近十年我國商品住宅市場形勢分析及預(yù)測

徐公利++梁利輝++陳一君

摘 要：為了解近十年來我國商品住宅市場的發(fā)展及變化，對我國2005～2014年商品住宅市場的變化進(jìn)行了系統(tǒng)的分析，分別從商品住宅的主要年度指標(biāo)、投資發(fā)展形勢和年銷售面積三個方面，闡述了十年來我國商品住宅市場的形勢變化，并進(jìn)而對未來我國商品住宅市場形勢進(jìn)行了預(yù)測。這一分析和預(yù)測對研究我國商品住宅市場有積極的借鑒意義。

關(guān)鍵詞：商品住宅；變化；預(yù)測

中圖分類號：F2

文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

文章編號：16723198（2015）20000102

1 前言

近十年來，中國房地產(chǎn)市場發(fā)生了巨大的變化。房地產(chǎn)開發(fā)投資總額從2005年的15909.25億元增加到2014年的95035.61億元，而2014年全社會固定資產(chǎn)投資總額為512760.70億元，僅房地產(chǎn)開發(fā)投資就占了18.53%。這說明房地產(chǎn)市場已經(jīng)成為了中國的支柱產(chǎn)業(yè)，對我國經(jīng)濟(jì)有著至關(guān)重要的影響。商品住宅市場作為房地產(chǎn)市場的重要組成部分也在近十年來發(fā)生了重大變化。據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，我國房地產(chǎn)住宅投資從2005年的10860.93億元增加到了2014年的64352.15億元，投資額度增加了492.15%。雖然商品住宅的投資額度一直在增加，但是其在房地產(chǎn)開發(fā)投資總額中所占的比例卻一直持平在68%左右。這說明，商品住宅市場一直是房地產(chǎn)市場最重要的組成部分，商品住宅市場的興衰將決定房地產(chǎn)市場的興衰，也進(jìn)而關(guān)系到中國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。所以研究商品住宅市場無論是對中國的房地產(chǎn)市場還是中國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展都有著積極的意義。

2 近十年來我國住宅市場發(fā)展形勢

2.1 商品住宅市場主要指標(biāo)變化

從近十年來我國商品住宅市場主要指標(biāo)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)可以看出，我國商品住宅房屋每年的施工面積、竣工面積和新開工面積一直在呈現(xiàn)遞增的趨勢。其中，2005～2011年商品住宅施工面積和新開工面積同比增長率總體保持比較高的水平，同比增長率平均值分別為20.06%和17.75%，但是進(jìn)入2012年以后，一直到2014年，商品住宅施工面積同比增長率明顯降低，平均增長率為9.98%；而新開工面積在進(jìn)入2012年后，增長率更是出現(xiàn)大幅下降，2012年新開工面積比2011年新開工面積減少了11.19%，雖然2013年增長率出現(xiàn)了小幅回升，但是到2014年增長率再次出現(xiàn)負(fù)增長，而且比2013年的新開工面積減少了14.38%，增長率跌至十年來的最低谷。另外，商品住宅竣工面積在2005年同比增長率達(dá)到十年來的最高值25.97%后，在2006～2012年同比增長率保持穩(wěn)定，平均同比增長率為8.91%；但是從2013年一直到2014年其同比增加率出現(xiàn)了顯著降低，并在2013年出現(xiàn)了負(fù)增長。

圖1 商品住宅市場主要指標(biāo)同比增長率變化

2.2 商品住宅市場投資發(fā)展形勢

近十年來我國商品住宅市場投資額隨著房地產(chǎn)開發(fā)投資額的增加每年都相應(yīng)地增加。其中2005～2011年七年間，2008年房地產(chǎn)市場受全球金融危機(jī)影響，導(dǎo)致商品住宅市場投資額同比增長率在2009年出現(xiàn)小幅回落，投資額同比增長率為14.14%，但是總體增長速度較快，同比增長率平均值高達(dá)26.05%。但是進(jìn)入2012年后，投資增長率雖然在2013年出現(xiàn)小幅回升，但是一直到2014年，商品住宅投資額總體增長率大幅下降，商品住宅投資增長率平均值只有13.32%，在2014年更是跌至9.16%，創(chuàng)十年來歷史新低。另外，將房地產(chǎn)開發(fā)投資變化形勢與商品住宅開發(fā)投資形勢比較，可明顯看出，二者的變化趨勢幾乎完全一致。這也進(jìn)一步說明，商品住宅市場是房地產(chǎn)市場最重要的部分，商品住宅市場的變化趨勢將決定房地產(chǎn)市場的變化趨勢。

