商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理模式的創(chuàng)新與應(yīng)用

盛琦筱

摘 要：因?yàn)槭袌?chǎng)經(jīng)濟(jì)的到來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)得到了巨大的發(fā)展。商業(yè)地產(chǎn)成為房地產(chǎn)的主要部分，在北京上海等地受到了大力的支持，并且還帶動(dòng)了一些小城市的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展，商業(yè)地產(chǎn)逐步波及全國(guó)，成為新的地產(chǎn)方向。本文對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的基本特點(diǎn)進(jìn)行了描述，說(shuō)明了房地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)管理的具體結(jié)構(gòu)和實(shí)現(xiàn)機(jī)制，并對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的創(chuàng)新給出了正確的解答。

關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn)；項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)；創(chuàng)新

一、商業(yè)房地產(chǎn)的主要特征

1.運(yùn)營(yíng)組織方式不同

商業(yè)房地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)管理沒(méi)有具體的運(yùn)營(yíng)管理方法和機(jī)制，它是無(wú)形的，它的主要對(duì)象是人，通過(guò)對(duì)人實(shí)行足夠的管理，才可以保障房地產(chǎn)的順利進(jìn)行，房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理和制造業(yè)不一樣，可以對(duì)生產(chǎn)進(jìn)度，生產(chǎn)質(zhì)量等做出有效地控制，房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中很可能因?yàn)橥顿Y商，經(jīng)營(yíng)者發(fā)生變化而發(fā)生變動(dòng)，如此商業(yè)房地產(chǎn)就必須要有隨機(jī)應(yīng)變的本能，只有如此才可以適應(yīng)商業(yè)地產(chǎn)的隨機(jī)性應(yīng)變，才可以更好的保障房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)管理模式。

商業(yè)房地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)管理不同于其他行業(yè)的運(yùn)營(yíng)管理模式，它更加的特殊，在經(jīng)營(yíng)管理中擁有著更加隨機(jī)變化的性質(zhì)，不具有穩(wěn)定性，所以只有對(duì)房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理進(jìn)行特別的關(guān)注，注重它的變化性，努力跟進(jìn)它的變化進(jìn)度，從根本上解決房地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)管理問(wèn)題，而不是采用懈怠，慵懶的方式對(duì)待房地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)管理，否則只會(huì)為商業(yè)房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理帶來(lái)被動(dòng)，使之不能成功的進(jìn)行運(yùn)營(yíng)，使房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理遭受到巨大的創(chuàng)傷。

2.運(yùn)營(yíng)系統(tǒng)的設(shè)計(jì)方式存在著差異

在傳統(tǒng)的制造業(yè)中產(chǎn)品和運(yùn)營(yíng)系統(tǒng)通常是分開(kāi)設(shè)計(jì)的，只有運(yùn)用這種方法才可以保障傳統(tǒng)制造業(yè)的有效發(fā)展，而在商業(yè)房地產(chǎn)中運(yùn)營(yíng)管理的服務(wù)和提供系統(tǒng)是一起進(jìn)行設(shè)計(jì)的，因?yàn)榉康禺a(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)是提供系統(tǒng)的有效組成部分，所以必須注重提供服務(wù)和服務(wù)體系的共同性，只有如此才可以適應(yīng)商業(yè)性房地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)管理特征，才可以使房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理更加茁壯的成長(zhǎng)。

通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)和提供系統(tǒng)的整體性，房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理可以進(jìn)行統(tǒng)一的服務(wù)和工作，通過(guò)這樣的統(tǒng)一性，房地產(chǎn)變得更加的步調(diào)一致，這有利于工作上的和諧，使房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理更加的協(xié)調(diào)，如此的一致性，可以完成房地產(chǎn)一體式的運(yùn)作過(guò)程，使經(jīng)營(yíng)管理和銷(xiāo)售成為一站式的服務(wù)理念，這對(duì)于房地產(chǎn)的發(fā)展起到了很大的幫助作用。

