經(jīng)濟外向度對房地產(chǎn)價格的影響研究

彭海強

（泉州師范學院）

經(jīng)濟外向度對房地產(chǎn)價格的影響研究

彭海強

（泉州師范學院）

隨著經(jīng)濟的穩(wěn)健持續(xù)增長，人們物質(zhì)生活水平的提高，對房屋的需求量越來越大，從一定程度上推動了房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的數(shù)量和規(guī)模的增長，同時主要城市的房地產(chǎn)價格也在持續(xù)走高。房地產(chǎn)的價格一直都是社會大眾普遍關注的熱點問題，面對當今全球化的經(jīng)濟時代，房地產(chǎn)價格的增長與國家或地區(qū)的市場經(jīng)濟對外貿(mào)易有著密切的聯(lián)系。房地產(chǎn)價格的波動不僅受到房地產(chǎn)市場維度因素和城市經(jīng)濟維度的影響，而且也受到了開放經(jīng)濟維度因素的影響。為了能夠提高對房地產(chǎn)價格波動的預測和預知能力，就必須重視對房價宏觀層面的分析。本文針對經(jīng)濟外向度對房地產(chǎn)價格的影響展開了探討和研究，闡述了經(jīng)濟開放度與房地產(chǎn)價格之間的特殊關系，通過以典型城市為例，總結(jié)和論述房地產(chǎn)價格影響因素。

經(jīng)濟外向度；房地產(chǎn)價格；巴拉薩-薩繆爾森

巴拉薩-薩繆爾森認為在經(jīng)濟快速增長階段，可貿(mào)易部門較快的勞動生產(chǎn)率增長提高了非可貿(mào)易部門的相對成本，從而來提高非可貿(mào)易商品的相對價格。在當今開放經(jīng)濟自由貿(mào)易的市場環(huán)境下，極少數(shù)的區(qū)域城市會將經(jīng)濟開放度與房地產(chǎn)價格進行綜合分析，封閉式的經(jīng)濟體不能夠適應當前的經(jīng)濟全球化的格局。為了能夠更好的預測房產(chǎn)的波動值，經(jīng)濟開放程度較高的地區(qū)需堅持巴拉薩-薩繆爾森假說理論基礎，并且要將經(jīng)濟開放度和房地產(chǎn)價格影響因素理論進行融合，以一種全新的視角來研究城市經(jīng)濟和房地產(chǎn)市場。

1　經(jīng)濟外向度與房地產(chǎn)價格的理論分析

1.1經(jīng)濟外向度的基本界定

經(jīng)濟外向度也被稱之為外貿(mào)依存度，其主要概括的是經(jīng)濟體的商品和生產(chǎn)要素從一個區(qū)域范圍內(nèi)參與到其他區(qū)域范圍的生產(chǎn)與消費活動的程度，主要反映的是一個國家或者地區(qū)參與國家貿(mào)易的程度，同時也是衡量一個國家或者地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展規(guī)模和發(fā)展水平的宏觀指標[1]。經(jīng)濟開放度是衡量經(jīng)濟對外開放程度的綜合指標，也是表示一個國家或者地區(qū)融入國際經(jīng)濟的程度。

1.2房地產(chǎn)價格影響因素理論分析

從區(qū)域城市的房地產(chǎn)價格來看，其影響因素的分析主要是通過建立計量模型的方式，并且從房地產(chǎn)經(jīng)濟學角度收入以及建造成本的房地產(chǎn)經(jīng)濟學角度和抵押貸款利率以及城市規(guī)模等城市經(jīng)濟學的角度，通過控制和選取相應的解釋變量，從而來綜合分析被解釋變量之間的關系。其中房地產(chǎn)價格影響因素分析的三個維度如圖1所示。

