淺析房產(chǎn)測(cè)繪的誤差避免研究

鄧麗君

【摘要】隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展和不斷規(guī)范，市場(chǎng)對(duì)房產(chǎn)測(cè)繪的要求越來(lái)越高，測(cè)繪單位承擔(dān)的責(zé)任也越來(lái)越重大。其中，如何控制房產(chǎn)測(cè)繪成果質(zhì)量是各個(gè)房產(chǎn)測(cè)繪單位及管理部門(mén)永恒的主題。

【關(guān)鍵詞】測(cè)繪精度 面積測(cè)算 誤差防范

前 言：與其他經(jīng)濟(jì)活動(dòng)不同，房產(chǎn)測(cè)繪風(fēng)險(xiǎn)具有特殊性。涉及面廣，而且復(fù)雜，不僅給測(cè)繪單位和測(cè)繪人員帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)，也會(huì)給利益相關(guān)各方帶來(lái)不同的風(fēng)險(xiǎn)。

一 房屋建筑面積測(cè)算的有關(guān)規(guī)定

1 計(jì)算全部建筑面積的范圍 ：（1）層高大于2.20米的永久性結(jié)構(gòu)的單層房屋，按一層計(jì)算建筑面積；多層房屋按各層建筑面積的總和計(jì)算。（2）房屋內(nèi)的夾層、插層、技術(shù)層及其梯間電梯間等其高度在2.20米以上部位計(jì)算建筑面積。（3）穿過(guò)房屋的通道，房屋內(nèi)的門(mén)廳、大廳，均按一層計(jì)算面積。門(mén)廳、大廳內(nèi)的回廊部分，層高在2.20米以上，按其水平投影面積計(jì)算。（4）房屋內(nèi)的樓梯間、電梯（觀光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然層計(jì)算面積。（5）房屋天面上，屬永久性建筑，層高在2.20米以上的樓梯間、水箱間、電梯機(jī)房及斜面結(jié)構(gòu)屋頂高度在2.20米以上的部位，按其外圍水平投影面積計(jì)算。

（6）屬永久性結(jié)構(gòu)有上蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積計(jì)算。

2 計(jì)算一半建筑面積的范圍 ：（1）與房屋相連有上蓋無(wú)柱的走廊、檐廊，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計(jì)算。上蓋水平投影超過(guò)底板外沿的，以底板維護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計(jì)算；維護(hù)結(jié)構(gòu)超過(guò)上蓋的，應(yīng)按其上蓋水平投影面積的一半計(jì)算。（2）獨(dú)立柱、單排柱的門(mén)廊、車(chē)棚、貨棚、雨棚、站臺(tái)、加油站、收費(fèi)站等屬永久性建筑的，按其上蓋水平投影面積的一半計(jì)算。（3）有頂蓋未封閉的陽(yáng)臺(tái)、挑廊，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計(jì)算。當(dāng)維護(hù)向內(nèi)傾斜時(shí)，應(yīng)按維護(hù)上沿外圍水平投影面積的一半計(jì)算；當(dāng)維護(hù)向外傾斜時(shí)，應(yīng)按底板外圍水平投影面積的一半計(jì)算；當(dāng)維護(hù)結(jié)構(gòu)超過(guò)上蓋的，應(yīng)按其上蓋水平投影面積的一半計(jì)算；當(dāng)上蓋投影超過(guò)維護(hù)時(shí)，應(yīng)按維護(hù)結(jié)構(gòu)水平投影面積的一半計(jì)算。（4）無(wú)頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積的一半計(jì)算。（5）有頂蓋不封閉的永久性的架空通廊，按外圍水平投影面積的一半計(jì)算。

3 不計(jì)算建筑面積的范圍 ：（1）層高小于2.20米以下的夾層、插層、技術(shù)層和層高小于2.20米的地下室和半地下室。（2）突出房屋墻面的構(gòu)件、配件、裝飾柱、裝飾性的玻璃幕墻、垛、勒腳、臺(tái)階、無(wú)柱雨篷，以及有主墻體的玻璃幕墻、金屬幕墻及其他材料幕墻等。（3）房屋之間無(wú)上蓋的架空通廊。（4）屋頂建筑，房屋的天面、挑臺(tái)、天面上的花園、泳池、眺望間等景觀設(shè)施。