3.客戶(hù)存在的作用性不同

在傳統(tǒng)的制造業(yè)中，對(duì)于產(chǎn)品出廠后，客戶(hù)如果發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，才可以同廠房發(fā)生聯(lián)系，而在房地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)管理中，客戶(hù)是直接參與生產(chǎn)的，客戶(hù)占據(jù)著重要的角色，如果客戶(hù)是消極的，那么就會(huì)對(duì)房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)管理帶來(lái)負(fù)作用，而客戶(hù)的積極樂(lè)觀則會(huì)對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)生積極的作用，所以客戶(hù)的心態(tài)直接影響著房地產(chǎn)的興衰成敗。所以只有將客戶(hù)服務(wù)的周到得體就會(huì)使房地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)管理變得更加順暢。

4.員工具有不同的影響性

在房地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)管理中員工占據(jù)著重要的角色，因?yàn)榉康禺a(chǎn)的管理對(duì)象主要是人，所以員工在房地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)管理中占據(jù)著主要的地位，他們的工作狀態(tài)直接影響著房地產(chǎn)的興衰，因?yàn)閱T工服務(wù)的客戶(hù)是房地產(chǎn)所看重的，員工在輕頌愉快的狀態(tài)下工作就會(huì)使服務(wù)的客戶(hù)更加的愉快歡樂(lè)，如此房地產(chǎn)就會(huì)源源不斷的獲得客戶(hù)的認(rèn)可，使銷(xiāo)售額持續(xù)增加，所以這對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)是一種積極樂(lè)觀的狀態(tài)，只有讓員工擁有良好的工作環(huán)境，讓他們提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，才可以保障房地產(chǎn)的快速發(fā)展。

二、商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理模式的創(chuàng)新

1.因地制宜，與當(dāng)?shù)氐娜宋牡乩憝h(huán)境相適宜

人文歷史，自然環(huán)境對(duì)運(yùn)營(yíng)創(chuàng)新意義非凡，每個(gè)地區(qū)都有著各自的地理特征，各自也有著各自的文化底蘊(yùn)，記你發(fā)展?fàn)顩r也是不一樣的。而商業(yè)地產(chǎn)和一個(gè)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平存在著相互關(guān)聯(lián)的關(guān)系，所以在商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行運(yùn)營(yíng)管理模式的設(shè)計(jì)時(shí)，一定要以當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)基礎(chǔ)作為發(fā)展前提，還要考慮到當(dāng)?shù)氐奈幕瘹v史，將地區(qū)特色和經(jīng)營(yíng)管理設(shè)計(jì)相互貫通，做到真正的因地制宜的效果。只有如此才能夠使商業(yè)地產(chǎn)更加具有吸引力，才能夠是適應(yīng)當(dāng)?shù)厝说南M(fèi)水準(zhǔn)，才會(huì)引起當(dāng)?shù)鼐用竦寞偪駬屬?gòu)。

同時(shí)還需要政府部門(mén)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行嚴(yán)格的審查，將資金投入控制在城市經(jīng)濟(jì)能力以?xún)?nèi)，以多元化的地產(chǎn)風(fēng)格來(lái)進(jìn)行籌建，而不是一味的重復(fù)建設(shè)。

2.建立新型的資金籌措模式

我國(guó)的金融市場(chǎng)獲得了很大的發(fā)展，但是這對(duì)商業(yè)融資地產(chǎn)沒(méi)有發(fā)揮多大的影響，地產(chǎn)業(yè)還是通過(guò)間接融資的方式來(lái)進(jìn)行資金的籌措。基金的金融機(jī)構(gòu)沒(méi)有對(duì)其發(fā)揮巨大的作用。在不少的中小城市開(kāi)發(fā)對(duì)銀行的依賴(lài)很高，達(dá)到了90%，全國(guó)城市建設(shè)對(duì)銀行的依賴(lài)也達(dá)到了70%。所以商業(yè)地產(chǎn)因?yàn)槿谫Y渠道的問(wèn)題難以取得重大的發(fā)展。發(fā)達(dá)國(guó)家的成功經(jīng)驗(yàn)告知我們發(fā)展信托，基金可以為商業(yè)地產(chǎn)帶來(lái)巨大的融資價(jià)值，所以利用地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與信托公司和投資銀行合作，在市場(chǎng)上直接募集資金，并讓資金募集的工作有專(zhuān)業(yè)人士進(jìn)行管理，這種方法既得到了充足的融資金額，而且還是資金的籌措和管理得到專(zhuān)業(yè)人士有效地管理，加大了資金的安全性和有效管理，這對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)是一個(gè)很好的結(jié)果。

