè)有限公司開(kāi)始通過(guò)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，創(chuàng)立了具有我國(guó)特色的“訂單式商業(yè)地產(chǎn)”，我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)業(yè)的大幕也就此拉開(kāi)。在次以后，我國(guó)各大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)始推出各具特色的商業(yè)地產(chǎn)品牌，我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)業(yè)也在不斷摸索中艱難前行，商業(yè)地產(chǎn)的概念也在不斷豐富和多元，商業(yè)地產(chǎn)的概念開(kāi)始不僅僅局限于通過(guò)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為居民提供住所，更多地開(kāi)始通過(guò)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目將各種商業(yè)活動(dòng)與商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行連接，商業(yè)地產(chǎn)逐漸滲透到各個(gè)產(chǎn)業(yè)之中，包括賓館、會(huì)所、酒店、寫字樓、商業(yè)街等等。

二、商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)鏈管理

房地產(chǎn)業(yè)在近二十年的不斷摸索中逐漸成型，房地產(chǎn)市場(chǎng)體制業(yè)開(kāi)始逐漸形成，相應(yīng)的，房地產(chǎn)業(yè)在我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的地位也越來(lái)越高，在我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中扮演的角色也越來(lái)越重要。國(guó)民經(jīng)濟(jì)在不斷發(fā)展的過(guò)程中，商業(yè)地產(chǎn)作為近二十年來(lái)發(fā)展最為迅速的新興產(chǎn)業(yè)，是整個(gè)市場(chǎng)的投資熱點(diǎn)，越來(lái)越多的資金與資源開(kāi)始向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)涌入，這對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展來(lái)說(shuō)是一把雙刃劍，一方面來(lái)說(shuō)，大量的資金與資源向商業(yè)地產(chǎn)涌入，能夠有效地幫助商業(yè)地產(chǎn)業(yè)擺脫長(zhǎng)久困擾房地產(chǎn)業(yè)資金不足的困境，讓房地產(chǎn)業(yè)在充裕的資金條件下更好地發(fā)展，另一方面來(lái)說(shuō)，大量的資金與資源向房地產(chǎn)業(yè)涌入，對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)同樣是一種負(fù)擔(dān)，過(guò)多資金涌入，房地產(chǎn)業(yè)將面臨巨大的資金使用效率問(wèn)題。大量的資金涌入房地產(chǎn)業(yè)不僅僅將造成大量的資金閑置，資源浪費(fèi)，而且會(huì)造成商業(yè)地產(chǎn)業(yè)對(duì)于資金使用效率的不重視，影響商業(yè)地產(chǎn)的盈利率，更為可怕的是，大量的資金與資源涌入商業(yè)地產(chǎn)業(yè)，商業(yè)地產(chǎn)業(yè)中也開(kāi)始出現(xiàn)競(jìng)爭(zhēng)激烈，惡意競(jìng)爭(zhēng)的現(xiàn)象。

盡管商業(yè)地產(chǎn)與傳統(tǒng)商業(yè)經(jīng)濟(jì)有所不同，但是考慮到商業(yè)地產(chǎn)本身是作為一種商品對(duì)外出售的現(xiàn)實(shí)，商業(yè)地產(chǎn)從某些方面來(lái)說(shuō)也應(yīng)當(dāng)遵守于現(xiàn)代工業(yè)的生產(chǎn)規(guī)律，也應(yīng)當(dāng)通過(guò)對(duì)其生產(chǎn)過(guò)程進(jìn)行優(yōu)化。商業(yè)地產(chǎn)將各種“原材料”通過(guò)生產(chǎn)加工推向市場(chǎng)，就必須遵守于市場(chǎng)的客觀規(guī)律，必須對(duì)整個(gè)生產(chǎn)鏈條展開(kāi)優(yōu)化，必須對(duì)整個(gè)生產(chǎn)過(guò)程進(jìn)行成本控制，這也就是本文的目的所在。

為了更好地了解了解地產(chǎn)項(xiàng)目工程的供應(yīng)鏈管理，本文將列舉國(guó)內(nèi)外幾個(gè)優(yōu)秀的地產(chǎn)工程項(xiàng)目的案例。

首先介紹的是日本地產(chǎn)工程項(xiàng)目的基于成本控制的供應(yīng)鏈管理，日本地產(chǎn)工程項(xiàng)目的供應(yīng)鏈管理具有標(biāo)志性的特點(diǎn)，日本工程項(xiàng)目將工程項(xiàng)目的所有環(huán)節(jié)管理模式化，從工程開(kāi)工前的調(diào)查分析到工程完工后的后續(xù)計(jì)劃分析，每一個(gè)環(huán)節(jié)都十分講求嚴(yán)謹(jǐn)精密，對(duì)數(shù)據(jù)的動(dòng)態(tài)分析十分到位。在日本，地產(chǎn)相關(guān)部門制定了日本建筑工程的工程費(fèi)用估算手冊(cè)，不僅如此，相關(guān)地產(chǎn)部門在整個(gè)工程施工的過(guò)程中都會(huì)對(duì)市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行動(dòng)態(tài)監(jiān)督，及時(shí)修改工程項(xiàng)目費(fèi)用估算手冊(cè)上對(duì)于成本分析的參考價(jià)格，這一點(diǎn)，是日本能夠?qū)崿F(xiàn)全面地產(chǎn)工程預(yù)算監(jiān)督精密化的重要法寶。

