北京市學(xué)區(qū)房溢價分析

袁從倫

摘 要：在教育部“就近入學(xué)”的原則下，學(xué)區(qū)房價格不斷上漲。本文以北京市全市及部分區(qū)的學(xué)區(qū)房和非學(xué)區(qū)房為研究對象，借鑒價格特征模型，采用控制變量法對影響房價的因素進(jìn)行回歸分析，結(jié)果表明，學(xué)區(qū)房有明顯溢價效應(yīng)，揭示了隱藏在學(xué)區(qū)房溢價背后的教育資源的不均勻分配和貧富差距問題，從而對學(xué)區(qū)房高房價現(xiàn)象給出相應(yīng)的建議。

關(guān)鍵詞：學(xué)區(qū)房；溢價；教育資源

一、引言

學(xué)區(qū)房是在“就近入學(xué)”的原則下，學(xué)校只招收附近范圍內(nèi)的學(xué)生，這個范圍內(nèi)的住房稱為“學(xué)區(qū)房”。由于學(xué)區(qū)房與學(xué)校的教育質(zhì)量直接相關(guān)，家長為讓子女獲得優(yōu)質(zhì)的教育，“不輸在起跑線上”，紛紛購買學(xué)區(qū)房，致使學(xué)區(qū)房價較其他相似條件下的房產(chǎn)溢價明顯。國內(nèi)已對學(xué)區(qū)房的溢價進(jìn)行過研究，石憶邵、王伊婷[1]采用特征價格法和多元回歸分析法，研究了上海學(xué)區(qū)房價格的影響機(jī)制，表明學(xué)校因素對學(xué)區(qū)房價影響程度之和達(dá)到20.63%。王曦、葛幼松、張含[2]通過建立回歸模型，分析了小學(xué)特征因子、住房建筑特征因子、其他教育配套特征因子、生活配套特征因子對南京鐘鼓樓學(xué)區(qū)房價的影響，結(jié)果表明，小學(xué)資源是最重要的影響因子。楊振剛、宋姍姍[3]等研究了北京海淀區(qū)43所小學(xué)及周邊學(xué)區(qū)房價，得出，在其他條件相同的情況下，一流重點(diǎn)小學(xué)周圍的房價比二流重點(diǎn)小學(xué)高6000元/平方米。

本文以北京市房價為研究對象，借鑒價格特征模型[4]，把影響房價的因素分解為住房自身屬性（包括綠化率、容積率、房齡）和距離屬性（離最近的廣場、醫(yī)院、公園、地鐵、重點(diǎn)小學(xué)的距離）兩部分。首先研究北京全市房價影響因素，得出有無重點(diǎn)小學(xué)是影響房價的主要因素，從而學(xué)區(qū)房有溢價效應(yīng)的結(jié)論；然后利用控制變量法，把住房自身屬性和距離屬性作為控制變量，排除學(xué)區(qū)房溢價效應(yīng)中的自身屬性和距離屬性的影響，進(jìn)一步分析東城區(qū)、西城區(qū)、朝陽區(qū)、海淀區(qū)這四個區(qū)的學(xué)區(qū)房價。為了進(jìn)一步確定學(xué)區(qū)房溢價效用的存在，選擇區(qū)位特征相似的東城區(qū)和西城區(qū)房價數(shù)據(jù)進(jìn)行分析。

二、數(shù)據(jù)選取和描述

我們共收集了北京市19所市重點(diǎn)小學(xué)（表1）所劃定的120處學(xué)區(qū)房小區(qū)和112處非學(xué)區(qū)房小區(qū)的樣本。

對所有小區(qū)的住房特征進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析（表2）。如表2所示，小區(qū)的平均二手房價格為54387元，學(xué)區(qū)房均價為60870.37元/平方米，非學(xué)區(qū)房的均價為47603.5元/平方米，學(xué)區(qū)房的價格比非學(xué)區(qū)房的價格高13267元/平方米，初步顯示出學(xué)區(qū)房的溢價效應(yīng)。

三、實(shí)證分析

（一）北京全市房價回歸結(jié)果及分析

我們對北京市全市19所重點(diǎn)小學(xué)所劃定的120處學(xué)區(qū)房小區(qū)和112處非學(xué)區(qū)房小區(qū)的數(shù)據(jù)進(jìn)行回歸分析，所用的回歸方程為。

log（SPi）=α+βYi+δ1D1i+δ2D2i+δ3D3i+δ4D4i+δ5D5i+u（1）

其中：Yi表示到天安門的距離，D1i，D2i，D3i，D4i，D5i是虛擬變量，表示一公里內(nèi)有無廣場、醫(yī)院、公園、地鐵站、小學(xué)，有為1，沒有為0?；貧w結(jié)果（表3）顯示，在5%的置信水平上，到天安門的距離對房價具有負(fù)效應(yīng)，表示離天安門越遠(yuǎn)，房價越低；一公里內(nèi)有地鐵和小學(xué)對房價有正效應(yīng)，這說明，住宅小區(qū)附近有地鐵站和重點(diǎn)小學(xué)，會造成房價上漲。平均來看，一公里內(nèi)有重點(diǎn)小學(xué)會造成房價上漲17.7%。