世界上存在著兩種主流開(kāi)發(fā)模式，一種叫做歐美模式，這種模式是將商業(yè)和地產(chǎn)分開(kāi)讓它們各自發(fā)展，一個(gè)是進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)的另一個(gè)就會(huì)進(jìn)行后續(xù)的經(jīng)營(yíng)。另一種模式就是亞洲模式，這種模式以日本為主要的實(shí)施對(duì)象，它是將商業(yè)和地產(chǎn)進(jìn)行有效地融合，如此兩種資本便可以相互貫通，形成龐大的資本鏈，在風(fēng)險(xiǎn)面前，它們也可以相互支撐，這樣既能很好的促進(jìn)雙方發(fā)展，還能夠使雙方更好的進(jìn)行自我保護(hù)。而我們適合那種運(yùn)營(yíng)模式還不得分曉，在近些年來(lái)，眾多的大型房地產(chǎn)將零售行業(yè)融入到房地產(chǎn)，這條路很有發(fā)展前景。

3.與現(xiàn)代化計(jì)算機(jī)媒體的連接

如今的時(shí)代伴隨著計(jì)算機(jī)的出現(xiàn)而變得更加高端，一切事物在計(jì)算機(jī)的干預(yù)下變得簡(jiǎn)單輕松，然而對(duì)于房地產(chǎn)也應(yīng)該融入計(jì)算機(jī)媒體，如此才可以加快房地產(chǎn)的宣傳和銷(xiāo)售。如今的房地產(chǎn)銷(xiāo)售可以利用計(jì)算機(jī)的信息化和普及范圍的廣泛性，可以在網(wǎng)絡(luò)上對(duì)房地產(chǎn)的銷(xiāo)售信息發(fā)布到網(wǎng)絡(luò)上，形成波及范圍廣泛的宣傳，只有如此才可以促進(jìn)房地產(chǎn)的宣傳，使之變得更加適應(yīng)于房地產(chǎn)商，網(wǎng)民可以通過(guò)自身的需要只需要點(diǎn)擊開(kāi)房地產(chǎn)的網(wǎng)站，那么關(guān)于房地產(chǎn)的一切信息便一一展現(xiàn)在需要者面前。

同時(shí)房地產(chǎn)的設(shè)計(jì)和圖紙都可以通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)進(jìn)行，如此加快了房地產(chǎn)的辦事效率，使房地產(chǎn)的工作更加容易輕松。所以房地產(chǎn)的發(fā)展和滲入離不開(kāi)網(wǎng)絡(luò)的渲染，只有通過(guò)網(wǎng)絡(luò)才可以使房地產(chǎn)真正的適應(yīng)社會(huì)，才可以促進(jìn)房地產(chǎn)的廣泛傳播，制造房地產(chǎn)消費(fèi)浪潮，形成更加有力的趨勢(shì)。

4.房地產(chǎn)的設(shè)計(jì)應(yīng)該具有現(xiàn)代化不斷地開(kāi)創(chuàng)設(shè)計(jì)新風(fēng)潮

商業(yè)房地產(chǎn)的設(shè)計(jì)應(yīng)該具有現(xiàn)代化的氣息，因?yàn)闀r(shí)代時(shí)刻在變化，所以只有將建筑設(shè)計(jì)的符合時(shí)代的需要，才可以使房地產(chǎn)更加順應(yīng)時(shí)代發(fā)展的趨勢(shì)，商業(yè)房地產(chǎn)以商業(yè)街和大型的商場(chǎng)為主，這些地方的設(shè)計(jì)必須要有新穎性，只有符合新鮮開(kāi)創(chuàng)性質(zhì)，那么這些房地產(chǎn)才會(huì)擁有更好的銷(xiāo)售，商業(yè)房地產(chǎn)是面向大眾的，所以它的設(shè)計(jì)一定要符合現(xiàn)代化的氣息，擁有前衛(wèi)時(shí)尚的特點(diǎn)，只有新奇才可以與眾不同，只有前衛(wèi)時(shí)尚才會(huì)引起注意力，才會(huì)吸引更多的人前來(lái)進(jìn)行購(gòu)物。