日本在地產(chǎn)工程項(xiàng)目造價(jià)監(jiān)管上具有先進(jìn)的經(jīng)驗(yàn)，我國(guó)地產(chǎn)龍頭老大萬(wàn)科同樣擁有豐富的地產(chǎn)項(xiàng)目工程監(jiān)督管理心得。萬(wàn)科對(duì)地產(chǎn)項(xiàng)目工程的造價(jià)控制是從宏觀角度出發(fā)的，首先萬(wàn)科在工程管理的整個(gè)過(guò)程中全面監(jiān)督，對(duì)于整個(gè)工程涉及到的環(huán)節(jié)進(jìn)行分析，地產(chǎn)工程項(xiàng)目的所有采購(gòu)統(tǒng)一管理，集中處理，這樣做不僅僅能夠大大減少地產(chǎn)工程項(xiàng)目的采購(gòu)成本，還能夠確保地產(chǎn)項(xiàng)目工程采購(gòu)安排的科學(xué)合理，并大大減少了地產(chǎn)工程項(xiàng)目管理中的浪費(fèi)。萬(wàn)科在近十年的發(fā)展過(guò)程中，將工程造價(jià)管理的成本控制做到了極致，現(xiàn)如今，萬(wàn)科開(kāi)始逐漸采用計(jì)算機(jī)電算化對(duì)商業(yè)地產(chǎn)工程進(jìn)行成本控制與分析，統(tǒng)一采購(gòu)公開(kāi)透明被進(jìn)一步加強(qiáng)。電算化工程地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制對(duì)于萬(wàn)科的成本控制具有重要價(jià)值，電算化成本控制不是非常依賴于人工，并且能夠真實(shí)反映企業(yè)在實(shí)際生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的各方面支出，通過(guò)相關(guān)電算化成本控制軟件，能股更加直觀地了解到萬(wàn)科在地產(chǎn)工程項(xiàng)目中的各項(xiàng)支出，各項(xiàng)支出在一個(gè)會(huì)計(jì)時(shí)間節(jié)點(diǎn)也能夠方面集中處理，做到數(shù)據(jù)的嚴(yán)格控制與精確分析。萬(wàn)科通過(guò)建立電子商務(wù)平臺(tái)，通過(guò)網(wǎng)絡(luò)招標(biāo)，與戰(zhàn)略供應(yīng)商簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議書，按照協(xié)議直接在網(wǎng)上進(jìn)行采購(gòu)各種原材料，節(jié)省各種交易費(fèi)用，這種利用電子商務(wù)平臺(tái)，通過(guò)大批量、大規(guī)模采購(gòu)，使得造價(jià)成本得到優(yōu)勢(shì)控制。此外，萬(wàn)科通過(guò)成立萬(wàn)創(chuàng)設(shè)計(jì)研究中心，從項(xiàng)目的初步規(guī)劃、各種工藝改進(jìn)、樣本材料把關(guān)、樣本房裝飾裝修等多方面進(jìn)行管理，從而有效控制后期地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)和確定大致的建筑成本。萬(wàn)科能做到如今這個(gè)成績(jī)，逾期精密的電算化地產(chǎn)工程成本控制不無(wú)關(guān)系。

三、商業(yè)地產(chǎn)工程供應(yīng)鏈成本優(yōu)化

商業(yè)地產(chǎn)成本控制包含許多方面的內(nèi)容，商業(yè)地產(chǎn)工程項(xiàng)目的成本并不僅僅是商業(yè)地產(chǎn)工程項(xiàng)目在施工過(guò)程中的成本，其中土地前期開(kāi)發(fā)的成本，后期營(yíng)銷的成本都包含其中，因此商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)鏈成本控制應(yīng)當(dāng)是全面的，宏觀的，而不是僅僅著眼于商業(yè)地產(chǎn)工程在施工中的各項(xiàng)支出。

