江門中心城區(qū)城市綜合體發(fā)展對(duì)策研究

張瑞瑞，曾 暉，周 利

(1.江門職業(yè)技術(shù)學(xué)院 經(jīng)濟(jì)管理系，廣東 江門 529090;2.五邑大學(xué) 土木建筑學(xué)院，廣東 江門 529020)

城市綜合體是指將城市中的商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會(huì)議、文娛和交通等城市生活空間的三項(xiàng)以上進(jìn)行組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互助益的能動(dòng)關(guān)系，從而形成一個(gè)多功能、高效率的綜合體。它是在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)、城市快速發(fā)展過程中應(yīng)運(yùn)而生的產(chǎn)物。［1－3］

《江門城市總體規(guī)劃2011—2020)》明確指出，江門市區(qū)空間發(fā)展策略是“北展南拓、東聯(lián)西帶、強(qiáng)化中心、沿江出海”。江門的建設(shè)發(fā)展已進(jìn)入城市建設(shè)跨越提升、經(jīng)濟(jì)發(fā)展轉(zhuǎn)型升級(jí)、社會(huì)事業(yè)全面突破的關(guān)鍵時(shí)期。城市建設(shè)的大投入、大整合、大發(fā)展為城市綜合體發(fā)展提供了難得契機(jī)。

一、江門中心城區(qū)城市綜合體發(fā)展現(xiàn)狀

本文研究的中心城區(qū)的地理范圍是江門市蓬江區(qū)和江海區(qū)。兩區(qū)的轄區(qū)面積432平方公里。其中蓬江區(qū)是江門市人民政府所在地，是江門市傳統(tǒng)的政治文化經(jīng)濟(jì)中心。

(一)江門中心城區(qū)城市綜合體概況

江門中心城區(qū)目前有中環(huán)廣場(chǎng)、萬達(dá)廣場(chǎng)、國(guó)翔匯悅城、益丞國(guó)際廣場(chǎng)、益華廣場(chǎng)、新英·世貿(mào)廣場(chǎng)、江門摩根國(guó)際、保利大都會(huì)、光博匯等9個(gè)城市綜合體在建或已運(yùn)營(yíng)。具體見表1。

表1 江門中心城區(qū)在建或運(yùn)營(yíng)的9個(gè)城市綜合體

業(yè)態(tài)分布摩根國(guó)際 CBD發(fā)展大道與港口路交匯處 19 否 酒店、住宅、公寓、綜合體名稱 區(qū)位地段 總建筑面積(萬平方米)是否開業(yè)寫字樓新英·世貿(mào) 迎賓大道與東華二路交叉路口 15.8 否 商業(yè)、住宅、商務(wù)、酒店中環(huán)廣場(chǎng) 江門市江海路 6.1 是 商業(yè)、住宅、娛樂

這9大城市綜合體功能有8個(gè)以商業(yè)為主，一個(gè)以會(huì)展為主;投資方既有國(guó)內(nèi)頂尖的房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)，也有外資 (澳門資本)以及本地及周邊地區(qū)民營(yíng)資本;建筑面積有1個(gè)在20萬平方米以下、4個(gè)在20－50萬平方米之間、3個(gè)在50－100萬平方米之間，1個(gè)在100萬平方米以上。