商業(yè)房地產(chǎn)的開(kāi)展必須挑選具有創(chuàng)作才華的設(shè)計(jì)師，只有這樣才是對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)的最有力的支撐，才是對(duì)房地產(chǎn)最有力的創(chuàng)新，商業(yè)房地產(chǎn)的創(chuàng)新理念必須合乎時(shí)代的標(biāo)志，突出個(gè)性化和實(shí)質(zhì)化，不能設(shè)計(jì)一些只顧美感而沒(méi)有實(shí)際效用的建筑物，所以只有將實(shí)效和外形結(jié)合起來(lái)才可以保障商業(yè)房地產(chǎn)的良好建造。

商業(yè)房地產(chǎn)的設(shè)計(jì)和商業(yè)房地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)管理有著密切的關(guān)系，只有讓商業(yè)房地產(chǎn)擁有實(shí)際有價(jià)值的產(chǎn)品才可以促進(jìn)運(yùn)營(yíng)管理的有效實(shí)施，才可以保障運(yùn)營(yíng)管理的順利開(kāi)展，所以商業(yè)房地產(chǎn)的設(shè)計(jì)和建造是房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理的有效前提。

三、商業(yè)房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理模式的應(yīng)用

1.統(tǒng)一管理的運(yùn)營(yíng)管理模式

市場(chǎng)，策略，戰(zhàn)略等幾個(gè)方面是統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)管理模式的主要內(nèi)容，所以無(wú)論什么項(xiàng)目的開(kāi)始都必須是市場(chǎng)，但是市場(chǎng)的規(guī)律是千變?nèi)f化的，由于市場(chǎng)信息知道的不及時(shí)，就會(huì)使調(diào)研的結(jié)果失去準(zhǔn)確性，使決策具有了錯(cuò)誤性。所以企業(yè)必須要注重調(diào)研，只有如此才能夠使決策更加科學(xué)化，更加的正確。對(duì)市場(chǎng)有一定的了解之后，還要根據(jù)自身的特點(diǎn)和實(shí)力進(jìn)行產(chǎn)品的設(shè)計(jì)，對(duì)我們能夠給與顧客什么和我們能夠怎么提供這樣的問(wèn)題應(yīng)該做到清楚地回答。一個(gè)房地產(chǎn)只有不間斷的為客戶(hù)提供價(jià)值才可以永久的發(fā)展下去，往往各項(xiàng)正確化的策略是項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的有效保障。同時(shí)還要對(duì)策略進(jìn)行有效地指導(dǎo)，只有這樣才可以給企業(yè)更多的價(jià)值，才可以讓客戶(hù)滿(mǎn)意。統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)管理模式的特點(diǎn)是有強(qiáng)大的聚合力，運(yùn)用如此的管理模式大多是資金雄厚，實(shí)力巨大的開(kāi)發(fā)商，他們具有相當(dāng)一部分的忠實(shí)的投資者和經(jīng)營(yíng)者，品牌效應(yīng)可以再這里得到很好的體現(xiàn)，如此的情形會(huì)像滾雪球一樣吸引商家進(jìn)來(lái)。統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理模式通過(guò)打造強(qiáng)勢(shì)的開(kāi)發(fā)商，投資者甚至使經(jīng)營(yíng)者，制造出優(yōu)秀的商業(yè)項(xiàng)目，從而使商業(yè)項(xiàng)目不斷的獲得好的成績(jī)，所以這種模式只適應(yīng)于大型的商業(yè)機(jī)構(gòu)，只有如此才可以保障大型商業(yè)機(jī)構(gòu)的更加壯大。

