房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制要點(diǎn)分析

馬 楠

(身份證130403198202240640 北京100000）

0 前言

隨著國家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)新一輪調(diào)控的實(shí)施，房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要想進(jìn)一步擴(kuò)大利潤(rùn)空間，提升企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，除了市場(chǎng)的推廣和開拓之外，降低開發(fā)成本、進(jìn)行嚴(yán)格的成本費(fèi)用控制也成為一個(gè)關(guān)鍵因素。成本管理是企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營過程中各項(xiàng)成本核算、成本分析、成本決策和成本控制等一系列科學(xué)管理行為的總稱。一般包括成本預(yù)測(cè)、成本決策、成本計(jì)劃、成本核算、成本控制、成本分析、成本考核等職能。

1 房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目工程成本管理

隨著我國房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步走向成熟，為達(dá)到企業(yè)利潤(rùn)最大化，房地產(chǎn)企業(yè)需高度重視項(xiàng)目成本控制，改變粗放式開發(fā)模式，向集約式開發(fā)模式轉(zhuǎn)型。項(xiàng)目成本控制貫穿于項(xiàng)目開發(fā)全過程，開發(fā)企業(yè)要做到全過程成本控制，就要在項(xiàng)目投資決策、施工建設(shè)、結(jié)算評(píng)審等各個(gè)階段，采取適時(shí)和全過程的控制措施。

1.1 房地產(chǎn)成本管理

傳統(tǒng)的成本管理片面的強(qiáng)調(diào)節(jié)約，主要從降低成本乃至力求避免某些費(fèi)用的發(fā)生入手，強(qiáng)調(diào)節(jié)約和節(jié)省，其目的可簡(jiǎn)單地歸納為減少支出、降低成本，這就成了成本論成本的狹隘觀念?，F(xiàn)代成本管理更注重從戰(zhàn)略高度，從市場(chǎng)全局，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手等角度進(jìn)行指揮和協(xié)調(diào)，房地產(chǎn)開發(fā)中的成本管理是對(duì)開發(fā)項(xiàng)目所進(jìn)行的成本核算、成本分析、成本決策和成本控制等一系列科學(xué)管理行為的總稱。

1.2 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本管理目的

充分調(diào)動(dòng)企業(yè)全體員工的積極性，在保證產(chǎn)品質(zhì)量的前提下，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的各個(gè)階段進(jìn)行科學(xué)合理的成本管理，從成本入手來降低房?jī)r(jià)并保證企業(yè)利潤(rùn)，增加企業(yè)在市場(chǎng)中的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

1.3 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目階段構(gòu)成

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的階段構(gòu)成有：決策階段、設(shè)計(jì)階段、發(fā)包階段、施工階段、竣工結(jié)算階段。

2 房地產(chǎn)企業(yè)成本控制

房地產(chǎn)企業(yè)成本控制內(nèi)容一般地，房地產(chǎn)企業(yè)成本控制內(nèi)容包括的比較多。在這個(gè)內(nèi)容里筆者認(rèn)為，首先要明確房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的種類和內(nèi)容。我們先分析它的種類：第一類，土地開發(fā)成本。這是房地產(chǎn)企業(yè)無法逃避的事實(shí)。項(xiàng)目開發(fā)離不開土地的開發(fā)，這里主要是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)土地時(shí)所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出，這是比較大的一項(xiàng)支出。第二類是房屋開發(fā)成本。這里是指房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)各種房屋的成本，包括商品房、出租房等所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出。第三類就是配套設(shè)施的開發(fā)成本。這是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)能有償轉(zhuǎn)讓的大配套設(shè)施及不能有償轉(zhuǎn)讓、不能直接計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品成本的公共配套設(shè)施所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出。以上三類是房企成本最大投入的地方，也是無法規(guī)避的成本，在成本控制上也是較為難以把握的。筆者經(jīng)過多年實(shí)踐，逐步總結(jié)出了以上成本控制的主要內(nèi)容。了解了這些內(nèi)容才能較好地控制成本。具體如下：首先是土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)或批租地價(jià)指因開發(fā)房地產(chǎn)而征用土地所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括征地費(fèi)、安置費(fèi)以及原有建筑物的拆遷補(bǔ)償費(fèi)，或采用批租方式取得土地的批租地價(jià)。其次是前期工程費(fèi)指土地、房屋開發(fā)前發(fā)生的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究以及水文地質(zhì)勘察、測(cè)繪、場(chǎng)地平整等費(fèi)用。再次是基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)指土地、房屋開發(fā)過程中發(fā)生的供水、供電、排洪及道路等基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用。第四是配套設(shè)施費(fèi)指在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生，可計(jì)入土地、房屋開發(fā)成本的不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施費(fèi)用。第五是開發(fā)間接費(fèi)指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位及開發(fā)現(xiàn)場(chǎng)為開發(fā)房地產(chǎn)而發(fā)生的各項(xiàng)間接費(fèi)用。

3 建立科學(xué)的目標(biāo)成本控制管理

房地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品成本組成是企業(yè)建立成本管理的基礎(chǔ)，工程項(xiàng)目成本管理是項(xiàng)目從建立到完成全過程的管理，它包括大量具體目標(biāo)和各不相同的工作內(nèi)容。制度的建立和完善是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行成本管理的依據(jù)和保障，而全過程的目標(biāo)成本管理制度是控制項(xiàng)目成本的有效措施，通過完善的全過程目標(biāo)成本管理，由之前的事后成本核算改為事前和事中的成本控制，將目標(biāo)成本作為項(xiàng)目的成本控制準(zhǔn)繩。通過全過程的目標(biāo)成本管理，使得項(xiàng)目的各環(huán)節(jié)成本控制在一定范圍內(nèi)，并且通過責(zé)任追究的原則，及時(shí)對(duì)超出目標(biāo)成本的部門提出成本預(yù)警。同時(shí)，全過程目標(biāo)成本應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行相應(yīng)變動(dòng)，當(dāng)動(dòng)態(tài)成本與目標(biāo)成本不一致時(shí)，應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況分析原因和修訂目標(biāo)成本，從而使得目標(biāo)成本真正發(fā)揮意義，防止目標(biāo)成本發(fā)生失控現(xiàn)象。