(二)江門中心城區(qū)城市綜合體的空間分布

江門中心城區(qū)城市綜合體的空間分布如圖1所示。

圖1 江門市中心城區(qū)城市綜合體分布示意圖

江門中心城區(qū)9大城市綜合體有7個(gè)分布在蓬江區(qū)、2個(gè)在江海區(qū)。而在蓬江區(qū)的7個(gè)城市綜合體有6個(gè)分布在北新區(qū) (蓬江區(qū)緊鄰濱江大道的部分)一個(gè)不足10平方公里的區(qū)域內(nèi)，兩者相距近者一兩百米，遠(yuǎn)者也不足1千米，布局不盡合理。還有，在北新區(qū)的7個(gè)城市綜合體中，其3個(gè)均配置有五星級(jí)酒店，加上在發(fā)展大道上與萬達(dá)廣場(chǎng)僅一條馬路之隔有一家準(zhǔn)五星級(jí)的名冠金凱悅酒店和兩三百米外發(fā)展大道與建設(shè)二路交匯處的四星級(jí)金瑞酒店?？梢?，在蓬江區(qū)迎賓大道以北、北環(huán)路以南、豐樂路以西、建設(shè)二路以東約5平方公里范圍內(nèi)，集聚著5家高星級(jí)酒店。

二、江門城市綜合體發(fā)展存在問題

(一)城市規(guī)劃的引導(dǎo)性不足

自2005年底發(fā)布《江門市城區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)發(fā)展規(guī)劃 (2004－2010)》，近10年來，江門再?zèng)]有編制類似的專項(xiàng)規(guī)劃。在“十二五”相關(guān)規(guī)劃以及2012年發(fā)布的《江門城市總體規(guī)劃2011—2020)》中，對(duì)城市綜合體或大型商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的規(guī)劃引導(dǎo)也很缺乏，造成目前江門城市規(guī)劃對(duì)城市綜合體建設(shè)的引導(dǎo)性、約束性不足。同時(shí)，由于戰(zhàn)略規(guī)劃欠缺，也造成長(zhǎng)期性城市綜合體配套政策的缺失，導(dǎo)致開發(fā)企業(yè)在建設(shè)過程中的不確定性大大增加。此外，包括道路和公共交通在內(nèi)的政府交通設(shè)施配套規(guī)劃對(duì)綜合體發(fā)展非常重要，但調(diào)研中不少綜合體反映，政府交通設(shè)施配套規(guī)劃前瞻性不足，日后可能會(huì)造成交通擁堵而影響綜合體的持續(xù)健康發(fā)展。

(二)空間分布不太合理，扎堆現(xiàn)象較嚴(yán)重

江門中心城區(qū)6大城市綜合體有4個(gè)分布在不足10平方公里的北新區(qū)核心區(qū)內(nèi)，有的兩者相距近者一兩百米，遠(yuǎn)者也不足1千米，而人口密集、商業(yè)氛圍濃厚的老城區(qū)則沒有城市綜合體。江門的城市綜合體扎堆現(xiàn)象較嚴(yán)重，不利于城市空間布局的合理發(fā)展，也不利于城市交通的合理安排。

(三)發(fā)展模式單一，同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重

城市綜合體以商務(wù)驅(qū)動(dòng)型和商業(yè)驅(qū)動(dòng)型為主的較多。如國(guó)翔匯悅城、益丞國(guó)際廣場(chǎng)是典型的商業(yè)驅(qū)動(dòng)型綜合體。金匯廣場(chǎng)原來也是商業(yè)驅(qū)動(dòng)型綜合體 (以益華百貨為核心)，后來隨著逸豪酒店、國(guó)際金融大廈等投入運(yùn)營(yíng)，逐步轉(zhuǎn)成商務(wù)型城市綜合體。江門未來可探索發(fā)展位于主要交通樞紐 (節(jié)點(diǎn))的交通型城市綜合體、會(huì)展型城市綜合體、文化娛樂型城市綜合體、住宅型城市綜合體等。

(四)面臨商業(yè)形勢(shì)超過經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的風(fēng)險(xiǎn)

根據(jù)江門市住建部門的預(yù)測(cè)，2015年江門中心城區(qū)人口將會(huì)超過100萬。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，未來增加的人口短時(shí)間內(nèi)還不能給江門商業(yè)帶來太大的驅(qū)動(dòng)。如今江門北新區(qū)興建多家航母級(jí)商業(yè)綜合體，江門整體商業(yè)形勢(shì)已趕超當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平，在客源有限的前提下，各大商業(yè)體之間難免進(jìn)行行業(yè)洗牌，這也給新興的商業(yè)綜合體培育期帶來挑戰(zhàn)。另外，電子商務(wù)逐漸成熟，很多消費(fèi)者會(huì)選擇網(wǎng)上購物，這對(duì)于商業(yè)綜合體也是一個(gè)嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。

