我國一二線城市高房價問題研究

劉陽

[摘 要] 由于我國的政府行為，如對地產(chǎn)業(yè)過度征稅以及房地產(chǎn)市場本身等原因，導(dǎo)致高房價這一問題持續(xù)升溫，尤其是一二線城市的房價更是成為人們關(guān)注的焦點。這對對百姓以及市場經(jīng)濟帶來危害。我國應(yīng)通過調(diào)控房價、減少房屋空置率、加大保障房的建設(shè)、增加住房公積金的覆蓋率等措施進行改善和解決。

[關(guān)鍵詞] 一二線城市；高房價；問題研究

[中圖分類號] F293.30 [文獻標識碼] B

一、引言

當前，我國在經(jīng)濟高速發(fā)展中面臨著幾大難題，住房問題便是其一。居民住房具有雙重屬性，房子能為百姓遮風(fēng)避雨，提供基本的生存場所，是人權(quán)保障的體現(xiàn)，是百姓生活的必需品。同時，住房也是一種具有消費投資用途的商品。只有滿足大部分社會居民的住房需求，社會才能健康穩(wěn)定。根據(jù)國家統(tǒng)計局統(tǒng)計，近年我國城市商品住宅房同比漲幅最高的十個城市分別是：北京、廣州、深圳、上海、南京、鄭州、廈門、福州、沈陽和南充，其中全部為一二線城市。特別是“北上廣深”四個一線城市，由于它們影響力和聚集力進一步增強，房價還會持續(xù)上漲。而絕大部分省會等一二線城市因勞動力不斷流入，使房價下跌的可能性很小。相比于我國，美國人均居住面積為92平方米，是我國人均居住面積的3倍。且美國的住房單價折合成人民幣大約6800元/平方米，所以在美國，購房的壓力大大減小。在我國一二線城市買房，普通居民一般需要動用大量儲蓄，除此之外還有向銀行按揭貸款，一次性付清房款額的現(xiàn)象非常少見。所以人均購買力即房價收入比的低下造成了我國居民買房難，壓力大的現(xiàn)象。由此高房價無論是給社會還是人民生活等都造成了很大影響。

二、高房價問題產(chǎn)生的原因

（一）政府行為

政府對地產(chǎn)業(yè)過度征稅導(dǎo)致了高房價的形成，目前政府對其征稅的項目數(shù)量達到幾十項，包括了房地產(chǎn)業(yè)營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅印花稅、土地增值稅等。部分項目的稅費占房地產(chǎn)價格的30%左右。而相比于其他國家，即使是一些發(fā)達國家的房地產(chǎn)稅收入僅占地方稅收的8%左右，而我國卻在70%以上。再有就是我國房地產(chǎn)相關(guān)法律的不健全也加速了各地房價的上漲。例如炒賣“房票”來牟利，一些人在“房票”出手時，通過與開發(fā)商、房管部門打個招呼，再去房管部門修改一下相關(guān)票據(jù)，由此造成了這條“利益鏈”的形成。還有我們通常所熟知的“炒樓花”，即買家在樓盤未落成之時只需交數(shù)量很少的訂金，訂下一套或多套單元，然后再轉(zhuǎn)手賣給別人，從中套取高額訂金，賺取差價。由于相關(guān)法律并沒有明確對其規(guī)范和制裁，導(dǎo)致無法從根本上制止這種投機行為的產(chǎn)生。最后，導(dǎo)致我國一二線城市房價高的原因還有大城市聚集了先進的硬件、軟件設(shè)施。各行業(yè)的優(yōu)秀人才集中于大城市，通過這樣循環(huán)，導(dǎo)致了全國的優(yōu)質(zhì)資源向大城市集中、集中、再集中。這就意味著，財富以貨幣和固定資產(chǎn)的形式向經(jīng)濟發(fā)達和居住環(huán)境較好的城市轉(zhuǎn)移，也就是向著少數(shù)高收入特別是購房投機者以及房地產(chǎn)商轉(zhuǎn)移。如此這般往復(fù)，大城市房價越來越高。同時，一二線城市銀行信貸政策的放水也加劇了大量資金涌入房地產(chǎn)市場，推動其價格的上漲。