對(duì)目標(biāo)成本確定這一環(huán)節(jié)，首先應(yīng)關(guān)注成本水平?jīng)Q策的管理程序及決策過程的規(guī)范性。在約定的操作流程中內(nèi)控制度是否健全，是否存在著有效執(zhí)行的監(jiān)督機(jī)制，把握項(xiàng)目成本確定的合理性，詳細(xì)而科學(xué)地進(jìn)行分解，排除目標(biāo)水分，是這一環(huán)節(jié)的審計(jì)要點(diǎn)。在實(shí)際運(yùn)營中以目標(biāo)成本為最高限額，全力降低運(yùn)營成本。因房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目本身具有不可重復(fù)這一特殊性，即產(chǎn)品的單件性、地理位置的唯一性、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)的復(fù)雜性、使用功能的多樣性、材料選擇的差異性等，這些因素使得項(xiàng)目成本的確定復(fù)雜多變，難以簡(jiǎn)單參照其他樓盤的成本水平來生搬硬套。項(xiàng)目建設(shè)管理的不同階段對(duì)成本確定的影響不同，以往的經(jīng)驗(yàn)總結(jié)顯示，初步設(shè)計(jì)階段，影響項(xiàng)目成本的可能性為75%～95%；技術(shù)設(shè)計(jì)階段影響項(xiàng)目投資的可能性為35%～75%；施工圖設(shè)計(jì)與項(xiàng)目施工階段影響項(xiàng)目投資的可能性則為5%～35%。很顯然，控制目標(biāo)成本的關(guān)鍵就在于設(shè)計(jì)，要想有效的控制目標(biāo)成本就應(yīng)把工作重點(diǎn)轉(zhuǎn)移到建設(shè)前期，尤其是抓住設(shè)計(jì)這個(gè)關(guān)鍵階段。因此在項(xiàng)目運(yùn)作之初加入項(xiàng)目組，參與設(shè)計(jì)單位的招投標(biāo)，了解并掌握開發(fā)商與設(shè)計(jì)單位所確定的項(xiàng)目定位成本。確保初步設(shè)計(jì)總概算不超過可行性研究報(bào)告估算，施工圖預(yù)算不超過初步設(shè)計(jì)概算。具體地說，審計(jì)人員可以以項(xiàng)目成本估算是否以設(shè)計(jì)方案選擇和進(jìn)行初步設(shè)計(jì)為依據(jù)。

技術(shù)設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)是否以設(shè)計(jì)預(yù)算為依據(jù)；目標(biāo)成本的相應(yīng)項(xiàng)目是否以施工圖預(yù)算或建安工程承包合同價(jià)、分解后的子目標(biāo)成本為計(jì)算依據(jù)，加以判斷相關(guān)本確定的合理性。通過合理的預(yù)測(cè)對(duì)工程項(xiàng)目總成本水平和降低成本的可能性進(jìn)行分析，這也是目標(biāo)成本確定審計(jì)的關(guān)鍵所在。在設(shè)計(jì)方案上，明確要求設(shè)計(jì)單位應(yīng)遵循限額設(shè)計(jì)原則，優(yōu)化設(shè)計(jì)，在同樣滿足功能要求的前提下，采用技術(shù)先進(jìn)，經(jīng)濟(jì)合理的優(yōu)化設(shè)計(jì)方案，切實(shí)抓住設(shè)計(jì)這一關(guān)鍵環(huán)節(jié)。另外，審計(jì)人員應(yīng)廣泛的收集、訂閱各種建造成本信息資料，走訪市場(chǎng)，實(shí)地詢價(jià)，充分利用以往工作經(jīng)驗(yàn)所形成的成本信息庫；涉及工程定額的成本確定，應(yīng)重點(diǎn)審計(jì)其定額套用的合理性；對(duì)項(xiàng)目的管理費(fèi)、勘測(cè)費(fèi)等相關(guān)費(fèi)率的確定，均應(yīng)依照國家計(jì)委規(guī)定的相關(guān)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。經(jīng)過上述各個(gè)環(huán)節(jié)的審計(jì)介入，有助于審計(jì)人員提出切實(shí)、合理的預(yù)防性和建設(shè)性的意見，真正達(dá)到事前控制的目的，以確保項(xiàng)目成本確定的合理性和客觀性。

4 結(jié)束語

總之，房地產(chǎn)企業(yè)不僅要重視項(xiàng)目的成本控制，在實(shí)際操作上也要有所改變，要堅(jiān)持培養(yǎng)成本控制人員的專業(yè)性，領(lǐng)導(dǎo)也要明確成本控制的目標(biāo)，把成本控制放在與企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益對(duì)等的位置上。加強(qiáng)成本控制的思想建設(shè)，明確目標(biāo)，減少一些不切實(shí)際的工作，從而使企業(yè)在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中占有一席之地。

［1］夏冬艷.試論房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本控制[J].現(xiàn)代商業(yè),2011.18.

［2］劉燕.關(guān)于如何將強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的幾點(diǎn)思考[J].現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)信息,2011.14.

［3］王建中.項(xiàng)目管理在房地產(chǎn)開發(fā)程實(shí)踐中的應(yīng)用[J].福建建筑,2008.6.