淺析小戶型住宅及其發(fā)展戰(zhàn)略

宿建國　王杰　梁燕敏

【摘 要】隨著經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，人們生活壓力的不斷增加，住房、這一最基本的生活需求，對于剛剛步入社會的年輕人，尤其是外來人口，已經(jīng)如同一座大山一樣，高不可攀、難以逾越！小戶型概念的出現(xiàn)恰好解決如此尷尬的境地，成為真正的剛需；發(fā)展到今天，小戶型產(chǎn)品已經(jīng)豐富多樣，其功能性也不斷加強(qiáng)和完善，諸多小戶型更加注重用戶體驗和感受、注重性價比和居住舒適度；同時，其健康環(huán)保的住宅理念在一定程度上也得到很大提升；小戶型戰(zhàn)略的轉(zhuǎn)變，極大地吸引了小戶型剛需人群的注意力和興趣，這就意味著，小戶型住宅在真正意義上得到升級和升華。選擇小戶型住宅并不只是錢的問題，而是選擇一種生活習(xí)慣，時尚、優(yōu)雅、方便、快捷的生活方式。

【關(guān)鍵詞】小戶型；政策；發(fā)展

0 引言

按照央行通知，自2015年3月1日起，人民幣存貸款基準(zhǔn)利率分別下調(diào)0.25個百分點(diǎn)。全國多處城市住房公積金貸款利率隨之同步下調(diào)：5年（含）以下公積金貸款利率降至3.5%，5年以上公積金貸款利率降至4%。不過值得注意的是，3月1日之前發(fā)放的貸款，須從2016年1月1日起執(zhí)行調(diào)整后的貸款利率，3月1日后發(fā)放的住房公積金貸款，將執(zhí)行新的貸款利率。如此一來，有可能剛需戶型成為爆款，本來價格就偏低的小戶型住宅短時間被搶購一空。

1 小戶型發(fā)展現(xiàn)狀

以深圳為例，最近公布的各種版本的樓市報告顯示，從去年至今，深圳的新房、二手房房價漲幅均領(lǐng)跑全國，繼蛇口出現(xiàn)最高單價20萬元/平方米之后，前海也在近日爆出頂層價格16萬元/平方米的豪宅。寶安一小區(qū)一總價120萬元的小戶型二手房，10天內(nèi)上漲到了140萬元，買主稍有延遲，原來準(zhǔn)備的購房款便不夠了。

深圳出現(xiàn)的房價上漲趨勢，與這個城市所處的獨(dú)特地位有直接關(guān)系。深圳既是一個新興城市，又毗鄰香港特區(qū)，具有相比內(nèi)地其他城市豐富得多的投資機(jī)會，具有較高的人口吸附能力。即使在前幾年房地產(chǎn)調(diào)控壓力很大的情況下，很多城市的房價出現(xiàn)了下跌，但深圳的房價也基本未見松動。

去年以來，由于經(jīng)濟(jì)增速下行的趨勢明顯，房地產(chǎn)市場再度被作為能夠?qū)Ψ€(wěn)增長產(chǎn)生正面作用的市場，得到了各級政府的重視，房地產(chǎn)調(diào)控的政策已經(jīng)有了根本的轉(zhuǎn)變，地方政府普遍修改了原有的調(diào)控政策。今年3月30日，中央政府相關(guān)部委推出房地產(chǎn)救市新政，但是這項新政實行兩個月來，在國內(nèi)很多城市未見到顯著的效果，倒是在深圳出現(xiàn)了熱烈反響，兩個月內(nèi)，深圳一些熱點(diǎn)區(qū)域的商品房板塊已經(jīng)上漲了40%左右。

對深圳出現(xiàn)的房價飆漲，應(yīng)該如何評價？在經(jīng)濟(jì)增速下行難以改變的情況下，各地政府都面臨著沉重的壓力。深圳的情況比其他城市要好得多，但這方面的壓力也存在，因此房價上漲有利于推動經(jīng)濟(jì)活躍。但是，像深圳目前這樣的快速上漲，在很大因素上又是投機(jī)炒作勢力在主導(dǎo)，而它在客觀上將阻擋外地進(jìn)入城市的人群在深圳購房置業(yè)，也不利于深圳本地居民改善居住條件，因此從根本上說，并不利于深圳經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。

2 小戶型政策改革

自2014年以來，業(yè)內(nèi)對于“90/70”政策取消的呼聲日益增多，一些地方已公開出臺新政修正或取消這一先前已被變相規(guī)避、名存實亡的調(diào)控政策。2014年2月，南京出臺住宅用地“90/50”政策，明確規(guī)定在商品房用地出讓時，90平方米以下商品住房占全部商品住房比例不得小于50%。杭州也在去年7月對這一政策進(jìn)行了“口頭調(diào)整”。據(jù)杭州市國土資源局相關(guān)部門人士介紹，從去年7月份開始，杭州新掛牌的土地不再對產(chǎn)品戶型的套型建筑面積進(jìn)行限定。更為大膽直接的是天津。去年10月17日，天津在明確取消房地產(chǎn)限購的同時，宣布調(diào)整“90平方米以下戶型占70%以上”等限制性規(guī)定，至此天津“90/70”政策公開取消。