二 避免房產(chǎn)測(cè)繪誤差的相關(guān)措施

從誤差的產(chǎn)生來(lái)源上可以將房產(chǎn)測(cè)繪中的誤差分為儀器誤差和人為誤差。儀器誤差就是在測(cè)繪工作中，運(yùn)用儀器不當(dāng)產(chǎn)生的誤差。例如測(cè)距儀（特指激光測(cè)距儀，下文同）前后測(cè)距不當(dāng)產(chǎn)生的誤差，校正不當(dāng)產(chǎn)生的誤差，測(cè)量過(guò)程中激光沒(méi)有達(dá)到測(cè)距點(diǎn)產(chǎn)生的誤差，以

及光照溫度產(chǎn)生的誤差以及全站儀定位誤差等等。人為誤差產(chǎn)生的情況比較復(fù)雜，如報(bào)數(shù)誤差，記錄誤差，測(cè)內(nèi)徑加墻厚產(chǎn)生的計(jì)算誤差，閉合誤差，房屋形狀不規(guī)則產(chǎn)生的測(cè)圖誤差等等。

儀器誤差的避免：（1）校準(zhǔn)誤差：房產(chǎn)測(cè)繪之前測(cè)距儀都要拿到專(zhuān)業(yè)部門(mén)進(jìn)行校驗(yàn)，使測(cè)距滿足測(cè)繪要求，測(cè)量人員可以在使用前通過(guò)測(cè)量同一點(diǎn)的方法核準(zhǔn)，假如仍有誤差，可以再次校準(zhǔn)；（2）前后測(cè)距誤差，測(cè)距儀默認(rèn)是后測(cè)距，但有時(shí)由于障礙物的遮擋，必須使用前測(cè)距時(shí)，在測(cè)量過(guò)程中反復(fù)操作的過(guò)程中會(huì)產(chǎn)生操作誤差，這個(gè)時(shí)候就需要測(cè)繪人員保持清醒的頭腦，盡量減少切換誤差；（3）超限誤差：當(dāng)使用測(cè)距儀測(cè)量較遠(yuǎn)的邊長(zhǎng)時(shí)也可能產(chǎn)生誤差，如超過(guò)測(cè)距范圍，或者激光沒(méi)有打到擋板上，產(chǎn)生的偏離誤差，這個(gè)時(shí)候可以通過(guò)分段測(cè)量的方法減少誤差；（4）其他誤差：全站儀在打點(diǎn)定位中可能產(chǎn)生誤差，這就要求測(cè)繪人員在測(cè)繪過(guò)程中細(xì)心整平，在光照比較強(qiáng)烈的情況下多大幾個(gè)點(diǎn)，從而減小誤差。

人為誤差的避免：（1）報(bào)數(shù)記錄誤差：由于測(cè)繪分工不同，測(cè)距人和畫(huà)圖人大多數(shù)情況下不是一個(gè)人，報(bào)數(shù)與記錄可能產(chǎn)生不符、錯(cuò)誤，這就要求測(cè)繪人員要多次報(bào)數(shù)來(lái)避免不必要的錯(cuò)誤；（2）審房誤差：當(dāng)房屋形狀比較復(fù)雜，畫(huà)圖員可能會(huì)產(chǎn)生審房錯(cuò)誤，草圖形狀與實(shí)際房屋不吻合，這要求測(cè)繪人員認(rèn)真學(xué)習(xí)測(cè)量規(guī)范，細(xì)心審房，牢固的掌握房產(chǎn)測(cè)繪的要領(lǐng)；（3）計(jì)算誤差：很多時(shí)候房屋外圍障礙物的原因，無(wú)法測(cè)量，這個(gè)時(shí)候只能通過(guò)測(cè)量?jī)?nèi)徑加墻體厚度的方法完成工作，由于墻體厚度有時(shí)沒(méi)法測(cè)得，可能產(chǎn)生計(jì)算誤差，改正方法是通過(guò)測(cè)量附屬墻體的厚度盡可能減少計(jì)算誤差。