三、江門城市綜合體發(fā)展對(duì)策研究

(一)加強(qiáng)規(guī)劃研究，落實(shí)規(guī)劃對(duì)城市綜合體建設(shè)的引導(dǎo)控制

首先要盡快研究編制全市城市綜合體專項(xiàng)規(guī)劃，特別是明確“十三五”時(shí)期全市開發(fā)建設(shè)城市綜合體的數(shù)量規(guī)模、類型結(jié)構(gòu)、重點(diǎn)領(lǐng)域和推進(jìn)時(shí)序。要推動(dòng)城市綜合體規(guī)劃與經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展規(guī)劃、城市總體規(guī)劃、土地利用規(guī)劃相統(tǒng)籌，通過總量、結(jié)構(gòu)和布局調(diào)控，促進(jìn)城市綜合體規(guī)劃建設(shè)前瞻、可行、落地。同時(shí)，通過科學(xué)的相關(guān)規(guī)劃的編制實(shí)施來約束綜合體開發(fā)建設(shè)中的隨意性和盲目性，特別是避免綜合體布局的不合理現(xiàn)象。

其次要深化、細(xì)化、優(yōu)化每個(gè)綜合體的整體規(guī)劃。積極引進(jìn)國(guó)內(nèi)外著名規(guī)劃設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)參與規(guī)劃設(shè)計(jì)，提升城市綜合體的規(guī)劃理念及思路，突出每個(gè)城市綜合體的個(gè)性特征，力爭(zhēng)規(guī)劃設(shè)計(jì)出一批理念前瞻、注重創(chuàng)意、細(xì)化設(shè)計(jì)、凸顯區(qū)域特點(diǎn)的旅游城、商貿(mào)城、商務(wù)城、金融城、交通城等具有各種功能特色的城市綜合體?？茖W(xué)規(guī)劃每個(gè)城市綜合體的業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)、空間格局、功能區(qū)塊，以及具體地塊的容積率、建筑密度、建筑高度、綠化率等，把綜合體綜合功能建設(shè)和內(nèi)部專業(yè)樓、特色街建設(shè)有機(jī)結(jié)合，力爭(zhēng)實(shí)現(xiàn)功能業(yè)態(tài)、空間形態(tài)的最優(yōu)組合。

再次要規(guī)劃引導(dǎo)配套設(shè)施建設(shè)。由于城市綜合體空間巨大，立體、合理的交通布局尤為重要。城市綜合體項(xiàng)目宜采用地下層、地下夾層、天橋?qū)拥挠袡C(jī)規(guī)劃，將建筑群體的地下或地上交通和公共空間貫穿起來，同時(shí)又與城市街道、地鐵、停車場(chǎng)、市內(nèi)交通等設(shè)施以及建筑內(nèi)部的交通系統(tǒng)有機(jī)聯(lián)系，組成一套完善的“通道樹型”體系;不宜采用線性的交通道路和長(zhǎng)條形的整體布局。因此，在交通與市政規(guī)劃上，政府應(yīng)進(jìn)行綜合統(tǒng)籌，充分考慮到城市綜合體布局的聚集效應(yīng)，通過道路的銜接促使城市綜合體形成“圈”的概念，匯集人流，利于經(jīng)營(yíng)。而在內(nèi)部動(dòng)線上，城市綜合體的功能運(yùn)作使其交通出行在時(shí)間上分布不均衡，比如購物在白天、餐飲在中午傍晚、娛樂在晚上等，開發(fā)商需予以綜合考量。停車系統(tǒng)、人行交通系統(tǒng)、人流與車流的銜接系統(tǒng)等在綜合體規(guī)劃中極為重要，其規(guī)劃的合理性直接影響城市綜合體的正常運(yùn)作。

