二套房公積金新政能否帶來“金九銀十”

本刊記者/朱 玲

樓市素來有“金九銀十”的說法，許多開發(fā)商都想借此東風(fēng)刺激銷售、消化庫存。

此輪二套房公積金貸款新政，對于自住型和改善型需求的購房者來說，會起到一定的釋放和刺激作用，給房地產(chǎn)市場帶來一個“窗口期”。8 月31日，一則 “對擁有1套住房并已結(jié)清相應(yīng)貸款的家庭，公積金貸款最低首付款比例由30%降低至20%，并自9月1日起執(zhí)行”的消息在微信朋友圈中迅速擴(kuò)散。此輪樓市新政是住建部、財政部、央行自今年 “3·30”新政之后的再一次升級版。

樓市素來有 “金九銀十”的說法，許多開發(fā)商都想借此東風(fēng)刺激銷售、消化庫存。然而，自2014年以來，樓市新政雖然不斷推陳出新，市場反應(yīng)卻沒有達(dá)到立竿見影的預(yù)期效果。那么，這次選擇在 “金九銀十”之際出臺的公積金貸款新政，能否為低迷的樓市雪中送炭？在上半年資本市場熱火朝天、央行多次降準(zhǔn)降息以及樓市新政不斷放寬的大背景下，樓市能否出現(xiàn)驚天逆轉(zhuǎn)？

樓市新政再次重拳出擊

從2014 年 “9·30” 新政到今年 “3·30”新政，樓市相繼推出政策 “組合拳”，利好政策頻出。去年9月30日央行規(guī)定首套房貸結(jié)清可算首套，最低首付款比例30%。今年3月30日首套房付清且用公積金貸款買二套房的最低首付款比例降為30%，2年以上普通住房對外銷售的免征營業(yè)稅。目前，不論是房貸利率還是首付成數(shù)，樓市均達(dá)到了2008年至2009年 “低谷”期間的水平，迎來了一個政策寬松期。

在這樣一個寬松期里，全國樓市特別是一線城市樓市開始逐漸復(fù)蘇。國家統(tǒng)計局8月12日發(fā)布的報告顯示，今年1至7月，商品房銷售面積59914萬平方米，同比增長6.1%，其中，住宅銷售面積增長6.9%。商品房銷售額41171億元，增長13.4%。 但是，與此同時，樓市庫存也出現(xiàn)了持續(xù)攀升的現(xiàn)象。截止7月末，商品房待售面積66259萬平方米，比6月末增加521萬平方米。從這組數(shù)據(jù)我們不難看出，在樓市銷量燃起星星之火時，庫存的高壓態(tài)勢卻仍然咄咄逼人。

那么，為什么要繼續(xù)放寬公積金貸款政策？眾所周知，在中國整個經(jīng)濟(jì)大環(huán)境趨于下行的背景下，房地產(chǎn)市場也早已闊別 “黃金時代”。近期，國際金融市場的動蕩給我國經(jīng)濟(jì)運(yùn)行帶來了新的壓力，而樓市出臺放寬政策對于穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長的意義非同凡響。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，此次下調(diào)二套房公積金貸款首付比例，是希望在9月份以及第四季度，能夠發(fā)揮提振市場信心、盤活存量資產(chǎn)、帶動經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的功能。

解讀公積金新政條款，我們不難發(fā)現(xiàn)，此次特別強(qiáng)調(diào)，北京、上海、廣州、深圳可以在國家統(tǒng)一政策基礎(chǔ)上，結(jié)合本地實(shí)際，自主決定申請住房公積金委托貸款購買第二套住房的最低首付款比例。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，由于新政策可以差別化實(shí)施，北上廣等一線城市下調(diào)最低首付款比例的可能性不大。這些城市目前房價上漲的壓力較大，同時，如果下調(diào)最低首付款比例，可能激活一批高端置業(yè)需求，雖然可以帶來市場成交量的上升，但可能加大房價上漲的壓力。

