產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程中土地開發(fā)整理項目的管理問題淺析

王登

摘要：為保持國土耕地總量的平衡，最有效最直接的手段就是實行土地開發(fā)整理項目。項目的初期是采用“行政主導(dǎo)式”的模式進(jìn)行運營，但隨著土地整理項目工作力度的不斷加大，原來的土地整理模式就不可避免的出現(xiàn)了許多弊端。社會要不斷發(fā)展，土地作為經(jīng)濟發(fā)展的最基礎(chǔ)保障，弊端的出現(xiàn)將是一項嚴(yán)峻考驗。因此建立符合我國國情的土地開發(fā)整理項目是當(dāng)務(wù)之急。本文就產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程中土地開發(fā)整理項目的管理進(jìn)行分析探討。

關(guān)鍵詞：產(chǎn)業(yè)化；項目管理；土地開發(fā)整理

伴隨著經(jīng)濟的不斷發(fā)展，城市化進(jìn)程腳步的加快，城市不斷出現(xiàn)一座座林立的高樓、生態(tài)退耕、災(zāi)害損毀以及農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)生改變，使得耕地總量日益減少。土地一向被看作宏觀調(diào)控的最有效手段，其面臨的問題是嚴(yán)峻的，并且已經(jīng)到了刻不容緩需要解決的地步了。溫家寶總理曾在2007年全國十屆人大五次會議《政府工作報告》中鄭重承諾，一定要解決13億人吃飯的事情，保持18億畝的耕地。然而這卻是一項任重而道遠(yuǎn)的任務(wù)。

一、土地產(chǎn)業(yè)化發(fā)展

為保證土地資源能最大限的被有效利用，土地整理項目實施產(chǎn)業(yè)化無疑不失為一個好方法。將企業(yè)加入到土地的開發(fā)整理項目中來，從產(chǎn)業(yè)化的角度出發(fā)，為項目在系統(tǒng)和資金上帶來積極的作用。

（一）產(chǎn)業(yè)化土地整理內(nèi)涵

產(chǎn)業(yè)化[1]土地開發(fā)整理是我國土地事業(yè)蓬勃發(fā)展的必然結(jié)果，同時也能實現(xiàn)土地的高效利用的有效途徑。通過對土地資源的前期設(shè)計，中期實施和后期開發(fā)建設(shè)的監(jiān)管，實現(xiàn)一體化，完成投入、產(chǎn)出的良性有機循環(huán)體系，從而實現(xiàn)土地整理社會化，企業(yè)化，市場化以及綜合效益最大化的目標(biāo)。讓土地資源得到充分的挖掘并加以有效利用，提高土地資源的集約利用程度。

1.土地整理市場化的必然性

土地開發(fā)要想沒有暗箱操作，就必須走到陽光下，同理，土地開發(fā)整理要想有光明的前途，就勢必要走向市場，只有走向市場，投資者才沒有機會采用不正當(dāng)手段取得土地開發(fā)整理工程。土地開發(fā)整理只能使用專項造地資金，沒有社會上的各種資金的融入，從而導(dǎo)致形成的開發(fā)整理規(guī)模偏小，進(jìn)度也偏慢。要想解決這一問題，就需要把土地開發(fā)整理工程引入市場，通過社會吸取各方面的資金，用于土地開發(fā)整理。擴大土地開發(fā)整理的規(guī)模加快進(jìn)度，在有限的時間內(nèi)實現(xiàn)無限的效益。

2.土地開發(fā)整理市場化環(huán)境

土地開發(fā)整理工作要想在市場化環(huán)境下順利進(jìn)行，相應(yīng)的政策和準(zhǔn)則的扶持就起著十分重要的作用。我國幅員遼闊，各個地區(qū)的自然條件、經(jīng)濟區(qū)位、農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)及經(jīng)濟基礎(chǔ)都有著千差萬別，因此，政策和準(zhǔn)則也應(yīng)按地區(qū)的實際情況做出相應(yīng)的變化，切不可隨波逐流，照搬別人的模式。但萬變不離其宗，需要解決的最根本問題依然是：農(nóng)戶積極性的調(diào)動；吸引社會各種力量參與；高效利用社會力量。