另外，從綜合體項(xiàng)目開發(fā)角度看，地價(jià)高低程度將直接決定各具體位置的租金水平，兩者呈現(xiàn)密切關(guān)系。從項(xiàng)目后期運(yùn)營(yíng)角度而言，因受制于租金成本的約束，不同經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)也會(huì)相對(duì)形成與不同位置基本對(duì)應(yīng)的選擇關(guān)系。開發(fā)商在一個(gè)城市進(jìn)行城市綜合體開發(fā)時(shí)，首先要分析研究該城市的各種零售功能、服務(wù)、金融辦公功能，以及其他具體功能的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀與發(fā)展趨勢(shì);其次要分析其經(jīng)營(yíng)物業(yè)場(chǎng)所的選擇習(xí)慣特點(diǎn)，結(jié)合其對(duì)輔助配套條件 (可選交通方式，停車位、貨物運(yùn)輸?shù)?的要求程度，確定綜合體中規(guī)劃的每一種功能的地價(jià)區(qū)位選擇相對(duì)位序。為了實(shí)現(xiàn)綜合體內(nèi)各個(gè)物業(yè)綜合價(jià)值的最大化，可以在規(guī)劃中結(jié)合城市綜合體的土地價(jià)值梯度分析來研究各個(gè)功能空間布局。

(二)進(jìn)行精準(zhǔn)的前期定位，建設(shè)可持續(xù)發(fā)展的城市綜合體

定位是城市開發(fā)中最重要的環(huán)節(jié)，尤其是城市綜合體專案，它決定項(xiàng)目的發(fā)展方向、開發(fā)模式，開發(fā)節(jié)奏、營(yíng)銷策略、效益水平，為項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)、開發(fā)策略、資源整臺(tái)，營(yíng)銷規(guī)劃工作提供依據(jù)。城市綜合體的定位與其他單體項(xiàng)目不同，主要包括整體項(xiàng)目的定位與各功能物業(yè)的分項(xiàng)定位兩大部分。

從地方政府的立場(chǎng)出發(fā)，首先，在整體定位上，地方政府對(duì)城市綜合體的建設(shè)，要有前瞻性，要了解未來城市和輻射群體的各種需求并加以引導(dǎo)。政府部門應(yīng)該摒棄急功近利、各自為政的心態(tài)，充分考慮本城市的實(shí)際總量，包括人流量、消費(fèi)基礎(chǔ)、城市發(fā)展水平和它的配套設(shè)施等，綜臺(tái)整個(gè)城市發(fā)展來進(jìn)行規(guī)劃，把握剛性規(guī)劃、投資共贏的原則，同時(shí)避免無序擴(kuò)張。其次，在各功能物業(yè)的分項(xiàng)定位上，要充分考慮城市的功能分區(qū)與城市綜合體各功能物業(yè)的分項(xiàng)定位的結(jié)合，在土地出讓時(shí)做出規(guī)定要求，從而促使不同區(qū)域或相鄰的城市綜合體之間根據(jù)其規(guī)模和功能及市場(chǎng)需求相互補(bǔ)充，又形成聯(lián)合城市綜和體結(jié)構(gòu)，乃至形成新的城市中心區(qū)。這樣就使得城市綜合體自身的價(jià)值和附加值疊加提升，同時(shí)對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)、城市價(jià)值的延伸起著不可估量的作用。