額度上限仍是一道“檻”

公積金貸款與銀行商業(yè)貸款有所不同，每個城市都有最高額度的規(guī)定，如北京、上海公積金貸款最大限額為120萬，首付由三成變?yōu)槎?，只是在原有基礎(chǔ)上降低了10多萬，而對于北上廣一線城市動輒四五百萬的房屋總價，其作用仍是杯水車薪。

額度上限成為了一道關(guān)卡，一線城市無法解燃眉之急，那么，二三線城市能否借新政出臺助推樓市升溫呢？

9月初，記者在長沙市某地鐵口新開樓盤看到“開盤當(dāng)天辦卡1萬抵3萬、享有總價98折優(yōu)惠活動，簽約客戶還可參與砸金蛋抽獎環(huán)節(jié)”的醒目標(biāo)語，售樓部一位置業(yè)顧問告訴記者： “我們主推的戶型是110、142、145平米這三種，均價8500元左右，今天上午簽約客戶也主要集中在改善需求的大戶型，我們通常都是商業(yè)貸款，公積金一般不予辦理，如需使用公積金貸款，我們可向上級申請?！?/p>

候場區(qū)一位拿著戶型圖看樓盤模型的客戶向記者表示： “我看中的就是這一塊屬于黃金地段，交通便利，140平米的南北通透戶型較好。”她向記者算了一筆帳，如果要買一套140平米的大戶型，總價約120萬左右，公積金最高只能貸60萬，需60多萬首付才能使用公積金貸款。對此，她神情無奈地表示： “要湊夠60萬首付對于我來說那是不現(xiàn)實(shí)的，如果用商業(yè)貸款首付低蠻多但是每月還款那是 ‘壓力山大’，哎，左右為難啊……”

記者從長沙住房公積金管理中心了解到，公積金貸款額度需要與月繳存額、未來可繳年數(shù)和個人賬戶余額掛鉤，最高貸款額度從今年5月25日開始已由50萬提高到60萬元。

對于改善型購房需求者來說，公積金貸款首付比原來降低一成似乎意義并不大，重要的是貸款額度能提高，才能減輕首付壓力。如果公積金貸款額度上限不加碼， “首付降至二成”也只是紙上談兵的一句空談。

新政能否成為救“市”主

此次公積金貸款新政釋放的是一個強(qiáng)烈的救市信號，但是，能否真正充當(dāng)樓市的救“市”主，還有待市場觀察和檢驗(yàn)。

每當(dāng)樓市政策一有風(fēng)吹草動，二手房市場也必定劍拔弩張。那么，這次針對二套房的公積金新政，對于二手房市場是否有回暖跡象呢？

長沙新環(huán)境房屋中介公司劉經(jīng)理接受記者采訪時表示： “今年自從 ‘3·30’ 新政出臺之后，前來中介咨詢的客戶便絡(luò)繹不絕，因?yàn)闋I業(yè)稅減免由5年變?yōu)?年，部分二手房加速了成交，二季度二手房的成交量相比一季度也有小幅攀升。有時候，我們一個星期就能簽約幾個單。這幾個月以來，有部分房主表示總房款要提價5萬左右。我經(jīng)手的客戶辦理公積金貸款的不多，以銀行商業(yè)貸款為主。這次政策調(diào)整之后，前來咨詢和看盤的客戶應(yīng)該會有所增加。”

記者了解到，目前，在房產(chǎn)稅鐵板釘釘?shù)氖聦?shí)面前，投資客熱情漸趨消退。此輪二套房公積金貸款新政，對于自住型和改善型需求的購房者來說，會起到一定的釋放和刺激作用，給房地產(chǎn)市場帶來一個 “窗口期”。但是，這種影響更多是停留在購房者的心理層面上，對于實(shí)際購買能力的影響仍然有限。如果要看到實(shí)際效果，去庫存壓力，促進(jìn)市場回暖，還需要進(jìn)一步的房地產(chǎn)利好政策出臺，比如提高額度上限等等。