圖1　房地產(chǎn)影響因素分析的三個維度

1.3巴拉薩-薩繆爾森理論模型

巴拉薩-薩繆爾森理論模型是在一個小型開放的經(jīng)濟體中，通過相應的數(shù)據(jù)信息分析可以總結(jié)出此模型會存在一組同質(zhì)企業(yè)，而這些企業(yè)在發(fā)展的過程中只生產(chǎn)兩種類型的產(chǎn)品，即非可貿(mào)易品和可貿(mào)易品[2]。一般情況下，非可貿(mào)易品的價格是由國內(nèi)的市場價格所決定的，而可貿(mào)易產(chǎn)品的價格則是由國際市場所決定的。當假設非可貿(mào)易品和可貿(mào)易品的生產(chǎn)都是由資本和勞動進行的，在市場處于競爭的狀態(tài)下，勞動力能夠在國內(nèi)市場進行自由流動，而資本則需要在國內(nèi)國際市場中進行自由流動，巴拉薩-薩繆爾森理論模型假設實現(xiàn)企業(yè)利潤最大化的原則，可通過公式進行表達

其中ye表示為可貿(mào)易品產(chǎn)出，而yn則表示為非可貿(mào)易品產(chǎn)出，p則表示為非可貿(mào)易品的相對于可貿(mào)易品為基準的價格，i表示投資，w表示為工資水平，l為勞動供給，而r表示為國外利率。其中均衡狀態(tài)下的定義表示為：

通過將上述兩個公式進行綜合整理可以得出貿(mào)易和不可貿(mào)易部門的相對價格和勞動生產(chǎn)率的關系式為：

2　模型的構建與變量分析

2.1模型的構建

在進行模型構建的過程中，需應用計量分析方法來建立房地產(chǎn)價格影響的動態(tài)面板數(shù)據(jù)模型，并且要通過計量回歸方法的選擇上采用SYS-GMM方法來對某城市的房地產(chǎn)價格影響因素進行相關的實證分析。首先可以將城市的經(jīng)濟開放度按照一定的標準劃分為兩個板塊，然后再通過開放度的宏觀數(shù)據(jù)以及房地產(chǎn)市場數(shù)據(jù)對經(jīng)濟開放度中的貿(mào)易開放度以及投資開放度進行綜合的分析和論證。模型構建中所應用的數(shù)據(jù)一定要有房地產(chǎn)供給和需求兩個方面的宏觀經(jīng)濟指標，并且要選取所實證地區(qū)城市的房地產(chǎn)價格10年內(nèi)的數(shù)據(jù)作為研究的變量[3]。其中需根據(jù)不同城市的差異性來建立最為科學合理的模型，所收集的數(shù)據(jù)一定要能夠有影響房地產(chǎn)需求方的解釋變量以及表征影響房地產(chǎn)供給方的解釋變量。其中經(jīng)濟開放對對房地產(chǎn)價格影響的模型公式為：

2.2模型變量分析

2.2.1解釋變量經(jīng)濟開放度open

經(jīng)濟開放度又可以概況為投資開放度和貿(mào)易開放度，模型應用主成分分析法所確定的貿(mào)易開放度和投資開放度，通過所取得的權數(shù)值對其進行加權然后得到經(jīng)濟開放度的值，當模型的回歸系數(shù)顯示為正數(shù)時，可以判斷出經(jīng)濟開放度對房地產(chǎn)價格有正面的影響。

2.2.2房地產(chǎn)價格需求層面的控制變量

（1）城市登記總?cè)丝跀?shù)pop

城市人口數(shù)統(tǒng)計的單位為萬人，通過利用數(shù)據(jù)信息資料線性回歸的方式來綜合分析城市人口的數(shù)量與房產(chǎn)需求之間的關系，從分析結(jié)果可以得出城鎮(zhèn)人口數(shù)量與房產(chǎn)銷售價格的高度是否有關聯(lián)。從一定程度上來說房地產(chǎn)的需求與人口因素是影響房地產(chǎn)市場橫縱向發(fā)展的重要因素，當房地產(chǎn)的需求不斷增加時會使房產(chǎn)的價格呈一定比例進行增長。