從開發(fā)商角度而言，首先，整體定位涉及項(xiàng)目發(fā)展面臨的城市背景、區(qū)域背景、行業(yè)背景、文化背景、項(xiàng)目本身先天條件等多方面因素，是一項(xiàng)系統(tǒng)工程。在信息化社會(huì)，消費(fèi)者的消費(fèi)方式發(fā)生了很大變化，尤其是在—個(gè)集商務(wù)、休閑、購物等多功能的項(xiàng)目?jī)?nèi)，個(gè)性化與情感化的傾向越來越明顯，因此根據(jù)不同物業(yè)消費(fèi)者的不同需要、消費(fèi)心理特點(diǎn)、區(qū)域文化及不同功能物業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)，特別需要為城市綜合體確定一個(gè)整體主題形象定位。在統(tǒng)一的形象定位中，在空間處理、環(huán)境塑造、形象定位、與城市綜合體內(nèi)外的有機(jī)聯(lián)系方式等方面對(duì)城市綜合體進(jìn)行一致性表現(xiàn)，使其真正起到城市文化中心的作用。其次，要做好城市綜合體定量研究與商業(yè)研究的分項(xiàng)定位。定量研究主要是研究不同物業(yè)的體量與規(guī)模。綜合體的主要物業(yè)通常包括商務(wù)物業(yè)，零售商業(yè)、娛樂休閑，居住物業(yè)及公共設(shè)施的建筑面積和用地面積。城市綜合體開發(fā)從規(guī)劃到完成一般需要5年左右甚至更長(zhǎng)，因此確定不同物業(yè)合理的規(guī)模，并充分考慮其未來的發(fā)展空間，將直接影響項(xiàng)目的綜合價(jià)值最大化的實(shí)現(xiàn)。商業(yè)是城市綜合體中重要的功能部分，需要單獨(dú)分折研究，包括商業(yè)的市場(chǎng)研究、定位研究、定量研究、業(yè)態(tài)研究，商業(yè)的規(guī)劃研究、營(yíng)銷推廣、經(jīng)營(yíng)管理研究等。不同的商業(yè)有不同的基本特征，對(duì)于每一個(gè)具體項(xiàng)目，都應(yīng)在規(guī)劃前期考慮引進(jìn)什么樣的商業(yè)，對(duì)此有基本的市場(chǎng)定位，才能確定適合終端市場(chǎng)差異化的競(jìng)爭(zhēng)策略。

(三)注重城市綜合體經(jīng)營(yíng)、管理和監(jiān)管，降低運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)

首先，須提高綜合體的經(jīng)營(yíng)管理水平。而經(jīng)營(yíng)模式的選擇是綜合體經(jīng)營(yíng)中必須首先解決的問題。不同經(jīng)營(yíng)模式各有優(yōu)缺，因而不同文化背景、不同區(qū)域地段建立起的城市綜合體需要根據(jù)自身特點(diǎn)確定最適合的經(jīng)營(yíng)模式，實(shí)現(xiàn)其最大價(jià)值。具體而言，招商和物業(yè)是經(jīng)營(yíng)管理過程中兩個(gè)最為關(guān)鍵的問題。

從政府層面來說，雖然不能直接對(duì)招商進(jìn)行管理，但可以通過土地出讓時(shí)的限制條件，對(duì)城市綜合體的運(yùn)營(yíng)上進(jìn)行把控。具體做法是:其一，在土地出讓條件上限制開發(fā)商的租售比例;其二，對(duì)城市綜合體中商業(yè)的業(yè)態(tài)予以規(guī)定，或?qū)﹂_發(fā)商的背景予以限定，如世界零售業(yè)百強(qiáng)、或是有酒店運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)等，以此引導(dǎo)該城市綜合體項(xiàng)目的商業(yè)業(yè)態(tài)。

其次，須根據(jù)城市綜合體功能特色進(jìn)行分類管理。要結(jié)合所在地的自然條件、文化資源、產(chǎn)業(yè)特色、商業(yè)氛圍、城市建設(shè)發(fā)展方向等，科學(xué)定位城市綜合體功能特色，尤其是要突出城市綜合體的主體功能，圍繞主體功能配套其他功能，走錯(cuò)位發(fā)展之路，避免同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)。

