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    淺析地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中對(duì)土建環(huán)節(jié)的造價(jià)控制措施

    2015-10-21 17:50周潔
    房地產(chǎn)導(dǎo)刊 2015年10期
    關(guān)鍵詞:單方設(shè)計(jì)院跨度

    周潔

    【摘要】造價(jià)控制是影響房地產(chǎn)價(jià)格最主要的因素之一,造價(jià)的控制貫穿于整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全過(guò)程。本文根據(jù)多年從事房地產(chǎn)工作的經(jīng)驗(yàn),分別從從工程造價(jià)的特點(diǎn)及含義以及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中土建環(huán)節(jié)造價(jià)控制進(jìn)行了研究,并提出了一些具體的措施。

    【關(guān)鍵詞】地產(chǎn)開(kāi)發(fā);土建;造價(jià);控制

    工程造價(jià)通俗講就是建筑工程的建造價(jià)格,目前對(duì)工程造價(jià)的含義有兩種方式:①工程造價(jià)就是工程價(jià)格。就是建成一項(xiàng)建筑工程,實(shí)際或預(yù)計(jì)在技術(shù)勞務(wù)市場(chǎng)、設(shè)備市場(chǎng)、土地市場(chǎng),以及承包市場(chǎng)等交易活動(dòng)中所形成的建設(shè)工程總價(jià)格和建筑安裝工程的價(jià)格。它以工程這種特定的商品形式作為交易對(duì)象,通過(guò)招投標(biāo)、承發(fā)包或其他交易方式,在進(jìn)行多次特性預(yù)估的基礎(chǔ)上,最終形成的價(jià)格。②從業(yè)主和投資者的角度來(lái)定義的話(huà),工程造價(jià)是指建設(shè)一項(xiàng)工程實(shí)際開(kāi)支或預(yù)期開(kāi)支的全部固定資產(chǎn)投資費(fèi)用。本文以具體案例進(jìn)行相關(guān)分析與探討。

    小區(qū)住宅樓36棟,其中多層帶裙樓15棟,多層16棟,小高層5棟。多層及多層帶裙樓均為六層坡屋面,靜壓樁承臺(tái)基礎(chǔ),框架結(jié)構(gòu),小高層為十一層平屋面靜壓樁承基礎(chǔ)。共計(jì)建筑面積152000平方米。

    一、該小區(qū)單體施工圖設(shè)計(jì)

    由甲、乙、丙三個(gè)設(shè)計(jì)單位完成。甲設(shè)計(jì)院設(shè)計(jì)B區(qū)1-12號(hào)樓其中多層帶裙樓和多層各6棟,建筑面積33925㎡。乙設(shè)計(jì)院設(shè)計(jì)A區(qū)7、8、11、18-24號(hào)樓多層帶裙樓3棟,多層5棟,小高層2棟,建筑面積55028㎡。丙設(shè)計(jì)院設(shè)計(jì)A區(qū)1-6、9、10、12-17號(hào)樓,其中多層帶裙樓6棟,多層5棟,小高層3棟,建筑面積63366㎡。根據(jù)預(yù)算部門(mén)施工圖工程造價(jià)計(jì)算結(jié)果總體看來(lái)各項(xiàng)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)比較合理,多層571.96元/㎡,多層帶裙樓588.51元/㎡,小高層607.20元/㎡。單方鋼筋用量:多層42.07kg/㎡,多層帶裙樓42.43kg/㎡,小高層46.69kg/㎡。砼單方用量:多層0.324m3/㎡,多層帶裙樓0.329m3/㎡,小高層0.32m3/㎡。砌體單方用量,多層0.204m3/㎡,多層帶裙樓0.193m3/㎡,小高層0.168m3/㎡。大部分指標(biāo)低于目前市造價(jià)站頒布的指數(shù),但鋼材指標(biāo)多層部分偏高,現(xiàn)就三設(shè)計(jì)單位多層部分的各項(xiàng)指標(biāo)作以下具體分析。

    二、各設(shè)計(jì)單位主要指標(biāo)分析

    1、從土建單方造價(jià)分析(元/㎡)

    多層:乙設(shè)計(jì)院571.85元,丙設(shè)計(jì)院571.98元,甲設(shè)計(jì)院572.08元,單方造價(jià)比較接近差異僅為0.23元。

    多層帶裙樓:丙設(shè)計(jì)院575.66元,甲設(shè)計(jì)院590.68元,乙設(shè)計(jì)院607.51元,差異較大丙設(shè)計(jì)院分別低甲設(shè)計(jì)院15.02元,低乙設(shè)計(jì)院31.85元。

    2、砼單方含量分析(m3/㎡)

    多層:乙設(shè)計(jì)院0.322m3,甲設(shè)計(jì)院0.322m3,丙設(shè)計(jì)院0.328m3,三設(shè)計(jì)單位差異僅0.006m3。多層帶裙樓:甲設(shè)計(jì)院0.316m3,丙設(shè)計(jì)院0.333m3,乙設(shè)計(jì)院0.346m3,三設(shè)計(jì)單位差異較大,甲設(shè)計(jì)院分別低丙設(shè)計(jì)院0.017m3,乙設(shè)計(jì)院0.03m3。

    3、鋼筋單方含量分析(kg/㎡)

    多層:甲設(shè)計(jì)院39.94kg,丙設(shè)計(jì)院41.51kg,乙設(shè)計(jì)院44.24kg,三設(shè)計(jì)單位差異較大,最大差異為4.30kg.多層帶裙樓:丙設(shè)計(jì)院40.83kg,甲設(shè)計(jì)院41.93kg,乙設(shè)計(jì)院46.20kg,三設(shè)計(jì)單位差異較大,最大差異5.73kg。

    4、砌體單方含量(m3/㎡)

    多層:丙設(shè)計(jì)院0.191m3,乙設(shè)計(jì)院0.19m3,甲設(shè)計(jì)院0.237m3,最大差異0.047m3,差異較大。

    多層帶裙樓:丙設(shè)計(jì)院0.185m3,乙設(shè)計(jì)院0.19m3,甲設(shè)計(jì)院0.203m3,最大差異0.018m3.