2.需要和零售相結(jié)合

零售在商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理中的出現(xiàn)是中國(guó)的首創(chuàng)，通過(guò)零散銷(xiāo)售統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)和零散銷(xiāo)售各自運(yùn)營(yíng)等幾種零售的方法進(jìn)行地產(chǎn)的銷(xiāo)售。各自經(jīng)營(yíng)是指各自購(gòu)買(mǎi)商鋪以后進(jìn)行各自的經(jīng)營(yíng)，開(kāi)發(fā)商沒(méi)有了插手的權(quán)利，如此的運(yùn)營(yíng)模式主要使用于商業(yè)街和一些不大的商業(yè)地產(chǎn)，如此的模式對(duì)開(kāi)發(fā)商資金的周轉(zhuǎn)是有利的，能夠保障他們較高的售價(jià)收入并且可以在短時(shí)間內(nèi)將資金收回，可是這種經(jīng)營(yíng)模式可能會(huì)出現(xiàn)混亂，各自顧各自的狀況，如此一來(lái)對(duì)發(fā)展和長(zhǎng)期的利益形成了一定的不利影響。而且應(yīng)為一些店主沒(méi)有足夠的認(rèn)識(shí)也沒(méi)有長(zhǎng)遠(yuǎn)的眼光，為了圖一時(shí)之利，使商業(yè)街降低了身價(jià)，使商業(yè)街的檔次降低，不利于商業(yè)街的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。

四、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理模式的實(shí)際意義

商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理模式是房地產(chǎn)進(jìn)行實(shí)際操作的有效過(guò)程，它是實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)良好的發(fā)展的必要經(jīng)過(guò)，只有確保商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理模式的有效性的實(shí)施，才可以足以保障商業(yè)地產(chǎn)的華麗轉(zhuǎn)身，才能夠使房地產(chǎn)進(jìn)入一條更加寬廣的大路。如果沒(méi)有商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)管理，那么商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目將會(huì)失去方向，失去運(yùn)作的動(dòng)力，如此的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目不可能得到發(fā)展和繼續(xù)。

商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理模式是地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的重要組成部分，它的有效進(jìn)行可以促使地產(chǎn)企業(yè)更加健康茁壯的成長(zhǎng)，地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展離不開(kāi)運(yùn)營(yíng)管理，地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)運(yùn)營(yíng)管理使自身獲得有效地整改，使銷(xiāo)售工作得到了指引，在地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)管理之下，地產(chǎn)企業(yè)會(huì)更加的輝煌，會(huì)帶給企業(yè)更大的成效，使企業(yè)穩(wěn)步的行走在嚴(yán)酷的經(jīng)濟(jì)制度下。

我們的生活離不開(kāi)地產(chǎn)公司，因?yàn)槲覀冃枰》?，我們需要在商業(yè)地產(chǎn)的作用下進(jìn)行更多性質(zhì)的住房需要，所以只有使地產(chǎn)企業(yè)擁有健康發(fā)展的道路，那么我們生活里所需要的住房條件才能有所保障，我們才能夠更好的進(jìn)行生活，我們的生活質(zhì)量才會(huì)獲得大大的提升，地產(chǎn)企業(yè)是我們幸福生活的有力保障，更是我們實(shí)現(xiàn)美好愿望的助力。所以地產(chǎn)公司應(yīng)該得到穩(wěn)健的發(fā)展，成為我們生活中的有力支撐。

五、結(jié)束語(yǔ)

商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)管理是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的有力保障，只有對(duì)其進(jìn)行改革和創(chuàng)新，使商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)管理得到實(shí)際的應(yīng)用才可以保障商業(yè)地產(chǎn)的更加進(jìn)步，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理可以保障商業(yè)地產(chǎn)的井然有序的經(jīng)營(yíng)面貌，如此可以促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)的有序發(fā)展，使商業(yè)地產(chǎn)擁有更加寬闊的發(fā)展空間。

參考文獻(xiàn)：

[1]杜鵑.大型商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理研究及應(yīng)用[J].蘇州大學(xué)，2010.

[2]沈青.基于項(xiàng)目全生命周期商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)模式研究[J].中國(guó)科學(xué)院大學(xué)，2014.

[3]高朋.大型商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)研究——以龍之夢(mèng)購(gòu)物中心為例[J].天津商業(yè)大學(xué)，2013.