第一，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)最需要重視的一項(xiàng)支出就是商業(yè)地產(chǎn)工程項(xiàng)目土地開(kāi)發(fā)成本，商業(yè)地產(chǎn)工程中，土地開(kāi)發(fā)成本一直是大頭，隨著土地作為不可再生資源的稀缺性，商業(yè)地產(chǎn)工程在土地開(kāi)發(fā)成本上的投入開(kāi)始不斷增加，商業(yè)地產(chǎn)中，土地具有不可再生，壟斷性較強(qiáng)的特點(diǎn)，這一特點(diǎn)直接導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在相應(yīng)的土地開(kāi)發(fā)支出上節(jié)節(jié)攀升，因此，在如此市場(chǎng)環(huán)境下，商業(yè)地產(chǎn)工程企業(yè)應(yīng)當(dāng)結(jié)合自身實(shí)際情況，理性地進(jìn)行投資，對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)土地開(kāi)發(fā)成本進(jìn)行嚴(yán)格的把控，切不可因?yàn)橥恋刭Y源的稀缺而過(guò)分在土地開(kāi)發(fā)上投入過(guò)多的成本，此外，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)也應(yīng)當(dāng)具有開(kāi)放的眼光，并不應(yīng)當(dāng)僅僅將眼光局限在當(dāng)?shù)氐耐恋亻_(kāi)發(fā)上去，對(duì)于全國(guó)各個(gè)區(qū)域的土地價(jià)格及相關(guān)配套設(shè)施都應(yīng)當(dāng)有所了解，理性投資，科學(xué)分析。

第二，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)一直都是資金密集性企業(yè)，因此，對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)工程企業(yè)在資金的使用上也應(yīng)當(dāng)做到科學(xué)理性的使用，不僅僅需要降低負(fù)債率，還應(yīng)當(dāng)盡可能地降低貸款利率，縮減地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期，盡可能價(jià)款資金周轉(zhuǎn)的速率。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)一直十分依賴于資金的投入，但是經(jīng)過(guò)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，許多地產(chǎn)工程企業(yè)倒閉的原因也恰恰在于沒(méi)有科學(xué)地使用管理企業(yè)資金，最終入不敷出，被迫倒閉，因此，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)清醒地認(rèn)識(shí)到資金對(duì)于企業(yè)的價(jià)值與意義，也應(yīng)當(dāng)對(duì)資金的使用嚴(yán)格把關(guān)，對(duì)資金的使用嚴(yán)格管控，對(duì)資金的使用嚴(yán)格監(jiān)督，這樣才能切實(shí)提高商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于資金的管理水平，進(jìn)一步提高企業(yè)的盈利率，增強(qiáng)自身的競(jìng)爭(zhēng)力。

第三，地產(chǎn)工程供應(yīng)鏈核心成本控制。建筑安裝成本是地產(chǎn)項(xiàng)目成本中較為穩(wěn)定的部分。其成本可從設(shè)計(jì)階段、建設(shè)實(shí)施階段來(lái)進(jìn)行控制。對(duì)于設(shè)計(jì)階段，可在滿足同樣功能和安全的前提下，降低工程造價(jià)。設(shè)計(jì)工作是整個(gè)供應(yīng)鏈中建筑安裝成本控制的一個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)。設(shè)計(jì)成本應(yīng)通過(guò)選擇最優(yōu)設(shè)計(jì)方案和設(shè)計(jì)單位、推行限額設(shè)計(jì)以及引入考核機(jī)制等舉措來(lái)進(jìn)行控制。

第四，在下游成本中銷售成本是控制下游成本的關(guān)鍵。銷售渠道選擇是是市場(chǎng)營(yíng)銷決策中的基本決策之一，是影響下游成本的重要節(jié)點(diǎn)，它關(guān)系到企業(yè)能否將產(chǎn)品及時(shí)順利地銷售出去，以及企業(yè)銷售成本和盈利水平。通過(guò)聘用專業(yè)的銷售人員，制定完善合理的銷售計(jì)劃，通過(guò)各種結(jié)合本地區(qū)特點(diǎn)的宣傳方式，力爭(zhēng)以最少的銷售成本贏得最大的銷售量。通過(guò)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)鏈上游、核心和下游成本的分類分析，提出了降低工程項(xiàng)目成本的一些措施和方法，從而有利于商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)現(xiàn)其利潤(rùn)最大化的目標(biāo)，有利于地產(chǎn)市場(chǎng)機(jī)制的建立和完善。

四、結(jié)語(yǔ)

隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，人們對(duì)多元化的服務(wù)和產(chǎn)品有更高的消費(fèi)需求。從而促使商業(yè)地產(chǎn)工程項(xiàng)目的投資與開(kāi)發(fā)。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)為最大程度上獲得經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)，就要對(duì)成本進(jìn)行控制分析。從供應(yīng)鏈視角，商業(yè)地產(chǎn)成本進(jìn)行了策略化分析，分為供應(yīng)鏈上游、核心、下游三方面來(lái)對(duì)成本進(jìn)行控制，從而最大程度上為企業(yè)獲得更大的利潤(rùn)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)利潤(rùn)最大化的目標(biāo)。

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