    三、三家設(shè)計(jì)單位綜合分析后的結(jié)果

    1、多層三設(shè)計(jì)單位的單方造價(jià)基本持平,砼的單方含量接近,砌體單方含量甲院略高,乙設(shè)計(jì)院鋼筋含量高4kg/㎡.乙設(shè)計(jì)院的五棟樓鋼筋含量均在42kg/㎡,以上其中A21號(hào)樓為49.61kg/㎡相比較偏高。

    2、多層帶裙樓部分引起造價(jià)差異的主要因素仍是乙設(shè)計(jì)院鋼筋含量較高,每平方含量差異達(dá)5.73kg.綜合分析比較后,乙設(shè)計(jì)院所設(shè)計(jì)的三種類(lèi)型“砼及鋼筋”分部明顯高于其它二家。

    四、設(shè)計(jì)分析根據(jù)統(tǒng)計(jì)分析

    多層房屋鋼筋含量差異較大,選擇A2#、A5#、A21#、A23#4棟具有相同或相近戶(hù)型,而單方砼、鋼筋用量差距較大的多層住宅進(jìn)行對(duì)比,其中A2#樓與A21#樓以F1房型、A5#樓與A23#樓以E2a房型進(jìn)行對(duì)比。對(duì)比所選擇梁、柱等在柱距、跨度、荷載方面相同或相近,因而具有可比性。由于設(shè)計(jì)人員、設(shè)計(jì)思路、結(jié)構(gòu)選型等方面的不同,使設(shè)計(jì)出現(xiàn)了一定差異,下面進(jìn)行簡(jiǎn)要的分析。

    1、柱配筋從底層至頂層隨受力變化,未作相應(yīng)調(diào)整。如:乙設(shè)計(jì)院A23#樓除KZ3隨樓層增加變截面調(diào)整配筋外,其余柱內(nèi)配筋未變;

    丙設(shè)計(jì)院近半數(shù)柱型隨樓層增加鋼筋型號(hào)減小,用量降低,如:A2#樓KZ7的①號(hào)主筋,自承臺(tái)起為4φ25,在2.97m處變?yōu)?φ22,至11.9m處變?yōu)?φ16,鋼筋截面減少60%.

    2、結(jié)構(gòu)方案中確定的柱網(wǎng)尺寸較大,造成柱截面、梁截面偏大、鋼筋用量偏大,如:丙設(shè)計(jì)院A5#樓(13)~(19)/(A)軸,總跨度9.6m,布置框架柱4根,底層該跨度內(nèi)3米層高的柱主筋鋼筋用量192.3公斤;

    乙設(shè)計(jì)院A23#樓(11)~(16)/(A)軸,總跨度9.6m,布置框架柱3根,構(gòu)造柱1根,底層該跨度內(nèi)3米層高柱主筋鋼筋用量262.8公斤。

    3、相同或偏小柱網(wǎng)尺寸下,柱型選擇偏大,配筋量偏大,如:丙設(shè)計(jì)院A5#樓底層(14)/(H)軸KZ3,截面300×400,配筋4φ16,2φ16,2φ16,3米層高該柱鋼筋用量37.8公斤;

    乙設(shè)計(jì)院A23#樓底層(12)/(C)軸KZ16,截面450×450,配筋4φ18,4φ16,4φ16,3米層高該柱鋼筋用量61.9公斤。

    4、相同跨度下,梁截面尺寸一致配筋選擇偏大,如:丙設(shè)計(jì)院A2#樓底層(12)/(C)~(F)軸KL12,跨度5.4m,截面尺寸250×500,配筋2φ16,2φ18;

    乙設(shè)計(jì)院A21#樓底層(12)/(C)~(F)軸KL8,跨度5.4 m,截面尺寸250×500,配筋2φ18,3φ16.

    5、相同跨度及梁截面尺寸下,箍筋未進(jìn)行優(yōu)化,如:上例中,丙設(shè)計(jì)院A2#樓5.4跨KL12,截面尺寸250×500,箍筋φ6@100/150 ;乙設(shè)計(jì)院A21#樓5.4跨KL8,截面尺寸250×500,箍筋φ8@100/200.同時(shí)乙設(shè)計(jì)院設(shè)計(jì)中均采用φ8箍筋,未采用φ6箍筋。

    五、綜合評(píng)價(jià)

    三設(shè)計(jì)單位設(shè)計(jì)的經(jīng)濟(jì)合理性根據(jù)以上的綜合分析,甲設(shè)計(jì)院設(shè)計(jì)的多層相對(duì)合理;多層帶裙樓相對(duì)合理;乙設(shè)計(jì)院在設(shè)計(jì)思路、結(jié)構(gòu)選型、經(jīng)濟(jì)合理方面有需進(jìn)一步提高。

    綜上所述,在施工圖設(shè)計(jì)前合理的結(jié)構(gòu)選型,梁柱鋼筋的合理配置對(duì)工程造價(jià)的影響是非常重要的。為了保證工程造價(jià)的合理性,達(dá)到節(jié)約投資的目的,必須在設(shè)計(jì)階段就應(yīng)進(jìn)行有效的控制。

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