通過以上分析，學(xué)區(qū)房有顯著的溢價效應(yīng)，但是學(xué)區(qū)房的溢價中，我們沒有排除其他因素對房價的影響，如房子的容積率、綠化率、房齡等自身屬性。為了進(jìn)一步確定學(xué)區(qū)房的溢價效應(yīng)，我們需要排除房子的自身屬性（容積率、綠化率、房齡）和距離屬性（到廣場、醫(yī)院、公園、地鐵的距離）的影響，我們采用控制變量法對海淀區(qū)、朝陽區(qū)、東城區(qū)和西城區(qū)的內(nèi)的學(xué)區(qū)房和非學(xué)區(qū)房進(jìn)行回歸分析。

（二）四區(qū)房價分析

使用控制變量法對四個區(qū)的房價進(jìn)行回歸分析，所用的回歸方程為。

log（SPi）=α+βX1i+γX2i+δpschooli+μi（2）

其中，log（SPi）表示房價對數(shù)，x1i代表小區(qū)的自有屬性（特征一），包括小區(qū)的房齡、容積率、綠化率。x2i代表小區(qū)的距離屬性（特征二），包括小區(qū)到地鐵站的距離、到幼兒園的距離、到商場的距離和到公園的距離。pschool是虛擬變量，用來表示小區(qū)是否為學(xué)區(qū)房，是學(xué)區(qū)房等于1，不是學(xué)區(qū)房等于0。

表4分析了朝陽區(qū)、海淀區(qū)、東城區(qū)、西城區(qū)的學(xué)區(qū)房溢價，第一列（ⅰ）把小區(qū)到天安門的直線距離作為控制變量，對學(xué)區(qū)房價格進(jìn)行回歸分析，結(jié)果顯示學(xué)區(qū)房比非學(xué)區(qū)房價格高12867元/平方米，達(dá)到23.8%（23.8%（12867）代表溢價，下同），說明在住宅區(qū)到天安門的距離一定的情況下，學(xué)區(qū)房比非學(xué)區(qū)房價格高12867元/平方米；第二列（ⅱ）控制了房子的自身屬性即房子的容積率、綠化率、房齡相同，學(xué)區(qū)房溢價26.8%（14347）；第三列（ⅲ）控制了小區(qū)的距離屬性即到附近地鐵、醫(yī)院、公園的距離相同，學(xué)區(qū)房溢價23%（12504）；第四列（ⅳ）控制了小區(qū)自身屬性和距離屬性，學(xué)區(qū)房溢價為24.8（13373）。

（三）東城西城房價分析

由于東城區(qū)和西城區(qū)對稱分布在天安門中軸線東西兩側(cè)，區(qū)位特征比較相似，我們只把東西兩城區(qū)的房價樣本數(shù)據(jù)進(jìn)行回歸，結(jié)果如下（表5）

表5分析了東城區(qū)、西城區(qū)的學(xué)區(qū)房溢價，第i列控制了小區(qū)距離天安門直線距離，結(jié)果顯示學(xué)區(qū)房比非學(xué)區(qū)房價格高13.8%（8105）。第ii列控制了學(xué)區(qū)房的自身屬性，學(xué)區(qū)房虛擬變量的參數(shù)略有變大，達(dá)到了18.4%（10631）。第iii列控制了小區(qū)的距離屬性，結(jié)果顯示學(xué)區(qū)房溢價為17.9%（10623）。第iv列控制了小區(qū)自身屬性和距離屬性，結(jié)果顯示學(xué)區(qū)房溢價為15%（10078）。

四、結(jié)論

本文使用特征價格模型對北京市全體和局部住宅的價格進(jìn)行定量分析，研究結(jié)果表明：

重點(diǎn)小學(xué)的學(xué)區(qū)房能夠造成很大的溢價，購房者購房時很大程度上考慮了住宅的對口小學(xué)的問題，富有的家庭可以購置學(xué)區(qū)房以獲得入學(xué)名額，普通家庭只能就讀普通小學(xué)，從而造成貧富家庭子女享有的優(yōu)質(zhì)教育資源的機(jī)會的不均等。

歸根結(jié)底，學(xué)區(qū)房熱的現(xiàn)象來源于教育資源分布的不均勻[5]，北京市優(yōu)質(zhì)的小學(xué)資源大部分都集中在北京市中心7公里的范圍內(nèi)，從而導(dǎo)致富有家庭在北京市中心扎堆買房，推高了房價。從教育公平這個角度講，國家應(yīng)該改革“就近入學(xué)”的政策，同時提高普通小學(xué)尤其是城郊區(qū)域小學(xué)的教學(xué)質(zhì)量，增建教育配套設(shè)施，減輕教育資源配置過于集中的現(xiàn)象。（作者單位：首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)國際經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院）

參考文獻(xiàn)：

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[2] 王曦，葛幼松，張含.南京老城區(qū)學(xué)區(qū)房價格機(jī)制研究[J].合作經(jīng)濟(jì)與科技，2010：10-13.DOI：10.3969/j.issn.1672-190X.2010.12.004.

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[4] 胡婉旸，鄭思齊，王銳.學(xué)區(qū)房的溢價究竟有多大：利用“租買不同權(quán)”和配對回歸的實(shí)證估計(jì)[J].經(jīng)濟(jì)學(xué)：季刊，2014.

[5] 毛豐付，羅剛飛，潘加順.優(yōu)質(zhì)教育資源對杭州學(xué)區(qū)房價格影響研究[J].城市與環(huán)境研究，2014.