（二）房地產(chǎn)市場

首先，土地價格上升是近年一二線城市的土地價格上升原因。房價由土地成本、建筑成本、稅費和利潤組成。而土地作為不可再生資源，它的成本會逐漸增加。并且土地供應(yīng)量減少與土地需求增加是導(dǎo)致土地價格上升的直接原因，而房地產(chǎn)市場供給方的彈性較低，所以土地價格主要是由需求方?jīng)Q定的。尤其是在2003年通過了土地承包法，使土地的市場競爭更加激烈。再加上建筑成本的增加、勞動力價格增加等因素加大了建房成本，而開發(fā)商成本的增加必定通過抬高房屋價格來轉(zhuǎn)嫁給消費者才能從中獲取利潤。其次，國家對房地產(chǎn)市場的管轄不規(guī)范且缺少透明。普通居民對房屋價格了解的渠道有限，不能做到快速和深入地了解。同時，由于房地產(chǎn)的市場競爭不完全，大企業(yè)憑借其自身的品牌、資金和傳媒優(yōu)勢造成了市場壟斷。進而對房價市場價格具有一定的操控能力，通過囤地和捂盤造成房源供給小于需求，變相抬高房價。

三、高房價的嚴重危害

（一）對百姓的危害

首先，高房價減少居民可支配收入。普通百姓在買房過程中傾其積蓄，甚至大量貸款成為“房奴”。即使購買到住房，但是自用住房不能拿到市場上去做交易，因此自用住房只會增加其賬面財富而不是實際財富。其次，居民幸福感下降。由于老百姓買不起房，他們對房地產(chǎn)商乃至房地產(chǎn)業(yè)以及富人階層采取“仇富”態(tài)度，甚至還會引起一系列“社會排斥”的不良現(xiàn)象。高房價讓百姓有了畏懼心理，抗拒了解房地產(chǎn)市場，也給房地產(chǎn)業(yè)造成了威脅。

（二）對市場經(jīng)濟的危害

高房價使很多房屋需求者不得不求助于銀行貸款，事實上，目前我國有55%-70%的房屋投資來源于銀行。而大量按揭貸款使整個銀行體系面臨著壞賬風(fēng)險，一旦這種房產(chǎn)泡沫破裂，房價就會下跌，沒人接盤，銀行就會出現(xiàn)大量壞賬和呆賬，接下去處理不好很可能就是蕭條。因此，隨著住房市場和信貸支持的過度需求，最后導(dǎo)致的整個房產(chǎn)泡沫的形成會使整個金融系統(tǒng)面臨危險。所以任志強說，如果房價下跌，“要死也是先死銀行”絕非戲言。

高房價還削弱了城市競爭力。隨著房價的不斷上漲，一些受過高等教育的人才無法承受大城市的高房價而選擇離開大城市大企業(yè)，投向中小城市。舉一個例子，即使是中上等收入水平的高新白領(lǐng)，每月1.5萬元的稅后月薪，每年收入18萬，每年把所有收入用于儲蓄，十年可儲蓄180萬，按照3萬每平米的較低端的房價計算，十年才能買到60平，這還不算裝修等后期費用。一個高薪白領(lǐng)尚且無法擔(dān)負高額的房價，更何況那些低收入的人群。在企業(yè)需要政府給他們提供什么服務(wù)的調(diào)查中，很多企業(yè)表示需要政府提供更好的公共服務(wù)，假設(shè)一所公司提供了5000元的月薪，但是房價卻是幾萬一平米，這樣的薪資待遇無法吸引人才，削弱了城市的競爭能力。此外，由于房價的上漲，大量開發(fā)商涌入市場，房地產(chǎn)業(yè)的繁榮帶動高消耗和高污染的鋼鐵業(yè)迅速發(fā)展，給我國生態(tài)環(huán)境造成了很大傷害，同時鋼鐵行業(yè)出現(xiàn)了過度臃腫，嚴重的產(chǎn)能、產(chǎn)量過剩問題。endprint

四、高房價的解決措施

（一）調(diào)控房價的基本前提

自2003年，我國政府就采取了很多抑制房價過快增長的政策。不過盡管經(jīng)過了多輪調(diào)控，房價仍居高不下，甚至出現(xiàn)了房價越調(diào)控越增長的奇怪現(xiàn)象。之所以會出現(xiàn)這種奇怪的現(xiàn)象，有兩方面原因。首先，因為房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為我國的經(jīng)濟支柱，所以根據(jù)中央的宏觀調(diào)控層面來講，它面臨著很強的約束。如果房地產(chǎn)業(yè)倒下了，危及了整個金融體系，我國的經(jīng)濟將會有硬著陸的危險，整個社會秩序等也會因此而混亂。基于這些原因，我國的宏觀調(diào)控措施的目標并不是將房價壓到最低，而是要維持房價的穩(wěn)定和整個金融系統(tǒng)的安全和穩(wěn)態(tài)，因此無法大力打壓房價。所以我國政府應(yīng)采取較為溫和的方式使房價逐漸平緩下降，同時也保持了其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。第二個原因是中央的一些政策遭到地方政府、開發(fā)商、國有銀行的聯(lián)合抵制。原因是地方政府、開發(fā)商、國有銀行是高房價的受益者。一旦樓市低迷，一些地方政府立即出臺了相關(guān)使樓市回暖的措施，比如降低首付款、減免相關(guān)稅賦等。例如西安甚至出臺了相關(guān)購房補貼的政策，這樣使購房需求量增加，抬高了樓價。