二、產(chǎn)業(yè)化土地開發(fā)整理項目管理研究

土地項目的管理是一項在受到外在一定客觀條件的制約下，為了達(dá)到既定的目標(biāo)，綜合利用各種方法和技能對項目實施計劃，組織和制控的活動。土地開發(fā)整理時常是伴隨著風(fēng)險，周期漫長的情況，復(fù)雜性[2]和系統(tǒng)性一直縈繞在土地開發(fā)整理項目的始終。

（一）土地開發(fā)整理前期立項

土地開發(fā)整理是利用還未被開發(fā)和破壞的土地資源，將其變成可以被高效利用的土地的一項工程。對于將被開發(fā)整理的土地而言，都是有明確的建設(shè)目標(biāo)和內(nèi)容的，并且有相關(guān)項目管理和實施的責(zé)任人員，在開發(fā)整理的區(qū)域內(nèi)，以擴大和建設(shè)再生產(chǎn)為本質(zhì)。項目進(jìn)行是否順利有序與項目的合理性有直接關(guān)系，項目的開發(fā)都是有風(fēng)險的，只有利用被強化了的項目管理原則，按照一定的程序按部就班，才能確保項目順利開展。

（二）土地開發(fā)整理項目施工

為保障項目的中心環(huán)節(jié)能順利成功，項目的實施都是采取合同管理方式，在施工期實行監(jiān)理制。每一個項目的實施都需要制定詳細(xì)合理并具體化的施工方案，以保證機構(gòu)、制度和計劃的落實情況。為能有效地控制項目的資金數(shù)量和走向，就需要建立一個檢查機構(gòu)，監(jiān)理機構(gòu)應(yīng)運而生。項目不僅需要監(jiān)理[3]方自查，政府部門也應(yīng)加強對項目實施的指導(dǎo)和檢查，發(fā)現(xiàn)問題，及時解決。

（三）土地開發(fā)整理項目驗收

土地開發(fā)整理項目的驗收作為建設(shè)工作的最有一步，在施工過程中是否能按照規(guī)劃設(shè)計和生產(chǎn)要求，是考察的重要項目。驗收同時也是項目業(yè)主及建設(shè)承包人向投資者匯報建設(shè)成果交付固定資產(chǎn)的過程。

土地整理開發(fā)項目完成后，上級部門會進(jìn)行驗收，檢驗一旦符合標(biāo)準(zhǔn)就會由國土部門進(jìn)行登記，確定權(quán)屬，頒發(fā)土地使用證。驗收是根據(jù)項目批復(fù)、簽訂的合同書嚴(yán)格進(jìn)行的，首先要按合同上所寫的完成土地復(fù)墾[4]開發(fā)任務(wù)；其次，建設(shè)項目達(dá)到合同規(guī)定的技術(shù)指標(biāo)；最后還需要把所有文件交齊，歸檔。

（四）土地開發(fā)整理項目后期管理

對于有關(guān)整理后土地的權(quán)屬問題的調(diào)整和土地開發(fā)項目資料的有序管理，都屬于土地開發(fā)整理項目的后期管理任務(wù)。

三、土地開發(fā)整理項目經(jīng)濟后評價

對于土地開發(fā)整理項目實際發(fā)生的各自收入、成本及利潤等方面進(jìn)行核算統(tǒng)計，分析項目實際帶來的經(jīng)濟利益并進(jìn)行評價。較之項目的預(yù)期目標(biāo)二者進(jìn)行比較，分析導(dǎo)致產(chǎn)生差異的最根本原因，同時在此基礎(chǔ)上去總結(jié)經(jīng)驗吸取教訓(xùn)，為下一次的項目實施奠定基礎(chǔ)，以改良項目決策為目的，促進(jìn)項目爭取更大的利潤空間。

結(jié)語：

通過對土地資源的綜合整理和開發(fā)，能將土地資源的利用率最大化，避免土地零星閑散浪費資源的情況發(fā)生。在土地利用總體的規(guī)劃上，采用一定的科學(xué)手段，合理規(guī)劃和布局，建立一整套科學(xué)合理的監(jiān)督檢查體系，鼓勵土地開發(fā)整理項目走向產(chǎn)業(yè)化，能有效地控制土地開發(fā)成本和進(jìn)度，完善土地整理的法制化規(guī)范化進(jìn)程。

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