城市綜合體的開發(fā)，并非項(xiàng)目竣工后即可宣告全部工作的結(jié)束，后期的物業(yè)管理對(duì)城市綜合體的可持續(xù)發(fā)展更為重要。對(duì)于開發(fā)商而言，它是實(shí)現(xiàn)資金回籠的關(guān)鍵;對(duì)于政府而言，它是城市管理的重要部分，也是創(chuàng)新城市管理模式的重要內(nèi)容。政府應(yīng)主動(dòng)探索城市管理新思路，資源優(yōu)化配置，使各城市綜合體之間形成共贏的格局。開發(fā)商可以招聘專業(yè)的管理公司進(jìn)行管理，通過招商運(yùn)營(yíng)的方式，提高物業(yè)的長(zhǎng)期價(jià)值。

再次，須加強(qiáng)后續(xù)監(jiān)管，防止城市綜合體建設(shè)半途而廢。要對(duì)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的現(xiàn)金流實(shí)施檢測(cè)，避免資本抽逃現(xiàn)象出現(xiàn)，從而最大限度地降低城市綜合體運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

(四)拓寬融資渠道，提升城市綜合體建設(shè)和營(yíng)運(yùn)的水平

房地產(chǎn)是大多數(shù)地方政府財(cái)政的主要來源，地方政府通過合理扶持、促進(jìn)城市綜合體發(fā)展，使其在短期提供土地財(cái)政收入的同時(shí)，也提供穩(wěn)定的就業(yè)機(jī)會(huì)和持續(xù)可發(fā)展的稅收收入，還通過城市綜合體的建設(shè)帶動(dòng)其所在片區(qū)的不斷發(fā)展繁榮。然而，對(duì)于開發(fā)商而言，城市綜合體所需資金規(guī)模巨大，在開發(fā)前期需要投入大量資金，融資渠道的限制導(dǎo)致很多城市綜合體在開發(fā)過程中資金鏈緊張。因此，地方政府可出臺(tái)相應(yīng)政策以整合各類社會(huì)資源，有效降低城市綜合體的開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，縮短開發(fā)周期，降低開發(fā)成本，推動(dòng)城市綜合體的發(fā)展。

首先，地方政府可以簡(jiǎn)化手續(xù)流程，將城市綜合體項(xiàng)目的審批事項(xiàng)納入綠色通道，對(duì)所需流程進(jìn)行聯(lián)合審批，簡(jiǎn)化辦理環(huán)節(jié)，縮短開發(fā)周期。

其次，對(duì)于經(jīng)政府審批認(rèn)定的城市綜合件項(xiàng)目，減免相關(guān)規(guī)費(fèi)，同時(shí)對(duì)于經(jīng)營(yíng)有方的城市綜合體項(xiàng)目，給予一定額度的獎(jiǎng)勵(lì)扶持。

再次，也是最重要的一點(diǎn)，就是加強(qiáng)對(duì)開發(fā)商的資金保障，保證在建工程項(xiàng)目融資需要，在信貸政策上予以一定的扶助。應(yīng)鼓勵(lì)銀行為城市綜合體建設(shè)提供長(zhǎng)、短期貸款，降低企業(yè)融資門檻，適當(dāng)給予優(yōu)惠及減免措施，如降息、貼息等;定期跟蹤、定點(diǎn)服務(wù)，主動(dòng)配合城市綜合體項(xiàng)目做好項(xiàng)目融資前期準(zhǔn)備工作;對(duì)申報(bào)成功的項(xiàng)目，要將其盡快納入信貸投放計(jì)劃中，確保資金快速到位。鼓勵(lì)企業(yè)創(chuàng)新融資方式，如探索基金、信托等新融資模式，拓寬城市綜合體融資渠道。鼓勵(lì)民間資本進(jìn)入，引導(dǎo)銀行、基金、民間資本參與城市綜合體建設(shè)，加大支持力度，堅(jiān)持市場(chǎng)化運(yùn)作，積極探索PPP、BOT、TOT等城市綜合體建設(shè)投資模式，大力引進(jìn)利用社會(huì)資本，盡量把城市綜合體的開發(fā)建設(shè)、運(yùn)營(yíng)管理交由市場(chǎng)專業(yè)主體承擔(dān)。

