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      GIS輔助拆遷模型應(yīng)用研究

      2015-10-21 17:52:47王曉剛陳威張雯鄧增健
      城市地理 2015年9期

      王曉剛 陳威 張雯 鄧增健

      摘要:由于土地拆遷的不定性,為了更好地推進(jìn)和諧拆遷,本文利用GIS思維等因子建立起輔助模型,為拆遷數(shù)據(jù)提供可靠依據(jù)。

      關(guān)鍵詞:拆遷模型;輔助模型;GIS

      引言

      隨著社會、經(jīng)濟的發(fā)展和城鎮(zhèn)化的推進(jìn),土地的流轉(zhuǎn)成為常態(tài)。土地拆遷交易過程中,雙方對拆遷補償價格存在博弈,價格制定存在黑匣子行為,導(dǎo)致拆遷過程中時有沖突的發(fā)生。本文引用GIS等相關(guān)技術(shù),在此次拆遷模型中建立起采用GIS技術(shù),利用其特有的空間分析功能、專家評價系統(tǒng)等對土地進(jìn)行估價,就拆遷補償中的土地估價方法(不包含經(jīng)營性損失等)進(jìn)行討論,借以為拆遷補償中價格計算提供方法。

      1.拆遷估價模型

      拆遷補償中有很多因子組成,包含地上部分的補償、土地補償、附屬物的補償、拆遷獎勵等。如圖:

      本文中此模型重點是在拆遷補償中土地補償?shù)姆椒▽崿F(xiàn)。土地補償部分使用GIS的空間分析功能進(jìn)行土地估值。根據(jù)GIS的原理,影響地價的因素分為五大部分,即:繁華程度、交通條件、基礎(chǔ)設(shè)施狀況、環(huán)境條件和未來收益分紅。

      從拆遷行為角度分析,拆遷分為公益性項目拆遷和開發(fā)商經(jīng)營性拆遷,收益分紅主要針對公益性拆遷。在公益性拆遷的過程中,被拆遷者能從項目建成中獲得益處,收益分紅體現(xiàn)在被拆遷者減少拆遷補償。其權(quán)重由專家、拆遷者、被拆遷者協(xié)商決定。

      2.土地補償?shù)挠嬎闩c確定

      2.1 數(shù)據(jù)需求與處理

      數(shù)據(jù)要求充分表達(dá)該區(qū)域的本來面貌,各要素齊全。同區(qū)DEM數(shù)據(jù),作為實現(xiàn)環(huán)境條件評價的支撐數(shù)據(jù)。對矢量化的數(shù)據(jù)進(jìn)行初步的點、面緩沖區(qū)分析、數(shù)字地形分析等,為影響因子確定權(quán)重提供空間依據(jù)。

      2.2專家評價因素、因子影響權(quán)重

      因子權(quán)重的確定方法有特爾菲法、層次分析法和專家權(quán)法等,本文采用特爾菲法確定權(quán)重。本文把初始矢量化的數(shù)據(jù)和意見等送于專家,他們依此及其專家知識進(jìn)行權(quán)重打分,幾輪打分后形成最終的權(quán)重。整個過程的進(jìn)度都要有被拆遷者參與其中。

      由于土地補償計算的五大因子中,每個因素下面又有多個因子組成。在不同區(qū)域內(nèi)有些因子的影響因素接近零,我們要對大量因子進(jìn)行篩選。利用主成分分析的方法舍去那些沒影響、或影響的因子。

      2.3權(quán)重賦值與數(shù)據(jù)再分析

      對于專家評價的權(quán)重進(jìn)行相應(yīng)地塊的屬性賦值,對于賦值數(shù)據(jù)進(jìn)行空間分析如疊加分析、分區(qū)賦值等使每塊地塊都有相應(yīng)的屬性,如圖所示:

      2.4土地補償計算與數(shù)據(jù)修正

      利用GIS的屬性處理器,計算各個因子權(quán)重等對土地價值影響,最后形成土地補償結(jié)果。土地補償?shù)膬r格進(jìn)行市場修正,本文利用市場比較法,得出修正要拆遷地塊的值公式如下:

      AAg=BBg

      式中:

      A即交易的地塊市場價值;

      Ag即交易地塊模型估值;

      B即要拆遷地塊待修正市場值;

      Bg即要拆遷地塊模型估值。

      2.5 開發(fā)相應(yīng)模塊、輸出結(jié)果報告

      開發(fā)一個小模塊把存儲在屬性表中的數(shù)據(jù)以txt形式輸出,形成結(jié)果報告。

      3.結(jié)論

      (1)本文提出了利用GIS的空間分析、屬性計算等工具,對土地進(jìn)行空間分析處理。

      (2)利用特爾菲法確定因子權(quán)重、主成份分析篩選因子,市場比較法修改正價值來計算土地補償價格的方式,利用AE二次開發(fā)做出計算結(jié)果并得出報告。該具有易操作、可視性好等可行性。

      (3)本方法整個過程都有被拆遷者的參與定價討論,不僅能避免黑匣子操作也能增加被拆遷者對拆遷價格的理解,使整個過程透明度高,促進(jìn)拆遷進(jìn)度快速推進(jìn)。

      參考文獻(xiàn):

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