圖2 房地產(chǎn)開發(fā)投資額和商品住宅開發(fā)投資額

同比增長率變化趨勢

2.3 商品住宅銷售面積變化形勢

2005～2014年間，商品房銷售面積和商品住宅銷售面積無論是數(shù)量變化曲線還是同比增長率變化曲線幾乎完全一至。商品住宅銷售面積雖然在2008年出現(xiàn)回落，但是在總體上保持增加趨勢。2005～2008年商品住宅銷售面積增長速度總體在下降，到2008年，全球金融危機(jī)的發(fā)生，給世界經(jīng)濟(jì)帶來嚴(yán)重影響，我國的房地產(chǎn)市場也受到波及，商品房銷售面積增長率和商品住宅銷售面積增長率遭遇十年來最低谷，其中，商品住宅銷售面積比2007年減少了10855.53萬平方米，同比增長率比2007年下降了15.48%。2009年我國房地產(chǎn)市場從2008年的全球金融危機(jī)的波及里復(fù)蘇，商品房銷售面積同比增長率達(dá)到了43.63%，商品住宅銷售面積同比也增長率達(dá)到45.39%，達(dá)到近十年來銷售面積增長率的第二新高。2010～2014年間，商品住宅銷售面積增長率總體呈下降趨勢，2010年國家出臺了限購令，這對商品住宅的銷售產(chǎn)生了一定影響，這也可能是導(dǎo)致2010～2012年三年間商品住宅銷售面積同比增長率保持在一個比較低的水平的一個重要原因。但是2013年商品住宅市場形勢良好，銷售面積出現(xiàn)較快增長，達(dá)到了130550.59萬平方米，創(chuàng)十年來最高紀(jì)錄，比2012年增加了17.52%。進(jìn)入2014年商品住宅銷售面積增長率卻出現(xiàn)了負(fù)增長，銷售面積也比2013年減少了9.11%。

圖3 商品房銷售面積和商品住宅銷售面積同比增長率變化趨勢

3 我國住宅市場發(fā)展形勢預(yù)測

近十年來，雖然我國政府一直在加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控，但是我國商品住宅的價格卻在總體上一直呈現(xiàn)不斷上漲的發(fā)展趨勢。2005年我國商品住宅平均價格為3168元/平方米，到了2014年平均價格已經(jīng)上漲到6324元/平方米，同比增加99.62%。而“北上廣深”這些一線城市的房價更是居高不下。2008年受全球金融波及，房價雖然出現(xiàn)小幅回落，卻在2009年大幅上漲，商品住宅平均價格為4681元/平方米，比2008年價格增加了23.18%，價格增幅達(dá)到十年來最高。過高的房價已經(jīng)遠(yuǎn)超出了我國一般居民的承受范圍。

楊勝剛（2007）通過對商品住宅市場系列指標(biāo)的分析，認(rèn)為商品住宅價格的不斷上漲并不是因為商品住宅供給量小于需求造成的，而是商品住宅市場消費存在著非理性泡沫。賈生華（2013）通過實證分析，認(rèn)為房地產(chǎn)價格逐漸脫離經(jīng)濟(jì)基本面的影響，房地產(chǎn)泡沫存在并持續(xù)膨脹。而房地產(chǎn)泡沫的存在并持續(xù)膨脹與居民收入的不對稱，將導(dǎo)致商品住宅市場的持續(xù)低迷，近兩年商品住宅市場各項指標(biāo)的下行，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在購置土地會更為謹(jǐn)慎，相應(yīng)的商品住宅的新開工面積和施工面積也會相應(yīng)減少，而近兩年商品住宅銷售面積的持續(xù)下滑和竣工面積的持續(xù)增加將導(dǎo)致商品住宅庫存總量的不斷增加。

圖4 商品房銷售價格和商品住宅銷售價格同比增長率變化趨勢

因此未來幾年，我國商品住宅市場的竣工面積將保持穩(wěn)定，新開工面積和施工面積將相應(yīng)減少。另外，中國經(jīng)濟(jì)已經(jīng)進(jìn)入了一個“新常態(tài)”，經(jīng)濟(jì)增長率下降，“滯脹”隱患出現(xiàn)，產(chǎn)能過剩，房地產(chǎn)市場投資額也會受到影響，相應(yīng)的商品住宅的投資額的增長率也會持續(xù)下降。而居民收入與房地產(chǎn)泡沫的持續(xù)膨脹，也將導(dǎo)致商品住宅的銷售面積增長率會繼續(xù)出現(xiàn)負(fù)增長。

參考文獻(xiàn)

[1]楊勝剛，吳立源.住宅房地產(chǎn)消費的非理性泡沫[J].消費經(jīng)濟(jì)，2007，（03）：37+15.

[2]賈生華，李航.我國房地產(chǎn)泡沫究竟有多大？——基于北京市商品房市場的泡沫檢測研究[J].價格理論與實踐，2013，（11）：1820.

[3]劉偉，蘇劍.“新常態(tài)”下的中國宏觀調(diào)控[J].經(jīng)濟(jì)科學(xué)，2014，（04）：513.