最后，在土地出讓時(shí)，對(duì)于交地時(shí)間和出讓金交付時(shí)限予以放寬。

(五)加大政府扶持力度，加快城市綜合體健康發(fā)展

首先要理順開發(fā)管理體制。城市綜合體涉及多個(gè)部門、多個(gè)系統(tǒng)、多個(gè)業(yè)態(tài)、多個(gè)環(huán)節(jié)，開發(fā)建設(shè)、經(jīng)營(yíng)管理流程非常復(fù)雜，要實(shí)現(xiàn)又好又快發(fā)展，就必須明確開發(fā)主體，理順管理體制。應(yīng)采取“政府規(guī)劃布局、企業(yè)建設(shè)經(jīng)營(yíng)”的城市綜合體開發(fā)管理體制，也就是說，城市綜合體的規(guī)劃布局應(yīng)由政府部門主導(dǎo)，在明確每個(gè)綜合體的空間位置、總體規(guī)模、基本功能和隸屬主體以后，再通過聯(lián)合開發(fā)、地塊招商等有效方式，在明確權(quán)利義務(wù)關(guān)系的基礎(chǔ)上，交由專門企業(yè)、專業(yè)團(tuán)隊(duì)去開發(fā)建設(shè)、經(jīng)營(yíng)管理。同時(shí)，政府在招商引資方面應(yīng)多征求如國(guó)土、規(guī)劃、住建等職能部門以及包括企業(yè)在內(nèi)的各方意見，做好前期工作。

其次要出臺(tái)政策，進(jìn)一步加大扶持力度，注重市場(chǎng)的培育工作。市場(chǎng)培育要比項(xiàng)目建設(shè)所花時(shí)間更多、難度更大，是綜合體發(fā)展成敗的關(guān)鍵，因此管理部門要為企業(yè)經(jīng)商提供良好的服務(wù)，企業(yè)也要根據(jù)綜合體的各自特點(diǎn)進(jìn)行準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位。應(yīng)千方百計(jì)吸引國(guó)內(nèi)外知名大企業(yè)入駐，不斷增加市場(chǎng)人氣、提升商業(yè)氛圍。應(yīng)參考國(guó)內(nèi)先進(jìn)城市的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，盡快制定出臺(tái)《關(guān)于推進(jìn)城市綜合體建設(shè)的若干意見》等城市商業(yè)地產(chǎn)綜合配套政策，吸引國(guó)內(nèi)外資本共同參與綜合體開發(fā)建設(shè)，加快城市綜合體的發(fā)展速度。同時(shí)，政府對(duì)企業(yè)引進(jìn)高層次商務(wù)經(jīng)營(yíng)管理人才時(shí)也應(yīng)參照教育、科技、工業(yè)創(chuàng)新人才的政策加大支持力度。江門本地的高校、職業(yè)教育也要針對(duì)江門市城市綜合體高速發(fā)展的趨勢(shì)調(diào)整人才培養(yǎng)計(jì)劃和目標(biāo)，以適應(yīng)其發(fā)展。

［1］武睿娟.從概念到模式——解析有關(guān)城市綜合體的幾個(gè)基本問題［C］//規(guī)劃創(chuàng)新:2010中國(guó)城市規(guī)劃年會(huì)論文集.重慶:重慶出版社，2010:1－6.

［2］洪田芬，楊毅棟.樓宇經(jīng)濟(jì)空間發(fā)展體系研究——以杭州市為例 ［J］.城市規(guī)劃，2010(1):52－58.

［3］寧波市江北區(qū)政府發(fā)展研究中心課題組.城市綜合體的開發(fā)模式及推進(jìn)路徑研究［J］.寧波經(jīng)濟(jì) (三江論壇)，2011(7):10－13.