三 提高房產(chǎn)測(cè)繪精度的措施

1 加強(qiáng)施工圖測(cè)算及預(yù)售面積的準(zhǔn)確性。設(shè)計(jì)圖紙是建筑面積測(cè)算必須的首要資料，其準(zhǔn)確與否直接影響到建筑面積測(cè)算的準(zhǔn)確性，應(yīng)該檢查全套施工圖上是否加蓋審圖章或規(guī)劃章。建施圖主要檢查建筑平面圖上套型、尺寸標(biāo)注是否清楚，以及設(shè)計(jì)單位提供的對(duì)圖紙上公用配套設(shè)施部位，如消防水池、發(fā)電機(jī)房等使用說(shuō)明是否清楚，才能準(zhǔn)確進(jìn)行計(jì)算和分?jǐn)偂Ｔ诮ㄖ┕D上，標(biāo)注的尺寸與我們要計(jì)算套內(nèi)面積的墻體中線尺寸存在一定差異，在作業(yè)時(shí)，要經(jīng)過(guò)換算才能使繪圖準(zhǔn)確，計(jì)算出正確的面積。其次，有關(guān)樓梯、陽(yáng)臺(tái)、飄窗等尺寸，則以其相應(yīng)的大樣圖為準(zhǔn)。另外，通過(guò)查閱開(kāi)發(fā)商提供的建筑設(shè)計(jì)光盤(pán)，量取尺寸數(shù)據(jù)也是一個(gè)簡(jiǎn)捷的辦法；再次，要注意上下層之間的結(jié)構(gòu)關(guān)系，確認(rèn)特殊部位如車(chē)道、陽(yáng)臺(tái)等是否具有上蓋，能否計(jì)算面積，才能計(jì)算出準(zhǔn)確的測(cè)算面積。最后，應(yīng)進(jìn)行成果資料的檢查與分?jǐn)傉J(rèn)定。檢查內(nèi)容包括：各套間的分戶界線，共有部位范圍、房屋邊長(zhǎng)數(shù)據(jù)的取值以及面積計(jì)算是否正確，共有部位的分?jǐn)偸欠穹弦?guī)范規(guī)定；委托人名稱、房屋坐落、層數(shù)、房號(hào)、結(jié)構(gòu)等房產(chǎn)要素注記有無(wú)遺漏差錯(cuò)等。

2 加強(qiáng)實(shí)測(cè)面積的準(zhǔn)確性。首先，要提高房屋調(diào)查內(nèi)容的準(zhǔn)確性。房屋調(diào)查內(nèi)容包括房屋坐落、產(chǎn)權(quán)人、產(chǎn)別、層數(shù)、所在層次、建筑結(jié)構(gòu)、建筑年份、用途、墻體歸屬、權(quán)源、產(chǎn)權(quán)糾紛和他項(xiàng)權(quán)利等基本情況，以及繪制房屋權(quán)界線示意圖。其次，要提高外業(yè)實(shí)測(cè)的準(zhǔn)確性。實(shí)測(cè)時(shí)，建筑物外圍及內(nèi)部分隔尺寸應(yīng)測(cè)量完整，標(biāo)注清楚。設(shè)計(jì)相同的樓層可抽查測(cè)量單層房屋邊長(zhǎng)的方法進(jìn)行測(cè)量，完整記錄相關(guān)外業(yè)數(shù)據(jù)。此外，還要提高房產(chǎn)圖內(nèi)業(yè)繪制的準(zhǔn)確性。房產(chǎn)測(cè)繪從外業(yè)數(shù)據(jù)采集到內(nèi)業(yè)繪圖和面積分?jǐn)傆?jì)算工作由同一測(cè)繪技術(shù)人員完成比較好，因?yàn)槭y(cè)人員對(duì)施測(cè)的房產(chǎn)情況比較了解，能更為準(zhǔn)確的繪制房產(chǎn)圖和劃分功能區(qū)進(jìn)行房屋面積計(jì)算。內(nèi)業(yè)數(shù)據(jù)處理時(shí)要統(tǒng)籌兼顧，既要考慮某一層或某一套的數(shù)據(jù)，還要考慮上下相同樓層（戶型）數(shù)據(jù)的一致性，上下左右不同戶型連接的合理性。房產(chǎn)圖繪制和面積計(jì)算完成后，應(yīng)當(dāng)經(jīng)過(guò)同一作業(yè)組其他人員的校核，提高數(shù)據(jù)和房產(chǎn)圖的準(zhǔn)確性。

四 結(jié)束語(yǔ)

總之，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展和不斷規(guī)范，市場(chǎng)對(duì)房產(chǎn)測(cè)繪的要求越來(lái)越高，測(cè)繪單位承擔(dān)的責(zé)任也越來(lái)越重大。房產(chǎn)測(cè)繪技術(shù)對(duì)于測(cè)量人員的素質(zhì)要求高，尤其是責(zé)任心。作為一個(gè)測(cè)繪工作者，在不斷加強(qiáng)個(gè)人技能的同時(shí)，還要反復(fù)檢核，從而使誤差減小到最低。

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