由此，想要治理我國的高房價，難度在于如何在保持整體經(jīng)濟穩(wěn)定發(fā)展的情況下，使房價逐漸下調(diào)。但是這兩者難以兼顧，所以每次調(diào)控之后，反而造成了房價的反彈現(xiàn)象。著名財經(jīng)的評論員葉譚針對此現(xiàn)象發(fā)出評論，認為房地產(chǎn)價格的上升會使我國的制造業(yè)面臨全軍覆沒的危險。房地產(chǎn)的健康有序發(fā)展關(guān)乎于我國的經(jīng)濟發(fā)展。所以如何溫和地使房價的溫度下降，同時保持其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)所受打擊最小是房價調(diào)控措施的前提。

（二）加大住房公積金的覆蓋率

住房公積金是單位和在職職工繳存的長期住房儲金，它是國家法律規(guī)定的重要的住房社會保障制度，具有保障性、互助性和強制性。單位和職工個人有依法履行繳存住房公積金的義務(wù)。但是根據(jù)企業(yè)的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)不同，對待住房公積金的態(tài)度也不同。例如私企并不積極繳納住房公積金，有些企業(yè)也并不提供此福利。另外，各個城市住房公積金的覆蓋區(qū)域不平衡，一二線城市的覆蓋率要高于三四線城市。為了提高住房公積金的覆蓋率，應(yīng)該進一步完善住房公積金制度，比如完善其相關(guān)條例，由原來支持基本住房的消費向支持基本住房消費和保障性住房的建設(shè)并重轉(zhuǎn)型，增強住房公積金制度的公平性。同時，可以擴大繳存政策的輻射范圍，將個體工商戶、進城務(wù)工人員等各類勞動者納入其覆蓋范圍，使每一個就業(yè)者都能享受到住房公積金政策。同時，加強立法保障，將公積金寫入勞動法或者其他相關(guān)法律，以達到增加公積金的覆蓋率。

（三）增加保障房的建設(shè)

經(jīng)濟適用房就是用于解決中低等收入人群的住房問題。經(jīng)濟適用房是政府提供優(yōu)惠政策，限定建設(shè)標準、供應(yīng)對象和銷售價格來解決低收入家庭居住問題而修建的保障性住房。但是由于經(jīng)濟適用房的利潤較小，建設(shè)費用比較大，所以開發(fā)商并不愿意開發(fā)經(jīng)濟適用房。另外，政府應(yīng)同時加大廉租房的建設(shè)。廉租房是指政府以租金進行補貼或?qū)嵨锱渥獾姆绞?，向符合城?zhèn)居民最低生活保障標準且住房困難的家庭提供具有社會保障性質(zhì)的住房。廉租房與商品房不同，它對地方政府的財政收入有很大的影響，因為廉租房并沒有土地出讓金，也不能帶來財政收入，所以政府就得不到任何收入的回扣，政府當然不愿意推進廉租房的建設(shè)。所以針對此現(xiàn)象，政府應(yīng)該對民意進行調(diào)查，真正關(guān)心百姓的生活是否幸福，真正做到百姓的衣食父母，加大廉租房的建設(shè)。

推進廉租房的建設(shè)不僅能使低收入群體以及社會需要關(guān)愛的群體得到住房的保障，它對城鎮(zhèn)化的進程也起到了關(guān)鍵性的作用。而一個國家城鎮(zhèn)化的建設(shè)可以為其經(jīng)濟帶來飛速發(fā)展。例如在日本，在東京、大阪和名古屋三大城市，就集中了日本50%以上的廉租房，由此成就了日本三大經(jīng)濟圈之名，可見廉租房對城市經(jīng)濟具有一定的推動作用。

[參 考 文 獻]

[1]王小剛.中國高房價的成因與治理[J].蘭州月刊，2011（10）

[2]黃仰玲.論我國城市高房價及其治理對策[J].科技創(chuàng)業(yè)月刊，2014（9）

[3]趙泰軍.高儲蓄與高房價：因果關(guān)系的再審視[J].南京審計學(xué)院學(xué)報，2015（3）

[責(zé)任編輯：王鳳娟]endprint