（2）人均可支配收入inc

由于房地產(chǎn)剛性需求的原因，人均可支配收入是從房產(chǎn)需求的角度對房地產(chǎn)價格進行分析。通過對人均可支配收入和城市人口數(shù)量以及房地產(chǎn)銷售面積的截面數(shù)據(jù)進行綜合分析和論證，從數(shù)據(jù)結(jié)果上顯示變量對房地產(chǎn)的價格具有一定程度的影響。

3　經(jīng)濟開放度對房地產(chǎn)價格影響的實證分析

以廣東省城市經(jīng)濟開放度為實證的案例，通過搜集廣東省各個城市的相關貿(mào)易開放度和投資開放度的各項數(shù)據(jù)資料，對廣東省的房地產(chǎn)市場價格數(shù)據(jù)進行搜集和整理，分析和論證廣東省經(jīng)濟外向度對房地產(chǎn)價格影響。

3.1實證數(shù)據(jù)的選擇和統(tǒng)計

一般情況下，經(jīng)濟開放度對房地產(chǎn)價格影響的實證分析都是通過動態(tài)面板數(shù)據(jù)進行論證的，在模型中將廣東省的各項數(shù)據(jù)進行引入，并且以嘗試經(jīng)濟學或者房地產(chǎn)經(jīng)濟學的角度來選取變量從而構建出控制變量，其中變量需涉及到房地產(chǎn)價格的需求變量以及控制房地產(chǎn)價格的供給變量。同時需要按照相關的標準對變量進行描述性的統(tǒng)計，其主要的目的是為了能夠使計量模型更加具有合理性。實證數(shù)據(jù)的選取和統(tǒng)計如表1所示。

3.2SYS-GMM回歸分析

（1）SYS-GMM實證分析結(jié)果

從實證數(shù)據(jù)分析結(jié)果上可以概括為，該地區(qū)除人口系數(shù)的變化情況不同明顯，其他的各項變量的影響因素均顯著，而且系數(shù)的符號和預期保持一致性，其中生產(chǎn)總值和人均可支配收入對房地產(chǎn)的價格具有顯著的拉動效應。分析結(jié)果上顯示經(jīng)濟開放度的變量系數(shù)為0.041，可以概括為經(jīng)濟開放度每提高1%，房地產(chǎn)的價格也會同時上升0.41%[4]。實證結(jié)果中房地產(chǎn)價格的滯后項的系數(shù)為正，從一定程度上可以總結(jié)出房地產(chǎn)市場價格的變動具有極強的連續(xù)性和慣性。

表1　原始樣本描述統(tǒng)計特征

（2）模型引用的回歸結(jié)果分析

通過對廣東省城市經(jīng)濟開放度對房地產(chǎn)價格影響的面板數(shù)據(jù)實證分析結(jié)果可以得出，經(jīng)濟開放度對房地產(chǎn)價格的影響是正向的。應用SYS-GMM估計方法來分析其影響變化，并且按照一定的標準來引入房地產(chǎn)需求的控制變量，所得出的實證結(jié)果顯示人均可支配收入對房價影響因素比較的顯著。而且彈性系數(shù)為0.53，而登記人口對房地產(chǎn)價格的影響不夠明顯，城市GDP總量的影響顯著性也不高，從數(shù)據(jù)結(jié)果可以得出需求和供給變量相比較，供給因素對房地產(chǎn)價格的影響因素更加的顯著[5]。

4　結(jié)束語

綜上所述，對經(jīng)濟外向度對房地產(chǎn)價格的影響進行分析和論證具有極高的研究價值，從一定程度上來說能夠更加精準的了解房地產(chǎn)價格的各項影響變量，明確了城市經(jīng)濟開放對推動房地產(chǎn)價格增長具有至關重要的作用。在研究的過程中要深入的分析巴拉薩-薩繆爾森理論模型，通過實證來分析總結(jié)出房地產(chǎn)價格的影響因素，使城市在發(fā)展經(jīng)濟的過程中能夠更好的把握房地產(chǎn)價格運行規(guī)律。

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[4]丁燦.后危機時代金融宏觀審慎監(jiān)管與制度安排研究——以重慶房地產(chǎn)市場信貸監(jiān)管為例[D].重慶大學，2012.

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2015-9-25