日前，四川省宣布對地方政府住房消費(fèi)政策進(jìn)行集中清理，全面取消包括限購、限價、“90/70”等在內(nèi)的行政干預(yù)政策，并表示鼓勵開發(fā)企業(yè)根據(jù)區(qū)域城市功能定位和市場需求設(shè)計適銷對路的產(chǎn)品?！懊鞔_取消‘90/70政策，是政府的一種勇氣?！痹跇I(yè)內(nèi)人士看來，過去有很多房地產(chǎn)政策在發(fā)現(xiàn)不符合實際的情況下，既不執(zhí)行也不廢除，這并不利于市場的平穩(wěn)規(guī)范運(yùn)行。

盡管近幾年來在地方執(zhí)行中往往“陽奉陰違”，2006年發(fā)布的“90/70”政策對房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)的改變?nèi)云鸬搅瞬恍〉淖饔茫瑒傂栊粜头吭磾?shù)量在樓市存量中整體攀升。以北京為例，根據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)提供的數(shù)據(jù)，自2007年開始，北京商品住宅供應(yīng)中90平米以下產(chǎn)品已占到了市場總供量的50%，如果再加上歷年供應(yīng)的保障房，足以超過當(dāng)年住宅總供應(yīng)的70%。而一些二三線城市，在2014年甚至出現(xiàn)了較高比例的小戶型房源積壓。

如果說之前“90/70”政策的“名存實亡”更多源于開發(fā)商自身的“逐利”，那么如今多地公開取消該政策，則是基于近兩年房地產(chǎn)市場形勢的變化?！胺康禺a(chǎn)市場需求改變，‘90/70政策已失去了繼續(xù)存在的必要性。”在郭毅看來，2013、2014年一些二三線城市產(chǎn)業(yè)萎靡、人口紅利喪失，區(qū)域房地產(chǎn)市場以中產(chǎn)階層的改善型消費(fèi)為主，中小戶型房源需求已大幅下滑?！啊?0/70成為了制約二三線城市樓市供需結(jié)構(gòu)合理化的不合理政策?！?/p>

3 小戶型是未來樓市供應(yīng)主流

上月底，樓市新政密集來襲，信貸和稅收雙雙放松，利好幅度超預(yù)期，刺激措施被稱為“7年來最大力度”。多重政策利好刺激之下，今年以及未來一段時間，樓市能否回暖？成交量和房價將會有怎么樣的變化？目前時間節(jié)點(diǎn)，是否適合下手買房？已經(jīng)成為人們茶余飯后熱聊的話題！

截止到目前看來，小戶型住宅銷售量大漲的可能性不大，但跌幅可能會收窄一點(diǎn)。因為房地產(chǎn)問題是多方面的：第一是資金鏈問題，現(xiàn)在資金都不愿流入房地產(chǎn)。第二是供給鏈問題，房子供給量太大了，而且還在增加，但是消費(fèi)量在下降。第三是價格問題，一線城市價格太高，二線城市價格偏高，三四線城市價格不是很高，但需求都滿足了。所以，依據(jù)分析目前這些樓市利好政策，可能只是會暫時抑制銷售下跌的趨勢，去年至今年前兩個月，樓市銷售下跌在加快，現(xiàn)在只是緩解了一點(diǎn)。

而一些房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士則預(yù)測：接下來樓市銷售會有一定上漲！此次刺激會導(dǎo)致改善性的住房需求有一定放量，但不會太大。主要是因為這段時間股市太火，很多資金進(jìn)了股市，一般的規(guī)律是，股市盤整或獲利回吐之后，資金慢慢就會被擠入樓市。改善型住房需求的迫切性，沒有剛需的迫切性那么大，所以，上半年應(yīng)該主要還是剛需為主，改善型的需求只會部分被啟動，要到下半年之后，隨著股市獲利回吐，資金會逐漸流到投資需求和改善型的住房需求環(huán)節(jié)上來。

也有一些學(xué)者認(rèn)為影響不大。第一，樓市不像股市，對于政策刺激，不會有那么快的反應(yīng)，銀行對相關(guān)政策進(jìn)行操作，需要時間。第二，首付四成，想申請的人增加，但銀行放貸額度如果沒有增加，也沒有那么多錢可以批，而且，第一套房如果還沒還清，再貸第二套房，銀行就要評估風(fēng)險。所以，這兩個因素制約之下，不管出臺什么新政，銀行那里也不一定能過關(guān)。除非未來降準(zhǔn)，貸款額度增加，成交量才有可能上去。

4 結(jié)論

目前，在房地產(chǎn)市場中對小戶型住宅的需求是比較大而迫切的；從房地產(chǎn)政策的趨勢看，未來調(diào)整的基調(diào)是去行政化，推進(jìn)長效機(jī)制建設(shè)，因此限購等政策可能進(jìn)一步松動，此外，貨幣政策有望繼續(xù)趨松，這些都對房地產(chǎn)市場構(gòu)成利好，因此2015年是樓市的復(fù)蘇年，一線城市的表現(xiàn)將尤為突出。

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[責(zé)任編輯：湯靜]